Отправлено: 29.09.10 15:01. Заголовок: Прогнозная стоимость для залога
Сбербанк опубликовал новые требования. Сразу же посыпались письма от коллег с просьбой разобраться, что же такое прогнозная стоимость и как ее считать. Я свое мнение по поводу того, что прогнозная стоимость – это бред сумасшедщего высказывала неоднократно. В принципе, никакой оценщик (нормальный, не обладающий талантом ясновидящего) не в состоянии дать прогноз на несколько месяцев и тем более год. . Позавчера никто не говорил, что на рынке недвижимости может быть что то страшное. Вчера мэра отправили в отставку. Сегодня все аналитики пишут, что рынок недвижимости обязательно обвалится.
Как то Аня мне говорила, оценщики вообще считают, что их отчет действителен ровно 24 часа. Но на самом деле это не так. Если на рынке не происходит ничего сверхестественного, то за несколько месяцев стоимость на оборудование не может измениться существенно. Самая главная задача оценщика – угадать, просчитать какая она есть сейчас.
Этот пост создаю не для философии, а для того, чтобы обсудить, как выполнять очередные требования сбербанка и как не выглядеть при этом дураком, хотя требование, по сути, дурацкое. Я как всегда буду настаивать на том, что нужно делать качественное описание рынка и искать признаки, которые могут как то изменить рынок. Искать не в рекламных статьях, которые пишут либо пиарщики, раскручивающие сайты, либо продавцы, которые продают оборудование. Искать, исследовать, собирать и анализировать информацию. Самый простой способ – посмотреть динамику изменения цены и по этой динамике сделать экстраполяцию., при этом сделав поправку на тип рынка, кол-ве продавцов, кол-ве производств с аналогичным оборудованием. Много в этом способе отрицательного, но какие у оценщика могут быть еще инструменты? Жду мнений.
Самый простой способ – посмотреть динамику изменения цены и по этой динамике сделать экстраполяцию., при этом сделав поправку на тип рынка, кол-ве продавцов, кол-ве производств с аналогичным оборудованием. Много в этом способе отрицательного, но какие у оценщика могут быть еще инструменты?
Отправлено: 30.09.10 09:45. Заголовок: До провинции тоже до..
До провинции тоже дойдет эта болезнь. Рыба гниет с головы. Белов, я написала этот пост не для того, чтобы в очередной раз сказать, что банковские клерки пишут бред, а для того, чтобы продумать концепцию, как на этот бред отвечать. Сбербанк - очень крупный заказчик и все равно придется принимать условия игры. Написать в отчете, что они дураки и слушать мы их не будем просто невозможно.
У меня приходят только мысли о том, что надо сделать анализ прогнозной стоимости методом трендов и добавить к этому несколько корректировок.
Отправлено: 30.09.10 10:20. Заголовок: Kikinda пишет: У ме..
Kikinda пишет:
цитата:
У меня приходят только мысли о том, что надо сделать анализ прогнозной стоимости методом трендов и добавить к этому несколько корректировок.
Какие корректировки добавлять в данном случае я не понимаю. Если рисуем тренд исследуемой величины (например цена кв.м. жилья), то ничего корректировать и не надо. А вот если нарисовать тренд инфляции, или ВВП, или ММВБ, или стоимости гамбургера и применить его к стоимости трансформаторной подстанции, тогда - да! - оценщику есть где порезвиться!
Белов, я написала этот пост не для того, чтобы в очередной раз сказать, что банковские клерки пишут бред, а для того, чтобы продумать концепцию, как на этот бред отвечать.
А я не считаю это бредом. Банковским нужно знать сколько залоговое обеспечение будет стоить в период кредитования, для этого им и нужна оценка, это нормально. А построить тренд, дело техники, по любым параметрам, главное не заумно, что бы было понятно банковским специалистам.
Отправлено: 30.09.10 11:09. Заголовок: Мне кажется, что мож..
Мне кажется, что можно попробовать спокойно отнестись к прогнозной стоимости.
Прогнозировать недвижимость можно по имеющимся на сегодня прошлой известной динамике цен, с очень осторожными предположениями. На год, ну на два и с оговорками. Прогнозировать оборудование, в какой то мере необходимее из-за того, что оборудование стареет, у него есть гораздо более ярко выраженный износ, чем у недвижки, из-за своего срока полезного использования и оно обесценивается гораздо быстрее. Тут главное увидеть то, чтобы не получилось, что бы в какой то момент стоимость оборудования не уменьшилась быстрее, чем идут выплаты по кредиту. Для недвижке это было не столь актуально. Я думаю, что оборудованию в принципе легко можно предсказать будущий износ по тому же методу срока жизни, ну или по какому-нибудь другому методу определения, вперед на несколько лет. Тем более в большинстве случаев точность такого расчета, что на дату оценки, что на дату в будущем будет фактически одинакова. Прогноз стоимости оборудования в данном случае более наглядный и нужный, и "ценовых пузырей" оборудования, так как было с ценами на недвижку, я пока не припоминаю, когда рост цен в целом, просто съедал уменьшение стоимости от устаревания. Цены на вентиляторы этим летом в расчет не берем.
Прогнозная стоимость в отчетах об оценке в принципе не новая вещь так как она нормально и безпроблемно всегда существовала в методе дисконтирования денежных потоков. И там у объекта оценки всегда была спрогнозирована стоимость на 3-5 лет вперед + стоимость реверсии. И никто из оценщиков от таких своих прогнозов не шарахался, и все проделывалось с чистой душой и спокойной совестью. Однако, как только, прогнозная стоимость начала громко заявлять о своем самостоятельном плавании в требованиях банков, пошли волнения. Проблема мне кажется на самом деле не в точности угадывания будущего, а наличии адекватного понимания у всех (оценщиков, банкиров) того, что будущее большинству из нас неизвестно. И поэтому лицам, принимающим решения, по таким предсказаниям надо давать себе отчет в этом, что будущее неизвестно. И помнить, что прогнозная стоимость точно является субъективным, консультационным мнением оценщика, и в ФСО такой стоимости нет, так что весь репейник на оценщика вешать не надо. С оценщика надо требовать только анализ рынка. Оксана про это написала.
И про 24 часа. Эти 24 часа есть в каждом отчете оценщика в ограничениях и допущениях "стоимость действительна только на дату оценки". Так что рынок рынком, стабилизация-стагнация, рост, падение, это все хорошо, до тех пор пока для оценщика не запахнет жареным. И тогда на суде, он обязательно напомнит о том, что в его отчете на странице 7 в пятом абзаце было написано "стоимость действительна только на дату оценки". Ну и далее - про Лужкова, нового губернатора Калининграда, уволенных министров, самую холодную зиму в истории, вулкан в Исландии и причуды Плескачевского.
Отправлено: 30.09.10 12:21. Заголовок: При выдачи кредита (..
При выдачи кредита (под залог имущества) у банковских есть задачка которую они должны решать - стоимость залогового имущества должна быть не меньше общей суммы кредита (со всеми процентами) с учетом возможности дефолтной ситуации, когда залоговое обеспечение (имущество) является источником погашения образовавшегося долга. Получая Отчет, в котором определяется рыночная стоимость имущества, банковские решают первую часть задачи - достаточно ли имущества для выдачи кредита на дату оценки. Далее банковские должны назначить на рыночную стоимость (база) свой дисконт (на банковском сленге - коэффициент снижения базовой стоимости). Дисконт должен учитывать и расходы на реализацию имущества и изменение стоимости имущества во времени. Именно динамику изменения стоимости заложенного имущества они и просят от Оценщика. Что в этом плохого и необычного? Желание банковских вполне нормально, они хотят на основании Отчета оценщика написать свое заключение по залоговому имуществу, при этом определив величину дисконта. Отчет оценщика с прогнозируемой стоимостью на период кредитования для Банка это законченный продукт. Теперь о том, как делать прогноз. Прежде всего, и это должно быть отражено в Отчете, прогноз стоимости основывается на информации о прошлых событиях по отношению к дате оценки и кроме того, все прогнозируемые значения не являются стоимостью объекта оценки. Продолжительность прогнозного периода должна соответствовать сроку кредитования. Все, как не парадоксально, зависит от стоимости услуг по выполнению Отчета и отведенному времени. Возможны варианты и все они правильны: - построить тренд изменения стоимости от износа; - построить тренд изменения стоимости от износа с учетом динамики изменения цен на первичном рынке (использую общие показатели в экономике); - построить тренд изменения стоимости от износа с учетом динамики изменения цен на первичном рынке (использую динамику цен по конкретной группе имущества); - построить тренд изменения стоимости от износа с учетом динамики изменения цен на вторичном рынке; и т.д. (только не надо всякого дисконтирования). Вот и все. Все на самом деле очень просто. Банковские будут счастливы. Радуйтесь, что не требуют определять дисконт. Рогова Анна пишет:
цитата:
С оценщика надо требовать только анализ рынка. Оксана про это написала.
А в анализе рынка, по моему мнению, следует только указать вектор движения стоимости по оцениваемому имуществу, при этом, как вариант, использовать первичный рынок, а вторичный анализировать как производную вторичного.
Отправлено: 30.09.10 12:40. Заголовок: Рогова Анна пишет: ..
Рогова Анна пишет:
цитата:
Так что рынок рынком, стабилизация-стагнация, рост, падение, это все хорошо, до тех пор пока для оценщика не запахнет жареным. И тогда на суде, он обязательно напомнит о том, что в его отчете на странице 7 в пятом абзаце было написано "стоимость действительна только на дату оценки". Ну и далее - про Лужкова, нового губернатора Калининграда, уволенных министров, самую холодную зиму в истории, вулкан в Исландии и причуды Плескачевского.
Этим летом в своих Отчетах по недвижимости мне пришлось поменять "плюс" на "минус" в разделе перспективы рынка жилья в Дубне в связи со резкой сменой приоритетов Правительства РФ по реализации проекта "российская Силиконовая долина" с Дубны на Сколково.
Отправлено: 30.09.10 13:07. Заголовок: Вот еще один вариант..
Вот еще один вариант появился. При расчете обычным затратников в главе про "прогнозную стоимость" допускаем, что стоимость "нового" будет изменяться несущественно, но будет изменяться износ. И уже прогнозировать исходя из изменения стоимости под влиянием износа.
Доказать, что стоимость "нового" изменяется несущественно можно по выборке цен с разных сайтов. Только где ж цены предложений на год назад найти.
Отправлено: 30.09.10 13:59. Заголовок: Kikinda пишет: Вот ..
Kikinda пишет:
цитата:
Вот еще один вариант появился. При расчете обычным затратников в главе про "прогнозную стоимость" допускаем, что стоимость "нового" будет изменяться несущественно, но будет изменяться износ. И уже прогнозировать исходя из изменения стоимости под влиянием износа.
Сталкиваясь по роду деятельности со службами инвентаризации, сделал для себя вывод, что одновременный учет инфляционных вкладов в ПВС недвижимости и ее износа практически не меняет инвентаризационную стоимость (с которой начисляют налоги) .
Отправлено: 30.09.10 17:50. Заголовок: Я думаю, господа мат..
Я думаю, господа математики от оценки, придумают очередную формулку "прогнозной стоимости", и человечкам в "Сбере" придется ее принять, чтобы не ударить в грязь лицом
Отправлено: 30.09.10 22:50. Заголовок: Мне кажется, что наи..
Мне кажется, что наиболее правильно оценила ситуацию Рогова Анна. Никакой трагедии в прогнозной стоимости нет. И неверно, что ее нет в ФСО и МСО: это обычная рыночная стоимость, только дата оценки не сегодняшняя и не прошлая, а будущая, чего стандарты не запрещают (кстати, о стоимостях на будущую дату я писал в своей книге, которую тут упоминали, но подробно не обсуждали). Вот именно это и должны понять и принять оценщики. И дело не в методах оценки: они здесь предлагались вполне корректные. А насчет того, что никто не может знать будущего, хотел бы сказать, что никто не знает и прошлого. И историю эксплуатации оцениваемой машины оценщик тоже не знает, а стало быть, не знает и ее истинного технического состояния. И ничего, как-то оценщики живут, заменяя отсутствующую информацию своими допущениями и предположениями. Так сделайте допущения о темпах инфляции, о характере предстоящего использования машины и т.п.
Отправлено: 01.10.10 08:04. Заголовок: Смоляк Сергей пишет:..
Смоляк Сергей пишет:
цитата:
Никакой трагедии в прогнозной стоимости нет.
Трагедий вообще не существует. И конечно, никакой особой поблемы принять некие допущения и спрогнозировать какие-либо процессы в общем нет. Но проблема в другом. Идея требовать от оценщиков прогнозирование стоимости на некую дату в будущем, она возникла не изолированно, а в общей тенденции банков практически возложить ответственность за убытки банков вследствие невозможности продать тот или иной залог на оценщика, выполнившего оценку. В принципе, никакой трагедии в таких попытках тоже нет, если иметь в виду, например, ситуацию, когда банк сам заключает договор об оценке, не давит на оценщика, т.е. желает получить именно его незаивисимое мнение, доверяя его профессионализму, а оценщик, гад такой, вступает в сговор со стороной, которая ему даже не платит, и грубо обманывает банк. Тогда договор, там пропишите ответственность и вперед. Но так не делается, напротив, банк желает, чтобы договор был оплачен заемщиком, у банка по нему никакой ответственности, но нужно возложить возможный убыток от коммерческой деятельности банка на оценщика.
А оценщики не враги себе и, разумеется, они при случае в суде скажут, что Вы не можете продать залог не потому, что я оценил неверно, а потому, что за прошедшие полтора года рынок изменился. И вот тут банк говорит, например: а мы Вас просили предсказать, и полтора года назад уже были мнения аналитиков, что всё плохо кончитсяс кредитами, а Вы их не нашли, некачественно провели поиск, а взяли мнение МЭРТ, которое не сбылось, а в ФСО написано ..... Т.е. возникает новая возможность предъявить претензии по поводу прогноза.
Конечно, это не гарантия победить оценщика, т.к. понятно, что все прогнозы имеют вероятностную природу, продолжают лишь видимые тренды и прогноз МЭРТ "сейчас" ничем не хуже прогноза какого-нибудь другого самородка.... Это ясно, но сама тема: это Вы виноваты, что в своем бизнесе мы понесли убыток ..., она продолжается. Вот в этом, на самом деле, проблема, а не в том, что прогноз сделать сложно.
Ну и, как всегда, это упирается в цену вопроса, т.е. будет ли возможность брать за адекватный анализ рынка в прошлом, настоящем и будущем адекватный гонорар, или же, большинство оценщиков, работающих с банками, будут вынуждены, как это и сейчас нередко бывает, делать вид, что они что-то там анализируют, в то время, как заказчик делает вид, что он что-то там платит. Ведь если бы банки сказали, что, там, анализ цен стоит N, а за отчет с анализом перспектив Вы получите в 2 раза больше и от нас и вне зависимости от того, какое решение примет кредитный комитет, т.к. Вы же работали .... Вот тогда пожалуйста, любой каприз за Ваши деньги, прогноз хоть на век, правда дорого.
Отправлено: 01.10.10 09:25. Заголовок: Сообщение Василия Гр..
Сообщение Василия Григорьевича, как нельзя лучше подтверждает высказывания Сергея Смоляка "А насчет того, что никто не может знать будущего, хотел бы сказать, что никто не знает и прошлого. И историю эксплуатации оцениваемой машины оценщик тоже не знает, а стало быть, не знает и ее истинного технического состояния. И ничего, как-то оценщики живут, заменяя отсутствующую информацию своими допущениями и предположениями."
Обратить прошу всех внимание, что предположения высказанные ВГ о мыслях банка, те же самые пальцы в небо, и теже некие допущения и предположения. Ну, и плавный уход от доходного подхода со всеми признаками наличия в нем прогнозной стоимости.
Отправлено: 01.10.10 19:15. Заголовок: Трагедия все же есть..
Трагедия все же есть и она в том, что оценщик вынужден брать на себя ответственность за то, что он не способен просчитать и тем более проконтролировать. Я как то оценивала оборудование для постановки на баланс. Купили они по одной цене, но по нашему законодательству понадобилась оценка. Пока были некоторые проволочки с таможней и тому подобным ведомствам прошло 5 месяцев. В валюте той страны оборудование почти не изменилось, но из-за курса обмена в пересчете на рубли разница составила более 5 млн. рублей в меньшую сторону. То есть, это только один фактор, который большинство оценщиков в серьез не принимает, да еще и оборудование новое. Курс валюты не могут предсказать даже супер-мега-аналитики, а оценщики и подавно не смогут. А добавьте туда износ, ремонт, изменение конъюнктуры рынка, изменение настроений на рынке, просто кол-во игроков, то что же получится? Получится трагедия, которую просто учетом темпов инфляции и тем более индексами Росстата не исправить.
Вот Сергей Абрамович пишет про новую порцию допущений в виде темпов инфляции, Белов пишет, что надо бы индексы Росстата присовокупить и нет проблем. Но тот же Сергей Абрамович в своей книге про оборудование написал замечательную главу про индексы, которые не способны отражать реального положения дел на рынке. Я еще добавлю, что темпы инфляции - это политическое оружие и подсчет темпов инфляции контролируется государством. А за то, что темп инфляции не будет сходится с реальным положением дел на рынке, будет отвечать оценщик. И обязательно найдутся те, которые напишут скелет математической модели (как для оценки ликвидационной стоимости) и все будут применять и радоваться. Хотя, лично я, повода для радости не вижу. Подсчет будущей стоимости - это не дело пары минут. Это серьезная работа. При этом, если недвижку можно хоть как то в общем спрогнозировать, то оборудование придется анализировать по отдельности каждую единицу, иначе будем писать еще более липовую грамоту, чем пишем теперь.
Да, мы не знаем и реального положения с оцениваемым оборудованием. Я согласна с Сергеем Абрамовичем. Но мы хотя бы можем набрать несколько таких же машин с неизвестным физическим состоянием и отследить сколько они будут стоить. Но как отследить изменение цен на эти самые машины? С инфляцией связываться нельзя. Динамику цен за несколько лет на б/у тоже отследить порой сложно. От допущений и предположений отчеты и так похожи на мексиканские мыльные оперы. Я против подобных экспериментов банков. Извините, это философия.
А не для философии, потому что оценивать то все равно придется. Минимум, что мы можем сделать - проследить темп изменения физического устаревания.
Отправлено: 01.10.10 20:27. Заголовок: Проследим за темпом изменения физического устаревания
Уважаемая Оксана! Вы думаете, что что-то полезное будет, если "проследить темп изменения физического устаревания". Думаю, что учет инфляции здесь не помешает. Пример. Машина в новом состоянии сегодня имеет РС=100, у оцениваемой машины износ 50%. Тогда ее РС=50. Допустим, что "слежка" показала, что через год износ увеличится на 10%. Если бы такая же машина в новом состоянии через год стоила 100, то у оцениваемой машины через год будет РС=40. Пусть цены на машины данной модели (или вида) за год вырастут на 5% (вариант 1) или на 15% (вариант2). Тогда РС оцениваемой машины через год будет: в варианте 1 - 100 х 1,05 х 0,4=42; в варианте 2 - 100 х 1,15 х 0,4 =46. Как видите, разница получилась, но не слишком большая, так что можно спокойно ошибиться в темпе инфляции на 5% в ту или другую сторону, и на результат это повлияет мало. Однако это только тогда, когда рынок не ждет резкого роста или снижения цен на данные машины.
НО! Чтобы следить за темпами физического износа, надо знать коэффициенты или проценты износа для машин разного возраста. Более того, их надо либо знать на сегодня, на прошлый год, на позапрошлый год (чтобы "следить" за их изменениями), либо знать только на сегодня, но ДОПУСКАТЬ, что они такими же были и раньше и будут и в будущем (например, что любимая многими из вас "волшебная табличка" через год не поменяется).
Отправлено: 01.10.10 20:32. Заголовок: Я поддержу В.Г. Хоче..
Я поддержу В.Г. Хочет заказчик анализ ликвидности - пожалуйста! Хочет заказчик анализ будущей стоимости - пожалуйста! Хотите АНАЛИЗЫ платите и получите! Но по законодательству оценщик должен определить стоимость на момент оценки. Кто хочет сверх прямых обязанностей оценщика, тот пусть и платит.
Отправлено: 01.10.10 20:48. Заголовок: andrey пишет: Но по..
andrey пишет:
цитата:
Но по законодательству оценщик должен определить стоимость на момент оценки. Кто хочет сверх прямых обязанностей оценщика, тот пусть и платит.
Вы абсолютно правы - оценщик определяет стоимость на дату оценки, но не на ДАТУ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ. Это совершенно разные вещи. Дату оценки указывает заказчик. От кого-то могут потребовать оценить объект на 1.01.2004 г., а от кого-то - на 1.01.2012 г. Кто заказывает оценку, тот и платит, а вот сколько взять за такую оценку, придется решать совместно. Не думаю, что вы задешево возьметесь оценить стоимость шестисотого мерса на дату августовского путча.
Все даты в формате GMT
3 час. Хитов сегодня: 34
Права: смайлы да, картинки да, шрифты нет, голосования нет
аватары да, автозамена ссылок вкл, премодерация откл, правка нет
- участник сейчас на форуме
- участник вне форума