Отправлено: 29.09.10 15:01. Заголовок: Прогнозная стоимость для залога

Сбербанк опубликовал новые требования. Сразу же посыпались письма от коллег с просьбой разобраться, что же такое прогнозная стоимость и как ее считать. Я свое мнение по поводу того, что прогнозная стоимость – это бред сумасшедщего высказывала неоднократно. В принципе, никакой оценщик (нормальный, не обладающий талантом ясновидящего) не в состоянии дать прогноз на несколько месяцев и тем более год. . Позавчера никто не говорил, что на рынке недвижимости может быть что то страшное. Вчера мэра отправили в отставку. Сегодня все аналитики пишут, что рынок недвижимости обязательно обвалится.

Как то Аня мне говорила, оценщики вообще считают, что их отчет действителен ровно 24 часа. Но на самом деле это не так. Если на рынке не происходит ничего сверхестественного, то за несколько месяцев стоимость на оборудование не может измениться существенно. Самая главная задача оценщика – угадать, просчитать какая она есть сейчас.

Этот пост создаю не для философии, а для того, чтобы обсудить, как выполнять очередные требования сбербанка и как не выглядеть при этом дураком, хотя требование, по сути, дурацкое. Я как всегда буду настаивать на том, что нужно делать качественное описание рынка и искать признаки, которые могут как то изменить рынок. Искать не в рекламных статьях, которые пишут либо пиарщики, раскручивающие сайты, либо продавцы, которые продают оборудование. Искать, исследовать, собирать и анализировать информацию. Самый простой способ – посмотреть динамику изменения цены и по этой динамике сделать экстраполяцию., при этом сделав поправку на тип рынка, кол-ве продавцов, кол-ве производств с аналогичным оборудованием. Много в этом способе отрицательного, но какие у оценщика могут быть еще инструменты? Жду мнений.

 Отправлено: 01.10.10 21:40. Заголовок: Сергей Абрамович! Ес..

Сергей Абрамович! Если не смотреть на какие либо амбиции. Уразумите - зачем банкам длителтьная стоимсость, когда они хотят имтеь стоимость в продаже - завтра.
Почему оценщики не учавствуют в решении выдачи кредита?

 Отправлено: 01.10.10 22:20. Заголовок: andrey пишет: Если ..

andrey пишет:

цитата:

Если не смотреть на какие либо амбиции. Уразумите - зачем банкам длителтьная стоимсость, когда они хотят имтеь стоимость в продаже - завтра. Почему оценщики не учавствуют в решении выдачи кредита?

Да потому что ни рафинированные банкиры ни классически образованные оценщики ничего не понимают в реальном бизнесе!
Вот пример из практики. В 2005 году купил 5 новых с/х агрегата за 180 тыс. руб. каждый. В 2007 году продал 3 из них по 230 тыс.руб., а в 2010 году - оставшиеся 2 - по 50 тыс. руб. Срок службы агрегатов - 20 лет.
Физический износ, как мы понимаем, здесь не при чем.
Внешний? Да, сейчас задним умом я могу много чего объяснить, но в 2008 году - какой прогнозный горизонт я должен был себе рисовать на ближайшие три года? Увеличение стоимости до 350 тыс., не так ли? Уверен, что и кредитный отдел РСХБ там бы рассудил, и оценщик такую бы цифру выдал бы залоговикам.
И все бы попали!

 Отправлено: 01.10.10 22:35. Заголовок: Kornilov Жень, Вань..

Kornilov
Жень, Вань, Петь - Ане захотелось. Вопрос - зачем? Вот за чем и --- всё!!!
В плане залога - на фига - через год?
Через год? Через =- два . Я бы этому Белову... и Ане - им это надо, они в это хотят верить?

 Отправлено: 02.10.10 00:03. Заголовок: andrey пишет: В пла..

andrey пишет:

цитата:

В плане залога - на фига - через год? Через год? Через =- два . Я бы этому Белову... и Ане - им это надо, они в это хотят верить?

А вот другая недавняя история.
Допрашивают меня в суде в качестве эксперта. Адвокат одной из сторон задает вопрос: "Как Вы думаете, будет ли спорный садовый участок следующей весной стоить на 130 тыс.рублей больше, чем сейчас?"
...
Свой ответ я попросил в протокол не заносить!

PS. Люди в массе своей слепо верят в валюту, золото и недвижимость.
PPS. Миром правят жадность и трусость.
PPPS. Хау – я всё сказал!

 Отправлено: 02.10.10 22:47. Заголовок: andrey пишет: Каким..

andrey пишет:

цитата:

Каким образом оценщик будет проводить оценку на ДАТУ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ?

На такой прямой вопрос у меня в книге ответа нет, она про оценку "на сегодня". Но ясно, что для оценки на будущую дату нужны какие-то методики. Некоторыми из них оценщики пользуются уже сейчас (например, при оценке реверсионной стоимости), другие предлагались в этой ветке.
Я понимаю: Вам не нравится, что таких методов мало и они не так хорошо апробированы, как методы оценки на дату ПРОВЕДЕНИЯ оценки. Значит, надо этим заниматься и разрабатывать новые методики. Если этот вопрос так важен для всех оценщиков, пусть СРО закажут проведение соответствующей НИР, объявят конкурс на худой конец! Не всё же выступать в качестве потребителя или критика готовых стандартов и методов или их проектов, пусть попробуют выступить как заказчики!
Просто так новые методы с неба не сваливаются - это результаты длительных исследований + масса проб и ошибок. А Вы, видимо, привыкли, что все нужные методы где-то есть и надо только найти подходящий источник.

 Отправлено: 04.10.10 14:37. Заголовок: Что-то я не могу пок..

Что-то я не могу пока найти рецепта на повисший в воздухе вопрос:
"Как сравнительно легко и достаточно достоверно обосновать прогнозную стоимость через использование коэффициэнта или другого аппаратного средства применив его к рыночной стоимости расчитанной на дату написания отчета?"

Но, любая указанная оценщиком прогнозная стоимость должна быть ограничена постулатом о том, что при изменении законодательства она практически может равняться стоимости лома или другой достаточно малой по сравнению с рыночной стоимостью на дату написания отчета величиной. (Пришел в голову запрет на казино и сегодняшнюю рыночную стоимость игровых автоматов б/у).

 Отправлено: 05.10.10 10:19. Заголовок: Kornilov Спасибо з..

Kornilov

Спасибо за очень хорошие примеры.

Смоляк Сергей
Методики нет, а банки требуют прогнозную стоимость. СРО не будет никаких методик разрабатывать. По крайней мере за 3 года не разработало ни одной. Но это другой вопрос. Мы здесь обсуждаем как выходить из сложившейся ситуации доступными средствами. Как индексам инфляции у меня претензия по меньшей мере такая, что прогноз инфляции всегда в 2 раза меньше, чем реальное изменение цен на рынке. Хотя у меня впечатление, что это не инфляция, это просто рост цен на растущем российском рынке. Написать можем все что угодно и посчитать и обосновать начитавшись книжек, но это не будет реальной стоимостью, потому что 80% информации оценщик не владеет.

Игорь г. Львов
Стоимость имущества может стать стоимостью лома и без изменения законодательства, а просто при изменении конъюнктуры рынка. Это конечно крайний вариант, но все же он возможен. Проследить и понять, что скоро изменится стоимость очень сложно. Мы видим только цены предложений. Мы даже не можем проследить мотивы покупателей.

 Отправлено: 27.09.15 17:15. Заголовок: С прогнозами очень просто

Сейчас с прогнозами очень просто: наступил конец капитализма, в Москве грайик цен рисуется на www.irn.ru/gd/ и видно предметно, что этот график падает. Ну а раз в Москве жильё в цене падает, значит в других городах тоже падает, в крупных об этом пишут, ну а в мелких, типа Бийска, падает всё, но об этом не пишут и можно использовать цены сделок с сайта российского реестра, там иногда можно и объекта подобрать типа Вашего объекта оценки.

 Отправлено: 27.09.15 18:23. Заголовок: Жилье падает. А в за..

Жилье падает. А в залог берут не только жилье. При этом инструкции для банков написаны исходя из того, что будет рост.
Так самое интересное, что при несовпадении прогноза, который дает оценщик реалиям рынка, виновным становится оценщик.
Вот в чем проблема.

 Отправлено: 28.09.15 15:33. Заголовок: Kikinda пишет: Жиль..

Kikinda пишет:

цитата:

Жилье падает. А в залог берут не только жилье. При этом инструкции для банков написаны исходя из того, что будет рост. Так самое интересное, что при несовпадении прогноза, который дает оценщик реалиям рынка, виновным становится оценщик. Вот в чем проблема.

Успокойте Банкиров, что роста теперь долго-долго не будет, т.к. это кризис конца капитализма, а новую Общественно-экономическую фармацию в мире пока не придумали, ну, кроме фашизма, к которому сильно склонна Европа и оттуда он начнется, лет через 10.

 Отправлено: 28.09.15 15:43. Заголовок: В общем то и заемный..

В общем то и заемный капитал тоже отменяется. К сожалению, но это так.

 Отправлено: 28.09.15 15:44. Заголовок: В общем то и заемный..

В общем то и заемный капитал тоже отменяется. К сожалению, но это так.

 Отправлено: 08.10.15 08:33. Заголовок: Есть статьи по прогн..

Есть статьи по прогнозированию цен, например, у Н.П. Баринова такие статьи выпускались, только вот они не для оборудования по всей России, включая сельскую местность, а скорее для недвижимости и то по крупным городам в зависимости от размера города. А прогнозировать темпы падения цен на МиО и правда очень сложно, т.к. МиО сильно различается по маркам и любая марка может попасть на оценку в плане залога этой марки в Банк, так что я солидарен с Кикиндой в том плане, что это просто головная боль для оценщиков и толку от неё банку нет.