Отправлено: 25.06.06 22:14. Заголовок: Некоторые аспекты семинара А.П.Ковалева

Коллеги! Показалось важным показать детали, и если возможно обсудить семинар по оценке МИО от 16-17 июля, проведенный А.П.Ковалевым.
1. А.П.Ковалев подтвердил свои взгляды на то, что стоимость замещения рассчитывается в сравнительном подходе (в отличие от стандартов 519).
2. На затратный подход таким образом остаются только методы расчета затрат по экономическим нормативам, факторам производства и метод индексации.
3. Доходным подходом определяется полная стоимость в пользовании, а дальнейшая рыночная стоимость в пользовании определяется вычитанием износа.
Все это в принципе неявно уже было изложено в последней книге (Практика оценки….), а сейчас видимо будет утверждено в стандартах оценки саморегулируемой организации.
По износу.
1. В сравнительном подходе предпочтительнее брать цену нового аналога, а уже затем б/у.
2. Уточнена формула расчета физического износа по экспертно-аналитическому методу (учебник «Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств», Москва, Интерреклама 2003, стр. 77-78). Сейчас она выглядит следующим образом:
Кфиз=(0,2-0,0036*Б)*Тхр0,7.
3. Разработана модель для функционального износа при Тхр более 5 лет:
Для металлообрабатывающих станков. Кфун=0,1+0,02*(Тхр-5);
Для энергетического и термического оборудования. Кфун=0,05+0,02*(Тхр-5);
Для кузнечно-прессового и литейного оборудования. Кфун=0,2+0,02*(Тхр-5);
Для вычислительной техники. Кфун=0,3+0,02*(Тхр-5);
Еще интересный момент: Величина коэффициента торможения зависит не только от технических параметров, но и от величины разницы этих параметров, то есть это не монотонная функция.
Вообще было много дискуссионного, к примеру достаточно прохладное отношение к книге Попеско, или персональное обсуждение с АПК проблем фондоотдачи в связи ее с методологией массовой оценки, и сейчас АПК готовится к изданию новая книга по оценке МИО.

 Отправлено: 04.07.06 14:55. Заголовок: Re:

Андрей Т
Когда это ты коньяк рассматривал. Тебе ж нельзя.

Я считаю, что затратный подход - это когда идет рассчет затрат на создание объекта, калькуляция себестоимости и т.д. Классический подход связан с рынком косвенно и только при использовании цен на детали, материал, комплектующие, рабочую силу. И даже если мы подбираем новый аналог и говорим, что это ПВС, то это уже не классический затратный подход, это помесь затратного и сравнительного. ПВС в данном случае опирается на рынок.

Сравнительный подход связан с рынком и стоимость рассчитывается сравнением с тем, что есть на рынке в свободной продаже на правах публичной оферты. И как Андрей правильно заметил - это 5, 6 аналогов. Но я хочу дополнить, что аналогов должно быть столько, чтобы установить наиболее вероятную цену....а это уже статистика. Андриянов говорит, что для автотранспорта достаточно найти 3 аналога (все обосновывается формулой). Для всего остального 3-мя аналогами не отделаешься при заданной вероятности в 95%. Но поиск большего числа аналогов нерентабелен и часто невозможен, потому мы с вами законодательство и нарушаем.

 Отправлено: 04.07.06 15:13. Заголовок: Re:

Kikinda пишет:

цитата:

потому мы с вами законодательство и нарушаем.

С этого момента попрошу поподробнее!

Где это в законе определено число аналогов?

Вот интересно даже - откуда идет эта ересь: если 5-6 аналогов - это сравнительный (правда, допускается для ТС поменьше, и трех хватит, но для остального - ни-ни), а если меньше - то уже не сравнительный (мягкий вариант - "не классический сравнительный").

Советую перечитать определения подходов, желательно из разных оценочных школ и попробовать уяснить что в них есть общее=существенное.

Если найдете определние границы между сравнительным и не сравнительным, связанное с количеством аналогов, поменяйте мне аватар на осла. Но, думаю - не найдете.

 Отправлено: 04.07.06 15:16. Заголовок: Re:

Владимир
Не совсем согласен. Не только учет износа. Между прочим в сравнительном мы тоже априори износ иногда учитываем делая корректировки, ну и что? Тоже затратный.
А для экспертов я пишу как в стандартах, себе дороже с ними спорить На то они и эксперты, работа у них такая. Сам недавно инспектировал. Но стараюсь по существу замечания делать, по крайней мере мне так кажеться

 Отправлено: 04.07.06 15:19. Заголовок: Re:

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена....

О какой вероятности можно говорить, если вся выборка состоит из 1 объекта аналога?

Какая разница сравнительный или не сравнительный. Наше дело - определить стоимость и ее обосновать. Я вот тоже пишу в отчете, что я оцениваю Затратным подходом, когда ищу стоимость нового и начисляю износ.

 Отправлено: 04.07.06 15:20. Заголовок: Re:

Владимиру
Насчет числа аналогов, в законе ничего нет, но у меня есть свои критерии, и если можно 5-6 то стараюсь найти, больше не надо, считаю что по 5-6 достаточно, но это мое мнение. А 1 это уже слишком мало, писал почему, хочется второй очень, аж чешется Чтобы понять 100 или 1000 стоит все таки

 Отправлено: 04.07.06 16:02. Заголовок: Re:

Kikinda пишет:

цитата:

ПВС в данном случае опирается на рынок.

Затратный подход подразумевает разумного продавца, который не будет продавать товар по цене ниже затрат на его производство. Но при этом подразумевается также, что разумны и сами эти затраты, что себестоимость не превышает некоторого разумного предела - в противном случае товар никогда не будет продан.
В составе затрат - зарплата, сырье и материалы, энергия и т.д. - они что не с рынка берутся?
То есть - ПВС у разумного продавца ВСЕГДА опирается на рынок.

Думаю, ВЫ с Андреем не там ищете разницу между затратным и сранительным подходами

Повторюсь, но если в качестве ПВС используется цена аналога - это тоже можно интерпретировать как некие обобщеные затраты на его производство. Цену производитель устанавливает тоже ведь на основе калькуляции.
Главное - то что отличает затратный подход от прочих - это корректировка некоторой первоначальной стоимости , понимаемой как затраты на создание объекта на все виды износа (обесценения). Это атман, как говорят буддисты. А может и индуисты.

 Отправлено: 04.07.06 16:10. Заголовок: Re:

Андрей Т пишет:

цитата:

Между прочим в сравнительном мы тоже априори износ иногда учитываем

Андрей, в этом случае износ интерпретируется как тех.характеристика, сравниваемая у объекта оценки и аналога, а не как величина, вычитаемая из некоторой начальной стоимости. Причем речь идет только о физ.износе.

цитата:

А для экспертов я пишу как в стандартах

И это правильно

 Отправлено: 04.07.06 16:20. Заголовок: Re:

Kikinda пишет:

цитата:

О какой вероятности можно говорить, если вся выборка состоит из 1 объекта аналога?

Оксана, Вы меня удивляете. Как-то странно вы прочитали определение РС.
А если это вновь созданный объект, не имеющий аналогов нигде в мире - он что - вообще не может иметь РС по определению? Как наиболее вероятную и т.д?

 Отправлено: 04.07.06 16:20. Заголовок: Re:

Владимиру

А вот по первому не согласен
Когда оцениваешь суда, то корректировка идет и по теххарактеристикам и по физическому износу (был не был капремонт ГКР и тюдю) и и по наличию классификационных документов и по району плавания и по классу судна и т.д. в общем куча всего. Очень схоже по сути с определением износа в затратнике, только есть свои ньюансы.

Насчет второго, это схоже с правилом три Д, дай дорогу дураку, речь не обо всех экспертах, а о некоторых только, не хочу всех обижать и не имею права, но иногда такие встречаются.

 Отправлено: 04.07.06 16:44. Заголовок: Re:

Андрей Т пишет:

цитата:

считаю что по 5-6 достаточно, но это мое мнение

Когда я начал заниматься оценкой, у нас в компании было принято искать 7 аналогов.
Я задался вопросом - почему именно 7. Опросил всех об источнике этой великолепной семерки - отвечали: где-то читал, кажется, преподаватель сказал, кажется. То есть - всем только казалось. Эзотерика, словом. Я человек упорный и все пытался доискаться до источника.
В книгах встречал 4-6. У Андрианова - из контекста - 3 для ТС. В учебнике Кошкина для недвижки - в примере -3.
Семерку раскопал в письме Внешторгбанка - для физ лиц. Для юрлиц, почему-то, достаточно 5-ти аналогов???
Единственное упоминание в нормативном документе (сейчас нет под рукой, на память не помню) - по оценке жилых помещений - 5.

А мнения могут быть разные - пока не закреплено в норме

И еще - я не призываю оценивать по 1 аналогу.
Но когда есть ТОЛЬКО 1 аналог и есть информация по его характеристикам позволяющая сопоставить его с объектом оценки (Кошкин считает, что 3-4 основных параметра определяют 95% стоимости объекта) - такую оценку проводить можно и называть это сравнительным подходом - тоже можно.

А "классическая" модель, "неклассическая" - это всё надуманное, это схоластический бред умников из РОО.
Нет такого понятия ни в законе, ни в стандартах.

 Отправлено: 04.07.06 17:10. Заголовок: Re:

Владимир, в том то и дело, что иногда за счастье и один аналог найти. Не до жиру как говорится.
А если объект аналогов не имеет, то наиболее вероятная его цена и будет равняться той цене, которую захочет производитель и которую не отвергнет покупатель.

 Отправлено: 04.07.06 17:14. Заголовок: Re:

Владимиру

Тут дело не в количестве сравниваемых параметров, а в том чем больше аналогов, тем легче устранить "выбросы" в ту или иную сторону. А количество параметров зависит от вида объекта, если у меня емкость из нержавейки горизонтальная обычная, то этих параметров всего кот наплакал. Почему я беру 5-6, это пошло от авто, я корректирую часто по 4-м показателям: пробег, год выпуска, техсостояние, комплектация, поэтому 5 надо. А если правльно подобраны аналоги, то как правило и 4 показывают то что нужно.
Насчет классической модели это вообще образное вражение, по крайней мере у меня. А вообще все зависит от ситуации и наличия информации, но с 1-м аналогом чувствую себя неуютно, но если нет больше, то и суда нет.

 Отправлено: 04.07.06 18:43. Заголовок: Re:

Андрей Т пишет:

цитата:

Когда оцениваешь суда, то корректировка идет и по теххарактеристикам и по физическому износу (был не был капремонт ГКР и тюдю) и и по наличию классификационных документов и по району плавания и по классу судна и т.д. в общем куча всего.

Суда не оценивал, не знаю. Но корректировка идет относительно чего?

Вы с Оксаной уппорно не желаете увидеть сути, цепляясь за всякие второстепенные, внешние признаки.

Цена нового объекта может быть интерпретирована и как сумма затрат на его производство (тогда это ЗП) и как одно из наблюдений в выборке (тогда это СП). Техническое состояние объекта может быть интерпретировано как износ , т.е.потеря стоимости (в ЗП) и как характеристика, которая сравнивается с техсостоянием другого объекта и на основании этого вводится коррекция (в СП).

Глупо брать новый серийный образец и сравнивать его с объектом оценки.
Для сравнительного подхода разумнее использовать имеющиеся в достатке цены вторичного рынка.

Но если объект штучный - как то же судно - и не продается на рынке пучками, как правило нет материалов для построения выборок и если сравнение возможно, то вряд ли ты используешь много аналогов. Или - как?

 Отправлено: 04.07.06 19:03. Заголовок: Re:

Kikinda пишет:

цитата:

А если объект аналогов не имеет, то наиболее вероятная его цена и будет равняться той цене, которую захочет производитель и которую не отвергнет покупатель.

Ну, так сказать - ничего не сказать.

А мое возражение было о том, что наличие выборки цен не является необходимым условием применения СП.

 Отправлено: 04.07.06 19:10. Заголовок: Re:

А что кроме выборки может быть необходимым условием для сравнительного подхода?

 Отправлено: 04.07.06 19:14. Заголовок: Re:

Андрей Т пишет:

цитата:

Тут дело не в количестве сравниваемых параметров, а в том чем больше аналогов, тем легче устранить "выбросы" в ту или иную сторону.

Собственно сравнение по как можно большему числу параметров тоже призвано повысить достоверность ценовой информации.
Когда аналогов достаточно, разность их характеристик нивелируется осреднением.
При малом числе аналогов (в пределе - 1 аналог) эту разницу уже нужно учитывать.
ТУТ СООБЩАЮЩИЕСЯ СОСУДЫ - ЧЕМ БОЛЬШЕ АНАЛОГОВ, ТЕМ МЕНЬШЕ НУЖДА В КОРРЕКТИРОВКАХ.

 Отправлено: 05.07.06 09:17. Заголовок: Re:

Мое мнение, что один из самых проблемных факторов для многих оценщиков МиО, по крайней мере я видел отчеты где подбирались аналоги лишь бы подобрать. И у кого-то из наших мэтров (если не путаю ранний Рутгайзер, позднего к сожалению не читал) видел пример, когда сравниваются помоему печи накаливания различных моделей и делаются корректировки на мощность и их габариты, причем был большой разброс от более меньших моделей к более мощным. Сразу возник вопрос, зачем подбирать такие аналоги, если есть много предложений по аналогичным моделям, где не требуются эти корректировки. Другое дело, если нет таковых, тогда никуда не денешься.

 Отправлено: 05.07.06 19:05. Заголовок: Re:

Ну, кажется договорились, слава Богу!

 Отправлено: 06.07.06 08:52. Заголовок: Re:

Владимиру

Погоди радоваться. А повредничать хочется, шутка.

К сожалению не был на московских семинарах по оценке МиО. Но с московскими оценщиками (кроме Кикинды, с ней легко нашли общий язык и понимание) общался. Что и говорить, школы разные. И полезно иногда пообщаться.

 Отправлено: 06.07.06 11:41. Заголовок: Re:

Семинары, симпозиумы и т.д. - вещь вообще полезная. Я стараюсь хотя бы раз в год выбираться.
Помогает осознать собственное место (я имею в виду нашу компанию, конечно) в российской оценке.
Кроме того, идет такой живой обмен опытом с братьями по разуму.
У себя в регионе такой откровенный разговор с коллегами невозможен - конкуренция, интриги всякие...