Уважаемые Юрий и Андрей попросили допросить А.П. Ковалева по поводу опубликованного в его новой книге метода сограсования оценочных подходов. Я передала просьбу в виде распечатки с форума. Ответил буквально на следующий день, в письменном виде.
Yri G пишет:
цитата:
Просьба разобраться. В книге АПК (2006 года - о ней здесь упоминалось), на стр. 255 приведена методика ранжирования полученных результатов по трем подходам, и приведена формула для расчета коэффициента весомости Vi=(Sn*m-Ri)/(2*Sn*m); Для трех подходов в ней все правильно, а вот при попытке рассчитать для двух (затр. и срав.) результаты не выходят. Далее внизу приведен примерный расчет
Критерий качества Место с.п. Место з.п. Итого Соответствие оцененной с помощью данного подхода стоимости целям оценки 2 1 3
Преобладание надежных источников и исходных данных 2 1 3
Преобладание строгих процедур над интуитивными оценками 2 1 3
Степень приближенности результата к действительно рыночной стоимости 1 2 3
Использование дублирующих сведений из разных источников 1,5 1,5 3 Суммарный ранг 8,5 6,5 15
Так вот, если пользоваться приведенной выше формулой, то выходит следующее: С.П.: ((1+2)*5-8,5)/(2*(1+2)*5)=0,22 З.П.: ((1+2)*5-6,5)/(2*(1+2)*5)=0,28 Коэффициент весомости 0,22 0,28 То есть не верно, поскольку сумма коэффициентов должна быть равна единице. А, вот если в данной формуле из знаменателя убрать множитель 2, то сразу все получается как надо: Коэффициент весомости 0,43 0,57 Видимо совсем отупел от заказов (особенно от оценки игровых автоматов - заколебали), не могу понять в чем дело, Кикинда свет Машиновна м/б спросишь у светоча, или кто-нибудь умный вразумит.
Андрей Т. пишет:
цитата:
Мне особенно нравится преобладание строгих процедур. А внутри строгих процедур нужно проранжировать на строгие показатели используемые в строгих процедурах. Все равно преобладают объективные и субъективные критерии. Дайте трем оценщикам свести результат и посмотрите что получится. Самое большое сходство будет, когда нужно будет сразу присвоить веса, например 30%50% и 20% каждому из подходов. Вот тут процент согласия у всех трех может быть более близким.
ОТВЕТ А.П. КОВАЛЕВА
1. Для Yri П Формула для расчета весовых коэффициентов (стр. 256) соответствует условию, когда имеются три промежуточных результата по трем подходам. Этой формуле можно придать универсальный вид и определять весовые коэффициенты при любом количестве промежуточных результатов: Vi = (Snm - Ri)/(n-1)Snm, где n - количество результатов
2. Для Андрея Т Для применения метода ранжирования нужно сформулировать критерии качества. Эти критерии должны быть примерно равноценны, значимы, самостоятельны и однозначны по смыслу: на стр. 254 и в табл. 8.2. приведены 5 критериев. Хотелось бы узнать мнения коллег о том, насколько удачно выбраны нами эти критерии. Может быть какие то еритерии слишком "расплывчатые", либо какие-то критерии дублируют друг друга, либо список критериев надо пополнить.
Коллега справедливо отмечает, что экспертное взвешивание промежуточных результатов не приводит к большим различиям весовых коэффициентов и обычное распределение весов: 50% 30% 20%. Полагаю, что и метод ранжирования также настроен на схожее распределение. Допустим, что взяли один обобщающий критерий и промежуточные результаты и получили ранги (места) 1,2 и 3. По формуле на стр. 256 получаем значения весовых коэффициентов: 41,7%, 33,3 и 25%. Как видно, это не сильно отличается от ранее отмеченных пропорций. Думаю, что метод рангов тем хорош, что он заставляет эксперта назначить только ранги (места), это легче, комфортнее, чем "выдавливать" из себя сазу весовые коэффициенты при других методах.
Просьба была обсудить предложенную для расчета формулу, а не критерии качества, их можно взять и другие, например обычно использую стандартный набор: А) возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя-инвестора и продавца; Б) способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность). В) способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания; С) тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ; Поэтому, все же хочется обсудить формулу, а то вот есть новые темы для обсуждения: Убей кота, спаси мышку… Загони волка, порадуй зайчика…
Yri G пишет:
цитата:
Ждем волка в загоне. Ответ коту - В принципе все понятно, по Саати, я сам использую 5 критериев, при этом внутри оцениваемого критерия интенсивность проявления распределяю по шкале от 1 до 9. Общий вопрос, а если объектов много?. Ответ в принципе знаю, но все же интересно. Возвращаюсь к первоначальной теме, все-таки предложенная формула справедлива к трем подходам и не адекватна к двум?
Андрей Т пишет:
цитата:
Yri Если объектов много, то выставляювеса экспертно или разбиваю на группы и тогда для группы можно провести расчет, а дальше понятно, например в одну группу включаем станочное, в другую что-то иное. Принцип чтобы группировка учитывала кол-во применяемых подходов и особенности рынка и т.д., ну с этим понятно. Насчет формулы нужно у разработчика спросить, но наверное Вы правы. Формула должна выглядеть так: Vi=(Sn*m-Ri)/(((n-1)*Sn*m); где n - кол-во примененных подходов, тогда все автоматически получится.
Мне кажется - критериев избыточно много. Кроме того, в силу явной их неравнозначности, следует разработать критерии по "взвешиванию" этих критериев Собственно, "вес" подхода - это степень доверия к полученному с его помощью результату, т.е. к его точности и достоверности. Что мешает рассчитать по каждому примененному подходу величину доверительного интервала при заданной доверительной вероятности. Или доверительную вероятность при фиксированном доверительном интервале. То есть - руководствоваться всего одним, но главным, критерием И определять веса подходов, основываясь на некоторых рассчитанных величинах, а не рефлектировать мучительно на тему: у какого подхода степень приближенности результата к действительно рыночной стоимости выше - у затратного иили у сравнительного?
Можешь на мое имя писать. А я сочту нужным передавать дальше или нет. Цензура.
Володя, критерии можно и уменьшать, но когда много критериев веселее смотрится. Это как все оценщики Бэта коэффициент оценивают.....хотя на самом то деле имеют право его только для портфельных инвестиций....
Критерий на критерий... нет, что то не то. Может быть лучше проранжировать?
С формулой все более-иенее понятно, я сам ее уже адаптировал к оценке по 4-м методам (подходам, факторам, как угодно). Что в методике привлекло, то это конечно же примерная равноценность и значимость используемых критериев, в отличие от МАИ, где критерии иерархически структурируются по степени влияния сверху вниз. В этой связи вопрос к Андрею Т., по поводу использования им семи критериев сравнения в МАИ - зачем, ведь при этом степень влияния двух последних будет пренебрижима мала. Предлагаю разобраться по существу, может быть с обменом типовым расчетом и дальнейшим обсуждением.
МАИ - это танец с бубном вокруг желаемых чисел. Это я вам говорю как человек, который учил студентов мат. методам в экономике. Все собираюсь про это написать на МК-форуме ответ на статью, который вытащил Костин, да все никак. Мне бы еще 8 часов в сутки добавить....и научиться совсем не спать. Кстати, есть еще и статистические способы согласовывать различные результаты. Например, смею вам предложить метод объединения совокумностей, он хорошо описан в учебнике Гарольда Крамера (очень старый учебник по мат. статистике). Можно также в качестве критерия сходимости предложить центроидный метод, метод сходства Хэмминга....Логически все прекрасно подходит для нашей нелегкой задачи, но вот только не хочется излишнего наукообразия в отчетах.
Мне кажется, что лучше всего согласование результатов проводить путем анализа типа рынков. Если рынок олигополии, то чего там усреднять и перемешивать? А вот если рынок монополистической конкуренции, то пожалуй для сравнительного больший вес, нежели для других. Для каждого подхода можно построить что то типа шкал достоверности, меняющихся от типа рынка и показывающих точность попадания в наиболее вероятную стоимость. Но эти надежды мы воскладываем на Юрия и на Е.Е. Яскевича и на Волка....Они у нас математически мыслящие. А мы с Андреем все больше тяготеем к бивалентной логике.
Yri Два последних крнитерия мной вводились если применяем доходный подход. Может формулировка неудачна, но смысл в том, чтобы всзвесить фактор влияния других факторов производства (бизнес, недвижка, гудвид предприятия и т.д.) при оценке оборудования. Если используешь два подхода, то Вы правы, они малозначимы, но ставишь 1 всем подходам и не учитывается данный критерий.
Кикинде Мы уже говорили, что вообще вся оценка часто похожа на танец с бубном, но ты почему-то от доходника не отказываешься если можешь применить. Я уже писал на том форуме (наверное последний раз, больше туда не сунусь писать, только читать), давайте из имеющихся методик возьмем что нам надо и адаптируем их, при этом осознав меру их адекватности и применимости для целей оценки.
Ну да, а износ, особенно внешний, это танец с гашишем. Если в МАИ хотя бы подробными объяснениями описывать приоритеты и сравнение критериев, то все же это выглядит убедительнее чем просто ранжиоровать критерии по местам, или тупо назначать %. Насчет обоснования по типу рынка, это надо взять для использования.
Согласна, что МАИ лучше чем ничего. Но помнится, мы при помощи МАИ такие результаты получали, что выходило, что можем написать почти все что хотим, а это мне и не нравится.
Это была шутка юмора. Там рожа такая нарисована. А на серьезное - никто не отреагировал Так как по поводу взвешивания на основе вычисления доверительных интервалов для каждого из подходов? Мысль вроде здравая:чем точнее результат - тем больше ему дать вес.
Если позволено будет вякнуть - это тупик (если не теоретический, то практический). Любой критерий точности должен базироваться на знании ИСТИННОГО значения РС. При достаточности рыночных данных о ценах аналогов я представляю как сформировть доверительный интервал для среднего значения (которое при определнных условиях - мы писали об этом- может представлять собой наиболее вероятное значение, т.е. РС). Причем неважно, как вычеслено это среднее - непосредственно как среднее по выборке или через регрессионную зависимость. Т.е. для сравнительного, при определенных условиях, дать оценку интервала можно и ясно как. А как для затратного и доходного подходов? Хотелось бы услышать от коллег, допускающих такую возможность,
Очень непростой вопрос. Давайте вместе искать на него ответ. Думаю, что нужно идти по пути оценки точности результата на каждом промежуточном этапе расчетов. Ну, к примеру, рассмотрим на скорую руку затратник 1 этап - определение ПВС, допустим, по выборке цен дилеров, т.е. если верить классикам - это порядка 10% при р = 0,95. 2 этап - определение износа: - по "волшебной табличке" - можно рассматривать её как шкалу прибора - из теории измерений точность его - плюс/минус 1/2 цены деления, т.е. 5-10%, в зависимости от диапазона; - по методу срока службы: он тоже основан на статистических данных, т.е. тоже не менее 10% имеем; - экстракцией из рынка - тоже статистика и те же получаются 10% 3 этап рыночная стоимость ПВС - И = РС - допуски складываются, т. получается +/- 15 - 20 % у затратника.
Я предлагаю принять отношение весов подходов равным обратному отношению величин соответствующих доверительных интервалов, т.е. СП-10%, ЗП - 20%, вес СП -0,666, вес ЗП - 0,333
ТБ, предлагая кровушки, пишет: Ну, к примеру, рассмотрим на скорую руку затратник (Прошу Кота сильно не царапаться ) 1 этап - определение ПВС, допустим, по выборке цен дилеров, т.е. если верить классикам - это порядка 10% при р = 0,95.
Меня давно занимает вопрос соотношения "цена - стоимость". В плане ковыряния в проблеме провел эксперимент: типовой готовый массовый продукт (ЖК монитор 17, одна зарубежная фирма, одна модель, одни сроки гарантии) в совершенно идентичных для покупателя условиях - интернет торговля с бесплатной доставкой покупателю в пределах МКАД. Каков разброс цен? Скажем МАХ - МИН / СРЕДНЕЕ? Сам не поверил - 46%. Здесь, правда, могут быть замешаны условия растаможки (все помним тряску на рынке мобильных телефонов). Для аналогичного отечественного продукта (Роверскан) - немногим лучше - 38%. Выборки вполне репрезентативные - около 90 и 40 предложений соответственно. Итак, это разбросы цен на абсолютно идентичный (с т.зр. покупателя). товар Вопросов возникает несколько. 1. О каких 10% доверительногоьинтервала идет речь? И что понимаем под доверителоьным интервалом? 2. Когда имеем 3-5-8 рыночных цен, откуда уверенность, что не взяли их "с одного боку" ? 3. Что считать рыночной стоимостью, и можно ли расчеты РС проверять "ценами реальных сделок", как предлагают некторые горячие головы? Без понимания всего этого, что нам проблема весов через учет доверительных интервалов?
46%- это очень много на одну и ту же модель. Такая разница может быть только при сравнении цены дилера и цены на вторичном рынке. Я такую работу летом проводил, так вот эта корректировка (переход на вторичный рынок) у меня получилась -19% от цены дилера (естественно, и там и там оргтехника (ноутбуки) без эксплуатации).
А я считала переход с первички на вторичку для металлобр. оборудования, получалось до 30%. Полагаю, что чем сложнее оборудование в монтаже, тем больше эта величина. Но мы обсуждаем вопрос весов разных подходов. Какой подход считать главным? Мне кажется, что сравнительный и никакой иной.
Думаю, что величина скидки в основном зависит от востребованности оборудования, а также от объема теряемого сервиса при переходе на вторичный рынок. К статьи, вы при расчете скидки должны были сравнивать цены не монтированного оборудования с ценами поставщика. В противном случае ваша скидка включает затраты на демонтаж и проведение предпродажной подготовки, а значит, выше, чем у меня. В случае, если вы пошли по второму варианту - наши данные совпадают (хоть мы работали над разными отраслями). По поводу приоритета подхода - все зависит от конкретной ситуации, качества информации, а также от того, в пользовании определяем стоимость или в обмене. Если в обмене, аналогов много и инфа более-менее достоверная - то, конечно, сравнительный. Правда, тут сложности с определением износа у аналогов и корректировки износа с оцениваемым объектом. В любом случае, я за то, чтобы сделать минимум два подхода, чтобы можно было ориентироваться в диапазоне изменения цены.
Все даты в формате GMT
3 час. Хитов сегодня: 22
Права: смайлы да, картинки да, шрифты нет, голосования нет
аватары да, автозамена ссылок вкл, премодерация откл, правка нет
- участник сейчас на форуме
- участник вне форума