Отправлено: 22.08.08 10:48. Заголовок: А правда ли? (тема о некоторых особенностях оценки квартир)
Уважаемые коллеги! Тут случилось такое дело: я перестала заниматься непосредственно оценкой, так как теперь работаю в банке специалистом по залогам. Приходится теперь часто общаться с оценщиками, уже не как оценщик, а как "враг" оценщика. И я чувствую, что с моей головой стало что-то происходить. Я поняла, что знаю еще меньше, чем думала. Поэтому у меня возникают вопросы. Если есть возможность, пожалуйста, высказывайтесь, мне бы хотелось знать ваше мнение.
1. А правда ли, что корректировка на торг не вводится, если квартира реализуется в "нормальный" для нее срок? (я думала, что корректировка на торг зависит от других факторов, например, таких как состояние рынка, или состояние квартиры, или просто умения торговаться...)
2. А правда ли, что метод прямой капитализации для квартир нельзя применять, так как ставка капитализации много меньше, чем ставка по банковским депозитам? (я тут ничего не думала, кроме того, что при наличии огромного количества предложений по аренде квартир, можно применять метод валового мультипликатора, для "показа" стоимости, рассчитанной по другим исходным данным, чем в привычном сравнительном подходе).
3. А правда ли, что при выполнении сравнительного подхода, обязательные корректировки, такие как "на права", " на условия финансирования", "на условия продажи", могут оценщиком и не упоминаться при расчете, если оценщик считает, что они все равны 1 или 0, но не отражает это в отчете. (Я считаю, что они должны быть приведены в расчетной части).
Отправлено: 01.09.08 11:35. Заголовок: Рогова Анна А прав..
Рогова Анна
цитата:
А правда ли, что при оценке квартир сравнительный и доходный подход не учитывают в себе никаким образом стоимость земельного участка на котором стоит дом?
Я считаю, что неправда. Учитывают. И у классиков про это написано. Просто это настолько общее место было, что уже забыл - где и у кого читал про это. Однако, ты опять провоцируешь древний спор о том чем стоимость ЗУ отличается от стоимости местоположения и т.д.
Отправлено: 01.09.08 16:38. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..
Владимир Б. пишет:
цитата:
Однако, ты опять провоцируешь древний спор о том чем стоимость ЗУ отличается от стоимости местоположения и т.д
Вспомнился мне этот спор, когда я про зу в данном контекстве вопрос набивала. Но спорить не хотца. Жду ответа от оценщика. Уж даже интересен его изворот мысли на эту тему стал.
А вот согласовывать затратник без зу с присвоением ему 0,01% или поболе до 5% просто мода какая-то.
Отправлено: 02.09.08 12:39. Заголовок: Дмитрий пишет: А ка..
Дмитрий пишет:
цитата:
А как они такой вес обосновывают. Наверно МАИ?
Это кто во что горазд: кто МАИ, кто словами. Про согласование МАИ - отдельная тема. НИКТО никогда не объясняет вес того или иного критерия, так же как не объясняет приоретет одного подхода перед другим.Цифирьки в МАИ по тем же квартирам меняются от объекта к объекту, хотя подходы и методы расчета и "чистота" аналогов и все, все, все остается неизменны. Окончательные веса появляются по желанию оценщика-"фокусника".
Владимир Б. пишет:
цитата:
Мы тоже без ЗУ согласовываем. Но мы и из СП и ДП ЗУ вычленяем.
Из СП и ДП никто ничего не вычленяет. Так все и согласовывается.
Отправлено: 02.09.08 12:55. Заголовок: А правда ли, коллеги..
А правда ли, коллеги, что коэффициент торможения цены квартиры от общей площади равен коэф.торможению по жилой, который в свою очередь равен коэф.торможения по площади кухни? Поясняю: так высчитываются корректировки на разницу аналогов от объекта оценки по общей площади, жилой и кухне. (я в такие совпадения лично не верю). Думаю, что если и расчитывать такие коэффициенты по объектам, то только в случае допустимого равенства значений всех прочих параметров и считать не по аналогам из отчета, а по какой-нибудь другой совершенно независимой группе.
А вот еще. Правда не совсем по квартире, но имеет место быть. Оценка зу "методом выделения". Используется два подхода: ЗП и ДП. Стоимость зу определяется как ДП минус стоимость улучшений. В итоге значения ЗП и ДП совпадают во всех 9 знаках перед запятой. Ну и потом умное согласование, упомянутым выше способом МАИ.
Отправлено: 02.09.08 13:20. Заголовок: Рогова Анна А правд..
Рогова Анна
цитата:
А правда ли, коллеги, что коэффициент торможения цены квартиры от общей площади равен коэф.торможению по жилой, который в свою очередь равен коэф.торможения по площади кухни?
Ох, ничего себе логический ряд. Для квартир коэфициент торможения, с моей точке зрения, стоит считать, если объекты относятся к разным сегментам, т.е. стоимость начинает тормозится с разницы в 10-15 кв.м. и то не всегда. Соответственно, если нужно применять к.торможения возникает разумный вопрос, а адекватны ли аналоги? Я лично этот коэфициент прослеживаю по первичному рынку через разницу стоимости на двушки-однушки-трешки, имхо, разница в стоимости там обусловлена меньшей ликвидностью крупных объектов.
цитата:
В итоге значения ЗП и ДП совпадают во всех 9 знаках перед запятой.
Отправлено: 02.09.08 14:03. Заголовок: Дмитрий Так и я про..
Дмитрий
цитата:
Так и я про это же
Виноват, не разобрался
цитата:
То есть пишете типа: затратник отказываемся, но считаем стоимость ЗУ чтоб в итоговом значении выделить стоимость ЗУ по просьбе Заказчика?
Нет, я имел в виду случай, когда в согласовании участвует и результат ЗП - надо же его привести к тому же "формату" что и СП с ДП? Когда нужно выделить ЗУ (при залоге, например) - выделяем, конечно, но это, как бы, другая история. avg Я ответил на твой вопрос?
Отправлено: 02.09.08 16:01. Заголовок: Рогова Анна пишет: ..
Рогова Анна пишет:
цитата:
Оценка зу "методом выделения". Используется два подхода: ЗП и ДП. Стоимость зу определяется как ДП минус стоимость улучшений. В итоге значения ЗП и ДП совпадают во всех 9 знаках перед запятой. Ну и потом умное согласование, упомянутым выше способом МАИ.
Если читать методику оценки земельных участков, вычитание из стоимости ДП стоимости замещения улучшений - это метод остатка. Вычитание из стоимости СП стоимости замещения улучшений - это метод выделения. Естественно, что если использовать один из этих методов, то итоговая стоимость объекта оценки в Затратном подходе будет равна или стоимости ДП (метод остатка), или стоимости СП (метод выделения). Поэтому логичнее было бы использовать сразу два метода и согласовать между собой полученные стоимости земельного участка, тогда подобной проблемы не было бы.
Ваше видение весьма интересно и самобытно, особенно принимая во внимание то что в прошлом вы сама оценщик. Может быть, Вы, Анна, предложите свой вариант отчета, который соответствовал бы теперь видениям специалиста банка, с таким опытом работы. Я думаю всем практикующим оценщикам, работающим с банками, было интересно ознакомиться с ним, чтобы понимать, что от них хотят эксперты.
Отправлено: 02.09.08 22:56. Заголовок: Ольга Б. Вопросы из ..
Ольга Б. Вопросы из серии "А правда ли?" рождаются не у меня из головы. Это есть вычитка из отчетов по оценке. У меня после того, как я возвращаю отчеты, а они возвращаются "исправленные" очень часто есть внутреннее убеждение, что оценщик совсем не собирается прислушиваться к замечаниям, а в прямом смысле продолжает гнуть свою линию, заменяя подобие квалиметрии расчетом линейных коэффициентов торможения. В том, что я в прошлом, как вы выразились, оценщик, я стараюсь быть здравой в тех частях отчета, где я знаю на практическом опыте, что это просто завал, что "это" в принципе нельзя нормально расчитать в условиях современного рынка. Но если я вижу, что оценщик просто "лечит" в отчете всякими формулами, ссылками на цитаты, обратными матрицами и мертвой "водой", и в конечном итоге выдает "мнение оценщика с потолка", то тут уж, извините. Да, Северславович, сейчас может написать, что главное попасть оценщику в рынок, а все остальное не важно...Да, оно так. Только вот, почему-то я думаю, что если оценщик из отчета в отчет, порет откровенную чушь не в расчетной части, если он не отрабатывает "рыбу" отчета, если в конце концов, он не может рассчитать среднее значение и не знает как выделить ндс, то у меня подрывается отношение и к расчетной части. Мы все на форуме находимся в постоянном развитии. Нас интересует новое, нас интересуют пробелы в оценке, в методологии, в спорных ситуациях. Мы живем, мы растем, мы дышим оценкой. А в тех отчетах, что я вижу, просто все давно уже покрылось бурой тиной. Мне уже было бы лучше видеть просто отобранные и хорошо описанные аналоги, без всяких там корректировок "анализ рынка показал, что коректировка составляет от нуля до 10%, по нашему мнению для этого объекта 2%". Зачем это так? Если ты оценщик, то знаешь при каких условиях корректировка 0%, при каких 10%, обосновать 2% - не вопрос. Но а если не знаешь, то и не пиши это совсем. Свой вариант отчета я не предложу. Могу сказать, что ответ должен быть просто "читаемым". Отчет оценщика - это глаза залоговика. Но по отчету, к сожалению, не всегда, далеко не всегда, можно "увидеть" объект. Я не про фотографии в данном случае. Хотя и это тоже имеет место быть. Они очень часто не подписываются, даже когда просишь об этом. Может со временем и родится мой "идеальный" отчет.
Отправлено: 02.09.08 23:39. Заголовок: Полностью согласна с..
Полностью согласна с Анной. Знаете, оценщики ищут оправдание недоделанным отчетам в том, что нет достаточного времени на изучение рынка и прозвон аналогов. Я тоже раньше этим оправдывала себя и свои промахи. Теперь я твердо уверена, что можно сделать быстро достаточно нормальный отчет. Просто надо время экономить не на качестве, а на оформлении + подготовить внятную и вычитанную рыбу + иметь справочник на все случаи жизни (с поправками, экспертными мнениями и прочими полезностями) на все случаи жизни. Но самое главное - это развивать чувство равновесия и чувство рынка. Самое главное - это то, что отчет должен быть читабельным и прозрачным и для клиента и для банка. Над этим нужно работать. Даже я, несмотря на свой уже не юный оценочный возраст, до сих пор идеальную рыбу не сделала, хотя работаю над улучшением всякий раз.
У нас давно пустует "экспертный раздел". Грамотных и опытных экспертов на форуме уже достаточное кол-во. Может быть воспользуемся общим ресурсом? Я подумаю над тем как эту тему превратить в практическое руководство к действию по оценке квартир. Единственное но. Я не оценщик недвижимости и в создании подобных тем мне нужна подсказка.
Отправлено: 03.09.08 10:18. Заголовок: Kikinda пишет: У на..
Kikinda пишет:
цитата:
У нас давно пустует "экспертный раздел".
Тогда уж лучше в кабинете 5 Kikinda пишет:
цитата:
Я подумаю над тем как эту тему превратить в практическое руководство к действию по оценке квартир
А что там особенного сам расчет это две-3 страницы. Страница с анализом и еще страница про описание и перечисление используемых документов. И 20-30 страниц всякого бреда из ФСО
Отправлено: 03.09.08 11:06. Заголовок: Мне нравиться Оксани..
Мне нравиться Оксанина идея. Не смотря на кажущуюся простоту отчета по оценке квартиры, спотыканий все равно много. Можно, например, выкладывать отдельные разделы и их комментировать. Анализ рынка недвижимости взять для пробы. Структурку набрасать, чего туда писать, чего не писать, что лучше там отражать в обязательном порядке, а что "для души" и мастерства. Обязательный порядок можно озвучить на форуме, все остальное не отражать. Описание объекта тоже разное. Что-то вытягивается из технических паспортов, а что-то из осмотра и опроса местных жителей.
По настоящему практических пособий для оценщиков - мало!
Отправлено: 03.09.08 11:18. Заголовок: Уровень профессионал..
Уровень профессионализма оценщиков бывает разный, также как и уровень экспертов тоже бывает разный. Как правило, проверяют отчет эксперты-теоретики, представления не имеющие, как на самом деле работает теория, которую они выучили на курсах переподготовки. Не говоря уже, что в каждом банке существуют свои требования к отчетам, нередко противоречащие здравому смыслу и действующему законодательству. Поэтому интересно видение проблемы именно глазами эксперта, практиковавшего в оценочной деятельности. В последнее время требования банков к форме и содержания отчета вызывают "недоумение", например, требования указать расстояние до ближайшей станции метро для объекта недвижимости, расположенного в 45 км города (у нас в городе всего 4 станции метро), требование рядом с фотографией указывать на отсканированном плане место, откуда оценщик фотографировал, при определении стоимости земельного участка обязательно подписывать "рыночная стоимость без НДС". При оценке 8 объектов недвижимости, отличающихся по площадям, назначению, техническому состоянию, эксперт банка удивляется, почему стоимость 1 кв.м. этих 8 объектов разная. Вот как исправлять такие замечания? Какая должна быть в таких случаях рыба отчета? Бывают замечания по теме, когда действительно есть в отчете ляпы или просчеты в какой то части отчета, но, как правило, в приходящей экспертизе из 9 замечаний действительно по-делу только одно, а как исправлять остальные 8, я, например, не представляю. Для большинства оценщиков общение с экспертами банка – это больная тема, поэтому очень важно, что появилась такая возможность наладить контакты с экспертами, именно диалог. Может тогда, если не идеальную форму отчета, то тогда своего рода пример разобрать: вот в отчете оценщик написал и посчитал вот так, и тут же Ваш пример как эти расчеты и обоснования следовало бы описать.
Отправлено: 03.09.08 11:26. Заголовок: Рогова Анна пишет: ..
Рогова Анна пишет:
цитата:
Мне нравиться Оксанина идея.
На самом деле квартира - это не такой уж сложный объект для обсуждения. И притом не потому, что это квартира, а потому, что за оценку квартиры платят очень небольшие деньги и заморачиваться супер анализом рынка и т.д. врядли кто будет и соответсвенно "для души" сомневаюсь, что там можно что-то увидеть. Чисто прагматическая позиция. В кабинете 5 - там много отчетов приводилось для оценки более интерестных объектов.
Отправлено: 03.09.08 11:59. Заголовок: avg пишет: На самом..
avg пишет:
цитата:
На самом деле квартира - это не такой уж сложный объект для обсуждения.
Поэтому и надо с нее начать. И все-таки не в разделе для постоянных участников. Почему бы и не попытаться сделать отчет, удовлетворяющий требованиям и специалистов по залогам и оценщиков?
Ольга Б. пишет:
цитата:
При оценке 8 объектов недвижимости, отличающихся по площадям, назначению, техническому состоянию, эксперт банка удивляется, почему стоимость 1 кв.м. этих 8 объектов разная. Вот как исправлять такие замечания?
Ольга, все одинаковые. И оценщики и залоговики. Все в общей массе - серые. И те и другие в общей массе могут ляпать при осуществлении своей деятельности. Во вчерашнем отчете об оценке по одному зу гуляло по отчету: право собственности, право арены, право бессрочного пользования. В одном месте отказывались от оценки зу, в другом рассчитывали стоимость зу. Ну и чего думать?
Все даты в формате GMT
3 час. Хитов сегодня: 4
Права: смайлы да, картинки да, шрифты нет, голосования нет
аватары да, автозамена ссылок вкл, премодерация откл, правка нет
Для квартир коэфициент торможения, с моей точке зрения, стоит считать, если объекты относятся к разным сегментам, т.е. стоимость начинает тормозится с разницы в 10-15 кв.м. и то не всегда. Соответственно, если нужно применять к.торможения возникает разумный вопрос, а адекватны ли аналоги? Я лично этот коэфициент прослеживаю по первичному рынку через разницу стоимости на двушки-однушки-трешки, имхо, разница в стоимости там обусловлена меньшей ликвидностью крупных объектов. 
- участник сейчас на форуме
- участник вне форума