Отправлено: 03.09.08 19:54. Заголовок: Оценка квартир. Обзор рынка

Я уже написала в предудущей теме, что я сторонница приведения обзора рынка, но только обзор должен быть информативный, полезный для пользователей отчета. Да и оценщикам удобно ссылаться на обзор в других частях отчета. Какие то части обзора можно было бы сделать даже в табличном виде. Может быть Анна подберет тот обзор, который ей больше всего понравился, а мы его доработаем. Но сначала давайте по пунктам.

1. Анализ местоположения Город, район, населенный пункт:
2. Окружающая застройка Дома (кирпичные, панельные....) Были ли в этом районе построены новые дома. (хотя я не знаю насколько целесообразно это включать)
3. Транспортная доступность
3. Предложения на продажу (по аналогичным квартирам) в таблице
4. Предложения на покупку в таблице (если есть)
5. Причины различия в ценах предложения
6. Предложения по аренде жилья

Я бы отнесла рынок квартир к рынку монополистической конкуренции.
След. пункты добавляйте.

 Отправлено: 04.09.08 23:49. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..

Владимир Б. пишет:

цитата:

У нас в городе некоторые оценщики делают оценку квартир меньше чем за 1000 рублей

Добрые они у Вас, очень любят клиента и не любят себя.

 Отправлено: 04.09.08 23:50. Заголовок: Рогова Анна Я с 98 г..

Рогова Анна Я с 98 года, каждый месяц отбивала газету "из в рук в руки" на предмет цен...

Тогда вы прекрасно знаете все трудозатраты. Для сравнения по сотоянию на сегодня на сайте ИРР в Калининграде порядка 2600 объявлений о продаже квартир (причем не все с ценами - примерно половина) в Казани - примерно 7200. Для обработки этой информации у нас уходит примерно три рабочих дня у одного сотрудника. не все оценочные организации могут себе это позволить, многие пользуются другими источниками

Рогова АннаНикого обидеть не хотела. Прошу прощения, если кого задела своими высказываниями.

А никто и не обижается все всё прекрасно понимают, просто во-первых "сила действия равна силе противодействия", а во-вторых времени катастрофически не хватает на все.

Лично мне нравиться когда банковские сотрудники, проверяющие из ФАУФИ или просто клиенты (особенно клиенты) задают различные "обоснованные" и серьезные вопросы и замечания - значит читают, значит кому-то кроме сопроводительного письма что-то еще надо в отчете.

 Отправлено: 05.09.08 06:08. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..

Владимир Б. пишет:

цитата:

Ну - при таком подходе заказчику и то, что "цены росли росли, а тут упали" - знать тоже не интересно.

Неа, это ему интересно, т.к. это напрямую ведет его от наблюдаемых на рынке высоких цен предложений (объявления в газетах характеризуются инерцией, особенно если брать толстую подшивку) к решению, что на дату оценки РС уже ниже. А вот подробное описание маршрутов автобусов не ведет ни к чему.

Владимир Б. пишет:

цитата:

Мне всегда странно читать выводы некоторых коллег, которые рассуждают так, как будто ФСО нет в природе.

Ну, это Вы зря, я как раз ФСО читал (ст. 4 ФСО-3):
• отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Вот покажите мне, как Вы транспортную доступность используете при определении промежуточных и итоговых результатов, и тогда можете описывать эту доступность. Я согласен, что иногда мы пишем: тут, типа, доступность хуже, провели исследование, собрали 10 аналогов с разной доступностью, построили регрессионную модель, доступность значима на уровне 0,99 с коэффициентом 3,75 рубля/м2/балл доступности... и т.п., но это редко бывает

Конечно, чаще пишут типа: "исследование рынка показало, что поправка +5%", но это как раз противоречит ст. 22б ФСО-1, и применяться не должно. Так что вопрос описания транспортной доступности это исключительно вопрос того, применили Вы всё это описание грамотно, или нет.

 Отправлено: 05.09.08 06:23. Заголовок: Рогова Анна пишет: ..

Рогова Анна пишет:

цитата:

Вот не стоится мне на месте. Меняюсь я, и взгляды, тоже иногда меняются.

Хорошо, осталось вернуться в оценщики и посмотреть, куда кочнутся взгляды, тогда и возникнет представление о равновесии, может оно тут быть или нет.

 Отправлено: 05.09.08 09:07. Заголовок: Иногда начинает каза..

Иногда начинает казаться, что мечта о идеальном, равновесном отчете, который может удовлетворить желанием тех и других (оценщиков и специалистов по залогам) возможно не сбудется и станет голубой.

По обоснованию ценообразующих факторов. Мотивированным отказом от их обоснования является то, что материальное вознаграждение за отчет по оценке квартиры слишком мизерным, для того, что бы этим заниматься.
Анализ рынка делать вообще не надо. Корректировкам в таком случае можно возникать прямо из воздуха.

Но ведь откуда-то они все же берутся!

 Отправлено: 05.09.08 09:55. Заголовок: Если говорить именно..

Если говорить именно об оценке квартир, то я бы сказал, что если нет корректировок, то оно и лучше. Значит оценщик нашел-таки близкие аналоги, видимо они у него плотно ложатся на отрезке, имея внутри облака рассеяния где-то РС. Ну а нашел, чем отличается реально аналог от объекта, приведи корректировку, но вот обосновать её...

Не ФСО бы, так я бы спросил: ну я считаю 5%, в Вы то как считаете? 10%? Ну ладно, вот Вам Excel, вот Вам мой расчетный файл, процент "сидит" в клетке G19, поставьте, какой желаете, и ни в чем себе не отказывайте, все равно сделка для Вас не обязательная, а я просто риэлтером работал, и в оценке давно, и поговорил тут кое с кем, но он, кстати, просил его не светить, знаете, алименты... :) Но я не настаиваю, 10, так 10... И главное, это была бы правда.

 Отправлено: 05.09.08 10:45. Заголовок: Мисовец пишет: А во..

Мисовец пишет:

цитата:

А вот подробное описание маршрутов автобусов не ведет ни к чему.

А вот каждая лишняя минута пешего хода до метро - ведёт.
Никто же не призывает писать в отчете явные глупости.
Статья 4 не освобождает оценщика от необходимости говорить в отчете о транспортной доступности - ну есть такой ценообразующий фактор - следовательно, он должен быть описан. Если нет данных о влиянии этого фактора на РС (или - оценщик поленился их найти ) - думаю, надо написать хотя бы: "нет данных".

Сделать всё это грамотно - часто невозможно или очень сложно, а главное - не стоит тех денег, что за оценку заплачены.
Поэтому - не стоит, наверное, требовать от поточной оценки квартир уровня серьезного научного исследования.
Но требовать хотя бы формального соблюдения ФСО, наверное, надо

 Отправлено: 05.09.08 10:53. Заголовок: Посмотрел сейчас спе..

Посмотрел сейчас специально ту ветку с отчётом по ДТП. В кабинете № 5. Это был отчёт Робкой О.
Я перепутал авторов. Приношу публично свои извинения перед Анной по поводу воспоминаний про тот документ.

 Отправлено: 05.09.08 10:56. Заголовок: Рогова Анна Какие о..

Рогова Анна
Какие обиды, Аня, Бог с тобой.
Я, в принципе, за то, чтобы планку поднимать постоянно.
Мы, в нашей компании, постоянно стремимся к креативу какому-то, несмотря на все сложности последнего периода.

Хотя иногда смотришь на море откровенно неграмотной оценки, которое захлестнуло рынок - и возникают сомнения в собственной адекватности

 Отправлено: 05.09.08 11:01. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..

Владимир Б. пишет:

цитата:

Статья 4 не освобождает оценщика от необходимости говорить в отчете о транспортной доступности

Вот в такой постановке есть что обсуждать. Эта статья говорит о том, что если мы ТД описали, то в расчетной части это должно быть использовано. Если мы оцениваем квартиру в городе, то за редкими исключениями там одинаковая транспортная доступность у всех квартир. Исключение, это, пожалуй, города с Метро, но тогда нужно предметно выделить этот фактор, не называть его ТД, а показать, как влияет, что именно влияет, скажем, просто расстояние по прямой в метрах или именно среднее время в пути с учетом светофоров... Т.е. имеет смысл описывать это, если будет применено, и применено грамотно по ФСО, а вот так, написать, но применить неграмотно, я не вижу разницы, если совсем не описать.

Владимир Б. пишет:

цитата:

Но требовать хотя бы формального соблюдения ФСО, наверное, надо

Зачем? Мы хотим верной оценки или хотим требовать формального? Я понимаю, что формально с нас так и так будут требовать, но зачем же нам на это соглашаться? Те же метро в Москве они все в области активной застройки и значит, что там вполне реально собрать один раз достаточно аналогов, чтобы регрессией выявить зависимость и один раз её выявив применять потом, если значима. Где соответствующая статья? Почему оценщики до сих пор это наглядно не показали? Значит, быть может, нет там ничего явного.

Вот ответ на тему, предложенную Ксю он в принципе простой: описывайте то, что будет учтено в расчете. Соответственно, общего плана грамотного обзора просто нет, грамотен тот обзор, который весь пошел в расчет.

 Отправлено: 05.09.08 13:49. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..

Владимир Б. пишет:

цитата:

Поэтому - не стоит, наверное, требовать от поточной оценки квартир уровня серьезного научного исследования.

Мисовец пишет:

цитата:

чтобы регрессией выявить зависимость и один раз её выявив применять потом, если значима

Да. Не требуется для каждой оценки квартиры проводить супер исследования. За годы работы на рынке уже все давно есть.

Владимир Б. пишет:

цитата:

Но требовать хотя бы формального соблюдения ФСО, наверное, надо

Не. Формально как раз и не надо. Вот как надо:
Мисовец пишет:

цитата:

описывайте то, что будет учтено в расчете. Соответственно, общего плана грамотного обзора просто нет, грамотен тот обзор, который весь пошел в расчет.

 Отправлено: 08.09.08 14:36. Заголовок: Рогова Анна Воля ва..

Рогова Анна
Воля ваша, барин...

 Отправлено: 08.09.08 14:49. Заголовок: Мисовец пишет: Искл..

Мисовец пишет:

цитата:

Исключение, это, пожалуй, города с Метро

Но отчего же?
Везде есть какая-то дифференциация: сколько пешком, сколько на транспорте, есть ли маршрутки на данном маршруте, когда последняя электричка и т.п.

Мисовец пишет:

цитата:

Мы хотим верной оценки или хотим требовать формального?

Что мы хотим - о том нас не спрашивают.
Главное в практической жизни оценщика - если без всякой демагогии и высоких словес - это что проверяющие хотят. И на наше согласие/несогласие им начхать.
Вот скажет Аня Рогова в своем банке:

цитата:

Вот как надо

и все будут исполнять.
Она же ФСО толкует оценщикам в этом банке - хотя не её это прерогатива, казалось бы.
Но это только - казалось.
Тем более - ФСО дают много возможностей для проявления того, что М.Е. Салтыков-Щедрин называл "административным восторгом".

 Отправлено: 08.09.08 16:57. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..

Владимир Б. пишет:

цитата:

и все будут исполнять. Она же ФСО толкует оценщикам в этом банке - хотя не её это прерогатива, казалось бы. Но это только - казалось. Тем более - ФСО дают много возможностей для проявления того, что М.Е. Салтыков-Щедрин называл "административным восторгом".

Плохо понимаю сказанное.
Если все так плохо со мной, то я могу в закрытом отделе выложить часть того, чему я восторгаюсь в своей работе.
Повосторгаемся вместе, кроме шуток. Возможно тогда я смогу надеяться на то, что меня можно будет понять и мое состояние, и мои требования в своем банке.

 Отправлено: 10.09.08 09:49. Заголовок: Рогова Анна Аня, ну..

Рогова Анна
Аня, ну не в тебе дело, зачем ты на свой счет всё принимаешь?
Дело в созданной системе, где всё на откуп залоговику отдается.
Хорошо - если человек вменяемый, знающий, может выслушать чужое мнение, может даже с ним согласиться - но последнее качество весьма редко и самой логикой должности, через некоторое время пребывания в ней - обычно вытравляется в человеке.

А видеть просто ужасные отчеты, думаю, приходилось каждому.
Тут - чтобы не задохнуться от праведного гнева - есть простое упражнение. Нужно попытаться вспомнить какой-нибудь собственный отчет - ну из тех, на которых, если быть честным по отношении к себе, как госпожа Олефиренко, можно написать "Хорошо, что не посадили".

Короче - если будешь помнить о классовом происхождении и не угнетать оценщика без нужды - он и так ныне бесправен, дальше некуда - всё будет хорошо с тобою.

 Отправлено: 04.11.08 10:54. Заголовок: Новичок на этом фору..

Новичок на этом форуме (форумов много, работы еще больше), заинтересовала эта ветка, решил внести свои 5 копеек:
1. ФСО требуют (как уже отмечал В.Г.) анализ рынка по ценообразующим факторам ИСПОЛЬЗОВАВШИМСЯ при определении стоимости, и отчет НЕ ДОЛЖЕН содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки.
2. Подавляющее большинство оценщиков вполне разумно отказывается от затратного и доходного подходов при оценке квартир, соответственно для определения РС на конкретную дату росты/падения и т.п. становятся не использующейся информацией.
3. Анализ рынка должен делаться каждый раз индивидуально. Если в данном квартале предлагается к продаже несколько десятков квартир той же "комнатности", в аналогичных домах, в аналогичном состоянии, примерно на том же этаже, то с м.т.з. достаточный анализ рынка - это констатация этих объявлений и вывод минимального, максимального и среднего значения. Если нет возможности ограничится 1 кварталом или одним типом зданий и т.п. (малое кол-во предложений), то необходимо расширять круг поиска, т.е. включить соседний квартал или квартиры в другом техническом состоянии. Тогда, помимо простой констатации среднего, придется сравнивать ценнобазующие характеристики.
4. Анализ рынка города в целом с м.т.з. имеет слабую связь с оценкой конкретной квартиры, сложно себе представить, что в целом городе найдется так мало предложений, что придется сравнивать разные районы, разные типы домов и кватиры разной "комнатности", такая ситуация скорее характерна для оценки других типов недвижимости или объектов в сельской местности.
5. Использование одного анализа рынка для всех квартир в городе просто удобная конструкция при "потоковом" производстве отчетов, но с м.т.з. далеко не самая верная, соответственно (возвращаясь к началу ветки) требовать от оценщика предоставления развернутого анализа рынка в регионе с полной сегментацией и рассмотрением всех ценообразующих факторов - недопустимый волюнтаризм, которым, к сожалению, страдают многие специалисты "над оценкой".
6. Не следует валить в один котел и оценочную деятельность, и работу аналитика, это разные виды деятельности, разные специальности. Когда один берется за работу другого, как правило, получается не слишком хорошо. Собственно заинтересованность в данной ветке связана с тем, что мое руководство навязало сотрудничество с иногородней организацией по составлению развернутого анализа рынка нашего города (и жилья, и офисов, и торговых), мои аргументы, что это не типичная деятельность, что сроки не позволительны, что оплата смешная не были услышаны, теперь, извините, такое ощущение, что пишу реферат по гинекологии...

 Отправлено: 05.11.08 09:15. Заголовок: Важинский Е.И. Я к..

Важинский Е.И.

Я как то на этом форуме приводила свой обзор по торговому оборудованию. А можно ли посмотреть обзор или хотя бы структуру обзора по квартирам? Я согласна с Вами, что писать слишком много в обзоре не надо. Обзор должен быть рабочем. И все таки, мы с коллегами так и не пришли к единому знаменателю и не установили что же важнее всего для обзоров, чтобы они не выглядели как конспект лекций по древней истории или реферат по гинекологии.