Столкнулся с оценкой арендной ставки за оборудование. Какие посоветуйте методы расчета? Если аренда данного вида оборудования совершенно не развита, оборудование специализированное... Сравнительный применить тяжело. Поделитесь, пожалуйста, опытом кто как выходил из подобной ситуации при отсутствующем рынке.
Отправлено: 17.05.10 15:54. Заголовок: Тут совет может быть..
Тут совет может быть совершенно простым - вспомнить функции сложного процента. Я делала следующим образом: 1. Определяла рыночную стоимость 2. Определяла оставшийся срок службы 3. Определяла ставку дисконтирования = безрисковая (по облигациям на срок, равным оставшемуся сроку службы) + среднии доходность в этой отрасли 4. При помощи функции сложных процентов дисконтируем рыночную стоимость на весь оставшийся срок.
Отправлено: 17.05.10 21:50. Заголовок: Спасибо! Также возн..
Спасибо!
Также возникли следующие вопросы: 1. Что я получу в результате дисконтирования? Понятно, что в ФСО понятия такого нет. Заглянув в МСО увидел финансовую и операционную аренду. 2. Как и где учесть затарты на ремонт и налог на имущество?
или математически: АП=(РС*безрисковая ставка/(1-(1/(1+безрисковая ставка)^ОСЭЖ)))+налог на имущество(2,2%от ОС)+страхование (1% от РС)) * (1 + норма доходности)
ОСЭЖ=НЭЖ*(1-И); где: ОСЭЖ – оставшийся срок экономической жизни; НЭЖ – нормативный срок экономической жизни; И – совокупное устаревание.
Норма доходности или иначе отдача на вложенный капитал является требуемой ставкой доходности инвестора при вложении в подобные объекты. По аналогии с определением ставки дисконтирования для недвижимости, рассчитываемой кумулятивным построением учитываем размер безрисковой ставки (7,42%) и величину компенсации за низкую ликвидность в размере 3,71% (срок экспозиции 6 месяцев). Риски, связанные с компенсацией за риск вложения и управления объектами не учитываются, т.к. величина инвестиций составляет малую величину и не требуется профессиональное управление. Таким образом, норма доходности принимается равной 11,13% (3,71%+7,42%)
Отправлено: 31.05.10 15:21. Заголовок: Дмитрий пишет: А ОР..
Дмитрий пишет:
цитата:
А ОР на все оборудование в как распределяли по инвентарным единицам: на рубль стоимости оборудования? или иной алгоритм?
При расчете операционных расходов (ОР) выделил следующие существенные статьи, относящиеся к постоянным расходам: • налог на имущество (2,2% от остаточной стоимости) • расходы на страхование (1% от рассчитаной РС)
Отправлено: 31.05.10 17:41. Заголовок: Rikitak пишет: При ..
Rikitak пишет:
цитата:
При расчете операционных расходов (ОР) выделил следующие существенные статьи, относящиеся к постоянным расходам:
Построение фразы показывает что был учет и переменных расходов. А также наличие несущественных статей расходов.
По страхованию, получается Вы сделали предположение, что страховать имущество от утери будет собственник, а не арендатор. Мне кажется что в общем случае расходы по страхованию налагаются на арендатора.
А остаточный срок экономической жизни определяли до полного (100%) износа или верхней границей было 80% (невозможность дальнейшей эксплуатации - по волшебной таблице)
Отправлено: 31.05.10 21:14. Заголовок: Дмитрий пишет: Пост..
Дмитрий пишет:
цитата:
Построение фразы показывает что был учет и переменных расходов. А также наличие несущественных статей расходов.
так как остальные затраты не существенны и составляют малую долю от всех остальных затрат, их учет в оценке видится нецелесооброзном и влияние на итоговый результат будет ничтожно маленьким.
Дмитрий пишет:
цитата:
По страхованию, получается Вы сделали предположение, что страховать имущество от утери будет собственник, а не арендатор. Мне кажется что в общем случае расходы по страхованию налагаются на арендатора.
Расходы по страхованию конечно висят на собственнике, его же оборудование. Арендатору все равно, что с этим оборудованием, не понравится - другое арендует. Так что тут вы не правы.
Дмитрий пишет:
цитата:
А остаточный срок экономической жизни определяли до полного (100%) износа или верхней границей было 80% (невозможность дальнейшей эксплуатации - по волшебной таблице)
определяли до полного. по факту оборудование порой работает больше чем нормативный срок ее службы. Особенно, это касается старых советских агрегатов и станков.
Отправлено: 02.06.10 15:55. Заголовок: Rikitak На старый ..
Rikitak
На старый советский нормативный срок службы опираться не следует. В него заложены "экономические" составляющие плановой экономики. К физическим срокам службы те сроки отношения не имеют. Я предлагаю брать "средний" срок эксплуатации подобного оборудования на рынке. Посмотрите объявления на рынке о продаже.
Отправлено: 03.06.10 06:54. Заголовок: Ну, вообще то, ситуа..
Ну, вообще то, ситуация в том, что аренда данного вида оборудования совершенно не развита, оборудование специализированное..., соотвественно, любая оценка это, как всегда, советы рынку типа: "я бы сделал так"... Тут неверный срок службы поправляется расчетом до полного износа, а перенесение затрат на страхование на арендодателя поправляется широким использованием безрисковой ставки к оборудовыанию, состоящему из сплошных рисков... Мы что, действительно считаем, что ставка аренды на спец.оборудование как-то там связана с доходностью ОФЗ или что там было взято за безрисковую?
Все такие "не следует" и "нельзя", очевидно, упираются в тот простой факт, что мы не знаем ставку аренды на данное оборудование и не можем по сути её узнать, её нет. Я думаю, никто бы не удивился, если бы после такой оценки провели некий аукцион и ставку бы повысили в 10 раз. Почему нет? Наши оценки, в данном случае, исполняют некий в меру сумасшедший закон, который в общем, нафиг никому не нужен, так как он хоть и lex, но такой dure, что выполнить его побыстрее, перекреститься, и спокойно жить дальше. Чем проще будут наши методы, тем лучше, я считаю. Взять ОС по балансу и ставкой безрисковой её за вычетом предполагаемого Правительством темпа роста экономики в персепективе до 2015 года, вот и всё. Не хуже получится в плане угадывания отсутствующей реальности, разве нет?
Отправлено: 03.06.10 09:27. Заголовок: ВГ, я Вас не узнаю ..
ВГ, я Вас не узнаю Оценщики нужны для чего? Вас в последнее время куда то несет не туда. Мы общаемся для того, чтобы лучше понимать механизмы ценообразования, для того, чтобы работать не писаками (которым лишь бы написать), а оценщиками. Не знаем ставку аренды, значит надо понять, сколько она может быть.
По поводу срока службы. По моему мнению, разумно принимать срок службы до капитального ремонта, а не до выбытия. Этот срок легче найти, да и с позиции экономики предприятия, он более надежен и предсказуем. И со стоимостью на конец периода дисконтирования понятнее, чем со стоимостью на конец срока службы оборудования.
Правительственные темпы роста экономики использовать категорически нельзя, тем более для оборудования. Нельзя. Все экономика в целом и отдельно взятая единица оборудования - совершенно разные экономические категории. Также как и балансовая стоимость имеет весьма спорное применение. Однако, для того, чтобы точно знать можно применять или нет, надо знать что за оборудование.
Отправлено: 03.06.10 10:09. Заголовок: Kikinda пишет: По п..
Kikinda пишет:
цитата:
По поводу срока службы. По моему мнению, разумно принимать срок службы до капитального ремонта, а не до выбытия. Этот срок легче найти, да и с позиции экономики предприятия, он более надежен и предсказуем. И со стоимостью на конец периода дисконтирования понятнее, чем со стоимостью на конец срока службы оборудования.
ВГ, я Вас не узнаю Оценщики нужны для чего? Вас в последнее время куда то несет не туда. Мы общаемся для того, чтобы лучше понимать механизмы ценообразования, для того, чтобы работать не писаками (которым лишь бы написать), а оценщиками.
На это есть одна известная молитва: дай Бог, силы справиться с тем, с чем можно справиться, терпения стерпеть то, с чем справиться нельзя, и мудрости, чтобы отличить одно от другого. Вот Вы ищете методику, которая поможет Вам оценить ставку аренды спец.оборудования в отсутствии рынка. А я пришел к выводу, что такой методики нет, поскольку ставка аренды тут зависит от того, кто берет в аренду, чем будет заниматься, например. А это мы в методиках как-то привыкли опускать, ведь РС.
Лирическое вступление: С годами врачи и учителя становятся или черствыми и циничными или святыми.
По сути. То что методики нет, не означает, что ее нельзя создать. Ставка аренды зависит от того кто берет в аренду, но это не является главным. За примерами далеко идти не нужно. Хорошо развиты рынок аренды строительной техники. И никого не интересует что там экскаватором капать будешь простой песок или золотой.
То что оборудование специализированное и не каждому нужно, не значит что нельзя обосновать экономическую стоимость права пользования. В первую очередь передача в аренду должна быть выгодна владельцу оборудования. То есть владелец оборудования должен получить большую норму прибыли чем если бы использовал это оборудование самостоятельно. Так же нужно сравнить дисконтированную стоимость арендных платежей на срок аренды со стоимостью текущей продажи подобного оборудования или со стоимостью лома.. Ведь собственник вместо сдачи в аренду может продать или сдать в лом - и никаких забот.
В качестве нормы доходностью, по хорошему не следует брать доходность по ОФЗ плюс риски. На мой взгляд в качестве нормы доходности нужно рассматривать или рентабельность активов владельца оборудования или альтернативные вложения (депозит в банке для юридических лиц на срок сопоставимый со сроком аренды - процентов десять точно будет) и плюс надбавка за "суету"
Rikitak пишет:
цитата:
Расходы по страхованию конечно висят на собственнике, его же оборудование. Арендатору все равно, что с этим оборудованием, не понравится - другое арендует. Так что тут вы не правы.
Поэтому с арендатора нужно получить уплаченную страховку вмести с процентами? Не проще ли обязать арендатора заключить договор страхования. Это арендатору обойдется дешевле.
Это вообще нормально мало того что требуем заплатить за собственника налог на имущество, что кстати прямо запрещено Налоговым кодексом, так еще и проценты с этой суммы требуем.
Ну и возвратом инвестиций (Фактором возмещения) тоже нормально - сначала их считаем по безрисковой ставке, а затем еще раз умножаем на норму доходности.
Отправлено: 04.06.10 05:13. Заголовок: Дмитрий пишет: В пе..
Дмитрий пишет:
цитата:
В первую очередь передача в аренду должна быть выгодна владельцу оборудования. То есть владелец оборудования должен получить большую норму прибыли чем если бы использовал это оборудование самостоятельно.
Я думаю, это не так. Если он использует оборудование самостоятельно, то у него это бизнес, там своя доходность, там цена оборудования амортизируется и уменьшает налог на прибыль, т.е. при наличии прибыли она там вовсе не критична. А вот сдать в аренду можно только то, что не нужно самому. Поэтому тут сложнее зависимость по факту.
Дмитрий пишет:
цитата:
Так же нужно сравнить дисконтированную стоимость арендных платежей на срок аренды со стоимостью текущей продажи подобного оборудования или со стоимостью лома.. Ведь собственник вместо сдачи в аренду может продать или сдать в лом - и никаких забот.
С ломом это понятно. Если это стоит на лом 100 с учетом расходов, то какая будет ставка аренды? Ну, видимо из соображения 100 * (1+Прибыль) = Суммаi=1..n[(АСi-Затратыi)/(1+r)^i] + 100/(1+r)^n и если нам дали затраты, мы откуда-то стянули желаемую прибыль, и мы как-то там выцепили ставку r и срок оставшего использования, несмотря на металлолом n, то мы что-то такое напишем, и даже подумаем о степени в зависимости от того в какой части года находится центр масс арендных платежей, вычтем из показателя 1, если в начале года.... А вот что там насчет стоимость текущей продажи? Рынка то нет ... Цена нового - Износ? Но ведь ясно, что для спец.оборудования: а) Итог такого вычитания имеет малое отношение к рынку продаж б) Он точно не имеет отношения к рынку аренды, т.к. на рынке аренды всё определяет спрос и предложение и старая техника может сдаваться в аренду по той же в принципе ставке, что и новая. Кто первый встал, того и тапки, грубо говоря ...
Дмитрий пишет:
цитата:
. На мой взгляд в качестве нормы доходности нужно рассматривать или рентабельность активов владельца оборудования или альтернативные вложения (депозит в банке для юридических лиц на срок сопоставимый со сроком аренды - процентов десять точно будет) и плюс надбавка за "суету"
Сдача в аренду спец.техники это явно особый бизнес, а может и даже и не бизнес, а некая социальная функция, кто там сдает то, не муниципалитет, случайно? Депозит в банке это такая хитрая штука: это возможность получить какой-то процент, пока деньги нам не нужны. Но у нас в общем-то не деньги, у нас спец.оборудование, которое обратить в деньги в реальности не так то просто. И вот стоит оно, и либо я найду общий язык с аредатором и смогу выплатить народу какую-то зарплату, либо не смогу и зарплаты не будет. Тут ставка депозита как-то редко на ум приходит, тут взвешивается вероятность прихода следующего арендатора, если уйдет этот. А уж надбавка за суету ... Да он с удовольствием посуетится, если могут в арнду взять ... Хотя, бывает и так, что арендаторы в очередь стоят, ну так там депозиты тем более ни при чем, как и ОФЗ впрочем и всё остальное тоже.
С Вашими замечаниями коллеге Rikitak я согласен. Но я вот такую схему вижу:
1. Узнать, какую ставку хотят стороны, о чем они готовы договориться. Я думаю, они готовы сказать, только они стесняются. Конечно, если таких аренд в городе много, то почему не провести исследование рынка, но что-то мне подсказывает .... Ну вот, узнали, посыпали голову пеплом, ой, как стыдно ... и ... 2. Берем какую-нибудь разумную формулу типа написанныхв этой нитке, ну и подгоняем её под то, что узнали
Ну нет тут способа на коленке понять с помощь. дисконтирований и капитализаций, чем живет этот рынок. Надо рынок понять, а уж потом подойдет самая постая методика, как и самая сложная. Ведь вот посчтитаете Вы, там, 250, а арендодатель улыбнется и скажет, да мы в прошлом месяце кое-как за 30 сдали и рады, Вы с ним спорить будете? Я пока нет, я не в курсе.
Сдача в аренду спец.техники это явно особый бизнес, а может и даже и не бизнес, а некая социальная функция, кто там сдает то, не муниципалитет, случайно?
Нет, не муципалитет.
На заводе есть отдельное юр.лицо у которого один акционер заведующий всеми остальными цехами. Так вот акционер решил у юр.лица, (негогда созданным им самим) забрать дорогостоящее оборудование себе в аренду, а мелочевку купить, все это в целях минимизации налоговых рисков.
Отправлено: 04.06.10 08:10. Заголовок: Могу привести пример..
Могу привести пример. Предприятие-изготовитель ОАО "Бежецксельмаш" в 2008 году предлагала пресс-подборщик рулонный ПР-1,5 1) цена продажи 240 тыс.руб (с НДС) 2) аренда - 1800 руб/сутки (с НДС) Данный агрегат - сугубо специализированная техника, работает 20-30 дней в году, в зависимости от погодных условий.
Все даты в формате GMT
3 час. Хитов сегодня: 31
Права: смайлы да, картинки да, шрифты нет, голосования нет
аватары да, автозамена ссылок вкл, премодерация откл, правка нет
- участник сейчас на форуме
- участник вне форума