Отправлено: 17.06.11 11:43. Заголовок: Корректировки по мнению оценщика

Это очень больная тема. Бывают ситуации, когда оценщик пишет в отчете, по мнению оценщика, физический износ равен 2,5%. Как к этому подходить?

Цитирую
"Учитывая информацию Заказчика, преданную в устной форме, Оценщик пришел к выводу о том, что техническое состояние Объекта оценки можно охарактеризовать как "новое" (физический износ 0-5%, согласно таблицы из книги Дж. Алико). В настоящем Отчете значение физического износа принято равным 2,5%".

С одной стороны - придраться не к чему и он прав. С другой стороны - ну бред же полный.

 Отправлено: 17.06.11 13:00. Заголовок: Ну, он сослался, по-..

Ну, он сослался, по-сути, не на мнение, а на инфо заказчика, которое, видимо, подтверждается и фото объекта, а также на книгу, ну и выбрал среднее из диапазона.

 Отправлено: 17.06.11 13:17. Заголовок: Я не вижу тут особог..

Кикинде
Я не вижу тут особого криминала. Просто - не очень грамотно изложено, оттого такой эффект. Одно:

цитата:

преданную в устной форме

чего стоит - прямо выдержка из гестаповского протокола

Ну а если товарищ написал бы, к примеру, что техническое состояние объекта соответствует диапазону "новое" таблицы Дж. Алико, значение величины физического износа для этого диапазона установлено в интервале 0 - 5%, оценщиком не выявлено факторов, в соответствии с которыми значение физического износа оцениваемого объекта смещено к верхней или нижней границе этого индервала, поэтому для расчетов в Отчете принято значение физического износа, среднее для данного диапазона: (5 - 0) / 2 =2,5%. Ты бы с тем же жаром на него набросилась?

 Отправлено: 17.06.11 13:19. Заголовок: Вот так всегда - пок..

Вот так всегда - пока писал - Василий Григорьевич уже закрыл тему в более лаконичной форме

 Отправлено: 17.06.11 13:45. Заголовок: Kikinda Бывают ситу..

Kikinda

цитата:

Бывают ситуации, когда оценщик пишет в отчете, по мнению оценщика ... Как к этому подходить?

Да в ФСО определено вполне - как подходить:

ФСО-1, ст. 19.
Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.

ФСО-3, ст. 12.
В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

Смотрим: соответствует/не соответствует. Потом – выбираем как подходить

 Отправлено: 17.06.11 22:53. Заголовок: Терминология, лексик..

Терминология, лексика и акцент авторский.

В общем то таких рыночных условий, чтобы 2,5% износа - нет. А что такое износ по мнению заказчика или мнение заказчика относительно нового состояния я вообще не знаю. Равно как и не знаю про анализ данного значения на соответствие рыночным условиям. Сложно.

Не знаю, но наверное могу предположить, что рыночные условия - это взять вторичный рынок, привести и найти там, что новое имеет износ в 2,5%. Но опять ведь странно получается.

 Отправлено: 18.06.11 01:48. Заголовок: Kikinda Ключевое сл..

Kikinda
Ключевое слово - обосновал. Обосновал свое мнение?

Владимир Б. пишет:

цитата:

В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка. Смотрим: соответствует/не соответствует. Потом – выбираем как подходить

Это - да! Только, каким образом приткнуть сюда "табличку" - 2,5%

 Отправлено: 18.06.11 02:01. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..

Владимир Б. пишет:

цитата:

ФСО-1, ст. 19. Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.

Я специально выделил - ЭТО. Мне как не филологу трудно понять. Чертовня какая-то.

Могу напомнить, что таблица Алико - градуирована 5-тью% в пределах 95% износа. Давайте придерживаться таблице и ее размерности.
Волку, по этому поводу - отдельный поклон! Вспоминай, Брат, как своих подчиненных гонял.

Мисовец пишет:

цитата:

Ну, он сослался, по-сути, не на мнение, а на инфо заказчика, которое, видимо, подтверждается и фото объекта

Фото объекта, конечно, подтверждает мнение заказчика, и ВСЕ мнения: 2,5 -го % износа. Только посмотришь на фото и точно - 2,5% износа. Не 0 и не 5, а именно - 2,5.

 Отправлено: 18.06.11 23:36. Заголовок: Kikinda пишет: В об..

Kikinda пишет:

цитата:

В общем то таких рыночных условий, чтобы 2,5% износа - нет

А для каких значений износа они есть, по твоему?

 Отправлено: 19.06.11 00:11. Заголовок: andrey andrey пише..

andrey

andrey пишет:

цитата:

Только, каким образом приткнуть сюда "табличку" - 2,5%

Я смотрю - на этой ветке некоторые начали "включать дурака" что называется... Вряд ли это поспособствует продуктивному обсуждению темы.
Но тебе - как гражданину иностранного государства, который может не понимать тонкостей современного русского новояза - я всё же объясню логику автора (как я её понимаю).
1. Он исследовал материалы заказчика и установил , что объект соответствует описанию, приведенному для одного из диапазонов таблички Алико - тем самы высказал СВОЁ экспертное мнение
2. Диапазон значений износа объекта (0 -5) он приводит уже со ссылкой на экспертное мнение АЛИКО, мужчины, заметь, авторитетного в определенных кругах. При этом он соблюл требования ст. 19 - условия достижения износом данных значений изложены в таблице Алико.
3. Для соблюдения требований ст.12 ему следует в анализе рынка написать, что на рынке под условным названием "новое" продаются объекты которые не были в эксплуатации (по полной цене), либо очень мало б/у (с дисконтом до 5%). Состояние оцениваемого объекта, по мнению оценщика хуже, чем объекта совсем нового, но лучше, чем тех, что продаются с 5% дисконтом. Поэтому он считает, что значение износа объекта находится В СЕРЕДИНЕ диапазона. Тем самым - опять выскажет СВОЁ экспертное мнение. При этом - все стандарты будут соблюдены.

И вычисляет износ. Ну - получилось дробное значение. Но - оно вычисленное. Не назначенное оценщиком умозрительно. Улавливаешь разницу?
Потом он его может округлить, согласовать с другими значениями износа, полученными иными методами (как требуют некоторые банки).
Но написать так, как написал этот оценщик, я считаю, в принципе - можно. Можно, конечно, придумать и что-то поумнее. Во всяком случае - думаю, что ярлыка "бред полный" - он не заслуживает

Я считаю, что принимать среднее значение диапазона величины - когда нет никаких весомых аргументов в пользу отклонения в сторону верхней либо нижней границы - корректно. ИМХО

 Отправлено: 19.06.11 10:30. Заголовок: А таблицу из книги А..

А таблицу из книги Алико до сих пор разумно использовать? Я считаю, что 2,5% для стоимости практически не ощущается и лежит в пределах погрешности вычисления. Оцениваемый объект в новом виде стоит 600 тыс. рублей. Без 2,5% он будет стоит 585 тыс. И что? При желании можно найти такую скидку на рынке и для нового объекта. Поэтому 2,5% - это умозрительное заключение, не основанное и не обоснованное.

Вот еще одно мнение. По мнению оценщика, внешний износ составляет 88%. К цифре нет вообще ничего.

 Отправлено: 19.06.11 21:00. Заголовок: Таблицу Алико никто ..

Таблицу Алико никто вроде не отменял. Да и что в ней неразумного? Можешь сформулировать? С чем в ней ты не согласна принципиально?
Думаю - не сформулируешь.
Таблица Алико обобщила некоторые общие закономерности жизненного цикла оборудования вообще. И - пока станки делают из металла - она свою актуальность вряд ли потеряет. Точностью не блещет особой, конечно, в силу своей универсальности, зато вот - универсальна.
Самое смешное - что другие широко применяемые методы определения износа - ничуть в этом смысле не выше, основаны на многих допущениях, с рынком связаны еще меньше, чем таблица Алико.
Что касается

цитата:

2,5% для стоимости практически не ощущается и лежит в пределах погрешности вычисления

то тебя не понять - то за какими-то блохами гоняешься с микроскопом, то - "не ощущается"
Думаю - что и больше не ощущается. Но мы же практической оценкой занимаемся? А в практической оценке как-то принято не замечать вероятностную природу рыночной стоимости. Вот и строят оценщики кумулятивно ставку дисконтирования из величин "в пределах погрешности вычисления" - и все делают вид, что так и надо.
Да и сама, полагаю, не рискнешь написать в отчете для банка - что мол, РС = 100 млн +/- 2,5 млн? Или как?

 Отправлено: 19.06.11 22:23. Заголовок: Владимир Б. К табл..

Владимир Б.

К таблице никакой претензий, но только цифры, расчитанные по ней не совпадают с рынком.

Я не поняла, а где я агитирую писать +/- 2,5 млн? Я про форму представления результатов вообще не говорила.

 Отправлено: 20.06.11 07:17. Заголовок: На мой взгляд износ ..

На мой взгляд износ 2,5% в данном случае мало (сейчас у некоторых коллег выделился адреналин ) и согласен, что с такой скидкой можно купить с выставки или получить такую скидку во время акции.
Скорее-всего, стоимость актива определялась для кредита. Отсюда и цифра.
А каким-же он, этот износ, на мой взгляд, есть? О физическом - не уверен. А общий или накопленный думаю, что приблизительно 10%. (извините господа, просто интуиция т.е. неосознанный опыт и знание цен в нескольких реальных продажах).
Готов получать шишки.

 Отправлено: 20.06.11 23:25. Заголовок: Kikinda пишет: Я не..

Kikinda пишет:

цитата:

Я не поняла, а где я агитирую писать +/- 2,5 млн?

А я не понял - где я пишу, что ты агитируешь писать +/- 2,5 млн?
Налицо симптомы дислексии. Опять что ли с лучшим питерским оценщиком якшалась? Запросто могла заразиться

цитата:

но только цифры, расчитанные по ней не совпадают с рынком.

Просто ты не умеешь ей пользоваться.
А я могу тебе привести кучу примеров - что совпадают

цитата:

Я про форму представления результатов вообще не говорила

Зачем тогда эти рассуждения про "практически не ощущается и лежит в пределах погрешности вычисления"? Это тот скользкий путь, который ведет к дискуссии о точности определяемой РС и о пределах, в которых она обретается.

 Отправлено: 20.06.11 23:39. Заголовок: Игорь г. Львов пишет..

Игорь г. Львов пишет:

цитата:

Готов получать шишки.

Фиг тебе, а не шишки. Кстати - привет, давно не пересекались
Про 10% общего износа соглашусь, но вот сколько там физического.... Почему бы и не 2,5%?
Почему-то никто не возмущается, когда оценщик по методу нормативного срока службы пишет в отчете: Тн = 10, Тф = 4, износ = 40%. А человек, скажем, пошел дальше - и для объекта со сроком эксплуатации 3 месяца вычислил : 0,25/10 = 2,5%. Есть возражения?

 Отправлено: 21.06.11 16:06. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..

Владимир Б. пишет:

цитата:

Да и сама, полагаю, не рискнешь написать в отчете для банка - что мол, РС = 100 млн +/- 2,5 млн? Или как?

У лучшего питерского оценщика начало лета, а это чревато, поэтому я вне доступа. Так что это точно не он.

ФСО-3, п. 12. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка. Процитировала на всякий случай, чтобы кто то не гавкал по поводу рынка, что бывает и сходимость. Не может быть сходимости для 2,5%. НЕ МОЖЕТ!

 Отправлено: 21.06.11 23:42. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..

Владимир Б. пишет:

цитата:

3. Для соблюдения требований ст.12 ему следует в анализе рынка написать, что на рынке под условным названием "новое" продаются объекты которые не были в эксплуатации (по полной цене), либо очень мало б/у (с дисконтом до 5%). Состояние оцениваемого объекта, по мнению оценщика хуже, чем объекта совсем нового, но лучше, чем тех, что продаются с 5% дисконтом. Поэтому он считает, что значение износа объекта находится В СЕРЕДИНЕ диапазона. Тем самым - опять выскажет СВОЁ экспертное мнение. При этом - все стандарты будут соблюдены. И вычисляет износ. Ну - получилось дробное значение. Но - оно вычисленное. Не назначенное оценщиком умозрительно. Улавливаешь разницу? Потом он его может округлить, согласовать с другими значениями износа, полученными иными методами (как требуют некоторые банки). Но написать так, как написал этот оценщик, я считаю, в принципе - можно. Можно, конечно, придумать и что-то поумнее. Во всяком случае - думаю, что ярлыка "бред полный" - он не заслуживает

Если человек делает исследования, зачем ему табличка? Ты же ... не по наслышке с этим знаком. Таблички - линейки со своей шкалой: не нравится линейка - делай исследования. Нет материала для исследований - линейка-табличка.
Ты же не будешь заниматься вычислениями для того, что бы измерить что-то линейкой?
О рынке... зачем написал? Вроде, говорим об отдельном виде износа?

 Отправлено: 21.06.11 23:55. Заголовок: Kikinda пишет: К та..

Kikinda пишет:

цитата:

К таблице никакой претензий, но только цифры, расчитанные по ней не совпадают с рынком.

Дочитался... КСЮ ты это серьезно?