Отправлено: 13.11.08 20:21. Заголовок: Описание объекта оценки (позаботимся о читателях)

За эту неделю я прочитала 6 отчетов моих коллег-оценщиков и проверяющих из банков. Я положительно отношусь к таким моим "неслужебным" обязанностям, так как это плата за популярность. Совершенно четко прослеживается один очень серьезный и существенный момент (с точки зрения читающего), но не оценщика: мне не всегда понятно в каком состоянии находится объект оценки. И мои друзья проверяющие из кредитных отделов банков тоже это отмечают.

Тему про описание объекта оценки мы уже обсуждали здесь, но ветка была предназначена для обсуждения описания в соотв. с требованием ФСО. Потом ветка свелась к обсуждению обзоров.

Так все таки, что писать в описании? Перечень документов или паспортные характеристики (если они нужны) - само собой. А дальше? Писать где был, что видел, но как не скатиться до чрезмерного субъективизма? Еще очень существенный момент - как сделать этот раздел читабельным, понятным, легким? Что включать в описание? Мне кажется, что гораздо важнее описать физическое состояние, чем привести выдержку из документов, хотя выдержка тоже нужна. Может у кого то есть внятная структура описательного раздела?

 Отправлено: 15.11.08 10:28. Заголовок: Рогова Анна пишет: ..

Рогова Анна пишет:

цитата:

С портальными кранами - готовый обзор не дернуть из инета. Однако пособирав часика три аналоги, можно сразу увидеть, какая ситуация сложилась на рынке.

Очень сомнительно, про 3 часа. Я как-то оценивал портовый кран, так чтобы получить цену нового от завода изготовителя пришлось применить кучу уловок и больше недели времени (такое дорогостоящее оборудование на витрине не стоит и в инете данных нет, как правило, по телефону стоимость его тоже просто так никто не скажет) - там срок изготовления почти год.
Поискав в интернете кран, я увидел, что продается такой за 3 миллиона - это объявление было развещано на все досках по продаже б/у оборудования - конечно туфта оказалось.
Отчет сдавать надо, а у меня инфы никакой нет, я попросил коллег мне помочь, все тут же эти дурацкие ссыки мне нашли - типа смотри - вот оно. В результате реальных предложений пришлось искать очень долго. Ну, как-то справился. Нашел стоимость (порядка 20 миллионов), а вот с обзором все равно беда была - написал что-то в 2-3 абзаца.

Рогова Анна пишет:

цитата:

При оценке для целей кредитования возможно получать всю информацию об объектах. Оценщик мне говорит "а мне ее не дали". Но, банку ее дают же, потому что без нее нельзя взять объект в залог.

Это идеальный случай. Такое бывает крайне редко. Часто бывает оборудование без шильд или они расположены в таких местах куда не пробраться без существенного нарушения или остановки технологического процесса.

У меня был случай, я оценивал оборудование хлебопекарни, там печки всякие и т.д., вот на этих печках кроме названия фирмы снаружи ничего не указано, шильда где-то сзади около стенки, т.е. чтобы найти шильду фактически эту печку нужно было демонтировать - я верил на слово - по списку есть-ставлю галочку.
А потом из банка пришла молодая девчушка, проверять список залога. Какой там был скандал, когда она потребовала все это отодвинуть чтобы прочитать шильды и все производство бы остановилось. Конечно банк вмешался - девочке сказали, что излишнее рвение тоже плохо.

Кстати я встречал шильды на станках без зав.№ или года выпуска - он мог быть только в тех.паспорте, если паспорт есть, а для б/у оборудования это совсем не факт.
Инв.№ собственники тоже далеко не все пишут на оборудовании.

Насчет названий - это отдельная тема. В залог берется оборудования с названием как стоит в инвентарной карточке, иначе юр.отдел и страховщики не пропустят.
В инвентарную карточку это название забивает бухгалтерия, которая списывает это из накладной или сама по себе придумывает название или сокращения - как пример - оснаска для станка - что хочешь то и думай. Хорошо, если в накладной был список и это бухгалтерия сократила, а если и в накладной тоже самое?
А в реальности часто объект может называться совсем по другому. У меня в отчете есть графа - наименование по бухгалтерии и другая графа - действительное наименование (то которое я списываю из тех.паспорта или с шильды или даже интернета по фотографии).

Вывод: к идеалу стремиться надо, но нужно и реально смотреть на жизнь.

 Отправлено: 15.11.08 10:49. Заголовок: avg пишет: Вывод: к..

avg пишет:

цитата:

Вывод: к идеалу стремиться надо, но нужно и реально смотреть на жизнь.

Согласна. Смотрим на жизнь реально. И печи не двигаем, а если нужно то и условные номера присваиваем.

По рынку портальных кранов, оценщик просто написал про особенности судостроения в России и как все плохо в нем. За три часа - можно увидеть общую картину, вы о ней и написали. Но оценщик берет хорошие деньги за оценку судов, он может искать информацию и больше чем три часа.

Я хочу хороших отчетов. А теперь представте, какого оценщика из списка аккредитованных я назову, если мне понадобится отчет?
Того, который не смотря на трудностри профессии, стремиться к идеалу (а это видно), хотя до идеала нам всем далеко.

 Отправлено: 15.11.08 11:12. Заголовок: Рогова Анна Оценщик..

Рогова Анна

Оценщик, как правило, тоже не дурак. Все-таки старается как лучше сделать, чем потерять аккедитацию в банках. По поводу стоимости работ, мы видимо не поняли друг друга, во-первых я портовой кран оценивал тот который не судно, а который по рельсам ездит - судно, это отдельная тема и отдельные темы, во-вторых, никакие распрекрасные обзоры, не заменят попадания расчитанной РС в рынок.

Рогова Анна пишет:

цитата:

А теперь представте, какого оценщика из списка аккредитованных я назову, если мне понадобится отчет?

Это фраза не про Вас будет сказана, но часто, увы, из списка аккредитованных оценщиков предлагается, те у которых, заключены соотвествующие договора с банком, на какие-нибудь дополнительные услуги или вообще, конкретный кредитный сотрудник имеет заинтересованность в какой-то фирме оценочной. Думаю Вам это известно.

 Отправлено: 15.11.08 11:49. Заголовок: avg пишет: Все-таки..

avg пишет:

цитата:

Все-таки старается как лучше сделать, чем потерять аккедитацию в банках

Я раньше тоже так думала.

avg пишет:

цитата:

увы, из списка аккредитованных оценщиков предлагается, те у которых, заключены соотвествующие договора с банком, на какие-нибудь дополнительные услуги

Я это узнала из форумов.

avg пишет:

цитата:

мы видимо не поняли друг друга, во-первых я портовой кран оценивал тот который не судно

Все нормально. Суть же не в названии оборудования, а в общей проблеме сбора необходимой информации.

А распрекрасные обзоры "ни о чем" и не нужны.

 Отправлено: 16.11.08 09:44. Заголовок: Я, как-правило, опис..

Я, как-правило, описываю объект оценки, а уж потом пишу обзор рынка.
С моей точки зрения, сначала читатель отчета получает представление о предмете оценки, а потом о ценовых тенденциях на рынке и о сегменте рынка к которому принадлежит объект оценки.
Рогова Анна пишет:

цитата:

распрекрасные обзоры "ни о чем" и не нужны.

Да иногда другого ничего не может быть кроме информации со старого обзора из интернета. И тогда единственный выход азбавить его свежей ценовой информацией.
Статистические годовые показатели опаздывают на год. Т.е. сейчас только появилась информация по результатам 2007г. Помесячную информацию не всегда можно сравнить с годовыми данными. Да и с переходом на мировые стандарты статистики информация стала настолько общей, что оказалась почти невозможно ее использовать в обзорах.

 Отправлено: 16.11.08 10:15. Заголовок: О том, что оценивает..

О том, что оценивается (то что я пишу касается скорее отчетов с количеством наименования объетов оценки до, ну может, 10 единиц) представление получаешь уже или с обложнки отчета, либо из сопроводительного письма, или на конец с третьей страницы из "основных фактов и выводов".
Почему я думаю, что обзор надо давать до описания, то это из-за того, чтобы идти по порядку: обзор, описание объекта и затем сразу же понимание о том, какую ступень занимает, какие главные ценнообразующие характеристики у него, и в каком у него состоянии то, что есть главное и ценообразующее.
Если же сначала описывать объект, то мне, может ничего и не сказать, что объект "самоходный и неполноповоротный", ибо я только потом начту читать обзор и листать отчет взад, чтобы увидеть а как на фоне нашего обзора выглядит наш объект.
Наверно это мое личное неудобство, которое я испытываю при чтении отчета.
По фсо 3, п.8. Там если расматривать разделы по порядку, описание, кажется стоит, первее чем анализ.

А обзоры, которые никак не связаны с объектом оценки, действительно не нужны. Показатели действительно опаздывают. Но обзор рынка за 2005 года при оценке на конец 2008 - не нужен, хотя и красиво писан.

 Отправлено: 16.11.08 12:04. Заголовок: Рогова Анна пишет: ..

Рогова Анна пишет:

цитата:

мне, может ничего и не сказать, что объект "самоходный и неполноповоротный",

Ну это зависит от степени квалификации оценщика. Не зря же во многих фирмах, разделяют оценщиков на тех, кто оценивает недвижку и тех кто МиО.
Во-первых, как правило в описании объекта указыватся не только тех.параметры в виде таблицы, но и кратко - назначение объекта.
Во-вторых, если оценщик МиО не знает, что такое самоходный - то, наверное стоит почитать литературу соответсвующую, а то можно дойти до того, что и, например, фразу - "тип движителя - гусеничный" - тоже нужно объяснять на пальцах. Я не видел, еще оценищиков МиО, которые знают по оборудованию абсолютно все, всегда попадается, что-то новое, оценкой чего раньше не занимался.

Насчет того, что в обзоре будут объяснены, что такое "самоходная установка" - думаю, такое не будет. В обзоре достаточно показать сегмент рынка оцениваемого объекта, производителей основных и ценовую информацию.
Если же подробно описывать, чем радиальный вентилятор отличается от осевого и принцип его работы, то это уже будет компиляция из рекламного буклета и подробного технического описания. Это для уже информация для узких специалистов.

Насчет порядка размещения обзоров, до или после описания, мне лично вс-таки, кажется, что логичнее, что читатель сначала ознакомится с оцениваемыми объектами, а потом почитает, о сегменте рынка этих объектов. Но, по большому счета особой разницы нет, кто как привык, тот так и делает.

 Отправлено: 16.11.08 14:08. Заголовок: Я так и не могу прис..

Я так и не могу приспособиться к тому, как выражать свою мысль на форумах.
Не надо мне объяснять что такое гусеница, а что такое колесо. Я имела в виду то, что "самоходный и неполноповоротный" это одна ценовая категория, а "несамоходный и неполноповоротный" это другая. А когда это не описывается, а аналоги в расчете подбирается и такие и всякие, то отчет нечитабельный, и стоимость не может быть принята к решению.

 Отправлено: 16.11.08 15:08. Заголовок: Рогова Анна пишет: ..

Рогова Анна пишет:

цитата:

аналоги в расчете подбирается и такие и всякие,

Ну тогда, это частный случай, конкретно, того отчета, что Вы изучаете. Ведь в СП, самое главное подобрать правильные АНАЛОГИ и правильно провести корректировки - это касается и недвижки и МиО.
Думаю, что на нашем форуме, если четче обозначить проблему, коллеги смогут помочь, по вашему объекту.

 Отправлено: 16.11.08 18:29. Заголовок: Рогова Анна пишет: ..

Рогова Анна пишет:

цитата:

Конечно, мы знаем, что технический паспорт БТИ это серьезный документ, однако в разделе «Описание объекта оценки» хочется очень, читать про объект, что он представляет собой в действительности.

Рогова Анна пишет:

цитата:

Оценщик пишет: состояние удовлетворительное. Все точка.(дальше идёт мысль что это плохо, так нельзя писать)

Вы, Аня, логического противоречия не видите?
Рогова Анна пишет:

цитата:

Не указывается ни процент износа, ни устаревания,

И чем указание совокупный износ 53,71% лучше (информативней) слова "состояние удовлетворительное"
А зачем Вам нужно устаревание (функциональный износ)? Что Вы с ним делать будете? Зачем он нужен, если аналоги такие же?
Опять же, ну напишет оценщик - устаревание 15,98%. И что?
Да даже если устаревание есть, то оценщик, пока не начал рассчитывать износ и подбирать аналоги, не знает есть функциональный износ или его нет.

Рогова Анна пишет:

цитата:

Я хочу хороших отчетов.

А что такое хороший отчет в вашем понимании?

avg пишет:

цитата:

Насчет неподписанных фотографий - это даже не смешно, как можно не подписывать их?

Да запросто. Несколько тысяч позиций, фото сделаны из середины прохода цеха - видны уходящие в даль ряды станков и что подписывать?
avg пишет:

цитата:

... Ведь в СП, самое главное подобрать правильные АНАЛОГИ и правильно провести корректировки - это касается и недвижки и МиО.

Я бы добавил, что только это и проверять надо.
А про остальное это все бред

 Отправлено: 16.11.08 18:44. Заголовок: Рогова Анна пишет: ..

Рогова Анна пишет:

цитата:

Еще затрудняет чтение отчета то, что номера позиций, присвоенные в разделе описание объекта, не соответствуют номерам, присвоенным этим же объектам в таблицах расчета. Если при оценке, т.е. в самих расчетах оценщик группирует оборудование по определенному признаку, то тогда такая же группировка должна уже быть в описании объекта. Потому что, опять же все ведет к затруднению получения информации по оцениваемым объектам.

В описании приводится весь список в том порядке, который дала бухгалтерия, так же в том же порядке список приводится в итогах Ну когда пишешь: "оборудование стоит ХХХ руб, в том числе по инвентарным позициям".
Потом в расчетах, что то считается одним способом, что-то другим. И таблицы разные. Как не странно.
Про инвентарные номера их обычно всегда указывают. Просто удивительно читать что их не указывают.

А потом.
Пример из жизни: Вот я сейчас ценю оборудование 7 тыс.поз. И как Вы представляете я в описании буду описывать все эти 7 тыс. позиций? Часть считаю индексацией, часть сравнительным. Причем по разным позициям разные методы: автомобили и мототехника по Адрианову, металлорежищие оборудование отдельно прямое сравнение по полным аналогам, часть кранов - регрессия, часть прямое сравнение, плав средства - своя песня. Ну и всякая мелочь типа столы и стулья.
И как я соблюду тот же порядок, что и в описании в расчетных таблицах?

 Отправлено: 16.11.08 19:19. Заголовок: Дмитрий пишет: Неск..

Дмитрий пишет:

цитата:

Несколько тысяч позиций, фото сделаны из середины прохода цеха - видны уходящие в даль ряды станков и что подписывать?

1) Аня пишет об отчетах для залога, как правило, в тысячи позиций залог редко встречается
2) Аня пишет, об отчетах до 10 позиций (это ее слова)
3) Если уж такая ситуация, то я так и делаю фотографирую целый цех и пишу, что цех № такой-то, список оборудования по цехам, см. табл. такую-то
4) Но в любом случае стараюсь, самое дорогостоящее оборудование посмотерть и с фотографировать.

Нассчет расчетных таблиц, могу ошибаться, но скорее всего Аня имела вввиду, что в итоговая расчетная таблица не совпадает по № по п/п с начальной таблицей перечня объектов. Тогда действительно сложно бывает.
Чтобы такого не было, я разбиваю сразу список объектов по группам и по системе расчета, а потом в итоговой свожу все одну, к которой порядок объект такой же как и в начальном списке на оценку.

 Отправлено: 16.11.08 19:50. Заголовок: В разделе с описание..

В разделе с описанием не должно быть никаких субъективных или объективных мнений. Должно быть только четкое и ясное изложение исходной информации.

В случае с массовой оценкой, раздел описания, конечно, должен быть немного другим. Если и описывать, то по производственным участкам, а также привести общие сведения типа того, как эксплуатировался, какое это производство и т.д. Отдельно описать самое дорогое оборудование и то, как проводился осмотр. Какие мнения по большим спискам?

 Отправлено: 16.11.08 20:27. Заголовок: Kikinda пишет: В ра..

Kikinda пишет:

цитата:

В разделе с описанием не должно быть никаких субъективных или объективных мнений. Должно быть только четкое и ясное изложение исходной информации.

Бррррррррр....что-то я не очень понимаю.
Если оценщик в описании обязан указать тех.состояние, комплектацию, режим использования - т.е. те данные. которые он:
1) получит исходя из документов
2) из визуального осмотра
3) интервью с техническими специалистами

это что? все не нужно? т.к. это вроде и есть объективные и субъективные мнения и факторы
тогда вопрос - что такое исходная информация? для чего она нужна и кто ее предоставляет?

 Отправлено: 17.11.08 08:20. Заголовок: Рогова Анна пишет: ..

Рогова Анна пишет:

цитата:

Немецкий дом постройки до 1945 года. Указывается процент износа по БТИ – 15%. Бред, это бред 100% - такого не может быть. Но оценщик стоит на смерть: БТИ написало, значит износ 15%.

Так ведь это вопрос в том,что мы понимаем под износом в 15%. Вот сколько в процентах от современной новостройки стоит этот самый Немецкий дом? может быть и 85%, а может и все 100%, а разве не может все 120%? Ведь износ у нас в экономическом понимании, и если напишем 50% или 80%, то вряд ли это будет соответствовать РС этого дома. Т.е. делать такое замечание реально можно лишь выявив завышение РС в отчете, а нет завышения, так что же в том, что 15%?

 Отправлено: 17.11.08 10:01. Заголовок: Рогова Анна пишет: ..

Рогова Анна пишет:

цитата:

По рынку портальных кранов, оценщик просто написал про особенности судостроения в России и как все плохо в нем. За три часа - можно увидеть общую картину, вы о ней и написали. Но оценщик берет хорошие деньги за оценку судов, он может искать информацию и больше чем три часа.

Тут уж вы не правы. Как и в большенстве случаев заказчик обычно хочет качественную оценку даром и вчера. При этом делаешь ее для одного банка и его требований, а всплывает она потом в другом банке. Поэтому и описание рынка такое.

 Отправлено: 17.11.08 13:11. Заголовок: Давайте обсудим как ..

Давайте обсудим как лучше написать описание объектов оценки для случая массовой оценки, как у нашего Дмитрия. 7000 ед. оборудования. Их и не посмотреть толком и документы не проверить и оценить надо.

dewqas
Надо стремиться к совершенству, а не заниматься оправданием себя.

 Отправлено: 17.11.08 13:26. Заголовок: Kikinda пишет: Дава..

Kikinda пишет:

цитата:

Давайте обсудим как лучше написать описание объектов оценки для случая массовой оценки, как у нашего Дмитрия. 7000 ед. оборудования. Их и не посмотреть толком и документы не проверить и оценить надо.

Массогабаритным методом и индексацией. Смотреть только дорогостоящие позиции, а описание затребовать у залогодателя. (по крайней мере мы так делаем)

 Отправлено: 17.11.08 15:18. Заголовок: dewqas пишет: Массо..

dewqas пишет:

цитата:

Массогабаритным методом и индексацией

Ну вопрос был как описать в соответствующем разделе, а не как ценить.
Как ценить то понятно. Правда у меня другой подход.
Все что можно сравнительным, что нельзя то индексацией
А где Вы в обротной или инвентраризационной ведомости веса станков видели? Чтоб массогабаритный метод использовать.

Я обычно пишу в разделе описания: "оборудование согласно перечню". И все. И объект оценки также назваю.

 Отправлено: 17.11.08 22:45. Заголовок: Давайте жить реально..

Давайте жить реальной жизнью
согласно ФСО, должны быть и обзоры и нормальные описания
НО
про массовую оценку ничего не сказано, т.е. по-идее, отмазка что у тебя 7000 позиций может не пройти просто по формальному признаку.

Я, поступаю, так высылаю заказчику опросные таблицы по оцениваемымм объектам, где нужно заполнить основные характеристики - тут нужно не переборщить, а спросить самый минимум информации нужной для оценки, а то заказчик может сильно испугаться. Уговариваю Заказчика, что это будет намного быстрее и лучше, чем мне предоставят 7000 тех.паспортов, которых может не быть. И вообще, что это нужно сделать и все для его (Заказчика) пользы.
Как правило, адекватный заказчик, вопрос решает, распределяет по цехам, по соотвествующим службам поручение и вопрос решается.
Конечно это не всегда проходит, особенно, если оценка всяких банкротов и т.д.