Отправлено: 13.11.08 20:21. Заголовок: Описание объекта оценки (позаботимся о читателях)

За эту неделю я прочитала 6 отчетов моих коллег-оценщиков и проверяющих из банков. Я положительно отношусь к таким моим "неслужебным" обязанностям, так как это плата за популярность. Совершенно четко прослеживается один очень серьезный и существенный момент (с точки зрения читающего), но не оценщика: мне не всегда понятно в каком состоянии находится объект оценки. И мои друзья проверяющие из кредитных отделов банков тоже это отмечают.

Тему про описание объекта оценки мы уже обсуждали здесь, но ветка была предназначена для обсуждения описания в соотв. с требованием ФСО. Потом ветка свелась к обсуждению обзоров.

Так все таки, что писать в описании? Перечень документов или паспортные характеристики (если они нужны) - само собой. А дальше? Писать где был, что видел, но как не скатиться до чрезмерного субъективизма? Еще очень существенный момент - как сделать этот раздел читабельным, понятным, легким? Что включать в описание? Мне кажется, что гораздо важнее описать физическое состояние, чем привести выдержку из документов, хотя выдержка тоже нужна. Может у кого то есть внятная структура описательного раздела?

 Отправлено: 18.11.08 00:48. Заголовок: В оценке очень хорош..

В оценке очень хорошо действует принцип Парето 20% активов дают 80% стоимости. Вот с этими 20% нужно поработать основательно и дать описание хотя бы самых дорогих позиций.

Кстати, метод Дмитрия по формальным признакам для описания может вроде и пройти. Но если там будут позиции типа "станок", мат. отв. Иванов, тогда это и есть формальный признак для придирки. По поводу того, нужно ли приводить технические характеристики, я уже высказалась. Иногда это лишнее, а иногда нет. Возможно, нужно уже на первой стадии разделить на основные группы и в каждой группе дать описание. Где и как использовалось и т.д.

Для массовой оценки я делаю табличку следующего содержания.
1. Наименование
2. Модель
3. Дата постановки на учет
4. Дата выпуска (если от третьей колонки отнять четвертую), то мы выявим какое оборудоание было куплено на вторичном рынке
5. Стоимость на дату постановки на учет
6. Балансовая стоимость (если от 6 колонки отнять 5, то мы выявим какое оборудование было капитально отремонтировано)
7. Производственный участок, цех (мы выявляем с какой интенсивностью оборудование эксплуатировалось. Для этого запрашиваем у гл. механика такие данные как который цех с какой интенсивностью загружен. Понятно, что во вспомогательном производстве будет загрузка ниже)

Кроме того, нужно представлять что это за предприятие и что оно выпускает. Если оно выпускает продукцию массового производства, то скорее всего загрузка полная (при условии, что у предприятия есть достаточное кол-во заказов). Если это опытное производство, то загрузки полной нет и быть не может. Самый главный вопрос - как учитывать дикие 90-е, когда производство в нашей стране стояло везде. Оборудование (по крайней мере, металлообрабатывающее) вряд ли сейчас все новое.

Если есть у кого то что добавить, добавляйте. Соберем весьма важный архив оценочного опыта.

 Отправлено: 18.11.08 01:35. Заголовок: Kikinda У меня сейч..

Kikinda
У меня сейчас в оценке комбинат хлебопродуктов. Заказчик - покупатель. Собственник имущества - продавец. На наш запрос по всем ВАШИМ пунктам собственник ответил - НЕТ, НЕ ЗНАЮ и ЗНАТЬ НЕ ХОЧУ!!! Вопрос к Вам - куда мне девать свой опросный лист? И чем я могу помочь для архива, кроме, как советом о том, что нужно брать за горло "весьма занятых работников собственника" и самому в ИХ присутствии переписывать шильдики, оттирая их от грязи, лазая в такие места, куда представитель собственника будучи в спецодежде не решается лезть? При этом, когда я составлю идентифицированный список, заказчик всегда может отказаться от своих "показаний".

 Отправлено: 18.11.08 02:09. Заголовок: andrey Андрюха! Э..

andrey

Андрюха!
Эти случаи есть и бывают, никуда не деться.
В этом случае надо найти того, кто заинтересован в оценке, если собственник банкрот , которому ничего не нужно, там и документов никаких найти не получиться - "все потерялось".
если стороны заинтересованы в оценке, то помогут, чем могут - и проведут по заводу и вместо тех.паспорта сделают нужные таблицы и справки - иначе как ты определишь какой марки станок , если нет шильды и тех.паспорта? (вызывать экспертизу - очень дорого и не факт, что тебе что-то скажут правильное).

 Отправлено: 18.11.08 04:19. Заголовок: andrey Андрей, ну ..

andrey

Андрей, ну ты как первый раз замужем Хотя с хлебопекарным оборудованием все намного проще. Насколько я понимаю ситуацию, стоимость очень зависит от производственной мощности оборудования (и не всегда нужно знать название). А мощность тамошнего оборудования знает там каждый слесарь. Пройдись по заводу с кем нибудь ответственным, перепеши, все что найдешь и что услышишь. Задавай вопрос, типа какая скорость, какой объем, какой выпуск... И лучше отметить, оборудование отечественное или импортное.

Интересно, завод большой или нет? Если нет, то загрузку оборудования узнать на ближайщие прошедшие 10 лет (больше 20 лет вроде как хлебопекарное, замешивательное и т.д. не работает). Оборудование простое, поэтому про капитальные ремонты интересоваться только для печей и мукомольных агрегатов.

А чтоб не отказался на всех списках пускай ставят печать и подпись и скажи на всякий случай, что ответственные представители заказчика несут уголовную ответственность за дачу ложных показаний и еще историю расскажи, что ты в прошлом году также оценивал и уже двоих посадили за то, что они неправильные данные предоставили и ввели в заблуждение государство :). На самом деле никакой ответственности нет, но они же об этом не знают.

 Отправлено: 18.11.08 11:07. Заголовок: Вы оба правы. Но в м..

Вы оба правы. Но в моем случае, предприятие не работает 1,5-2 года. Предприятие достаточно большое, только мельничный комплекс состоит из двух пятиэтажных зданий. Из персонала - директор, бухгалтер, кладовщик и гл.инженер, который пришел на комбинат несколько месяцев назад и разбирается в своем оборудовании чуть более моего. На оборудовании проставлено по ТРИ инв.№, мало того, зачастую ни одног из этих номеров в списке ОС нет. Есть позиции о которых вообще никто вразумительного сказать не может, даже не знают где оно находится.
Приведу пример из списка ОС:
127. Редуктор - инв.№ 683
128. Редуктор - инв. № 660
129. Редуктор - инв. № 738
На мой вопрос, а где же эти звИруги, т.к. мы уже все осмотрели и таких не видели, был получен ответ, что наверное стоят на каком-то оборудовании
Я подозреваю, что это была замена редукторов, но каких? Все разводят руками.
О перлах в списке я вообще молчу, например:
55. Вымолочная машина А1-БВГ - инв.№ 803а
56. Вымолочная машина АИ-680 - инв. № 802б
57. Вымольная машина АИ-ВБП - инв. №802а
на поверку все они оказались вымольными машинами А1-БВГ. И такое в 90% списка. Такое впечатление, что список составляли не приходя в сознание.
Теперь моё самое любимое:
104. Механическая лопата - инв. № 819а (гл.инженер гордо подвел к автомобилеразгрузчику под инв.номером 1144)
245. Измерительный прибор - инв.№ 687 (дружно посмеялись).

 Отправлено: 18.11.08 11:51. Заголовок: Забыл добавить, что ..

Забыл добавить, что инв.№ 1144 в списке отсутствует.

 Отправлено: 18.11.08 12:05. Заголовок: andrey Значит это ..

andrey

Значит это мукомольный комбинат, а не хлебопекарный и мое предыдущее сообщение к делу не относится.

Ну а что, осмотр сделал. Уже неплохо. Наверняка выявил какое включается, а какое нет, выявил позиции, которых нет. Нужно спросить как у них были дела с ремонтами (чтобы износ посчитать) и всегда ли они мололи и сколько уже не работают.

 Отправлено: 18.11.08 12:06. Заголовок: Метод первоначальной..

Метод первоначальной стоимости и пусть и дальше ни о чем не думают :)

 Отправлено: 18.11.08 12:17. Заголовок: такие масшабные оцен..

такие масшабные оценки - очень хорошо вписываются в инвентаризацию
пусть походят - сделают новый список
всем легче будет

 Отправлено: 18.11.08 12:20. Заголовок: avg пишет: Метод пе..

Мисовец

как ее еще называют "историческая стоимость" . Но увы, таких данных часто найти не удается, после всех переоценок и передаче с баланса на баланс, часто по нулевым стоимостям.

 Отправлено: 18.11.08 13:46. Заголовок: Я вам более скажу. П..

Я вам более скажу. Предприятие три раза меняло собственников и каждый раз остаточная стоимость превращалась в первоначальную. Инвентарных карточек нет, паспортов нет, паспорт БТИ сделан через одно место другим местом. Веселуха, короче.
Делаю идентификационный список и заставлю собственника подписать. Последние перлы: Мачтовый подъемник - на самом деле - лебедка электрическая. Холодильник Днепр - в миру - Холодильник Норд. Это уже за гранью понимания. Ну, не разбираешься в оборудовании, ну лень тебе шильдики очищать и списывать с них. Но, когда на холодильнике русским по белому написано Норд, какого хрена он стал у тебя Днепром? Вбыв бы!!!
Kikinda
Я не писал, что комбинат хлебопекарный. Я писал: комбинат хлебопродуктов. Это разные вещи. Так в советские времена назывались комбинаты по производству муки и круп со своими зерноочистительными мощностями и площадями складского хранения зерновых. Эк, завернул

 Отправлено: 18.11.08 16:07. Заголовок: andrey пишет: Вбыв ..

andrey пишет:

цитата:

Вбыв бы!!!

Вот вот.

И как заполнять раздел описание?
Вывод один: да никак.

avg пишет:

цитата:

как ее еще называют "историческая стоимость" .

Мне один раз дали и первоначальную и историческую. Приятно было работать.
Но это из области чудес.

 Отправлено: 19.11.08 01:18. Заголовок: Как-то все у Вас сло..

Как-то все у Вас сложно, есть проще примеры
Мне коллеги из БТР случай рассказали - бухгалтерия вместо КАБЕЛЬ БЕЛЫЙ (текст рукописный был в накладной) - внесла в карточку инвертарную - КОБЕЛЬ БЕЛЫЙ
потом думали долго как амортизировать белую собачку
тем более оценивать

 Отправлено: 20.11.08 00:05. Заголовок: avg Собаки нормальн..

avg
Собаки нормально амортизируются - ерунда вопрос

 Отправлено: 20.11.08 00:36. Заголовок: Володя, ты видимо пл..

Володя, ты видимо плохо прочитал или я не четко высказался.
Смысл в том что среди тысяч позиций оказалась такая
у Оценщиков вопросы возникли - пришлось все это выяснять - сам собственник даже был не в курсе, что у него собака на балансе записана
Просто вывод : верить, инвентаризационной ведомости надо с осторожностью

 Отправлено: 26.11.08 23:47. Заголовок: Вопросы задавали, а ..

Вопросы задавали, а я на них не ответила.
Про информативность информации в описании износов и тех.состояния.
Цифра в 15% и какая другая, ничего не скажет человеку, который читает отчет (заказчику, например).
Также как и "состояние такое-то". Описание состояния (износа) должно быть такое, на мой взгляд, чтобы было понятно: " Процент износа 15% (расчет стр. отчета 34) соответствует техническому состоянию - хорошее, т.е. объект может эксплуатироваться в текущем состоянии, однако требует тех-то и тех-то работ". и т.п. Можно конечно и так. Износ не определен пока, поэтому в описание объекта не включается, он определен на стр.33.

"А зачем Вам нужно устаревание (функциональный износ)? Что Вы с ним делать будете? Зачем он нужен, если аналоги такие же?" В описании затратного подхода в отчете обычно написано, что стоимость объекта расчитывается с учетом износа и устареваний. Ага...
Про что это? А где это у объекта? Нет? Ну так и написано. "Функционального износа - нет". "Аналоги соответствуют объекту оценки, корректировки на функциональный износ не вносятся" (такого я никогда не видела да и лучше не видеть, аналог есть аналог)

Про БТИ и немецкий дом. Оценщик не считает износ сам. Проблема в этом. Он просто его переписывает. Может он и прав.
Для современного дома, я может такое пропустила мимо глаз, а для дома до 45 года постройки сомнения закрались.

 Отправлено: 27.11.08 00:02. Заголовок: Рогова Анна пишет: ..

Рогова Анна пишет:

цитата:

Описание состояния (износа) должно быть такое, на мой взгляд, чтобы было понятно: " Процент износа 15% (расчет стр. отчета 34) соответствует техническому состоянию - хорошее, т.е. объект может эксплуатироваться в текущем состоянии, однако требует тех-то и тех-то работ"

Тык, если воспользоваться "волшебной табличкой" там все как раз и написано. Чем Вам не нравиться?
Конечно хочется лучшего всегда, но я редко встречал, чтобы все недостатки подробно описывались, особенно когда объектов много. Это же не акт обследования после ДТП.

 Отправлено: 27.11.08 10:10. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..

Владимир Б. пишет:

цитата:

Собаки нормально амортизируются - ерунда вопрос

Ну я бы не был так категоричен .
В бухгалтерском учете служебные собаки основными средствами не являются и учитываются в составе средств в обороте. Это прямо предусмотрено в пункте 50 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ (приказ Минфина России от 29.07.98 № 34н). Поэтому их нужно учитывать на счете 11 «Животные на выращивании и откорме». По пункту 51 Положения стоимость служебных собак не погашается. В налоговогом учете. Здесь служебные собаки являются основными средствами. По Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы (постановление Правительства РФ от 01.01.01 № 1, они входят в третью группу со сроком полезного использования от 3 до 5 лет (Как факт отметим, что в соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов, принятым и введенным в действие Постановлением N 359, служебные собаки (код 19 0003000 4) относятся к основным средствам). Стоимость собак списывается через амортизацию, если она превышает 10000 рублей. В противном случае эти расходы учитываются единовременно как материальные в момент ввода в эксплуатацию (подп. 3 п. 1 ст. 254 НК РФ).В случае выбытия животных их стоимость списывается на внереализационные расходы.

 Отправлено: 28.11.08 22:37. Заголовок: Yri G Внушает! Глуб..

Yri G
Внушает!
Глубоко копаешь

А вот волки в зоопарке - с ними-то как?