Отправлено: 28.10.11 08:53. Заголовок: Осмотр объекта оценки

У меня иногда складывается мнение, что у клиентов ложное отношение к осмотру объекта оценки. Они думают, что осмотр позволяет что то выявить и определить стоимость. А на самом то деле, осмотр по большей части, лишь позволяет увидеть, что объект оценки на месте и познакомиться что он может из себя представлять. Ну может быть еще что то дополнительное узнать. Что именно? Предлагаю составить некоторый список с краткими пояснениями.

1. Осмотр позволяет выявить физическое присутствие объекта оценки. Для этого необходимо взять список и сверить список с инвентарными номерами, проставленными на корпусе оборудования, либо с бирками, либо еще с чем то. Этим мы дополнительно уточняем список на оценку. И можем даже потом переделать задание на оценку.

2. Осмотр позволяет выявить местоположение на самом предприятии. Оборудование часто фиксируется по участкам (цехам) и на каждом участке материально ответственное лицо. Иногда бывает выдают один целый список. И это не очень хорошо. Хотя все зависит от объекта оценки.

3. Осмотр позволяет установить уже на месте, какое оборудование ремонтировалось, какое нет, какое сейчас нуждается в ремонте или находится в ремонте и так далее. Однако никакого физического состояния тут мы выявить не в состоянии.

4. Можем выявить возможность перемещения или невозможность. Но тут надо дополнительно консультироваться.

Разная техническая документация обычно хранится в цехе. Поэтому в цехе же можно уточнить наименование оборудования, если вдруг было указано не полное наименование. Но до осмотра надо хотя бы чуть чуть посидеть со списком - поискать аналоги, посмотреть рынок и так далее. Цель осмотра - установление дополнительной информации. И не более того.

 Отправлено: 30.01.15 15:50. Заголовок: Владимир Б. А если..

Владимир Б.

А если установил несоответствие, то что? Задание то на оценку тебе дали. Оно подписано. Аванс перечислен.
А если список в 20 000 наименований? Зачем осмотр?

 Отправлено: 30.01.15 16:37. Заголовок: Так что - осмотр вещ..

Так что - осмотр вещь полезная, в принципе. Но это же - не самоцель ,во всяком случае - в оценке движки. Жесткого требования его проведения - нет.

Пишите смело в допущениях в разделе "Задание на оценку" : мол, заказчик не желает оплачивать осмотр, потому не проводится. Возможно, заказчик решит оплатить эту операцию отдельно

Оценка без осмотра - это тоже оценка, вполне себе полноправная - как и оценка с осмотром. Просто проводится при определенных допущениях. Более дешева и менее точна вследствие этого. Ну и что - если заказчика устраивает такой уровень точности и такой бюджет оценки? Никого ведь не смущает отсутствие объекта оценки при оценке для СК сгоревшего комбайна? Руководствуются некими среднестатистическими характеристиками объекта на момент возникновения страхового случая. И все довольны. Никто не берет лопату и не откапывает трубопровод. Или кто-то откапывал?

Решение о проведении осмотра надо принимать на основе простого соображения: что может дать осмотр оценщику кроме вполне реальных потерь времени и денег? Будет ли при его проведении какая-то польза для оценки в плане приобретения полезной и существенной инфы?
Не вижу смысла в проведении осмотра при ретрооценках. Я против выездов на поля - всю информацию можно почерпнуть из топографических и операционных карт. Не вижу пользы от фотосъемки торчащих из сугробов отдельных фрагментов сельхозтехники. Короче - я против осмотров ради осмотров.

 Отправлено: 30.01.15 16:42. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..

Владимир Б. пишет:

цитата:

мол, заказчик не желает оплачивать осмотр, потому не проводится

Это не отговорка и эта причина не уважительна. Я так поняла, создатель ФСО решил, что осмотр всегда будет. А не будет, только если он физически невозможен. Отговорки про "заказчик не оплатил" будут приниматься в суде не в пользу оценщика. Я думаю, что надо как то показывать в отчете об оценке, что "непроведение осмотра" никак не влияет в худшую сторону на качество отчета. Но об этом я еще подумаю.

 Отправлено: 30.01.15 17:48. Заголовок: Kikinda пишет: Зада..

Kikinda пишет:

цитата:

Задание то на оценку тебе дали. Оно подписано

Как подписано, так и переподписано.
На крайний случай - в разделе" описание объекта оценки" поместить данные объективного обследования объекта оценки, да и скорректировать его состав.

Ничего страшного в этом нет. Гораздо хуже, ИМХО, когда оценщик принимает, как данность, перечень спущенный бухгалтерией заказчика и оценивает несуществующие в природе объекты. Так и до тюрьмы можно дооцениваться.

 Отправлено: 30.01.15 19:00. Заголовок: Владимир Б. Выходи..

Владимир Б.

Выходит, что удостоверяться, что объекты есть просто необходимо. Это процедура контроля.

 Отправлено: 01.02.15 06:01. Заголовок: По п.3 предложенного..

По п.3 предложенного списка.
"3. Осмотр позволяет установить уже на месте, какое оборудование ремонтировалось, какое нет, какое сейчас нуждается в ремонте или находится в ремонте и так далее. Однако никакого физического состояния тут мы выявить не в состоянии."
При осмотре оборудования важный момент - комплектность.
1. Например, не всегда отображены в технической или учётной документации замены электродвигателей, насосов, и т. п. составляющих, имеющих серийные, а иногда инвентарные номера, по различным причинам. Очевидно, что стоимость электродвигателей или мотор-насосов с аналогичными характеристиками от различных производителей может отличаться в разы, и в зависимости от типа оборудования, может составлять значительную часть стоимости объекта оценки.
2. Некоторые машины и механизмы, например, вертикальные ковшовые конвейеры ("нория") при сохранении производительности, могут не соответствовать монтажной и учётной документации (чаще всего по геометрическим параметрам), всвязи со спецификой изготовления и последующего монтажа. За редким исключением, серийный/заводской номер не присваивается, дата изготовления и стоимость - в договоре, начало эксплуатации - в учёте и документации цеха. Один из последних случаев: по документации - НЦ-20/18250, т.е. цепной, производительность 20 т/ч, высота 18,25 м а при осмотре - Н-20, т. е. ленточный, 20 т/ч, высота по замерам - 17,90 м. Разница в стоимости аналогов - около 500 EUR, в цеху установлено 16 единиц.
3. Некоторые металлообрабатывающие станки комплектуются механизмами подъёма/перемещения крупногабаритных деталей. В отдельных случаях такие механизмы изготовлены на предприятии. Стоимость может быть отображена/не отображена в учёте. При подборе аналогов оценщик сталкивается с проблемой комплектации и параметров/условий поставки/стоимости дополнительного оборудования, как условия работоспособности самого станка.
При массовой оценке, естественно, осмотр каждой единицы нецелесообразен. Но тем более важен выезд на объект для "обзорной экскурсии", выборочного осмотра, посещения отдела главного механика, разговора с технологами и т. д.

 Отправлено: 02.02.15 08:25. Заголовок: Осмотр, конечно, нуж..

Осмотр, конечно, нужен, если он возможен, случаи невозможности осмотра довольно тривиальны: ретроспективная оценка, оценка имущества, находящегося по факту очень далеко, у меня были краны на Дальнем Востоке, там мне больше помогла консультация специалиста из Санкт-Петербурга, который к моим маркам цены назвал нового такого оборудования и сроки службы реальные. Но при обычной ситуации осмотр, конечно, нужен, во-первых, расчету износа поможет, во-вторых, в судах стыдно не будет, ну и состояние да и и для описания объекта оценки полезно весьма В общем, тут больше опыт Оценщика говорит, что смотреть желательно, т.к. это дает визуальную информацию, а она для нашего вида самая важная, обычно.

 Отправлено: 02.02.15 19:16. Заголовок: YP Судя по сообщен..

YP

Судя по сообщению, Вы хороший специалист. Поэтому и дополнительный вопрос. Вот выявили. Как это фиксируете? Я писала акт осмотра и на месте же его подписывала. Далее в раздел "допущения". Но может и в объект оценки?

С ВГ скорее согласна. Иногда осмотр нужен, чтоб никто не ткнул, что оценщик оценивает без осмотра.
Особенно при массовой оценке.

 Отправлено: 03.02.15 00:42. Заголовок: Спасибо, :sm12: П..

Спасибо,
При согласовании техзадания просим, по возможности, выслать исходную документацию. Как правило, предварительно бывает достаточно следующего: монтажный проект (в части оборудования, сетей и потребителей), инвентарная ведомость, техдокументация (довольно часто такая докуметация существует в электронном виде и передаётся поставщиком при комплектации и поставке).
Во время подготовки к осмотру объекта определяемся с классификацией, в т. ч. отмечаем типы и группы, где возможны расхождения.
В акте осмотра указываем инв. №, информацию с шильдов (при наличии): заводской/серийный №, тип и характеристики и т. п. Геометрические параметры определяем замерами. По разным причинам, замены агрегатов или составляющих не всегда отображены в учёте, либо отображены формально.
Фиксируем просто, - в отчёт включаем фототаблицы с кратким описанием расхождений с предоставленной документацией.
В рассчёт стоимости на дату оценки вносим, обоснованные актом осмотра, и подтверждённые фотофиксацией, поправки на фактическую комплектацию. Возражений со стороны заказчика, как правило, не бывает.
Хочу обратить внимание коллег ещё на один момент при осмотре и оценке МиО. Это журнал регламентных работ и обслуживания. Довольно часто регламенты производителя не соблюдаются, что непосредственно влияет на физический износ (как минимум), и соответственно требуются корректировки потери стоимости при рассчётах.

 Отправлено: 03.02.15 12:15. Заголовок: YP Под техдокумент..

YP

Под техдокументацией что понимается?

Журнал регламентных работ я тоже прошу, но не всегда мне его предоставляют.

 Отправлено: 03.02.15 20:15. Заголовок: При поставке и монта..

При поставке и монтаже комплексных объектов (производственная линия, участок, цех, завод) к монтажному проекту прилагается документация производителя с описанием, техническими характеристиками, правилами/инструкциями транспортировки, хранения, обслуживания, т. е. всего. что входит в эксплуатацию. Мне несколько раз за последние два года встречались прилагаемые к договору поставки или монтажному проекту в виде электронных каталогов с разделами: машины основного производства, машины и оборудование вспомогательные, передающие устройства и трубопроводы, электродвигатели, насосное оборудование, центры и пульты управления, электрооборудование и сети, производственный транспорт и т. п. После сдачи/приёмки и начала эксплуатации объекта, такая информация попадает в архив, т. к. не используется. Нужно спросить. Например, в разделе электродвигатели, приводятся иллюстрированные каталоги с указаниями по эксплуатации, монтажу и обслуживанию. Там же - реквизиты и контактная информация производителя и представителей в регионах. Нам несколько раз приходилось обращаться с вопросами по таким контактам за дополнительными разъяснениями. Отвечают без проблем, правда, однажды пришлось просить подтверждения на завод-изготовитель у заказчика, поэтому ответ на наш запрос пришёл через месяц. Это тоже нужно учитывать при согласовании сроков по договору.

 Отправлено: 04.02.15 14:01. Заголовок: Ценная информация. С..

Ценная информация. Спасибо.

Я тоже считаю, что если оценивается завод целиком, то надо просить и документацию в комплексе. И потом по этой документации делать осмотр. Может быть даже и отмечать что и где стоит.
На наших предприятиях не особо понятна система хранения документов. Часть документов (в основном, платежных) хранится в бухгалтерии. А часть документов - техническая, эксплуатационная, монтажные проекты, хранятся на производстве (в службе главного механика, у технологов, у ремонтников, еще где то). Отсюда начинается и сложность в получении этих документов. Бухгалтеры, понятное дело, рады дать оценщику все, что у них есть. Но у них есть далеко не вся информация. А всю недостающую можно как раз получить на предпритиятии при осмотре. Это еще одна важная функция осмотра.

 Отправлено: 07.02.15 03:31. Заголовок: Kikinda пишет: ... ..

Kikinda пишет:

цитата:

... Может быть даже и отмечать что и где стоит.

Монтажные схемы, схемы потребителей электроэнергии, - эта документация всегда есть у механиков, энергетиков или технологов. Специалисты предприятия воспринимают работу оценщика больше как очередную инвентаризацию, а осмотр как ревизию. Поэтому что ещё важно, - предварительно всё-таки набросать перечень необходимых документов. Я иногда звоню коллегам, если впервые сталкиваюсь с каким-то производством, и уточняю такой перечень. Это в последствии всегда пригодится. В ряде случаев приходится просить о проведении внутреннего аудита по участку, на предмет сравнения инвентарных номеров в учёте и по факту. Это касается случаев, когда во время предварительного осмотра и работы с документацией я вижу участки с наличием быстроизнашивающихся узлов или составляющих оборудования. Характерный пример, - насосы гидроциклонов на обогатительном производстве, где высокая абразивная нагрузка. Стоимость большая - в тысячах EUR, срок службы - до 400 часов, центральный офис с бухгалтерией, как правило удалены, т. е. документооборот - "от случая к случаю". Замена происходит без остановки цеха, т. е. "в процессе". Инвентарные номера иногда даже не считают нужным присваивать, мотивируя тем, что через две недели снова замена, и старый насос после ремонта снова будет установлен. Недавно был случай, когда с десяток насосов с действующими инвентарными номерами уже были погружены и готовы к отправке в ремонт. В это же время в цеху установлены и работали аналогичные, но без инвентарных номеров, и вообще без маркировки (по словам главного технолога и начальника цеха, все параметры - идентичные, а план "надо давать" ).
Если подытожить, то вопрос, поднятый Вами, как и обмен мнениями/опытом - очень важны, поскольку информации об этом этапе оценки крайне мало, а в литературе, кроме общих фраз практически ничего нет.

 Отправлено: 09.02.15 12:55. Заголовок: Тут Волк написал по ..

Тут Волк написал по поводу уголовной ответственности за неверный перечень оцениваемого. Если подумать, то да, как то нехорошо получается. Список оборудования дали, оценщик по нему оценил. Потом оказалось, что часть имущества из этого списка нет. Вроде задание подписывал заказчик, но оценивал все равно оценщик. Видимо, проверка перечня, чтобы не подсунули что то иное, это тоже функция осмотра. Просто проверить, что имущество по списку имеется.

 Отправлено: 10.02.15 15:26. Заголовок: Kikinda пишет: ... ..

Kikinda пишет:

цитата:

... поводу уголовной ответственности за неверный перечень оцениваемого

Акт осмотра и/или реестр/акт приёма-передачи документации за подписью Исполнителя и уполномоченных лиц от Заказчика нужен обязательно. В отдельных случаях мы делаем запрос и получаем в бухгалтерии предприятия справку по выборочной проверке соответствия инвентарным номерам и учётной документации.

 Отправлено: 11.02.15 13:10. Заголовок: YP Вы это делаете ..

YP

Вы это делаете уже после проведения осмотра? А как переподписываете договор и техзадание?

 Отправлено: 12.02.15 02:35. Заголовок: Перед подписанием до..

Перед подписанием договора оговариваем, что возможны обращения по поводу дополнительной информации. Это естественно и пока-что возражений не было, за исключением оценки стоимости возмещения ущерба по договорам страхования имущества. Но это уже "другая история".
Акт осмотра составляем всегда, кроме случаев оценки без проведения осмотра.

 Отправлено: 12.02.15 08:16. Заголовок: Я очень поддерживаю,..

Я очень поддерживаю, что до осмотра оборудования нужно поработать со списком, поискать аналоги в сети, т.к. они могут и не обнаружиться и тогда в цехе надо будет кого-то спросить о современных аналогах замещения, а также чем они лучше или хуже. В общем у меня система оценки простая, обычно это КРА, поэтому мне на осмотре надо поговорить со специалистом, от каких характеристик может зависеть ценность этого чуда и какие характеристики в этом смысле у этого оцениваемого чуда...
В общем, на осмотре я в целом формирую для себя будущую модель оценки, пытаюсь понять, надо ли итог КРА корректировать в какую-то сторону на необходимый ремонт, комплектование или недозагрузку и т.п. Люблю, знаете ли, с осмотра приезжать и точно знать, как я буду это всё оценивать.

Ну а фишка при осмотре в том бывает, что сам подписант договора по цехам не ходит обычно, а персоналу цехов его интерес не так важен, поэтому персонал часто рассказывает про объекты такие вещи (правда жизни), что оценщику становится понятно, что эта инфо влечет необходимость снижения стоимости объектов, так сказать свой человек в фирме у заказчика, я всегда его телефон беру на всякий пожарный случай....

 Отправлено: 17.02.15 13:18. Заголовок: Еще одна новая фишка..

Еще одна новая фишка из ФСО№7 "При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное".

Кто такой представитель оценщика? Это оформляется какими то бумагами? Я спрашиваю к тому, что при оценке имущественного комплекса все равно кто-то делает осмотр. И вот надо теперь выяснять кто такой представитель. При этом в базовом законе, конечно, никаких представителей нет.