Сама-то ты как оцениваешь точность полученного тобой результата?
Довод насчет дилера неубедителен. Мало ли чего ему недоступно (я знаю некоторых дипломированных оценщиков, которые вообще ничего не смыслят в оценке). Я что - методы расчета должен выбирать с оглядкой на IQ дилеров, что ли?
Кстати квартиры подобраны некоректно при любой раскладке цен на однокомнатные и двукомнатные.... Может в моей прогр. ошибка, но у меня немного по-другому. Считаю, что это не существенно и для меня не принципиально.
Поздно встреваю - отсутствовал - но был рад проследить за позицией AMar'a. Ее полностью разделяю. О погрешности (доверительном интервале) получения среднего по выборке можно говорить всегда, когда уверены в распределении значений по генеральной совокупности и репрезентативности выборки. Эти условия как бы подразумевались и в итоге - нам нужно сделать суждение о наиболее вероятной цене (стоимости), выражемой мат. ожиданием (совпадающем при симметричном унимодальном распределении и с модой и с медианой) - мы получили ОЦЕНКУ этого мат ожидания через среднее по выборке. И именно эту ошибку - определения среднего по ген. совокупности по значению среднего по выборке - мы можем оценить. Допущений много, согласен, но если они выполнены, мы емеем оценку погрешности определения РС по выборке наблюдений цен. И специально для Игоря - неважно, что там смесь одно и двухкомнатных квартир. Назовите их малогабаритными квартирами и задайте вопрос - какова средняя цена таких квартир здесь и сейчас, и с какой пгрешностью м.б. определена эта ср. цена. Ответ дал коллега AMar. Другое дело, что на рынке такая "смесь" обычно не продается и о РС как-то неудобно говорить, но о средней цене - извольте.
В литературе можно встретить весьма скудные и разноречивые сведения о точности экономических расчетов, погрешности которых, по мнению авторов, колеблются от 5 до 25 % [23]. Так, показатель себестоимости продукции определяют с погрешностью 3-5 %, а исходные данные — 10-20 %. Погрешности при укрупненных расчетах технико-экономических обоснований в ряде случаев достигает 30%.
. Здесь [23] - Ковалев А.П. Оценка стоимости основных фондов-М.: Финстатинформ, 1997.
3. Комментарий на статью “Что есть отчет об оценке основных средств предприятия” журнал "Московский оценщик", N6(37), декабрь 2005, стр.11-21. Зимин В.С., председатель Правления НП «Коллегия профессиональных оценщиков», к.э.н. (г.Москва)
цитата:
Представленная в научно – практический журнал «Московский Оценщик» статья директора компании ООО «ОКП» Тришина В.Н. содержит весьма интересные наблюдения по вопросам стоимостного оценивания основных средств предприятий и организаций.................... Касаясь размеров ошибки в определении стоимости объекта оценки до 20%, то необходимо установить от какого уровня он определяется, а также учесть требования ст.40 части первой Налогового кодекса РФ, где ошибка в установлении рыночной стоимости от среднерыночной цены определена в размере до 20%. Следовательно, ошибка до 20% вполне допустима, поскольку принимается налоговыми органами. Вместе с тем, следует учесть, что в общемировой практике вполне допустимой является ошибка до 10%, а поэтому видимо следует согласиться с общемировой практикой и не придумывать свой «велосипед».
4. Юнитер Арнольд Дмитриевич как источник нформации о точности оценки 18 Август, 2005 старая версия Портала "Appraiser.RU". Закрыт для добавления информации 08 августа 2006 года.Новая версия портала расположена по адресу http://www.appraiser.ru/
цитата:
Например, в Англии по данным RICS для объектов недвижимости эта величина составляет +/- 15% от цены сделки ( Valuation and Sale Price Report 2004).
Капай не капай. А я уже писал, что в оценке точность понятие относительное. Ну нет в оценке эталона, с чем можно сравнивать. Точность она определяется в сравнении с эталоном.
А я уже писал, что в оценке точность понятие относительное. Ну нет в оценке эталона, с чем можно сравнивать.
Вот с этим я согласен на все 100. Но как дополнительный аргумент в "доверительной" беседе с ребятами в погонах не будет лишним. Именно вопрос почему одна экспертиза есть эталоном для сравнения с другой и есть "козырным" аргументом.
Кстати этот пример также показывает, что понятие "точность оценки" обсуждается в одноименной ветке, понятие относительное. Ну как можно говорить в такой ситуации о том, что я оценщик "Н" оценил точнее оценщика Л". Один принял условия сделки одно, другой другое и оба варианта имеют прво на жизнь и как тут можно определить чей точнее.
Вот Вам некоторая иллюстрация из оценки судов. Один специалист считает, что точность в сравнительном подходе по оценкам судов составляет +- 60% так как не известны условия сделки. Другие оценщики, считают, что это не возможно учесть заранее и поэтому нужно брать среднерыночные условия, а они существуют и что Продавец ориентируется выставляя свою цену именно на них, а не на какой-то конкретный вариант продажи. Ну как можно говорить в такой ситуации о том, что я оценщик "Н" оценил точнее оценщика Л". Один принял условия сделки одно, другой другое и оба варианта имеют прво на жизнь и как тут можно определить чей точнее.
Один специалист считает, что точность в сравнительном подходе по оценкам судов составляет +- 60% так как не известны условия сделки.
Просто считает или основывается на каких-то данных? По-моему, оба варианта имеют право на жизнь. Т.к. Продавец ориентируется выставляя свою цену именно на них (среднерыночные значения), а дальше - не известные условия сделки: техническое состояние конкретного судна, необходимость замены агрегатов и ремонтов. Итог может быть непредсказуемый. Но +-60% крутовато .
АндрейЩ В оценке куча вариантов имеет право на жизнь, но если мы говорим о рыночной стоимости, то должны соблюдаться критерии РС.
цитата:
Т.к. Продавец ориентируется выставляя свою цену именно на них (среднерыночные значения), а дальше - не известные условия сделки: техническое состояние конкретного судна, необходимость замены агрегатов и ремонтов. Итог может быть непредсказуемый
Технические условия все-таки чаще всего описывают и в принципе можно ориентироваться на год постройки, проект и т.д. А вот предугадать какие будут условия сделки, наверное невозможно и потом если существуют некие среднерыночные условия, пусть даже их несколько, но эти реализованные варианты не приводят к большой разнице в РС (между собой), рассчитанной на их основе, а помогают осущетвить саму сделку, то значительные отклонения от них уже приводят не к определению РС, а другого вида стоимости. Мое мнение такое. А насчет +-60% прочитайте на ветке про семинар, но вот выдержка из одного поста
цитата:
arnold пишет:
цитата: Кстати, на семинаре известный эксперт из Питера ( Адмиралтейские верфи) заявил о несостоятельности сравнительного подхода ( оценил погрешность метода в 60%) по причине того, что по аналогам НЕИЗВЕСТНЫ УСЛОВИЯ ФИНАНСИРОВАНИЯ СДЕЛКИ . По его мнению только калькуляционный метод оценки стоимости имеет право на жизнь...
Скорее всего этот эксперт из Питера имеет доступ и информацию о затратах на постройку судна и различные ремонтные работы, поэтому ему быстрее и удобнее применять затратник, а там немного другой принцип расчета стоимости. Если встать на его позицию, тогда нельзя применять эти подходы при оценке недвижки ибизнеса, там тоже может быть особые условия финансирования сделок, еще покруче чем при покупке судов, но никто не ставит вопрос в такой плоскости.
Один принял условия сделки одно, другой другое и оба варианта имеют прво на жизнь и как тут можно определить чей точнее.
Не могу согласиться, если речь идет о РС. Само понятие РС - это куча условностей (условий), поэтому нужно (и, наверное, можно) смотреть, какие предположения соответствуют условиям РС, какие - нет. И если предположения первого оценщика соответствуют, а другого нет - очень даже можно говорить о точности ( корректнее - неопределенности) оценки РС в первом случае и вообще нельзя говорить об РС - в другом. В моем понимании - РС должна определяться для условий, ТИПИЧНЫХ на рынке. Если таких ТИПОВ УСЛОВИЙ несколько, нужно говорить о НЕСКОЛЬКИХ СЕГИЕНТАХ рынка, и "точность" сравнивать только у оценок в рамках одного сегмента.
В моем понимании - РС должна определяться для условий, ТИПИЧНЫХ на рынке. Если таких ТИПОВ УСЛОВИЙ несколько, нужно говорить о НЕСКОЛЬКИХ СЕГИЕНТАХ рынка, и "точность" сравнивать только у оценок в рамках одного сегмента.
Не совсем согласен насчет сегментов. Оценивал судно как на лом. Арнольд Дмитриевич в курсе, консультировал. Так там два варианта разделки, млм на Украине или в Турцию помоему. Оба варианта равноправны и зависят от того какие у собственника есть "скрытые возможности" для реализации этих вариантов. Заранее просчитать это невозможно, поэтому расматривались оба варианта.
Хотелось бы узнать Ваше мнение все-таки, что Вы вкладываете в понятие точность. Мне кажется мы все иногда имеем ввиду разное. Я похоже с Игорем Гохбергом понимаем это одинаково. Для меня полнятие точности заключается все-таки не в самой полученной цифре, а в "доказательной части". Так как эталона нет, то и говорить, основываясь на матстатическом аппарате только, что один точнее другого все-таки нельзя. Но если доказательная часть у одного оценщика "сильнее" и логичнее, тут наверное можно говорить о точности, но не в абсолютном измерении. А в том как оценщик интерпретировал и использовал имеющуюся информацию и какие делал выводы. Потому-что можно (а чаще всего так и бывает) применять одну и туже методику с другим оценщиком, но получить совершенно разные результаты.
Для меня полнятие точности заключается все-таки не в самой полученной цифре, а в "доказательной части". Так как эталона нет, то и говорить, основываясь на матстатическом аппарате только, что один точнее другого все-таки нельзя.
Сразу оговорка - говоря о "точности" имеем виду "неопределенность результата" (эталона нет). Если принимается - пошли дальше. Покажу на условном примере, почему можно говорить о разной "точности". Предположим, оцениваю РС моей любимой регрессией. Получил оценку - 100 единиц. Доверительный интервал +-15 единиц. Следующий объект, другая выборка данных, другая модель - но те же 100 единиц, правда доверит. интервал +- 20 единиц. Очевидно, можно говорить, что зона неопределенности (погрешность) второго результата БОЛЬШЕ, чем у первого. "Доказательные части" в обоих случаях одинаково сильны и логичны.
NPB Так как раз этот пример и показывает, что база для расчетов, как я понимаю, набор аналогов в этих двух случаях различен. Но это не означает, что набор аналогов с меньшим доверительным интервалом "правильнее" чем у первого. Поэтому на мой взгляд нужно говорить не о "точности", а о том чем обосновывался выбор аналогов в первом случае и во втором. Мне кажется сам термин "точность" в оценке по "путанности" сравним с "ИЗНОСОМ", который у большинства ассоциируется с физическим износом в первую очередь, так и мне кажется с понятием "точность" в оценке. Вы (если ошибаюсь прошу прощения, но я так понял ваш пост) и многие в первую очередь измеряете ее при помощи матстатических методов, при этом упуская из виду, что матстатистический аппарат работает на подобранных данных (будем иметь ввиду подбор аналогов) и проведенных корректировках. Я например анализируя применения сравнительного подхода в отчетах которые рецензирую, последнее время чаще всего приходится это делать, отметил, что оценщики овладели достаточно хорошо матстатистическими методами, но когда начинаешь анализировать аналоги и дальнейшие корректировки приходишь в некоторое недоумение, особенно по судам и сложному оборудоанию, от того, что коллега элементарно не понимает предмет оценки, что приводит к мягко сказать странному подбору аналогов и их корректировке, но при этом все так хорошо матстатистически подсчитано и красиво оформлено и складывается часто впечатление, что происходит "подгон" корректировки под необходимые критерии, нпример под R2, отклонения и т.д. Наверное согласитесь со мной, что в принципе можно сравнить "Запорожец" и "Серседес" и сделать красивые корректировки, но при этом нужно тзнать какова приблизительно РС объекта оценки на рынке.
Подумал и решил, что в принципе все срастается: при определении РС судна мы можем определить по аналогам ориентир стоимости на основе основных параметров (тип судна, год постройки, класс, флаг, сроки докования). А затем сделать корректировку на необходимые ремонты для оцениваемого судна. Тут и влияние рынка и сметы для НАШЕГО объекта. А вот по условиям финансирования Вы правы: Андрей Т пишет:
цитата:
Если встать на его позицию, тогда нельзя применять эти подходы при оценке недвижки ибизнеса, там тоже может быть особые условия финансирования сделок, еще покруче чем при покупке судов
МРС-150 предлагался к продаже за 140 тыс. дол., собственник в личной беседе сказал, что с учетос его состояния отдаст за 110, реально был продан за 100, но вместо денег была рыба, которую реализовали за 120. Такое может быть с любым объектом, и что теперь оценщику бросить все и заняться натуральным хозяйством. Ну есть еще вариант обучиться сметному делу.
Вы (если ошибаюсь прошу прощения, но я так понял ваш пост) и многие в первую очередь измеряете ее при помощи матстатических методов, при этом упуская из виду, что матстатистический аппарат работает на подобранных данных (будем иметь ввиду подбор аналогов) и проведенных корректировках.
Да, Андрей, Вы (имея перед глазами эти "перлы") не совсем правильно меня поняли, или, точнее, я неточно выразился
Уточню. "Подобранность" данных в индивидуальной оценке - это естественное явление, оно вытекает из самой задачи инд. оценки - определить цену "нашего" по ценам ПОХОЖЕГО. Значит из всего, что есть мы на первом же шаге НЕИЗБЕЖНО ОТБИРАЕМ ТОЛЬКО ПОХОЖЕЕ. И Вы совершенно правы говоря (а я имел это ввиду, но не сделал оговорки), что мы (и читатели) должны доверять результатам этого отбора. Т.е. я предполагал в своем примере, что аналоги выбраны обоснованно и никаких вопросов на этот счет не возникает.
Но Вы неправы в том, что считаете, что стат. обработка применяется ТОЛЬКО ПОСЛЕ ВВЕДЕНИЯ КОРРЕКТИРОВОК. Я не признаю как защищаемый этот "метод количественных корректировок", в котором величины их назначаются "экспертно", т.е. - с потолка.
Регрессия (не устаю это повторять) работает с ИСХОДНЫМИ РЫНОЧНЫМИ ДАННЫМИ. Они могут подвергаться линейным преобразованиям, но вместе, а не по одиночке, как это имеет место в "корректировках". И поэтому (если проблему подбора аналогов мы вынесем за скобки) - можно говорить о "точности" (зоне неопределенности) оценки в той постановке, которая была мной озвучена.
Но можно и упростить задачу. Я немного повозился еще с примером Арнольда Дмитриевича (провел оптимизацию - учет нелинейности по всем влияющим факторам одновременно) - и получил новую оценку величины РС ( 7,6 млн) и новую ширину доверительного интервала +- 4,1%.
Аналоги - те же, объект - тот же, модель - почти та же (те же факторы), но другая (по всем формальным показателям - лучшая), можно говорить (опять же, если аналогам и модели верим) - что последняя модель точнее предыдущих (+-22%, +-14%) ?
Это я все к тому, что о точности (корректнее - о неопределенности оценки РС) ГОВОРИТЬ МОЖНО, несмотря не то, что ЭТАЛОНА, действительно, НЕТ.
И еще раз, напоследок: многомерная регрессия и та мат.стат., что используется в "методе корректировок" НИЧЕГО ОБЩЕГО как методология сравнительного подхода НЕ ИМЕЮТ. Они - антагонисты, я так думаю.
Но Вы неправы в том, что считаете, что стат. обработка применяется ТОЛЬКО ПОСЛЕ ВВЕДЕНИЯ КОРРЕКТИРОВОК. Я не признаю как защищаемый этот "метод количественных корректировок", в котором величины их назначаются "экспертно", т.е. - с потолка
Эта тема уже столько перетиралась, насчет экспертного мнения и потолка, но согласитесь, что оценка не точная наука и влияние многих факторов просто математически не просчитать. Ну например сколько "стоит" в тех же судах разница в таком факторе как необходимость капитального ремонта например главного двигателя и реакция на наличие этого фактора рынка в рублях. Вы прекрасно понимаете, что пока не проведешь капремонт, не узнаешь сколько это стоит и какие тебя в процессе этого ремонта ждут "сюрпризы" и естественно затраты. А если выяснится, что в процессе капремонта необходима замена двигателя, а это часто ведет к перепланировки "помещения", подводки новых коммуникаций (кабели, трубопроводы и т.д. А например в буксирах главная силовая установка самый дорогой конструктивный элемент судна. Но в принципе существуют некие устоявшиеся соотношения данных стоимостей, которые можно приенить. Да таких "общепринятых" параметров в оценке оборудования полно. Например монтаж и демонтаж тех же котлов. Я просто этим плотно занимался и у меня были сметы на эти работы. Так там стоимость монтажа зависит от кучи факторов, которые заранее не просчитаешь "точно", но опять же существуют "общепринятые" нормы (процентное соотношение затрат на монтажные работы от стоимости оборудования и т.д.
Немного отклонился от темы (скорее всего это тоже в данной теме - точность).
Все-таки хотелось бы понять, почему регрессию можно применять только до корректировок. В принципе согласен, что подход к этой проблеме в единичной и массовой оценке различный. Наверное соглашусь, что в массовой оценке есть смысл посмотреть "правильность" выборки до проведения корректировок, но наверное и после их проведения не менее важно, чтобы хотя бы увидеть результат влияния корректировок и удостоверится в "правильности". Тем более мы должны в конечном итоге "сблизить" аналоги с объектом оценки и не получить большой разброс между ними. Но это мы можем сделать только после корректировок. Если путанно написал прошу заранее пардону.
Все-таки хотелось бы понять, почему регрессию можно применять только до корректировок. В принципе согласен, что подход к этой проблеме в единичной и массовой оценке различный. Наверное соглашусь, что в массовой оценке есть смысл посмотреть "правильность" выборки до проведения корректировок, но наверное и после их проведения не менее важно, чтобы хотя бы увидеть результат влияния корректировок и удостоверится в "правильности". Тем более мы должны в конечном итоге "сблизить" аналоги с объектом оценки и не получить большой разброс между ними. Но это мы можем сделать только после корректировок.
Похоже, мы говорим о разном. Есть предложение: давайте дадим разные имена а) МЕТОДУ МНОГОМЕРНОГО РЕГРЕССИОННОГО АНАЛИЗА РЫНОЧНЫХ ДАННЫХ о ценах объектов, аналогичных объекту оценки (именно его я имею ввиду, говоря о многомерной регрессии или просто регрессии); Этот метод (в общей постановке) НЕ ПРЕДУСМАТРИВАЕТ введения корректировок в цены каждого из аналогов с целью "приведения их к объекту". б) финальному методическому ПРИЕМУ нахождения цены (стоимости) объекта оценки в РАМКАХ МЕТОДА КОЛИЧЕСТВЕННЫХ КОРРЕКТИРОВОК, заключающемуся в расчете некоторого обобщенного показателя "качества" для всех аналогов и объекта и построения (на основе ОБЩЕГО с РЕГРЕССИЕЙ математического "метода наименьших квадратов") ПАРНОЙ (т.е. одномерной) регрессионной кривой, аппроксимирующей зависимость ЦЕНЫ от ИСКУССТВЕННО СФОРМИРОВАННОГО ЭКСПЕРТНЫМ ПУТЕМ показателя "качества". Здесь нет исследования влияющих факторов, он один и задан наперед. По сути - это задача подбора аппроксимирующей кривой, не более того, и эта задача - иная, нежели регрессионный анализ..
Если говорить об аналогиях в Excel, первый реализуется функциями ЛИНЕЙН, ТЕНДЕНЦИЯ, инструментами АНАЛИЗ ДАННЫХ / РЕГРЕССИЯ, второй - МАСТЕР ДИАГРАММ.
Эти МЕТОДЫ различаются ПРИНЦИПИАЛЬНО, я писал об этом не раз. Общее у них только то, что они оба реализуются в рамках сравнительного подхода и то, что обоих очень важна проблема ПРАВИЛЬНОГО ОТБОРА аналогов и выбора влияющих факторов. А дальше - одни различия, о них можно много говорить, но многое уже сказано ранее.
А вот "массовость оценки", по-моему, здесь не причем. Многомерная регрессия - это, конечно, основной инструмент массовой оценки, но моя с коллегами работа направлена именно на применение этого аппарата в задачах ИНДИВИДУАЛЬНОЙ оценки, на малых выборках ( от 6 аналогов). И границу между "массовой" и индивидуальной оценкой иногда провести не просто. И "метод корректировок" занимает как раз то место, где многомерную регрессию не применить из-за недостатка аналогов. Идеологически к этому методу претензий нет когда "величина корректировок определяется пот рыночным данным". Однако на практике такие "рыночные данные" можно отыскать очень не часто. И фактически метод превратился в никем не контролируемый метод "потолочных корректировок", где манипулированием величинами корректировок достигается ложно понимаемая цель - сведение к незначимому различию "откорректированных" цен аналогов.
Ну и, наконец, к вопросу почему нельзя регрессию применять после корректировок". Можно, если под регрессией понимать описанное в б). Нельзя МНОГОМЕРНУЮ РЕГРЕССИЮ так применять потому, что это - бессмыслица, МнРег САМА выдает результатом модельные оценки ИСХОДНЫХ цен ВСЕХ АНАЛОГОВ (по этим оценкам мы судим о точности регрессионной модели) и оценку цены/стоимости ОБЪЕКТА. Я не представляю, КАК МОЖНО ее применить для СКОРРЕКТИРОВАННЫХ цен.
И совсем напоследок - вернусь к первому предложению. Дайте Ваши имена МЕТОДАМ а) и б) - можно будет продолжить разговор.
Эти МЕТОДЫ различаются ПРИНЦИПИАЛЬНО, я писал об этом не раз
Не читал, если можно напомните где это можно прочитать. К сожалению я в этом году был 5 месяцев "не у дел" и только в конце августа смог опять включится в работу, поэтому мог пропустить. И второе "к сожалению", это отсутствие нормального (понятного с практическими примерами) пособия по матстатистике для оценщика, которое я думал реализовать в рамках пока вставшего проекта. Необходимо признать, что очень многие практикующие оценщики слабы в матстатистике, я кстати тоже недалеко ушел. В свое время в институте этот предмет "прошелестел" незаметно и считал что мне он неочень нужен будет и особо не углублялся, тут и получилось как в поговорке "от сумы да от ...". Да и преподавали его сами знаете как, все в куче.
Все даты в формате GMT
3 час. Хитов сегодня: 10
Права: смайлы да, картинки да, шрифты нет, голосования нет
аватары да, автозамена ссылок вкл, премодерация откл, правка нет
.
Такое может быть с любым объектом, и что теперь оценщику бросить все и заняться натуральным хозяйством. Ну есть еще вариант обучиться сметному делу. 
я так думаю. 
- участник сейчас на форуме
- участник вне форума