Отправлено: 07.08.08 15:27. Заголовок: Согласование результатов. Где искать правду?

Тема аренды оборудования переросла в совершенно новую тему. Переношу все сообщения сюда. Kikinda

avg пишет:

цитата:

Единственно , что РС несколько быть не может - она одна и единственная, как правило это сравнительный подход. затратный и доходный - так для мониторинга

Не совсем согласен с AVG, один и тот же объект оценки, при оценке разными оценщиками даст два разных результата, при этом эти два результата имеют право на жизнь. Как я понимаю - РС это все таки некий диапазон стоимостей, а доходный и затратный подходы, при правильной их реализации, дают возможность установить этот диапазон. Хотя в большинстве случаев, в качестве РС, я лично, принимаю сравнительный подход.

 Отправлено: 07.08.08 17:04. Заголовок: Шевко_Одесса Не знаю..

Шевко_Одесса
Не знаю всех ньюансов украинского оценочного законодательства, но, поскольку в его основе лежат МСО - причем, не в российской извращенной форме, а как говорят знающие люди, практически 1 : 1, то мне кажется странной Ваша интерпретация ЗП и ДП как некоторых вспомогательных, второстепенных подходов.
По духу и букве МСО эти подходы - такой же полноправный (бывает - что и единственный) источник знания о РС как и великий и ужасный СП.
Более того - это обязательные к применению подходы и просто так игнорировать полученные при их применении результаты, как это делают некоторые оценщики - неверно.

Такая же идеология применения различных подходов прописана и в российских ФСО. РС определяется, по возможности, тремя подходами, затем согласуется.
Из каких источников уважаемый avg черпает материал для своих оригинальных высказываний - ума не приложу

 Отправлено: 07.08.08 18:26. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..

Владимир Б. пишет:

цитата:

Более того - это обязательные к применению подходы

В Украине не обязательно. Необходимо аргументировано обосновать отказ от применения подхода.

К вопросу. Если объекты сравнения продаются по цене 1000 у.е., а доходным подходом получится 1500 у.е. затратным 1300, то брать вес доходному и тогда РС больше 1000. А продастся ли по большей стоимости?

 Отправлено: 07.08.08 18:50. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..

Владимир Б., Я абсолютно с Вами согласен по поводу применения ЗП и ДП, возможно Вы меня неправильно поняли.
Игорь г. Львов пишет:

цитата:

В Украине не обязательно. Необходимо аргументировано обосновать отказ от применения подхода.

Обоснованный отказ от ЗП и ДП, это как раз и есть невозможность их применения.
Игорь г. Львов пишет:

цитата:

К вопросу. Если объекты сравнения продаются по цене 1000 у.е., а доходным подходом получится 1500 у.е. затратным 1300, то брать вес доходному и тогда РС больше 1000. А продастся ли по большей стоимости?

А если получаются настолько разные результаты, то скорее всего подходы применены некорректно.

 Отправлено: 07.08.08 21:45. Заголовок: Шевко_Одесса пишет: ..

Шевко_Одесса пишет:

цитата:

скорее всего подходы применены некорректно

Скорее - рынок не идеальный

 Отправлено: 07.08.08 21:51. Заголовок: Игорь г. Львов пишет..

Игорь г. Львов пишет:

цитата:

К вопросу. Если объекты сравнения продаются по цене 1000 у.е., а доходным подходом получится 1500 у.е. затратным 1300, то брать вес доходному и тогда РС больше 1000. А продастся ли по большей стоимости?

Игорь! Да, у нас требуют предпочтение одному подходу, но... спросите у банка, какой они коэф. применяют для разных подходов, я уже не говорю о кредитной истории заемщика (тэж варианты)

 Отправлено: 07.08.08 21:52. Заголовок: Игорь г. Львов пишет..

Игорь г. Львов пишет:

цитата:

то брать вес доходному и тогда РС больше 1000.

Ну - ты моё мнение по этому поводу знаешь, я не раз его высказывал, если видишь, что вылезает неадекватный ДП - откажись от него.
Ну а уж если отказаться никак нельзя - тогда используй, применять в этом случае вес подхода = 0 считаю методически неверным.

И еще - а почему ты так уверен в этой своей 1000? Значение РС в генеральной совокупности может быть и другим, так ведь? Может, твой ЗП ближе к истине, чем СП.
Не надо делать из СП культа - он применяется с такими допущениями, что иногда и ДП фору даст

 Отправлено: 07.08.08 22:04. Заголовок: andrey Ну есть така..

andrey
Ну есть такая красивая оценочная сказка - что при верном применении все три подхода сойдутся в одной точке.
Однако, на практике такое достигается только подгонкой
Между нами говоря - я сильно сомневаюсь, что это возможно и теоретически - просто никто всерьез эту проблему не решал.

 Отправлено: 07.08.08 22:36. Заголовок: Владимир Б. Иваныч!..

Владимир Б.
Иваныч! Я имел в виду ОЧЕНЬ большой разбег. На своей практике, пусть и не большой, вижу, что если разбег "огромный", то первым делом необходимо искать собственные ошибки или ставить свечку за упокой Оккама.

 Отправлено: 07.08.08 23:45. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..

Владимир Б. пишет:

цитата:

Не надо делать из СП культа - он применяется с такими допущениями, что иногда и ДП фору даст

Конечно рынок несовершенен. Но на рынке и покупатели и продавцы ориентируются на объявления в бесплатных изданиях и формируют свое мнение о стоимости из них. А доходник все-таки ближе к бизнесу в целом, чем к недвижке. Он хорош там где нет развитого рынка продаж, а аренда есть.
Ведь сознайся, подгоняешь результат к сравнительному или нет?

И еще.
Доходник весь состоит из предположений:
- средняя ставка арендной платы;
- потери на недозагруз;
- операционные затраты (осмобенно когда их ставят как процент к доходу.
О ставке капитализации построенной кумулятивным путем я вообще молчу.

 Отправлено: 08.08.08 00:06. Заголовок: Игорь г. Львов пишет..

Игорь г. Львов пишет:

цитата:

Ведь сознайся, подгоняешь результат к сравнительному или нет?

Неправильный вопрос. Среди курящих людей 99.9% знают, что это - нехорошо.

И еще:
Сравнительный весь состоит из предположений:
- что рынок открытый
- что рынок конкурентный
- что продавец и покупатель обо всем осведомлены и т.п.
Щас эрудицией сверкну по примеру Андрея - я тут постоянно Фридмана и Ордуэя перечитываю (понял, где они у меня лежат ?), так они пишут, что при реальной оценке по меньшей мере один, а то и все сразу, признаки из определения РС не соблюдаются.

Ну а о том, насколько та информация, которую с огромным трудом добыл оценщик, отражает реальное положение дел, насколько она вообще достоверна - я вообще умолчу.

 Отправлено: 08.08.08 06:56. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..

Владимир Б. пишет:

цитата:

Неправильный вопрос. Среди курящих людей 99.9% знают, что это - нехорошо.

А я ответа и неждал.
В большей или меньшей мере это делается почти всегда. Исключение - доходник с применением рыночной экстракциии для ставки капитализации. Cходимость результатов 98- 99%.

 Отправлено: 08.08.08 07:27. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..

Владимир Б. пишет:

цитата:

Сравнительный весь состоит из предположений:

Из предположений состоит ВСЁ. Затратный - износы и коэффиц приведения, корректировки и пр. Вся оценка - это попытка обоснования своих ПРЕДПОЛОЖЕНИЙ ( ну или чужих ).

 Отправлено: 08.08.08 09:54. Заголовок: Игорь Б. пишет: Вся..

Игорь Б. пишет:

цитата:

Вся оценка - это попытка обоснования своих ПРЕДПОЛОЖЕНИЙ ( ну или чужих ).

Ну да, нужно еще не забывать , что определяем мы стоимость, а не цену!!!! А между этими словами большая разница. Поэтому по своей сути, оценщик является консультантом, а не "определителем" цены сделки.

 Отправлено: 08.08.08 09:56. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..

Владимир Б. пишет:

цитата:

я тут постоянно Фридмана и Ордуэя перечитываю

+1
Владимир Б. пишет:

цитата:

(понял, где они у меня лежат ?),

и где лежат? если не секрет?

Согласен с Игорем: Вообще, оценка это все предположения, но общаясь с собственниками для которых важен правильный результат, а не подгонка , понял - им нужно предоставить (хотя они и сами это тоже находят) предложения по продаже или аренде, и если я сделаю красивый отчет ДП, СП, ЗП - а стоимость будет сильно выделятться из ряда примеров СП, то они не поверят. Кстати, и ФАУФИ, как правило не принимает такие штуки, для них оринтирование на СП.

 Отправлено: 08.08.08 11:27. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..

Владимир Б. пишет:

цитата:

Из каких источников уважаемый avg черпает материал для своих оригинальных высказываний - ума не приложу

Каюсь! Это я когда-то по недоумию с такой идеей носился и спорил с Андреем. Вот он от меня и заразился. Наверное, я очень был убедителен в отстаивании собственной глупости. Андрей! Прости великодушно, если сможешь!!!
П.С. Андрюха, как творческий человек, внес свои дополнения: РС - СП.

 Отправлено: 08.08.08 11:42. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..

Владимир Б. пишет:

цитата:

Это уже лишнее. После Оккама все уже поняли, с кем имеют дело

Я не выдрючивался. Просто вспомнил свою последнюю оценку арестованного оборудования: документов нет, шильдиков нет, бывших специалистов предприятия нет, производитель оборудования сгинул в период распада социализма, ориентировочные технические данные выкапывал из сети или консультировался с производителями аналогов. Короче, чем чудовищнее ложь , тем в нее охотней верят (с)

 Отправлено: 08.08.08 11:52. Заголовок: andrey Вот теперь ..

andrey

Вот теперь думаю, как бы мне библиотеку в туалет перенести. (Где-то в инете считали сколь времени проводит человек: там, там , там - в туалете много получается)))))))

 Отправлено: 08.08.08 12:09. Заголовок: Чую нагорит мне от В..

Чую нагорит мне от Волка, за раскрытие интимной информации.
avg
Достаточно пары книг. Но если ты уж такой основательный, то без перепланировки не обойтись
Закрываем тему. Еще и от Оксаны получим нагоняй.

 Отправлено: 08.08.08 15:35. Заголовок: Игорь г. Львов пишет..

Игорь г. Львов пишет:

цитата:

В большей или меньшей мере это делается почти всегда

Ты опять пытаешься протащить мысль, что если нечто делают все, то это - правильно.

Да, многие оценщики поступают так, но почему? Потому что - ждут от них это разные проверяльщики, от которых зависит - "пройдет" отчет или нет. Одно время в местном СБ сидела дама - так она была убеждена, что разброс значений РС, полученной разными подходами не должен быть больше 5%. И хоть ты сдохни. Ну и - что с того?
Пойми - я не против "равнения на СП" - когда СП надежный. А бывает - 2-3 предложения всего на территории в пол-Африки размером, описания аналогов самые невнятные... Какой это, нафиг, "рынок", срам один.

 Отправлено: 08.08.08 18:56. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..

Владимир Б. пишет:

цитата:

Ты опять пытаешься протащить мысль, что если нечто делают все, то это - правильно.

Лично я считаю, что при правильном построении оценки сходимость сравнительного и доходного получается достаточно хорошей, а вот с затратным не так,(ты будешь смеятся), хотя, (ты будешь смеятся), с использованием срока жизни для износа и более или менее известных цен на рынке ЗУ свободных от застройки тоже есть результаты.
Владимир Б. пишет:

цитата:

А бывает - 2-3 предложения всего на территории в пол-Африки размером, описания аналогов самые невнятные... Какой это, нафиг, "рынок", срам один.

Ая тогда работаю с целой Африкой и заганяю в статистическую модель.