Отправлено: 11.08.08 09:38. Заголовок: Зависит ли стоимость доходного подхода от выпускаемого продукта?

Переношу этот пост в отдельную ветку.
В теме по оценке права аренды написано уже достаточно и мне бы не хотелось засорять хорошую тему. Kikinda

andrey пишет:

цитата:

Опять же, если ценим в пользовании (бизнес)

Андрей не путай -оценка в "в пользовании" оборудования это одно, оценка бизнеса это другое.

Я имел ввиду, то, что вот есть у тебя линия розлива напитков - и что? разве цена должна меняться от того, что ты на ней разливаешь - водку или квас.
"В пользовании" - значит как есть, без демонтажа, в том числе.

 Отправлено: 27.08.08 11:19. Заголовок: Всем большой привет!..

Всем большой привет!!! Соскучился я! Но отдыхать все-же есть хорошо!
avg
Андрей! Я слово "бизнес" поставил в скобки подразумевая союз "или", а не уточнение.
Правда, не смог найти, где я это писал. Посмотрю дома, в спокойной обстановке.

Исходя из названия ветки, думаю, тут уместно определиться, какая будет цель оценки: РС или инвестиционная стоимость?

 Отправлено: 27.08.08 11:57. Заголовок: Знаете, я тут в выхо..

Знаете, я тут в выходные почитала некоторые статьи из Appraisal journal и окончательно убедилась, что нам следует говорить не о наилучшем и наиболее эффективном использовании, а о наилучшем и наиболее вероятном использовании в условиях конкретного рынка. Дискуссии об этом велись еще в 1985 году. Статью не перевела, если у кого есть желание вышлю по почте на англ.

Поэтому вопрос о том, что стоит разливать водку или квас необходимо решать путем анализа рынка, а не путем измерения прибыли и издержек. Таким образом, и доходный подход выполнять с точки зрения наиболее вероятного продукта, а не продукта, приносящего максимум прибыли. Поэтому стоимость конечно зависит от того, что на оборудовании будут делать, но только использование в условиях рынка может быть одно (наиболее вероятное).

 Отправлено: 27.08.08 13:22. Заголовок: Думаю, все-таки, это..

Думаю, все-таки, это не совсем так.
НЭИ для оборудование - это то, что у него в паспорте написано - точить, так точить, разливать, так разливать. А то ведь тогда можно микроскопом гвозди забивать - может это востребовано рынком (забивание), а вот в окуляр смотреть менее выгодно.
Насчет ДП при оценке оборудования - мое мнение такое: какая разница есть рынок продуктов или нету, выгодно разливать или не выгодно. Есть цена завода производителя и все. Она (цена) никак не уменьшится и не увеличится от разливаемого продукта. Т.е. если оценщик посчитает линию ДП и получит стоимость выше/ниже отпускной завода и что тогда? Хорошо, можно согласовать, но все равно в результате РС получится выше/ниже отпускной цены завода. Разве это правильно?
Другое дело, когда рынок сложился так, что, например, разливать уже не выгодно (другая технология появилась или в данном регионе кончилось, то что можно разливать и т.д.) - тогда на стоимость оборудования сразу отреагирует СП (и не важно какая цена завода). Потому, мне кажется, что самый главный подход для оборудования это СП, ЗП - лучше для уникальных объектов, а ДП использовать в редких случаех.

 Отправлено: 27.08.08 13:57. Заголовок: Доходный подход ведь..

Доходный подход ведь тоже придумали не просто так, а по причине того, что на рынке существует дефицит информации. Американская экономическая депрессия закончилась давным давно, а доходный подход остался и дефицит ценовой информации остался.

Не всегда у нас есть возможность добыть цены на сравнительный подход или цены диллеров, не всегда есть возможность отказаться от доходного подхода и не всегда есть возможность сравнить цену с отпускной ценой. А если разливать уже не выгодно, тогда появляется внешний износ и почему бы его не учесть доходным подходом. В доходнике есть свои преимущества и категорически его отвергать было бы неверно.

 Отправлено: 27.08.08 15:54. Заголовок: Опять уходим в сторо..

Опять уходим в сторону. Если оборудование универсальное, то считать, мне кажется, нужно по наиболее привлекательному отраслевому рынку. Это об РС. А если есть возможность перепрофилировать оборудование на выпуск другой продукции, с какими-либо капвложениями (по-моему, ранее Игорь Гохберг своим опытом делился), то это уже определение ИС.

 Отправлено: 27.08.08 16:26. Заголовок: avg пишет: Потому, ..

avg пишет:

цитата:

Потому, мне кажется, что самый главный подход для оборудования это СП, ЗП - лучше для уникальных объектов, а ДП использовать в редких случаех.

Я тоже так считаю.

 Отправлено: 27.08.08 17:37. Заголовок: Мы опять от темы отв..

Мы опять от темы отвлеклись, уважаемые коллеги.
Зависит ли стоимость от выпускаемой продукции?
Я считаю, что нет, т.к. помимо того, чтобы знать, что разливать (например), нужно еще иметь много чего - договора с поставщиками и продавцами, реклама и т.д. Оценщик этого знать не может, как правило.
Вот, пример, допустим у Вас линия по розливу соков (случайно Вам такое счастье свалилось) и Вы с энтузиазмом на бумажке подсчитали сколько будете получать - соки то все выпускают, но уверены ли Вы, что вклинитесь в этот рынок? Это уже оценка бизнеса. И к оценке оборудования отношения имеет мало.

А про ДП для оборудования.
На заре моей оценочной юности, мне довелос оценивать линию по розливу чего-то. Приехал я и вижу линию, нержавека, вся блестит - крастота, но вот документов нет и шильд нету - вот нету и все. А линия вроде немецкая (на некоторых частях есть немецкие надписи) и стоит работает. Пришлось кое-как делать СП - пытаться найти подобные по производительности линии, а также ДП - т.к. собственник данные предоставил. Вроде отчет прошел.

 Отправлено: 27.08.08 18:12. Заголовок: avg Давай так попро..

avg
Давай так попробуем. Купил кто-то линию по розливу жидкостей в тетрапаки (сок, молоко,вино). Линия - красавица, в ящиках, аналогов в родимом отечестве нет - последнее слово техники буржуинов. Новоиспеченному собственнику нужен кредит, чтобы наладить работу. Как будешь считать?

 Отправлено: 27.08.08 18:23. Заголовок: avg пишет: А линия ..

avg пишет:

цитата:

А линия вроде немецкая

А ты уверен, что это не скинхеды подрисовывали? А вообще, тему про документы мы обсуждали. К консенсусу не пришли. Ту тему можно возобновить.

andrey
Анализировать рынок и искать наиболее вероятное использование. Если молоко разливает 2 соседа справа и 3 слева, то логично, что вам стоит считать про разлив сока (или вина, если возможна покупка лицензии).

 Отправлено: 27.08.08 19:54. Заголовок: Kikinda У Андрея, я..

Kikinda
У Андрея, я так понял, другое мнение. Он принципиально не приемлет ДП, во всяком случае на этом настаивает. Потому я и задал ему такую задачу.

 Отправлено: 27.08.08 20:33. Заголовок: andrey пишет: Купил..

andrey пишет:

цитата:

Купил кто-то линию

Вот уж задача . Считать буду сравнительным подходом

Kikinda пишет:

цитата:

Если молоко разливает 2 соседа справа и 3 слева, то логично, что вам стоит считать про разлив сока (или вина, если возможна покупка лицензии)

это оценка бизнеса.


Kikinda пишет:

цитата:

Анализировать рынок и искать наиболее вероятное использование.

Оксан! нету никакого в ФСО и МСО наиболее вероятного использования - есть НЭИ - наиболее эффективное использование. Для линии по розливу это разливать - а что, под какой маркой (кока-кола или колокольчик или водку) на РС оборудования это не влияет. Это влияет на РС предприятия (т.е. бизнеса, которое купило эту линию и не может нормально получать с нее доход, не просчитав рынок реализации продукции).

 Отправлено: 28.08.08 09:11. Заголовок: andrey пишет: Давай..

andrey пишет:

цитата:

Давай так попробуем. Купил кто-то линию по розливу жидкостей в тетрапаки (сок, молоко,вино). Линия - красавица, в ящиках, аналогов в родимом отечестве нет - последнее слово техники буржуинов. Новоиспеченному собственнику нужен кредит, чтобы наладить работу. Как будешь считать?

Ну что за греб. Извиняюсь конечно за свой французский.

КУПИЛ - значит есть счета-фактуры и прочая фигня.
Линия-красавица в ящиках - даже демонтаж не нужен при ликвидации в сжатые сроки.
"Как считать" в данном случае не вопрос. ПРоиндексировал и готово. А то может и индексация не нужна, а пересчет курса валют. Единственное - нужно уточнить у поставщика соответствуют ли ваши предположения реалиям рынка. В лучшем случае - поставщик пойдет вам на встречу и выставит счет на данную линию в сборе на необходимую дату. Почти все зарубежные предприятия готовы помочь, Это не наши секретные организации, которым лень пересчитать.
В связи с отсутствием аналогов отказываемся от сравнительного подхода. А так как линия уникальная (аналогов в родимом отечестве нет), то и потенциальный доход от такой линии будет величиной субъективной, основанной на большом количестве предположений и допущений (Русским языком: "Притянутым за уши"). Вследствии чего и от доходного подхода отказываемся. АННЭИ показывает, наиболлее эффективное использование - как линия по розливу жидкостей в тетрапаки, но банк это не интересует. Банк интересует ликвидность и величина ликвидационной скидки при сокращенном сроке экспозиции.

 Отправлено: 28.08.08 10:06. Заголовок: dewqas пишет: Ну чт..

dewqas пишет:

цитата:

Ну что за греб. Извиняюсь конечно за свой французский.

Вас обманули, это не французский. Зря время тратили на изучение.

Я наверное не совсем корректно вопрос поставил. Представьте, что линия ну очень большой производственной мощности и ну очень дорогая, а бизнес-план проработан плохо. Бывает и такое. Неудавшихся мегапроектов пруд-пруди. Мне кажется, что у любого банкира закрадется вопрос, а что я потом буду делать с данным монстром, кто им заинтересуется и т.д.? Вот вы и сами пишите:
dewqas пишет:

цитата:

Банк интересует ликвидность и величина ликвидационной скидки при сокращенном сроке экспозиции.

Как будете определять сие? Коэффициентом с потолка? А хороший анализ и доходник в этом случае, на мой взгляд, дадут более полное представление об объекте залога.
А про индексацию и счета, это вы сгоряча. Этот ответ подразумевался сам собой.

 Отправлено: 28.08.08 10:33. Заголовок: andrey пишет: линия..

andrey пишет:

цитата:

линия ну очень большой производственной мощности и ну очень дорогая, а бизнес-план проработан плохо

Если СП сделать нельзя (линия уникальная, на заказ делается, например), тогда ЗП (на основаниии документов). ДП я бы не советовал делать, так можно вообще попасть пальцем в небо - а если делать тогда действительно нужно писать бизнес-план, хорошо изучать рынок и т.д. - очень большая работа (длительная и дорогостоящая - заказчика может не устроить по срокам выполннения работы и по стоиомсти работы).
Для банка в отчете можно написать о степени ликвидности оборудования и тогда получится, что РС (жутко дорогая), но и ликвидационная скидка большая - поэтому и кредит им дадут с учетом риска не продать эту линию в нормальные сроки экспозиции.

 Отправлено: 28.08.08 11:32. Заголовок: andrey пишет: Предс..

andrey пишет:

цитата:

Представьте, что линия ну очень большой производственной мощности и ну очень дорогая, а бизнес-план проработан плохо. Бывает и такое. Неудавшихся мегапроектов пруд-пруди. Мне кажется, что у любого банкира закрадется вопрос, а что я потом буду делать с данным монстром, кто им заинтересуется и т.д.?

Тогда это не линия, а лом. Все просто. Мега проекты никого не интересуют. Была ситуация, считали подобную линию. ПОтенциальных покупателей - НЕТ, не было и не будет никогда, если конечно линия преобреталась для производства, а не для спекулятивной продажи конечному потребителю.
К расчитываемой мной линии. Затратник расчитанный по различным индексам (4 вида индексов - соответственно 4 разных цифры) от 66 до 140 млн. евро. Сравнительный - отсутствует. Единственная линия в РФ, вторая в мире (Первая в Китае, что не легче). Доходник 12 млн. евро. НО с ограничением. Потребитель конечной продукции ВПК РФ.

andrey пишет:

цитата:

Как будете определять сие? Коэффициентом с потолка? А хороший анализ и доходник в этом случае, на мой взгляд, дадут более полное представление об объекте залога.

Ликвидность - с потолка или "Шаманским методом", главное его потом обосновать корректно.

А доходник для новой лини построить нереально. Это уже больше похоже на бизнесс-планирование. А мы помоему оценку обсуждаем. Зачем усложнять свою работу если за это незаплатят? Если заплатят, то конечно можно проанализировать рынок, составить корректный бузнес-план, и на основании всего выше перечисленного сделать оценку. Только нужна ли она заказчику через месяц, а то и два. И согласица ли он оплатить оценку для залога ОДНОЙ (заметте одной, а не имущественного комплекса) линии, составляющую 1/2 или же 1/3 месячной прибыли оценщика?

 Отправлено: 28.08.08 12:58. Заголовок: Ребята, давайте не б..

Ребята, давайте не будем говорить от трудностях оценщика. У нас на повестке дня теоретический, пока, вопрос. Зависит ли расчитанная РС от продукта. Я не просто написал о линии выпускающей три вида продукта.
dewqas пишет:

цитата:

К расчитываемой мной линии. Затратник расчитанный по различным индексам (4 вида индексов - соответственно 4 разных цифры) от 66 до 140 млн. евро.

И в затратнике у Вас будет 3 экономических износа, т.е. 12 разных цифирей.
А как вы будете прогнозировать влияние экономического износа в будущем?

О ликвидности, можете в скобках подразумевать еще и РС. Рынок соков - трудно пробиваем, сырье в массе своей импортное, на рынок сбыта существенно влияют сезонность и заменители-конкуренты. Ликвидность одна. В молочный рынок втиснуться можно, заменителей-конкурентов нет, но узкая сырьевая база, я думаю, что в РФ с поголовьем КРС дела обстоят не лучше, чем в Украине + проблемы с хранением готовой продукции, особенно в летний сезон. Ликвидность другая. А вот вино самый привлекательный рынок, т.к. население у нас, что скрывать пьющее - сбыт будет обеспечен; срок хранения продукта будь-здоров, т.е. транспортировать можно хоть на дальний восток; сырьевая база, даже в рамках бывшего СССР, огромная. Вот Вам и третья ликвидность.
Давайте порассуждаем и не будем переживать за заказчика.
А заказчик возможно и будет ждать, и заплатит сколько нужно. Обычный случай из жизни: две стороны договариваются, что одна сторона оплачивает оборудование, вторая предоставляет недвижку + оборотные средства для раскрутки. По каким-либо причинам, вторая сторона делает первой ручкой. Что делать первой несчастной стороне. Деньги огромные заплатили, а на раскрутку средств не хватает, потому и хотят взять кредит. Сумма кредита серьезная, залог рисковый, банки требуют хорошей оценки.
Вот такие мысли.

 Отправлено: 28.08.08 13:30. Заголовок: andrey Мне кажется,..

andrey

цитата:

Мне кажется, что у любого банкира закрадется вопрос, а что я потом буду делать с данным монстром, кто им заинтересуется и т.д.?

Кстати, ситуация абсолютно реальная. В свое время ввозили в РФ два эдаких производственных монстра, оба заложили в разные банки, оба собственника накрылись. Одного монстра вроде до сих пор продать не могут, хотя при тех входящих данных, какие есть - продать пытаются за нормальные деньги, второго спихнули, хотя и за стоимость аналога худшего по своим данным. Проблема в том, что ломовая доходность этих объектов оказалась не нужна нынешним игрокам на рынке.

 Отправлено: 28.08.08 14:40. Заголовок: andrey пишет: По ка..

andrey пишет:

цитата:

По каким-либо причинам, вторая сторона делает первой ручкой. Что делать первой несчастной стороне. Деньги огромные заплатили, а на раскрутку средств не хватает, потому и хотят взять кредит. Сумма кредита серьезная, залог рисковый, банки требуют хорошей оценки.

Так ведь это обычное "КИДАЛОВО". Я бы за такую оценку не взялся. У меня имущества потом не хватит чтобы ошибки исправить. А то что они будут 100%. Все договоренно.

В таких ситуациях обычно откат получает не только кредитный инспектор, но СБ банка. Т.к. в доле на получение кредита негласно присутствует управляющий банка.

Доходный подход неработающего, неустановленного оборудывания - это нонсенс. Доходный подход без ретроспективного анализа оборудывания - ВСЕГДА сказка. А вот результаты - это уже реальность (причем не всегда со счастливым концом).

Как без ретроспективы возможно оценить темпы роста производства, заложить вменяемы затраты на рост ресурсных цен. У нас академики инфляцию просчитать не могут. А вы предлагаете специалисту во всех сферах (и не специалисту ни в одной) - составить нормальный проект развития бизнесса, на основании производительности одной линии.

Как минимум - это Бизнес-план (По моему я уже повторяюсь).

При этом оценку линии доходным подходом нельзя назвать оценкой бизнеса (предприятия). Т.к. в оценке предприятия будут оцениваться как активы, так и пассивы - чего нет при оценке ДИ.

Помоему непрофессианально проводить оценку бизнеса, если заказчику нужно оценить только оборудование. При этом у нас в области Банки не берут в залог бизнесс, т.к. риски связанные с продажей бизнеса превышают реальную рыночную стоимость активов учтенных в данном бизнесе.

Возможно в будущем, когда рынок стабилизируется и от личных связей Топменеджеров будет зависить меньше, бизнесс и будет закладываться, но не сегодня и не сейчас...

 Отправлено: 28.08.08 16:05. Заголовок: dewqas Я пишу: and..

dewqas

Я пишу:
andrey пишет:

цитата:

У нас на повестке дня теоретический, пока, вопрос. Зависит ли расчитанная РС от продукта.

andrey пишет:

цитата:

Давайте порассуждаем и не будем переживать за заказчика.

Вы пишите:
dewqas пишет:

цитата:

Так ведь это обычное "КИДАЛОВО". Я бы за такую оценку не взялся. У меня имущества потом не хватит чтобы ошибки исправить. А то что они будут 100%. Все договоренно. В таких ситуациях обычно откат получает не только кредитный инспектор, но СБ банка. Т.к. в доле на получение кредита негласно присутствует управляющий банка.

dewqas пишет:

цитата:

Возможно в будущем, когда рынок стабилизируется и от личных связей Топменеджеров будет зависить меньше, бизнесс и будет закладываться, но не сегодня и не сейчас...

Как Вы считаете, конструктивно у нас идет беседа? Я Вам про Фому, а Вы мне про Ерему. И оба чертовски довольны собой! Так Вас нужно понимать?

 Отправлено: 28.08.08 16:12. Заголовок: andrey пишет: Как В..

andrey пишет:

цитата:

Как Вы считаете, конструктивно у нас идет беседа? Я Вам про Фому, а Вы мне про Ерему. И оба чертовски довольны собой! Так Вас нужно понимать?

Нет конечно. Извините увлекся наболевшим. ПОчти раз в неделю приходится доказывать почему отказался от доходного подхода. Надоело уже.

Мое личное мнение : "Доходный подход, в любых проявлениях, не применим для расчета движимого имущества". При этом, изходя из выше сказанного, РС оборудования не может зависеть ни от продукта, ни от сырья, ни от управляющего персонала...