Автор | Сообщение |
|
| постоянный участник
|
Пост N: 554
|
|
Отправлено: 11.08.08 09:38. Заголовок: Зависит ли стоимость доходного подхода от выпускаемого продукта?
Переношу этот пост в отдельную ветку. В теме по оценке права аренды написано уже достаточно и мне бы не хотелось засорять хорошую тему. Kikinda andrey пишет: цитата: | Опять же, если ценим в пользовании (бизнес) |
| Андрей не путай -оценка в "в пользовании" оборудования это одно, оценка бизнеса это другое. Я имел ввиду, то, что вот есть у тебя линия розлива напитков - и что? разве цена должна меняться от того, что ты на ней разливаешь - водку или квас. "В пользовании" - значит как есть, без демонтажа, в том числе.
|
|
|
Ответов - 94
, стр:
1
2
3
4
5
All
[только новые]
|
|
|
| Тамбовский волк с острыми зубами
|
Пост N: 2149
|
|
Отправлено: 03.09.08 22:41. Заголовок: Игорь г. Львов пишет..
Игорь г. Львов пишет: цитата: | РС Газели считается остатком от бизнеса "перевозка пассажиров по маршруту". |
| Извини - кем считается? Почему - "остатком"? Типичное использование пассажирской "Газели" - перевозка пассажиров. Не знаю - как во Львове - а в Тамбове их много. Думаю - по пассажирообороту они сопоставимы с автобусами. Причем существует бизнес по сдаче их в аренду перевозчикам, бизнес "перевожу на своей "Газели", бизнес владельцев небольших автопарков таких машин с водителями по найму. Твои возражения типа "перепробега" и "убитости" не принимаю, это разница в условиях эксплуатации, которую еще Андрианов завещал учитывать. Если качественным доходником стоимость такой Газели получается в два раза больше, чем по СП - значит, посчитано некачественно. Ты же разделяешь положение из оценочного символа веры, что в идеале все три подхода дают близкий результат - в пределах погрешности используемых методов?
|
|
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 893
|
|
Отправлено: 03.09.08 23:22. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..
Владимир Б. пишет: цитата: | Причем существует бизнес по сдаче их в аренду перевозчикам, бизнес "перевожу на своей "Газели", бизнес владельцев небольших автопарков таких машин с водителями по найму. |
| Ну и от какого бизнеса ты будешь считать доход? Конечно от передачи в аренду. Так проще. Но достоверная ли на этом рынке информация. Что-то я не читал объявлений "Сдаю Газель с маршрутом в аренду".
|
|
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 200
|
|
Отправлено: 04.09.08 07:02. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..
Владимир Б. пишет: цитата: | не приемлю такой способ согласования - простое отбрасывание результата, полученного ДП если он вдруг не понравился............ где та черта после пересечения которой надо отбрасывать. Не описывают ФСО такой процедуры на этапе согласования. |
| ФСО много чего не описывают. Я, если ДП "выбивается из колеи" - а по моему опыту это происходит в 98% случаев оценки не бизнеса и не коммерческой недвижимости, пишу " результаты, полученные ДП могут использоваться только как справочные, и дают представление о действующем бизнесе собственника. К дальнейшему согласованию не принимаются, так как способны исказить итоговые результаты оценки." Черта, в данном случае, как и всегда, рамки разумного.
|
|
|
|
| Тамбовский волк с острыми зубами
|
Пост N: 2155
|
|
Отправлено: 04.09.08 11:05. Заголовок: Игорь г. Львов пишет..
Игорь г. Львов пишет: цитата: | Что-то я не читал объявлений "Сдаю Газель с маршрутом в аренду". |
| А я - читал Это у вас во Львове что-то своё, местное. Я недавно сериал про мушкетеров смотрел - у вас там по Львову все на лошадях ездят
|
|
|
|
| Тамбовский волк с острыми зубами
|
Пост N: 2156
|
|
Отправлено: 04.09.08 11:17. Заголовок: Игорь Б. пишет: К д..
Игорь Б. пишет: цитата: | К дальнейшему согласованию не принимаются, так как способны исказить итоговые результаты оценки." |
| То есть - результат подхода бракуется ДО процедуры согласования. Я же выступал против такого согласования, когда одному из подходов приписывается вес = 0 Мне кажется это методически неверным.
|
|
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 601
|
|
Отправлено: 04.09.08 12:51. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..
Владимир Б. пишет: цитата: | Я же выступал против такого согласования, когда одному из подходов приписывается вес = 0 Мне кажется это методически неверным. |
| У меня в отчете есть раздер о выборе подходов - там я сразу определяю, какие подходы использовать, какие нет. А вот веса - это уже другой случай - было было бы, что взвешивать.
|
|
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 201
|
|
Отправлено: 04.09.08 13:06. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..
Владимир Б. пишет: цитата: | Мне кажется это методически неверным. |
| мне тоже это видится методически неадекватным, поэтому нули я не присваиваю. Я просто не согласовываю. Это разные вещи - одно дело согласовывать с нулём, другое дело сказать что такое согласование противоречит здравому смыслу. Результат тот же, но вот методически .......
|
|
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 202
|
|
Отправлено: 04.09.08 13:27. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..
Владимир Б. пишет: цитата: | То есть - результат подхода бракуется ДО процедуры согласования |
| Результат не бракуется, поскольку это тоже результат. Он используется по-другому, несёт в себе справочное, полезное для сделки знание.
|
|
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 895
|
|
Отправлено: 04.09.08 15:53. Заголовок: Владимир Р‘...
Владимир Б.. пишет: цитата: | Игорь г. Львов пишет: цитата: Что-то я не читал объявлений "Сдаю Газель с маршрутом в аренду А я - читал |
| И РС "Газели" у тебя в остатке за вычетом стоимости маршрута?
|
|
|
|
| Тамбовский волк с острыми зубами
|
Пост N: 2160
|
|
Отправлено: 04.09.08 22:43. Заголовок: Игорь г. Львов "..
Игорь г. Львов "В общем - ушел от ответа"(с) Жванецкий
|
|
|
|
| Тамбовский волк с острыми зубами
|
Пост N: 2161
|
|
Отправлено: 04.09.08 22:58. Заголовок: Игорь Б. Для меня в..
Игорь Б. Для меня важно, что такой результат не используется в процедуре согласования. То что он "используется по-другому" у меня вызывает некоторые сомнения. Можно прояснить "полезность" такого использования? В чем она состоит? Почему нельзя просто отбросить подход?
|
|
|
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 897
|
|
Отправлено: 04.09.08 23:42. Заголовок: Что бы мы тут не гов..
Что бы мы тут не говорили, но считать ТЗ и квартиры доходником это моветон.
|
|
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 206
|
|
Отправлено: 05.09.08 08:30. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..
Владимир Б. пишет: цитата: | Можно прояснить "полезность" такого использования? В чем она состоит? Почему нельзя просто отбросить подход? |
| Конечно можно: Стоимость полученная ДП для обрудования отражает лишь "фотографию" действующего бизнеса. В других руках этот бизнес может иметь другие финансовые показатели. Полезность - например для банка: - при оценке пресс-автомата ЗП получится - с учётом затрат на текущий ремонт 900 т руб - при оценке его же СП получается 1 000 000 руб - Пользуется спросом ВАРИАНТ 1 - при оценке ДП получается 6 500 000 руб - приносит прибыль предприятию, основной источник дохода. Вывод - рыночная стоимость у этого объекта 950 т. Но банк видит что кредитный риск минимальный, так как ближайшие пять лет продукция востребована (прогнозно) и денег на возврат кредита хватает. - разве это бесполезный результат ? ВАРИАНТ 2 - при оценке ДП получается 220 000 руб - это значит что руководство предприятия идиоты, гробят свой бизнес, значит и денег отдать не смогут никогда в жизни, т.е. кредит = продажа оборудования банку. Разве это не бесполезный результат ? Однако оба этих результата, при согласовании внесут ошибку в итоговую стоимость объекта. Зачем это делать. Однако результат ДП можно использовать как справочный.
|
|
|
|
| Тамбовский волк с острыми зубами
|
Пост N: 2165
|
|
Отправлено: 08.09.08 10:00. Заголовок: Игорь Б. Вывод - рын..
Игорь Б. цитата: | Вывод - рыночная стоимость у этого объекта 950 т. |
| То есть вот так, по простому: ДП - в корзину, РС - среднее арифметическое СП и ЗП По этой логике - так и ЗП - если он в точности не совпадает с СП нужно в корзину бросить, тоже ведь "искажает", если подойти принципиально. И еще - никто из любителей "отбрасываний" не говорит о критериях, которыми он руководствуется при принятии решения на "отброс". На (во) сколько должны различаться результаты подходов? Где та черта? Теперь - вернемся к конкретным числам приведенного примера. Вот получили результат ЗП - который на 5% отличается от СП. Цифирь эта лукавая: что такое эти 5%? Учитывая методики, которые используются даже для определения физического износа - самого простого, наглядного, поддающегося местами даже инструментальному контролю - всё равно, особенно для больших значений износа, это труднодостижимая точность. А есть еще другие компоненты износа - их измерение - вообще темный лес, а точность - ужасающе мала. В принципе - результаты СП и ЗП совпадают, поскольку их расхождение не превышает погрешности измерения РС и тем и другим подходом. Я бы узаконил это. А пока - пусть будет среднее арифметическое Да и легко было бы "довернуть" (причем - не греша против совести) результат ЗП к результату СП. Единственное препятствие - проверяющие не любят, когда все цифры совпадают Вот с ДП - тут поинтереснее. Я так понял из условий задачи - СП - это медицинский факт, ДП - тоже. Но если есть реальный объект, который генерирует реальный денежный поток - как результат ДП можно отбрасывать при согласовании? А вот то, что он при дисконтировании дает цифру в 6,5 раз больше чем СП - тут задуматься, конечно, есть о чем. Почему такая разница? По базовой теории - не должно её быть! Или ставку дисконтирования неправильно рассчитали, или - часть денежного потока, приходящуюся на оборудование. Допускаете такой вариант? Лично я в чудеса не верю. Корректный ДП должен давать цифру, сопоставимую с СП. БОльшую - поскольку СП - это средняя цена рынка, а ДП - в котором должен применяться принцип НЭИ - ориентируется на максимально достижимую. Вот она и должна определяться в ДП. К слову, с точки зрения действующих ФСО "реальную" стоимость реального бизнеса - можно определять только факультативно, для справки, поскольку такого вида стоимости (при существующем использовании) и нету теперь. Ну разве что - оценщик сможет доказать, что она и есть - НЭИ.
|
|
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 487
|
|
Отправлено: 08.09.08 10:31. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..
*PRIVAT*
|
|
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 209
|
|
Отправлено: 08.09.08 20:51. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..
Владимир Б. пишет: цитата: | То есть вот так, по простому: ДП - в корзину, РС - среднее арифметическое СП и ЗП |
| Да нет, Володя, не так просто конечно. Мне вопрос -то был: какая полезность и как можно использовать несогласуемый результат ДП. Вот такая вот мной приведена иллюстрация "полезности" Владимир Б. пишет: цитата: | Лично я в чудеса не верю. Корректный ДП должен давать цифру, сопоставимую с СП. |
| Я тоже в чудеса не верю, более того я их боюсь. ДП просто не может давать цифру сопоставимую ни с ЗП, ни с СП. Владимир Б. пишет: цитата: | Или ставку дисконтирования неправильно рассчитали, или - часть денежного потока, приходящуюся на оборудование. Допускаете такой вариант? |
| Конечно допускаю. А ещё больше допускаю постулат: - назначение оборудования - извление дополнительной прибыли от применения в производственном процессе. Поэтому результат ДП должен быть всегда больше других подходов, при нормальном раскладе, иначе зачем нужно оборудование . Ну да все и так это знают. Владимир Б. пишет: цитата: | И еще - никто из любителей "отбрасываний" не говорит о критериях, которыми он руководствуется при принятии решения на "отброс". |
| Ну почему же никто. Я повторно скажу - и критерий, и черта- здравый смысл. Владимир Б. пишет: цитата: | Но если есть реальный объект, который генерирует реальный денежный поток - как результат ДП можно отбрасывать при согласовании? А вот то, что он при дисконтировании дает цифру в 6,5 раз больше чем СП - тут задуматься, конечно, есть о чем. Почему такая разница? |
| Так и можно - так как согласование результатов ДП способно исказить итоговые результаты оценки. Кому нужна такая согласованная стоимость в 3,5 млн если купить на рынке это можно за 950тыс. А разница такая у ДП - бизнес ведётся эффективно, что справочно знать весьма полезно кредитору.
|
|
|
|
| Тамбовский волк с острыми зубами
|
Пост N: 2168
|
|
Отправлено: 09.09.08 10:43. Заголовок: Игорь Б. Хорошо. С ..
Игорь Б. Хорошо. С полезностью - понятно. Хотя - вот показал ДП, что собственник оборудования - неэффективный пользователь, к примеру. Писать это в отчете для залога? Чтобы банк призадумался? То есть - облажать заказчика за его бабки... Сомнения тут есть определенные. Нет? цитата: | ДП просто не может давать цифру сопоставимую ни с ЗП, ни с СП. |
| Вот это - непонятно. Если можно - объясните на примере. Многие теоретики оценки как раз обратное утверждают - при корректном использовании все подходы должны сходиться в одной точке. Ну - хотя бы просто близки - с учетом всех погрешностей, поправок на неидеальность рынка и т.п. Лично у меня этот постулат вызывает большие сомнения, хотя есть в нем определенная логика, простота и стройность. Но я ни разу не видел хоть сколько-нибудь убедительного опровержения этого постулата Если у Вас имеется - готов выслушать со вниманием. цитата: | ещё больше допускаю постулат: - назначение оборудования - извление дополнительной прибыли от применения в производственном процессе. Поэтому результат ДП должен быть всегда больше других подходов, при нормальном раскладе, иначе зачем нужно оборудование |
| С постулатом согласен, с выводами - нет. Сгенерированный денежный поток определяется вкладом не только одного оборудования, но и другими факторами. Я считаю, что та часть денежного потока, которая приходится на собственно оборудование - вот она при дисконтировании должна датть результат, близкий к РС СП. Он будет больше, чем результат СП (я в прошлом посте обосновал это утверждение условием расчета РС ДП с использованием принципа НЭИ), но отнюдь не потому, что "назначение оборудования - извлечение дополнительной прибыли ". цитата: | и критерий, и черта- здравый смысл. |
| Не могу принять такой ответ. Всё-таки - хотелось бы услышать - скоко будет в граммах? Иначе здравый смысл выглядит волюнтаризмом каким-то, извините за выражение. Вот в Вашем примере - начиная с каких значений результата ДП он был бы включен в согласование? Желательно - в цифрах, а не в туманных качественных категориях, типа "способен исказить итоговые результаты оценки".
|
|
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 213
|
|
Отправлено: 11.09.08 08:36. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..
Владимир Б. пишет: цитата: | цитата: ДП просто не может давать цифру сопоставимую ни с ЗП, ни с СП. Вот это - непонятно. Если можно - объясните на примере. |
| Пример: Стул не может приносить доход не в составе бизнеса. Транспорт всегда даст в разы отличающий от стоимости нового ТС результат ДП. Выделение доли ЧОД приходящуюся на один сверлильный станок из 20 компонентов технологич линии - почти шаманство . Токарный станок в школьных мастерских остаётся токарным станком, но ДП будет стоить копейки. Газотурбинная установка ТЭЦ будет генерировать стоимость ДП в три раза превышающую стоимость новой ГТД. Владимир Б. пишет: цитата: | Вот в Вашем примере - начиная с каких значений результата ДП он был бы включен в согласование? Желательно - в цифрах, а не в туманных качественных категориях, типа "способен исказить итоговые результаты оценки". |
| Мы не используем результаты иначе как справочные, если они отличаются от других подходом более чем на 30% в любую сторону ( + или -). Ну какой-то вот такой подход к вопросу Владимир Б. пишет: цитата: | Не могу принять такой ответ. Всё-таки - хотелось бы услышать - скоко будет в граммах? |
|
Ну желание-то здравое конечно
|
|
|
|
| Тамбовский волк с острыми зубами
|
Пост N: 2176
|
|
Отправлено: 11.09.08 15:05. Заголовок: Игорь Б. Игорь, при..
Игорь Б. Игорь, пример со стулом меня не удовлетворил. Пример, на мой взгляд, это когда на ЦИФРАХ доказывают, что вот ГТД по ДП стоит в 3 раза больше СП. Хочется увидеть процесс получения этой тройки. Так можете? А то у меня есть подозрение, что в стоимость оборудования - полученную ДП - Вы включаете стоимость менеджмента. Теперь про 30%. Мне лично цифирь эта кажется разумной. Но откуда она? Вы её как-то обосновываете?
|
|
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 214
|
|
Отправлено: 11.09.08 16:38. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..
Владимир Б. пишет: цитата: | Хочется увидеть процесс получения этой тройки. Так можете? |
| Так - это целый отчёт. Так не хочу. Я почти не делаю ДП движимое имущество, мне похвалиться тут нечем. А вот что Вы вкладываете в понятие "стоимость менеджмента" кроме его зарплаты мне интересно. Владимир Б. пишет: цитата: | Игорь, пример со стулом меня не удовлетворил. |
| Ну иногда примеры не удовлетворяют. А чем плох ? Какая разница - стул, телефон, компьютер, кондиционер, лифт, эскалатор, шлагбаум, книги, короб вентиляции, ж/д контейнер, монорельс на мясокомбинате или кофе-автомат в фойе. Приведён был с целью продемонстрировать глупость применения ДП к большинству движимого имущества. А там где ДП хоть как-то можно провести получается стоимость в пользовании, что опять же согласовывать нельзя = используется справочно. Пойдём от обратного - я не попадал на объект стоимость которого ДП была бы достоверной (не усреднённый в мировом масштабе ЧОД использовался). Может Вам в этом плане повезло больше - тогда Ваш пример, коллега Владимир Б. пишет: цитата: | Теперь про 30%. Мне лично цифирь эта кажется разумной. Но откуда она? Вы её как-то обосновываете? |
|
. Это взгляд из Андриановской Р-ки, (корень квадратный, среднеквадратичное отклонение, коэффициент вариации) и он мне кажется хоть как-то обоснованным. И математически и здравым смыслом.
|
|
|
Ответов - 94
, стр:
1
2
3
4
5
All
[только новые]
|
|