Отправлено: 26.06.09 12:37. Заголовок: Цели оценки и рыночная стоимость

Я пришла к выводу, что мы недостаточно внимания уделяем целям оценки, хотя цель оценки может существенно влиять на рыночную стоимость. Мы уже давно ведем рассуждения об отличии стоимости в пользовании от стоимости в обмене, так что в этой теме я не хочу рассуждать об этом. Давайте рассмотрим только стоимость в обмене и как стоимость может различаться при оценке для различных целей.

Как наиболее яркий и типичный пример – оценка для залога. Конечно, рыночная стоимость залогового имущества, которое необходимо продать, должна быть немного ниже стоимости аналогичного (но не после банкротства) имущества. Причина - влияние некоторых «психологических» факторов. Эти факторы не будут учитываться в ликвидационной скидке, но они должны быть учтены. Согласны? Какой это износ? Вроде и не экономический и не функциональный, но стоимость то меньше.

Аналогичные моменты и для оценке при продаже имущества (пусть продажа не вынужденная). Чтобы продать, нужно вложить какие то деньги, сделать рекламу, нанять менеджера, а иногда и заложить резерв для отката покупателю, потому что без отката никто не купит. А мы в стоимости почему то этих расходов не учитываем. И удивляемся, почему имущество не продается. Да, это нерыночные механизмы, но ведь они есть, они изменяют стоимость, о них сложно писать и их сложно считать. А что делать, если без учета таких тонкостей, получается не рыночная стоимость, а неизвестно какая стоимость? А для каждой цели оценки устанавливается отдельная стоимость.

 Отправлено: 26.06.09 22:54. Заголовок: Kikinda пишет: Как ..

Kikinda пишет:

цитата:

Как наиболее яркий и типичный пример – оценка для залога. Конечно, рыночная стоимость залогового имущества, которое необходимо продать, должна быть немного ниже стоимости аналогичного (но не после банкротства) имущества.

Ты определяешь РС. База оценки при залоге - РС. Какие у тебя мотивации оценить:
Kikinda пишет:

цитата:

должна быть немного ниже стоимости аналогичного (но не после банкротства) имущества.

Ответь - почему?
Дисконт, который применяет банк при принятии в залог имущества, для тебя ничего не говорит?

Заметь - ты написала:
Kikinda пишет:

цитата:

необходимо продать

При оценке для залога, ты, что считаешь, что будет необходима продажа?
Так это не есть РС.

 Отправлено: 27.06.09 09:23. Заголовок: Kikinda пишет: Прич..

Kikinda пишет:

цитата:

Причина - влияние некоторых «психологических» факторов. Эти факторы не будут учитываться в ликвидационной скидке, но они должны быть учтены.

именно в ликвидационной скидке они и учитываются.

Kikinda пишет:

цитата:

цель оценки может существенно влиять на рыночную стоимость.

Именно так ! если цель оценки - утилизация объекта - рынок объектов будет рассматриваться один. Если цель оценки - принятие управленческого решения например - рынок объектов будет рассматриваться другой. Если цель оценки - возмещение вреда, рынок будет третий. При одном и том же объекте оценке, его состоянии и виде стоимости - рыночная.

 Отправлено: 29.06.09 14:22. Заголовок: Андрей, дисконт, кот..

Андрей, дисконт, который устанавливает банк, включает расходы на реализацию и продажу в укороченный срок экспозиции. Где в дисконте учет некоторых "психологических" факторов? Выражаясь магическим языком я бы сказала, что то оборудование, которое продается после банкротства имеет плохую карму и клеймо неудач. Почему я должна оценивать по цене вполне благополучных аналогов? Нынче действует поведенческая экономика и ценообразование во многом зависит от настроений, поведений, суеверий, реклам и т.д.

Представьте, что нужно продать квартиру после того как в ней было убито несколько человек. Будем продавать по цене аналогов?

 Отправлено: 29.06.09 16:18. Заголовок: Kikinda пишет: Выра..

Kikinda пишет:

цитата:

Выражаясь магическим языком я бы сказала, что то оборудование, которое продается после банкротства имеет плохую карму и клеймо неудач.

Банкротство - это не всегда крах и неудача, для кого-то, это наоборот - удача и способ избавления от кредиторов (налогов)

Kikinda пишет:

цитата:

Представьте, что нужно продать квартиру после того как в ней было убито несколько человек. Будем продавать по цене аналогов?

Все сводится к маркетингу - как это преподнести покупателю.
1. Скрыть....
2. Место, где умер (погиб) известный человек может продаться и дороже аналогов.

 Отправлено: 29.06.09 22:11. Заголовок: Kikinda пишет: Пред..

Kikinda пишет:

цитата:

Представьте, что нужно продать квартиру после того как в ней было убито несколько человек. Будем продавать по цене аналогов?

Так для этого и существуют корректировки.
Я выводил среднюю стоимость по больнице, вырисовывал диапазоны (сегменты), но (и) к каждому объекту оценки относился индивидуально. А, как по другому?
Почему забывается принцип, что корректировать нужно аналоги, принимая за базу ОО.
Вот и откорректируй на массовое убиение свои аналоги

 Отправлено: 29.06.09 23:13. Заголовок: Kikinda пишет: Как ..

Kikinda пишет:

цитата:

Как наиболее яркий и типичный пример – оценка для залога. Конечно, рыночная стоимость залогового имущества, которое необходимо продать, должна быть немного ниже стоимости аналогичного (но не после банкротства) имущества.

Вопрос - почему Вы считаете, что объект оценки передаваемый в залог оценивается по рыночной стоимости, а объкт оценки подлежащий продаже в следствие невыполнения кредитного договора должен быть оценен по стоимости отличной от рыночной.

 Отправлено: 30.06.09 16:01. Заголовок: Сергей_UA пишет: по..

Сергей_UA пишет:

цитата:

почему Вы считаете, что объект оценки передаваемый в залог оценивается по рыночной стоимости, а объкт оценки подлежащий продаже в следствие невыполнения кредитного договора должен быть оценен по стоимости отличной от рыночной

Вопрос очень интересный. Быстро на него не ответишь, потому что требует досконального анализа схем реализации объекта залога в совокупности со всеми законами, особенно в судебном порядке. Я все никак не могу сама сесть за разборку.
Но в общем, надо понять какая стоимость устанавливается судом при наличии спора (кажется рыночная, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29 августа 2006 г. N Ф08-4085/06 "При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная
продажная цена заложенного имущества должна устанавливаться судом исходя из рыночной цены этого имущества" ), но не смотря на то, что стоимость рыночная, то на экспозицию отводится всего месяц)....Еще раз пишу, что это мое поверхностное исследование.
Поэтому серьезно прошу не наезжать.

Посему-посему..., возможно что РС для целей реализации залога, может отличаться от РС для купли-продажи на открытом свободном рынке.

"Стоимость не неотличная от рыночной", а стоимость рыночная, только ее предполагаемое использование разное. а отсюда и разное ее значение.

 Отправлено: 30.06.09 16:43. Заголовок: Рогова Анна пишет: ..

Рогова Анна пишет:

цитата:

предполагаемое использование разное

Использование все-же одинаковое - реализация.
Условия реализации разные.
И если "предположим", что есть такое ограничение:
Рогова Анна пишет:

цитата:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29 августа 2006 г. N Ф08-4085/06 "При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества должна устанавливаться судом исходя из рыночной цены этого имущества" ), но не смотря на то, что стоимость рыночная, то на экспозицию отводится всего месяц)

то с точки зрения законодательства об оценке, это не РС, а ликвидационная стоимость.
Конечно, это при условии, что срок экспозиции ОО больше установленного месяца.

 Отправлено: 30.06.09 17:54. Заголовок: andrey пишет: то с ..

andrey пишет:

цитата:

то с точки зрения законодательства об оценке, это не РС, а ликвидационная стоимость.

Это я знаю. Но если же хотят РС с ограничением срока в 30 дней, то почему я не могу использовать пункт Задания на оценку " предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения".
т.е. предполагаемое использование - реализация в судебном порядке, срок экспозиции 30 дней?

для чего то, кто -то же родил это самое "предполагаемое использование". Если от вида использования - величина стоимости не меняется, то для чего же тогда нам это надо?

 Отправлено: 30.06.09 19:16. Заголовок: Рогова Анна пишет: ..

Рогова Анна пишет:

цитата:

Но если же хотят РС с ограничением срока в 30 дней, то почему я не могу использовать пункт Задания на оценку " предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения". т.е. предполагаемое использование - реализация в судебном порядке, срок экспозиции 30 дней?

Я для себя этот вопрос решаю просто. Нужна рыночная стоимость - вот она с сегмента рынка вынужденных продаж. И не надо корректировать. Уже все учтено.

 Отправлено: 30.06.09 21:59. Заголовок: Игорь г. Львов Дава..

Игорь г. Львов
Давайте представим себе такую ситуацию:
1. Есть рынок с нормальным сроком экспозиции;
2. Есть рынок с укороченным сроком экспозиции.
Значит возможен рынок с еще более укороченным сроком экспозиции. Если Вариант №2 - РС, то предполагается и наличие на этом рынке ЛС.
Как быть, если Вам в задании напишут определение РС с ограничениями по сроку экспозиции и при этом определить ЛС?
Сходящийся ряд - не напоминает?

 Отправлено: 30.06.09 22:23. Заголовок: Я честно говоря не п..

Я честно говоря не представляю, как буду убеждать судью, что надо не РС считать, а ликвидационную,. и в определении написать "ликвидационная", когда есть тоже самое постановление ФАС, которое ссылается в свою очередь на еще какой то документ...
Проще обойтись РС для целей реализации с учетом всех сопутствующих признаков - тридцать дней, обязательная прибавка к нач.цене..и еще чего нибудь.
А настаивать на ЛС в суде - мне кажется опрометчиво.

 Отправлено: 30.06.09 22:55. Заголовок: Игорь г. Львов пишет..

Игорь г. Львов пишет:

цитата:

Игорь г. Львов Давайте представим себе такую ситуацию: 1. Есть рынок с нормальным сроком экспозиции; 2. Есть рынок с укороченным сроком экспозиции. Значит возможен рынок с еще более укороченным сроком экспозиции. Если Вариант №2 - РС, то предполагается и наличие на этом рынке ЛС. Как быть, если Вам в задании напишут определение РС с ограничениями по сроку экспозиции и при этом определить ЛС? Сходящийся ряд - не напоминает?

Напоминает. Но ведь это хорошо, что сходящийся! Значит существует предел, в котором РС=ЛС>0. По сути это предложение, от которого нельзя отказаться! Выставить заявку по такой цене в свободную продажу - сметут за 5 минут. Использовать ее в качестве начальной цены на аукционе - аншлаг гарантирован!

 Отправлено: 30.06.09 23:17. Заголовок: Рогова Анна пишет: ..

Рогова Анна пишет:

цитата:

А настаивать на ЛС в суде - мне кажется опрометчиво.

Конечно опрометчиво, т.к. по ЗАКОНУ требуется РС, а не ЛС.
Но еще более опрометчиво выдавать ЛС за РС.

 Отправлено: 01.07.09 07:26. Заголовок: andrey пишет: более..

andrey пишет:

цитата:

более опрометчиво выдавать ЛС за РС.

я гляну, мне кажется, что там ограничения не только по сроку объявления торгов, еще что-то есть. Там не "чистая" ЛС получается.

А в целом - было 9 стоимостей, стало 4. Завтра придумают - 20. Правильно вообще так держаться за эти определения? И еще шире - что они вообще дают?

 Отправлено: 01.07.09 09:11. Заголовок: Аня! Это порочный пу..

Аня! Это порочный путь.

Законодательство не совершенно - факт. Но это не является поводом "плевать с Эйфелевой башни на головы беспечных парижан"

 Отправлено: 01.07.09 09:45. Заголовок: Анна Юрьевна, на Бол..

Анна Юрьевна, на Большом портале, если не ошибаюсь, коллега Питеров справедливо замечал, что срок реализации в 1 месяц в исполнительном производстве не является пресекательным, не продал за месяц - продавай дальше.
Так что, если говорим о рыночной стоимости ее и считать надо по стандарту РС.

Особые условия оценки РС ярко проступают в другом примере - оценке для вступление в права наследования. Помните, МВГ разъяснял - если оформелены права только на дачный участок, а на нем уже стоит дом - то ДЛЯ ДАНННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ результатов оценки оценщик ДОЛЖЕН НЕ ВИДЕТЬ этот дом - оцениваются ТОЛЬКО передаваемые ПО НАСЛЕДСТВУ ПРАВА. Что-то типа этого. Юридичски вроде верно, хотя по экономической сути наследник получает ЗУ + дом.

А общий Ваш вопрос о количестве видов стоимостей правомерен - нужно понимать "миссию" каждого из них, они не из воздуха сублимировались и закрепились в практике оценки. Но этот пласт глубже, копать нужно и дольше, и внимательнее, типа, как при археологических раскопках.

 Отправлено: 01.07.09 14:47. Заголовок: Kikinda пишет: мы н..

Kikinda пишет:

цитата:

мы недостаточно внимания уделяем целям оценки, хотя цель оценки может существенно влиять на рыночную стоимость

К сожалению, мы также совершенно недостаточно уделяем внимания изучению руководящих документов по оценке, прежде всего - 135-ФЗ и ФСО. Иначе - название этой темы было бы, надеюсь, другим.

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку. (ФСО-2, статья 3).

А вот то, что "может существенно влиять на рыночную стоимость" в том же ФСО-2, статья 5 называется
предполагаемым использованием результата оценки, причем этим "предполагаемым использованием" определяется конкретный вид стоимости, а не только рыночная.

Пусть меня назовут занудой, но не переношу запаха серы. Давайте использовать дефиниции всё-таки с оглядкой на Закон и Стандарты, а то так можно договориться до непонятно чего.

 Отправлено: 01.07.09 15:07. Заголовок: Думаю - не стОит уди..

Думаю - не стОит удивляться тому, что в инструкции банков (да и в закон об ипотеке), закон о банкротстве, таможенный кодекс и т.д.и т.п. попала исключительно рыночная стоимость - даже туда, где ей, по здравому размышлению, и не пахнет. Трудно требовать от составителей этих документов знания нашего Закона и Стандартов - не все оценщики их читают, судя по этой теме хотя бы. Поэтому имеем то, что имеем. Я вижу тут поле для деятельности руководства СРО, Нацсовета по оценке, но жизнь показывает, что эти инстанции, по большей части, скорее к деструктивной деятельности склонны. Побывал тут на съезде РКО/НКСО - по сю пору депрессняк давит.

А что делать? Некоторые (это подход РОО, в частности) пишут нечто в допущения-ограничения и творят, что хотят. Лично мне такой подход претит: считаю неправильным написать допущения, которые отменяют все признаки рыночной стоимости и продолжать считать определяемую стоимость рыночной.
Как тут не вспомнить крокодилов, которые тоже летают - но так низэнько-низэнько.
Я тут скорее поступлю - как Николай Петрович рекомендует:

цитата:

если говорим о рыночной стоимости ее и считать надо по стандарту РС

А все эти вопли - вроде тех, что Ю.Рослов от имени АРБ озвучивал на прошлогодней конференции: типа банки не могут реализовать имущество по той стоимости, что оценщики насчитали - это всё трёп в пользу жертв урагана. А почему, собственно, они должны это мочь? Я Рослову так и сказал: вы могучие ребята, пролоббируйте принятие стандарта залоговой стоимости - и будет у банков с оценщиками полная любовь и понимание.

 Отправлено: 01.07.09 15:34. Заголовок: Вдогон: NPB пишет: ..

Вдогон:
NPB пишет:

цитата:

коллега Питеров справедливо замечал, что срок реализации в 1 месяц в исполнительном производстве не является пресекательным, не продал за месяц - продавай дальше

По этому частному вопросу позволю себе небольшое дополнение.
На практике, исполнительное производство - оно не начинается так вот вдруг. Оно имеет некоторую историю. Кто-то попал в тяжелое положение, какое-то время барахтается, потом ситуация выходит из-под контроля, потом суд - часто не один, потом начинается исполнительное производство - тоже процедура не мгновенная.
То есть - имеет место достаточно длительный процесс - продолжительностью, часто, в год и даже более. Всё это время за процессом пристально следят конкуренты и другие заинтересованные лица - ведь всегда найдется чей-то друг-кум-брат-одноклассник в банке или в суде, который сбросит нужную информацию. Так что к моменту торгов (а часто - и задолго до них) круг потенциальных покупателей уже сформировался.
Поэтому - вряд ли корректно говорить о каких-то укороченных сроках экспозиции в подобных случаях.

 Отправлено: 01.07.09 19:37. Заголовок: Вот я еще про рыночн..

Вот я еще про рыночную стоимость бы написала, что она подразумевает разумный маркетинг. Если закрыть залоговое имущество в сарае и никому не сказать, что оно продается, то его наверное, и не продадут. С другой стороны, если вывесить плакаты с рекламой по всем шоссе и давать в телевизор объявление с периодичностью появления Жанны Фриске в рекламе МТС, то тоже будет перебор (никаких скидок не хватит).

По поводу снижения рыночной стоимости до ликвидационной и объясняя, что таким образом мы быстрее продадим, мне кажется надуманным. С оборудованием все по другому - либо продадим почти сразу, либо вообще не продадим. Снижение цены может и не повлиять на способность быть реализованным. http://www.labrate.ru/teveleva/teveleva_article_ocenka_oborud_2009-1.htm
Вот мои основные мысли.

Не хочу переходить на обсуждение залоговых дел...и так их слишком много обсуждаем. Но вот сравните..определяем рыночную стоимость одного и того же оборудования (линии по производству картона). В первом случае для постановки на баланс, во втором случае для реализации. Стоимость везде рыночная, а оцениваем по разному. Значит цель оценки влияет на итоговый результат. Про допущения с Волком согласна. В зависимости от допущений ведь тоже стоимость меняется.

 Отправлено: 01.08.09 00:30. Заголовок: NPB пишет: коллега ..

NPB пишет:

цитата:

коллега Питеров справедливо замечал, что срок реализации в 1 месяц в исполнительном производстве не является пресекательным, не продал за месяц - продавай дальше.

я знаю про другое - не продал за 2 месяца (срок реализации согласно закону о исполнительном производстве) 0 будут продавать дальше, но при этом оценщику дюлей отвесят неслабых, так в следующий раз могут и аккредитации лишить. Другое дело, что там определяется некая "РЫНОЧНАЯ ЦЕНА" которая ни в ФЗ , ни ФСО не прописана.

Kikinda пишет:

цитата:

В первом случае для постановки на баланс, во втором случае для реализации. Стоимость везде рыночная, а оцениваем по разному.

Можно узнать? с чего это РС оценивается по разному? Постановка на баланс, разве не предусматривает реализацию (перемещение), а оценка для реализации разве не предусматривает реализацию в текущем использование (на месте, без перемещения)?