Отправлено: 22.10.07 13:15. Заголовок: Может ли рыночная (ликвидационная) стоимость быть отрицательной

И.И. Гохберг прислал мне новую статью известных авторов.
www.galasyuk.com/stat/negval.doc

цитата:

Отрицательная стоимость - это такая стоимость, которая представляет юридическую, и следовательно, финансовую ответственность пользователя или владельца недвижимости. Отрицательная стоимость возникает тогда, когда объекты недвижимости в соответствии с физическими, юридическими, финансовыми или контрактными обязательствами, связанными с юридическим интересом, генерируют реальные или гипотетические отрицательные денежные потоки или требуют значительных затрат на их восстановление. Такое имущество превращается в обязательство или отрицательную стоимость".

И далее идет рассуждения о потребительской и меновой стоимости.

Мне кажется, что не всегда верно смотреть только на денежные потоки...потому что ценообразование не всегда строится только на основании доходов...бывают и совсем недоходные объекты, без которых вся система существовать не может. Вот например, пропускная система на проходной завода (вертушка) стоит определенных денег, а денежные потоки от нее порой и отрицательные (в ближайшем рассмотрениии). Так что метал от них тоже ничего не стоит? Непорядок.

Теперь по поводу самой стоимости. Может ли она быть отрицательной? Любой материальный объект при продаже (в обмене) что то стоит и имеет какую то цену. Тут отрицательной стомости быть не может. А вот если объект в пользовании, то он тоже что то стоит, но возникают дополнительные затраты для перевода его из одного состояния в другое. Так что не надо писать про отрицательную стоимость. С точки зрения здравого смысла это неверно.

 Отправлено: 22.11.07 14:01. Заголовок: ГолубевАВ Волк, на..

ГолубевАВ

Волк, наверное на семинар к Кикинде собирается.

цитата:

Но как выше было замечено, что очень часто лом занимает нужную площадь и тогда вопрос о вывозе стоит, а в этом случае РС=РСлом-Зат.демонтаж, и тогда стоиомсть может получиться отрицательной.

Ну зачем интересы собственника или, как в примере с трактором на Новой Земле, законодательные ограничения мешать с конкретным объектом?

Я понимаю, что в методике написано: из стоимости вычитать затраты по выводу объекта на рынок, но нельзя же так огульно и без разбора сваливать котлеты и мух.

Прибыль может быть отрицательной, стоимость - нет.

А так мы получается приравниваем результат операционной деятельности по ликвидации объекта к стоимости самого объекта.
Если предприятие банкрот, то и его основные фонды требуется раздавать с доплатой?

 Отправлено: 22.11.07 16:02. Заголовок: Просто мысли. Стан..

Просто мысли.
Станок или котел занимает площадь 10-20 м .кв. А если посчитать доход от сдачи в аренду этой освободившийся площади, прокапитализировать и что тогда? Может не такой и минус выйдет у продавца (собственника).

 Отправлено: 22.11.07 17:06. Заголовок: Игорь г. Львов Пра..

Игорь г. Львов

Правильно, я об этом писал выше. Не покрытые издержки уменьшат капитализированную стоимость помещения. Но это уже будет другой объект оценки, т.е. помещение.

Заблуждение, по моему мнению. состоит вот в чем, видит оценщик объект в плохом состоянии и классифицирует (про-себя) его как лом в сборе. А потом начинает к этому лому, применять методику оценки ОБОРУДОВАНИЯ. ОБОРУДОВАНИЯ, которое можно вывести на рынок, как функциональный объект.

 Отправлено: 22.11.07 17:34. Заголовок: Игорь Исакович! Как ..

Игорь Исакович!
Как Вы считаете, приведенное ниже выражение соответствует украинскому определению Стоимость ликвидации?

Стоимость утилизационная - стоимость собственности, рассматриваемая не при существующем использовании, а как совокупность материалов, содержащихся в ней, без дополнительного ремонта и адаптации. Эта стоимость может рассчитываться как общие или как чистые затраты на реализацию и, в последнем случае, может совпадать с чистой стоимостью реализации.

Дорогие форумчане, как понимать второе предложение данного определения. Уже голову сломал.

 Отправлено: 30.11.07 23:09. Заголовок: Кстати для любителей..

Кстати для любителей не учитывать стоимость демонтажа оборудования рпи оценке "в перемещении" (а соответсвенно его возможной отрицательной стоимости).
Вот буквальнор, недавно, мне приставы говорят -а Вы знаете, что чтобы увезти оцененное имущество (это были термопластавтоматы), нужно будет разбирать стенку частично (то, что их загружали туда также - это и так видно, по кирпичной кладке).

 Отправлено: 30.11.07 23:14. Заголовок: РС а помещение аренд..

РС
а помещение арендованное, поэтому придется еще и все обратно привести в порядок. Поэтому, плизз, не надо категоричных оценок. (можно- не можно, совпадает с теорией или нет). На выходе результат.
Если в "текущев использовании2 - все налажено, подключено, работает. И в "перемещении" помимо затрат на демонтаж, собственник будущий , еще берет на себя (не на продвца с гарантией) о том, что когда и как он запустит у себя оборудование.
Поэтому стоиомсть может очень сильно разница в зависимости от условий продажи.

 Отправлено: 05.12.07 13:11. Заголовок: ГолубевАВ пишет: Во..

ГолубевАВ пишет:

цитата:

Волк, ау!

У-у-у-у-у-у-у-у-у-у!
Только выть и отается, видя как оппоненты, последовательно претворяя в жизнь завет А.Качанского: "Никогда не спорь, просто повторяй свои доводы" задают раз за разом один и тот же, по сути, вопрос: какова стоимость объекта, имеющего обременения на сумму, превышающую его рыночную стоимость при отсутствии обременений.

А любые объяснения, что этот парадокс сродни школьному парадоксу про телегу и лошадь и легко разрешим, стоит только правильно определиться с объектами оценки и видом определяемой стоимостью - просто игнорируются

 Отправлено: 05.12.07 13:27. Заголовок: Владимир Б. Про те..

Владимир Б.

Про телегу и лошадь? Это про что? видимо я в школе давно учился и все забыл.
Не знаю, что там с "правильно определиться с объетом оценки".
Если оценка оборудования "в перемещении", то например для приставов, та сумма, которую я напишу будет определяющей при продаже с учетом всех расходов. Если за эти деньги не продается виноват оценщик.
Вы же , наверное, при оценке недвижимости, доходником учитываете расходы при продаже при рекапитализации? Или даже при оценке ценных бумаг существуют, суммы которые удерживаются с собственника, вы их никак не учитываете?
Я имею ввиду, везде, реальную продажу и реальные деньги, а не какие-то виртуальные.

 Отправлено: 05.12.07 16:44. Заголовок: avg пишет: Про теле..

avg пишет:

цитата:

Про телегу и лошадь? Это про что?

Телегу - оцениваем как транспорт.
А лошадь - не мне Вас учить, Андрей. Сами всё сосчитаете по возрасту и количеству отёлов.

А если серьезно - в самом вопросе: какова стоимость объекта, имеющего обременения на сумму, превышающую его рыночную стоимость заключен и ответ.

Вот Вы всё время поминаете монтаж, демонтаж.
А был ли мальчик?

Вот какова, к примеру, РС недемонтированного станка?

Вариант 1. Затраты на демонтаж несущественные.
Разумный продавец выставит цену, наиболее вероятную на свободном рынке для таких станков.

Вариант 2. Затраты на демонтаж существенные, но не превышают РС уже демонтированного станка.
Разумный продавец выставит цену, наиболее вероятную на свободном рынке для уже демонтированного станка (хотя тут можно было бы и поспорить, в объявлениях обычно не указывают демонтирован станок или нет, да и далеко не каждый покупатель желает, чтобы демонтаж проводили работники предприятия-банкрота).
То есть - до какой-то величины затрат на демонтаж они рынком - по факту - перекладываются на покупателя, а при достижении этой величины - на продавца.

Вариант 3. Стоимость демонтажа превышает РС уже демонтированного станка.
Рассмотрим Ваш пример с ТПА , за которым пришли приставы.
У них денег на разборку и ремонт стены нет.
Владелец помещения оплачивать эти затраты тоже не хочет.
Собственник ТПА - не может (виноват-с, банкрут-с).
В этом случае станок не может быть продан на рынке (о чем приставы напишут соответствующее постановление), а значит не имеет РС.. Не РС = 0 (или - не к ночи будь помянута - отрицательную РС), а НЕ ИМЕЕТ РС.
И уйдут приставы солнцем палимы.
Первый подвариант варианта 3. Возможен и второй.
Не исключено, что вскоре, не получая а/п за помещение (собственник ТПА банкрот), не имея возможности пересдать его (помещение занято), собственник помещения возьмет и разберет стенку за свой счет и вынесет ненавистные ТПА, чтобы продать их и как-то свои убытки минимизировать.
Вот тут молодцы-приставы появятся вновь и надают по хищным лапам, протянутым к арестованному имуществу.
И продадут станок сами - как? Добросовестный продавец - по цене рынка.

Таким образом - в БОЛЬШИНСТВЕ рассмотренных случаев, рынок - если сделка, конечно, состоялась - игнорирует расходы на демонтаж.

Поэтому я всегда был против употребления всех этих непонятно откуда взявшихся стоимостей "в обмене", "в пользовании"...
Теперь вот еще "в перемещении" объявилась

 Отправлено: 05.12.07 17:09. Заголовок: Я валяюсь, дорогие з..

Я валяюсь, дорогие зрители. Умеет же.

 Отправлено: 05.12.07 18:14. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..

Владимир Б. пишет:

цитата:

Поэтому я всегда был против употребления всех этих непонятно откуда взявшихся стоимостей "в обмене", "в пользовании"... Теперь вот еще "в перемещении" объявилась

Ох тяжелая жизнь ждет тебя, дорогой Волк - дождись только перевода новых МСО 2007 (восьмое издание). Они покажут нам разновидности рыночной стоимости.

 Отправлено: 05.12.07 18:43. Заголовок: NPB И так тяжело. К..

NPB
И так тяжело.
Как проводить оценку МСФО с 01.01.2008 с четырьмя видами стоимости по новым ФСО - ума не приложу.

 Отправлено: 05.12.07 18:47. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..

Владимир Б. пишет:

цитата:

В этом случае станок не может быть продан на рынке (о чем приставы напишут соответствующее постановление), а значит не имеет РС.. Не РС = 0 (или - не к ночи будь помянута - отрицательную РС), а НЕ ИМЕЕТ РС.

Владимир Б.

МСО-1 (1995)
6.6. В исключительных ситуациях рыночная стоимость может иметь отрицательную величину. К таким случаям относятся определенное арендованное имущество, некоторые специализированные объекты имущества, устаревшие объекты недвижимости, снос которых обходится дороже стоимости земельного участка, некоторые объекты, подвергшиеся воздействию загрязнения окружающей среды, и др.

Владимир Б. пишет:

цитата:

Поэтому я всегда был против употребления всех этих непонятно откуда взявшихся стоимостей "в обмене", "в пользовании"... Теперь вот еще "в движении" объявилась

Международное руководство 3 (MP З)
Оценка стоимости установок, машин и оборудования
5.4. Другие факторы, которые могут повлиять на рыночную стоимость УМО, включают:
5.4.1. затраты на монтаж и на ввод в действие в тех случаях, когда УМО оцениваются «на месте»;
5.4.2. в тех случаях, когда они оцениваются для перемещения, — любую поправку, принимаемую для затрат на прекращение эксплуатации, удаление и возможное восстановление [reinstatement] после удаления, а также указание на то, какая из сторон должна нести эти затраты. В некоторых случаях эти затраты могут быть существенными, а потому оценщик должен достичь соглашения с клиентом о том, как они должны отражаться, и о том, какое специфическое предположение (какие специфические предположения) следует принять.
5.5. Такие факторы, как ограниченность источников сырья, ограниченный срок службы зданий или ограниченный срок владения землей и зданиями, в которых размещаются установки, и законодательные ограничения либо законодательство об охране окружающей среды, также могут оказывать значительное воздействие на стоимость УМО. Оценщику нужно будет учитывать эти факторы, при этом должны быть сделаны любые необходимые допущения.

 Отправлено: 05.12.07 20:21. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..

Владимир Б. пишет:

цитата:

Поэтому я всегда был против употребления всех этих непонятно откуда взявшихся стоимостей "в обмене", "в пользовании"...

Cтандарты хорошо, но я душой я с Волком.

 Отправлено: 05.12.07 21:12. Заголовок: Извините - МСО 2005 ..

Извините - МСО 2005 конечно.


PS Следующий пост avg перенесен в тему Стоимость в пользовании, стоимость в обмене. Мне кажется, что по адресу. Тем более, что этот вопрос начинает обрастать новыми подробностями. Администратор Kikinda

 Отправлено: 06.12.07 01:13. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..

Владимир Б. пишет:

цитата:

в объявлениях обычно не указывают демонтирован станок или нет

При наличии даже небольшой выборки с ценами + источника информации матерый оценщик способен догадаться смонтирован аналог или нет.

Владимир Б. пишет:

цитата:

да и далеко не каждый покупатель желает, чтобы демонтаж проводили работники предприятия-банкрота

Это уж точно. Если бы я была покупателем, я бы даже была против такого демонтажа....с одного корабля, который я смотрела в далеком городе, даже якорь утащили (потом цветмета не досчитались). Что уж тут говорить о том, что можно положить если не в карман, то в багажник запорожца. А потом мы почему то забываем о прослойке ремонтников-перекупщиков, которые покупают станки (и другое оборудование) на умирающих заводах, сами демонтируют, вывозят, ремонтируют и продают. Я когда бываю на выставках, обязательно с такими общаюсь и за то время, что я в оценке их число только возрастает (а потому и б/у рынок становится все более и более цивилизованным).

Владимир Б. пишет:

цитата:

Теперь вот еще "в перемещении" объявилась

В перемещении значит "в обмене". Ну не умещается термин рыночная стоимость в понятие "наиболее вероятная". Надо еще добавлять дополнительных наводящих вопросов "наиболее вероятная" в готовом виде или в полуготовом. Мне кажется, что никакого противоречия нет.

 Отправлено: 06.12.07 10:48. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..

Владимир Б. пишет:

цитата:

И так тяжело. Как проводить оценку МСФО с 01.01.2008 с четырьмя видами стоимости по новым ФСО - ума не приложу.

Обещают этот стандарт переработать. Признают, что малость, того... перестарались.

 Отправлено: 06.12.07 16:29. Заголовок: avg Спасибо за аргу..

avg
Спасибо за аргументированный ответ, Андрей.
Написал Вам большой ответ - все исчезло в пучине Интернета.
Соберусь с силами - повторю

 Отправлено: 06.12.07 20:17. Заголовок: Владимир Б. Только..

Владимир Б.

Только сильно не кусайте, а буду защищаться
И Вам тоже спасибо, за конструктивную критику и дельные предложения.

 Отправлено: 07.12.07 16:46. Заголовок: avg Я как раз и гн..

avg

Я как раз и гну на этом форуме ту линию, что человек, высказавший какую-либо точку зрения, должен быть готов к тому, что её придется защищать.
Если же человек не готов отвечать за свои слова, то его суждение - безответственное. И без ответа мы его не оставим. Каков каламбур-с ?

Теперь по теме:

цитата:

МСО-1 (1995) 6.6. В исключительных ситуациях рыночная стоимость может иметь отрицательную величину.

Суждение известное, только у меня почему-то параграф другой. Издания разные? Но не суть.
Суть в том, что почему-то многие оценщики говорят и действуют так, как будто МСО у нас уже приняты.
Но есть ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ К ПРИМЕНЕНИЮ стандарты. в которых такая категория, как "отрицательная РС" не содержится - и оценщик, действующий в РФ обязан с этим считаться.
Это - возражение с формальной, так сказать, точки зрения.
А с неформальной - мне кажется, что семантически категория "стоимость" (как мерило пользы объекта) исключает не только отрицательное но и нулевое значение. Стоимоть можно сравнить со светом. Его может быть мало и много. Но тьма - не есть «свет со знаком минус», тьма – это отсутствие света.
Польза не может быть отрицательной, отрицательная польза – это вред. Понятие стоимости к вреду неприменимо. Стоимость связана с понятием товара. Вред как товар – это бред какой-то.

Когда читаешь в МСО-1 этот пассаж про отрицательную РС, такое ощущение, что авторы МСО стыдились произносить это. Да и опять же возвращаясь к формальным возражениям понятие «отрицательная РС» противоречит самому определению РС из того же стандарта.

Вот Вы, Андрей, можете себе представить «добровольного покупателя», который «после адекватного маркетинга», действуя «компетентно, расчетливо и без принуждения» решил приобрести нечто, что приносит ему вред?
Причем сначала поискал это нечто на открытом конкурентном рынке?

Что же касается второй части Вашего поста:
Другие факторы, которые могут повлиять на рыночную стоимость УМО, включают:
5.4.1. затраты на монтаж и на ввод в действие в тех случаях, когда УМО оцениваются «на месте»;
5.4.2. в тех случаях, когда они оцениваются для перемещения, — любую поправку, принимаемую для затрат на прекращение эксплуатации, удаление и возможное восстановление

Поймите, Андрей, я отнюдь не против того, чтобы учитывать затраты на монтаж, демонтаж, перемещение, введение «любых поправок» и т.д.
Я только за то, чтобы всё это учитывалось (или не учитывалось) при наличии на то ОСНОВАНИЙ.

Вот объясните мне – на каком таком основании оценщик, оценивая, к примеру, работающую производственную линию, априорно считает, что адекватным маркетинговым ходом будет её демонтаж с бесчисленными отрицательными последствиями, перевозка (куда, на какое расстояние? – оценщик объяснить не может) с нанесением дополнительных повреждений и утерей комплектующих частей и новый дорогостоящий монтаж с практически нулевой вероятностью обеспечения выпуска продукции с прежним качеством?
Почему вариант, когда новый владелец линии просто переарендует помещение, в котором находится это оборудование - считается менее разумным и типическим поведением продавца и покупателя?
То есть – не видел ни одного отчета (и даже радетельница «стоимости в обмене» ученая Ворона не утруждает себя этим) – где оценщик приводит доказательства того, что рынок требует демонтажа и перемещения объекта оценки на новое место.
А я считаю – он ОБЯЗАН это делать, поскольку ему поручили оценку РАБОТАЮЩЕГО оборудования, а не груды хлама, в которую оценщик его превращает силою своего воображения. То есть, по существу, подменяет реальный объект оценки некоторой химерой, не приводя никаких доводов в пользу правомерности использования таких, мягко говоря, фантазий.

Теперь далее – даже если карта легла так, что оборудование должно быть демонтировано -
это еще тот вопрос – в каком объеме принять затраты на демонтаж? Поясню свою мысль: допустим в некотором городе Н. продаются несколько объектов, не имеющих никаких преимуществ друг перед другом для потенциальных покупателей, но при этом их продавцы по факту понесли разные инсталляционные затраты при доставке и установке этого оборудования. Как Вы считаете – рынок учтет это обстоятельство? Я думаю – нет. Рынок, безусловно примет к сведению инсталляционные затраты продавцов, но примет по некоторой общей, типичной для данного места ставке, которую еще надо обосновывать и обосновывать. И еще вопрос – ЧТО решит рынок по поводу того какая из сторон должна нести эти затраты. как сказано даже в Вашем забугорном документе.

Вопрос этот очень непростой, как видите.