Отправлено: 19.04.11 11:38. Заголовок: Оценка тепличного комплекса

Доброго времени суток!
Объектом оценки выступает тепличный комплекс, цель - залог в банке. Вопрос в следующем: с затратным подходом все ясно - есть сметы сторительства, индексируем на дату оценки; сравнительный подход - вот тут проблема, т.к. в моем регионе (Удмуртия) нет таких комплексов в продаже (6 га теплиц), если смотреть другие регионы - не понятно как корректировать на местоположение, е/и только по климатическим условиям (взять тот же коэффициент из Ко-Инвеста), а вот что делать с доходником...брать реализацию выращиваемого или же сдавать нед-ть (теплицы) в аренду, что как то само по себе странно в таких размерах - 6 га. Сейчас склоняюсь все таки к расчету доходника как цена реализации выращиваемого минус все издержки на содержание ну и капитализация все же или дисконот (бизнес уже налажен, продажи более менее стабильны). Подскажите, выскажите кто что думает на этот счет! :)

 Отправлено: 19.04.11 12:40. Заголовок: Белый Олеандр пишет:..

Белый Олеандр пишет:

цитата:

сдавать нед-ть (теплицы) в аренду, что как то само по себе странно в таких размерах - 6 га.

Для теплиц 6 га это не так уж и много Аренду можно и на меньшие площади поискать, затем скорректировать, как получиться.
Белый Олеандр пишет:

цитата:

расчету доходника как цена реализации выращиваемого минус все издержки на содержание ну и капитализация все же или дисконот (бизнес уже налажен, продажи более менее стабильны).

В одних и тех же теплицах можно и огурцы, и гвоздики и иную травку выращивать. С разным выхлопом и разными рисками. А вот кэш-флоу от этого бизнеса ну никак не пришьешь к стоимости недвижимости, ИМХО.

 Отправлено: 19.04.11 15:36. Заголовок: Была у нас подобная ..

Была у нас подобная тема.

http://www.kikindaocenka.borda.ru/?1-3-0-00000067-000-0-0-1216990260

Надо брать культуры, которые они выращивают и на основании этого делать доходник. Ну и конечно же запросить у них же бизнес-план.

Сравнительный тоже надо делать, пусть и по сравнению с другими регионами, но вводить что то типа мультипликатора, например, на урожайность. Потому что в различных климатических зонах урожай будет разным.

 Отправлено: 19.04.11 18:01. Заголовок: Kikinda пишет: запр..

Kikinda пишет:

цитата:

запросить у них же бизнес-план.

Кто-то где-то говорил, что не знает что такое инвестиционная стоимость, а именно она базируется на бизнес-плане, а не на скорректированных ретроспективных потоках.
Kornilov пишет:

цитата:

В одних и тех же теплицах можно и огурцы, и гвоздики и иную травку выращивать.

Не согласен я с вами, коллега. Проект теплицы для огурцов ОЧЕНЬ разнится от проекта для цветов.
Я бы посоветовал: применить ЗП, для ДП очень мало информации. В Вашем случае LG будет вывглядеть как инвестиционная стоимость.
Kikinda пишет:

цитата:

Сравнительный тоже надо делать, пусть и по сравнению с другими регионами, но вводить что то типа мультипликатора, например, на урожайность. Потому что в различных климатических зонах урожай будет разным.

А спрос на такие объекты в других климатических зонах, а затраты и пр. - не согласен.

Вам бы лучше для банка доказать необходимость или бессмысленность залога. Как любит Кикинда говорить: ищите рынок, хотя бы косвенный (продукции). Вернее она так не говорит, она любит "продавать списки оборудования", сейчас и здесь.

 Отправлено: 19.04.11 18:19. Заголовок: andrey Приходит кл..

andrey

Приходит клиент, говорит, скажи стоимость. Вместо этого оценщик звонит в банк и говорит - залог бессмысленен. Имущественный комплекс сдавать в залог, конечно, намного рискованней, чем бизнес. И я не знаю, сможет ли работать новый хозяит теплиц, если он появится. Все очень специфично. Однако, где же клиенту взять деньги, если кредит ему никто не даст? Хорошие проценты они с них точно сдерут.

Но только я не поняла, какие списки оборудования я продавала?

 Отправлено: 19.04.11 20:26. Заголовок: Kikinda пишет: Но т..

Kikinda пишет:

цитата:

Но только я не поняла, какие списки оборудования я продавала?

Не обижайся, это моя капризность к твоему максимализму. Вредничаю, короче. А почему ты упустила подлизывание "как любит Кикинда" - не справедливо.
Kikinda пишет:

цитата:

Имущественный комплекс сдавать в залог, конечно, намного рискованней, чем бизнес. И я не знаю, сможет ли работать новый хозяит теплиц, если он появится. Все очень специфично.

Дык, я и говорю - ЗП, на других условиях банк не возмет залог. А дело оценщика - доказать, что банк берет не мусор (в надежде на адекватность закзчика). В данном случае - теплица не может быть проигрышным вариантом (даже в нашем регионе, на теплицах живут и процветают целые районы).

 Отправлено: 25.04.11 12:29. Заголовок: Спасибо за советы! р..

Спасибо за советы! решила все таки доходник построить на реализации цветов (у меня они розы выращивают на 6 га), а вот сравнительный думаю все же сделать, но после расчетов отказаться от него, посмотрим как банк отреагирует...а он уж очень заинтересован в этих клиентах )

 Отправлено: 25.04.11 13:45. Заголовок: Белый Олеандр пишет:..

Белый Олеандр пишет:

цитата:

(у меня они розы выращивают на 6 га),

Почему не олеандры?

 Отправлено: 27.04.11 01:19. Заголовок: Белый Олеандр пишет:..

Белый Олеандр пишет:

цитата:

а вот сравнительный думаю все же сделать

Согласен! С чем будете сравнивать, единичный показатель какой будете выбирать?

 Отправлено: 28.04.11 08:54. Заголовок: Нашла тройку тепличн..

Нашла тройку тепличных комплексов в продаже, один очень уж похож по различным системам: от системы полива до системы управления микроклиматом, но получилась такая ересь....стоимость несоизмеримо маленькая, так что буду отказываться от СП, т.к. данный бизнес организовывался в общем то с целью получения дохода, на продажу такие комплексы выставляются крайне редко и носят единичный, а за частую скрытый хар-р. Напишу пока так, результаты от банка получу после праздников...

 Отправлено: 28.04.11 09:17. Заголовок: Белый Олеандр пишет:..

Белый Олеандр пишет:

цитата:

Нашла тройку тепличных комплексов в продаже, один очень уж похож по различным системам: от системы полива до системы управления микроклиматом, но получилась такая ересь....стоимость несоизмеримо маленькая, так что буду отказываться от СП, т.к. данный бизнес организовывался в общем то с целью получения дохода, на продажу такие комплексы выставляются крайне редко и носят единичный, а за частую скрытый хар-р. Напишу пока так, результаты от банка получу после праздников...

Это логика не оценщика (банковских залогов), а клиентки в брачном бюро. Предлагают, видишь ли, убогих да престарелых. "А я хочу Тарзана!"

 Отправлено: 29.04.11 23:39. Заголовок: Kornilov Поясни пож..

Kornilov
Поясни пожалуйста, что тебе не нравится - отказ от СП или что?

 Отправлено: 30.04.11 07:21. Заголовок: andrey Да. именно о..

andrey
Да. именно отказ от СП в случае залога имущественного комплекса - это по сути профессиональное преступление (сговор группы лиц в целях мошенничества).
Вот, к примеру, типичная раскладка результатов расчета (рыночной) стоимости производственного комплекса по переработке сельхозпродукции (по подходам): ЗП - 40 млн, ДП - 10 млн, СП - 3 млн. Клиент (Заказчик оценки) жаждет получить кредит под этот залог 20, а лучше 30 млн. Понятно, с какой целью. И если оценщик "откажется" от СП и "правильно" взвесит ДП*10%+ЗП*90%, а банк примет дисконт в 30% - все! - цель достигнута!
Тебе это нравится?

 Отправлено: 30.04.11 22:23. Заголовок: Kornilov пишет: ЗП ..

Kornilov пишет:

цитата:

ЗП - 40 млн, ДП - 10 млн, СП - 3 млн.

Я в это не верю, приведи другие доводы. Как мне это может нравиться?
Где тут ДП от использования имущества? Сам же стебался.
Сп-? я уже говорил: должен быть обоснован выбор единичного показателя. Где - он?
Kornilov пишет:

цитата:

именно отказ от СП в случае залога имущественного комплекса - это по сути профессиональное преступление (сговор группы лиц в целях мошенничества).

Ну, это лично ТВОЕ мнение.

Хотел бы обратить внимание на отсутствие интереса вопрошаего к земельному участку. Довольно странно... давайте определимся с объектом оценки.

 Отправлено: 02.05.11 20:54. Заголовок: Я думаю, что тут име..

Я думаю, что тут имеет определенный смысл привести если не сравнительный подход, то хотя бы в анализе рынка указать такую информацию и проанализировать полученную стоимость. Я думаю, что в сравнительном стоимость как раз будет ниже под влиянием "вынужденности" продажи. Почему продаются аналогичные тепличные комплексы, как они продаются? На занижение будет работать факт вынужденности продажи, тем более, если тепличное хозяйство стало банкротом. Если теплицу вдруг надо будет переносить, опять же стоимость в минус, потому что ее максимум можно три раза монтировать. Второй то раз также не смонтировать.

 Отправлено: 02.05.11 22:03. Заголовок: Kikinda пишет: Втор..

Kikinda пишет:

цитата:

Второй то раз также не смонтировать.

Ага!. У меня щас на оценке - кухонный гарнитур. Применяю принцип - "два переезда = один пожар", то есть дисконт в 50%

 Отправлено: 02.05.11 22:25. Заголовок: Kikinda Kornilov :s..

Kikinda Kornilov

 Отправлено: 02.05.11 22:52. Заголовок: Kikinda пишет: Я ду..

Kikinda пишет:

цитата:

Я думаю, что тут имеет определенный смысл привести если не сравнительный подход, то хотя бы в анализе рынка указать такую информацию и проанализировать полученную стоимость. Я думаю, что в сравнительном стоимость как раз будет ниже под влиянием "вынужденности" продажи.

Ксю, я очередной раз настаиваю: выбери адекватныую единицу сравнения для реализации СП и будет о чем говорить. Человек же не просто так помощи просил?

 Отправлено: 06.05.11 09:59. Заголовок: Все банк согласовал ..

Все банк согласовал отчет. Затратный делала по сметам, проиндексировав их на дату оценки, от сравнительного отказалась (в анализе привела продажи теплиц, стоимоть и т.д.), доход построила от реализации роз.

 Отправлено: 06.05.11 10:10. Заголовок: Белый Олеандр пишет:..

Белый Олеандр пишет:

цитата:

Все банк согласовал отчет.

Ура! Ура!

цитата:

Затратный делала по сметам, проиндексировав их на дату оценки,

Минус износ, естественно.

цитата:

от сравнительного отказалась (в анализе привела продажи теплиц, стоимоть и т.д.),

и

цитата:

доход построила от реализации роз.

Свое мнение высказал выше.

 Отправлено: 06.05.11 13:40. Заголовок: Kornilov Кухонные г..

Kornilov
Кухонные гарнитуры уже за собой не принято таскать.

Олеандр, поздравляю с завершением отчета про теплицы.