Отправлено: 20.07.09 14:57. Заголовок: Коэффициент капитализации

Решила посчитать оборудование доходным подходом. Столкнулась с необходимостью расчета коэффициента капитализации, но не по табличке с рисками, а рыночной экстракцией. У меня есть стоимость аренды, есть стоимость аналогичных объектов. Но не получится ли так, что мы снчала находим Кк=ЧОД/Стоимость, а потом Стоимость=ЧОД/Кк?

Проблема с самим ЧОД. Нужно ли из него исключать различные налоги? По логике вещей, получается, что нужно, но я читаю статьи и ни в одной не написано про налог на имущество и аналог на прибыль. И что делать с амортизацией? Имущество дорогое, срок службы всего 10 лет (по техпаспортам), так что сумма амортизации будет существенной. Как посчитать затраты, связанные с управлением объектами или они все уже сидят в арендной ставке?

 Отправлено: 18.10.10 10:15. Заголовок: АНФ пишет: Хотелось..

АНФ пишет:

цитата:

Хотелось бы услышать, чем с точки зрения теории можно объяснить такой феномен, как рост коэффициента капитализации (ставки доходности)

С точки зрения какой теории? С точки зрения кумулятивного построения теория говорит о том, что ставка капитализации это безрисковые вложения в ценные бумаги плюс какие-то риски в отношении МиО. Ну, когда мы из ЧОД получаем РС МиО, то риски как бы в строку, т.к. чем старее оборудование, тем меньше его цена, ну она и падает от роста ставки капитализации.... А вот когда мы ставку строим для амортизации цены в ставку аренды, то ясно, что если риски высокие (МиО старое), то это вовсе не повод задирать арендную плату. Ясно, что растущая ставка отвечает за почти постоянный ЧОД при падающей цене на МиО, но ясно также, что ставка капитализации случайна. Ясно, что когда обслуживанием МиО занимается арендодатель, тогда ему незачем снижать свтаку аренды на старое МиО. КС это просто отношение текущего ЧОД к текущей цене, каждый компонент формируется локально спросом/предложением, а их отношение есть случаная величина, безрисковая и риски тут ни при чем.

Думаю так.

 Отправлено: 18.10.10 13:51. Заголовок: Мисовец пишет: КС э..

Мисовец пишет:

цитата:

КС это просто отношение текущего ЧОД к текущей цене, каждый компонент формируется локально спросом/предложением, а их отношение есть случаная величина, безрисковая и риски тут ни при чем.

Значит ли это, что теория рисков в ставке доходности (ставке капитализации), по крайней мере для МиО, не работает?

Действительно, безрисковая ставка (ставка по облигациям) отражает закономерности «спекулятивного» рынка ценных бумаг. Например эта ставка зависит от того насколько информация об уровне безработицы в США на конкретную дату отличается от ожидаемой.

Ставка доходности рынка реальных активов (в частности МиО) характеризует достаточно консервативный рынок. Этому рынку в общем случае «наплевать» на насколько информация об уровне безработицы в США отличается от ожидаемой.

Отсюда вывод: мы пытаемся применить «устаревшую» теорию к изменившимся реалиям рынка. То есть, мы пытаемся сравнивать не сопоставимые между собой рынки.

Или я не прав?

 Отправлено: 18.10.10 13:56. Заголовок: АНФ пишет: Значит л..

АНФ пишет:

цитата:

Значит ли это, что теория рисков в ставке доходности (ставке капитализации), по крайней мере для МиО, не работает?

Для меня да, значит. Я думаю даже больше, теория рисков в ставке капитализации не работает и на большистве рынков недвижимости. Например, рынок квартир, тоговых или офисных помещений. Предпринматели и семьи хотят всегда иметь такие помещения в собственности, но берут их в аренду, если не могут себе позволить их купить, когда могут купить, покупают. Соотвественно, тут нет связи между рынком аренды и рынком купли продажи. Есть те, кто не может купить, они арендуют, есть те, кто может и хочет купить, им не важно, какие сегодня ставки аренды.

Конечно, если назначить ставку аренды, равную цене, то все, кто сможет, купят, а не станут арендовать, т.е. такая простая связь есть, что ставка аренды должна быть существенно меньше цены. Это накладывает некое ограничение на СК, типа СК меньше 1.

 Отправлено: 18.10.10 19:10. Заголовок: Мисовец пишет: Пред..

Мисовец пишет:

цитата:

Предпринматели и семьи хотят всегда иметь такие помещения в собственности, но берут их в аренду, если не могут себе позволить их купить, когда могут купить, покупают. Соответственно, тут нет связи между рынком аренды и рынком купли продажи.

Позволю не согласиться. Просто упущен третий элемент - ставка по кредитам.
Если платеж по кредиту меньше арендной платы, то выгодней купить.
И есть конкретные примеры из жизни,когда люди так и рассуждают: "Зачем платить 25 т.р за аренду квартиры, если ежемесячный платеж по ипотеке за подобную квартиру 20 т.р." (цифры условны)

Кроме того. Собирание ставки "вручную" примерно соответствует логике, которая существует в реальном мире. Когда собственник говорит что мне нужна доходность 20% (условная цифра), потому что на депозите я получу 10%, 15% я могу получить эксплуатируя сам имущество, а тут риски - поэтому 20%.

Почему то когда берут формулу САРМ, то упускают, что тот же Шарп использует выражение "требуемая инвестором доходность". Не заданная кем то, а доходность, которая нужна конкретному инвестору в зависимости от склонности к риску.

 Отправлено: 18.10.10 19:31. Заголовок: Дмитрий пишет: Позв..

Дмитрий пишет:

цитата:

Позволю не согласиться. Просто упущен третий элемент - ставка по кредитам. Если платеж по кредиту меньше арендной платы, то выгодней купить. И есть конкретные примеры из жизни,когда люди так и рассуждают: "Зачем платить 25 т.р за аренду квартиры, если ежемесячный платеж по ипотеке за подобную квартиру 20 т.р." (цифры условны)

С этим то я не спорю, но какая связь этого тезиса с кумулятивным построением ставки капитализации? Ведь сравнение ставки аренды и выплаты по кредиту за тот же срок не ведет к идее, что СК это безрисковая + какие то риски. Вот я сегодня знаю, что если идешь вдоль улицы в городе, то СК непрерывно меняется, если поднимаешься в лифте в доме, то тоже меняется, если в доме установлен счетчик тепла, то СК изменилась, если в доме провели ремонт, то тоже изменилась, от возраста зависит, от места зависит, проще сказать, от чего не зависит: от ОФЗ точно не зависит и от рисков тоже.

 Отправлено: 19.10.10 16:03. Заголовок: Мисовец пишет: Вот ..

Мисовец пишет:

цитата:

Вот я сегодня знаю, что если идешь вдоль улицы в городе, то СК непрерывно меняется, если поднимаешься в лифте в доме, то тоже меняется, если в доме установлен счетчик тепла, то СК изменилась, если в доме провели ремонт, то тоже изменилась, от возраста зависит, от места зависит, проще сказать, от чего не зависит: от ОФЗ точно не зависит и от рисков тоже.

Это кажется только. Типа как кажется что Солнце вокруг земли вращается, а не наоборот.
Не меняется она эта ставка.
К тому же квартиры некорректный пример, когда хотя бы в Москве начнут строить доходные дома, тогда можно говорить об ставки капитализации для квартир.

А потом почему бы стоимости офиса не зависеть от ставки на рынке ОФЗ. Надо просто правильно логическую цепочку построить:
ставка на рынке ОФЗ -> ставка не межбанке -> ставка по кредитам ->уровень спроса на недвижку -> стоимость недвижки.

А с другой стороны. Вот в физике твердого тела есть понятие "дырка" - место где должен быть электрон. а его там нет.
И никого не смущает что нет такого тела (физическиц термин) "дырка", зато легко считается масса, скорость, импульс. Создан матаппарат, который позволяет предсказывать с точностью, которая соответствует точности экспериментальных методик, надо отметить с хорошей точностью, поведение физических свойств полупроводников и твердых тел.
И эта дырка "движется" по структуре, позволяю работать транзисторам и лазерным диодам. Хотя понятно что дырка не может двигаться, что на самом деле это движение совокупности электронов (поэтому и скорость дырки всегда меньше скорости электрона).
Поэтому можно сказать, что и коммулятивный способ построения ставки дисконтирования (капитализации) такой же матаппарат, который позволяет рассчитать "правильно" стоимость объекта.

Вот наши неумные экспериментаторы в оценке издадут закон, что нельзя использовать САРМ в оценке, и кому от этого станет лучше?

 Отправлено: 19.10.10 17:38. Заголовок: Дмитрий пишет: А по..

Дмитрий пишет:

цитата:

А потом почему бы стоимости офиса не зависеть от ставки на рынке ОФЗ. Надо просто правильно логическую цепочку построить: ставка на рынке ОФЗ -> ставка не межбанке -> ставка по кредитам ->уровень спроса на недвижку -> стоимость недвижки.

Если начать строить цепочки, то можно очень далеко зайти.

Например, статистика в США (по безработице) оказалась хуже чем ожидали. Биржевые спекулянты переориентировали свой портфель и доходность казначейских обязательств, а за ними и ОФЗ изменилась за 1 день. Но на рынке недвижимости этих изменений не заметили, все осталось как прежде. Если справедливо кумулятивное построение, то снижение доходности ОФЗ должно компенсироваться ростом других составляющих (рисков). Какого из них?

ЭВРИКА! Есть цепочка!
Снижение безработицы расширяет рынок труда. Появляется вероятность того, что охранники офиса могут потребовать повышения заработной платы, угрожая тем, что уволится и пойдут «торговать пирожками». Появилась дополнительная составляющая в управленческом риске, его величина выросла и ставка доходности для недвижимости не изменилась.
Но завтра вышла негативная статистика по «нефтянке». Опять ОФЗ изменилось. Опять рынок недвижимости этого не заметил. Снова напрягаюсь и провожу цепочку к какому-то риску…

Поэтому нужно не цепочки строить, а разрабатывать новую теорию, которая отражала бы рыночную действительность. Не на рынок ценных бумаг нужно ориентироваться, который по своей природе спекулятивный. Нужно ориентироваться на показатели реальной экономики: ВВП, инфляцию и тд. То что какая-то корреляция между этими показателями есть продемонстрировал в своей статье Баринов Н.П.

А пока «титулованные экономисты» не снизошли до такой теории, то практикующим оценщикам остается лишь метод рыночной экстракции. В противном случае найдется очень много критиков построенных частных регрессионных зависимостей.

 Отправлено: 20.10.10 08:33. Заголовок: АНФ пишет: Биржевые..

АНФ пишет:

цитата:

Биржевые спекулянты переориентировали свой портфель и доходность казначейских обязательств, а за ними и ОФЗ изменилась за 1 день. Но на рынке недвижимости этих изменений не заметили, все осталось как прежде.

Потому что есть такое понятие - "временной лаг".

АНФ пишет:

цитата:

Не на рынок ценных бумаг нужно ориентироваться, который по своей природе спекулятивный. Нужно ориентироваться на показатели реальной экономики: ВВП, инфляцию и тд. То что какая-то корреляция между этими показателями есть продемонстрировал в своей статье Баринов Н.П.

Есть много статей, где кривульки цен на квартиры "совпадают" с кривульками индекса РТС. И что?
Будем по количеству зонтиков вычислять уровень осадков? Или даже более научно: объем продаж зонтиков, как показатель уровня осадков за период.

 Отправлено: 20.10.10 10:19. Заголовок: Дмитрий пишет: Пото..

Дмитрий пишет:

цитата:

Потому что есть такое понятие - "временной лаг".

Тогда объясните почему безрисковую ставку по ОФЗ берут на дату оценки без какого-либо лага?

Если говорить о «лаге», то уместно заметить, что график доходности ОФЗ имеет «высокочастотную составляющую» - ежедневное изменение, и «низкочастотную составляющую» - плавное изменение осредненной линии. Возможно низкочастотная составляющая как-то и отражает изменение рисков в реальной экономики, хотя это тоже не бесспорно.

Поэтому «любителям кумулятивного построения», если они хотят хоть какой-то адекватности, нужно ориентироваться на осредненное значение доходности ОФЗ и лаг, величину которого определить не просто.
Хотел бы я посмотреть, что напишет проверяющий на отчет, если оценщик последует приведенному совету. Однозначно отчет будет признан методологически ошибочным!

 Отправлено: 20.10.10 14:17. Заголовок: Дмитрий пишет: Вот ..

Дмитрий пишет:

цитата:

Вот наши неумные экспериментаторы в оценке издадут закон, что нельзя использовать САРМ в оценке, и кому от этого станет лучше?

В том то и дело. Ясно, что кумулятивное построение, как и в целом доходный подход в оценке недвижимости и МиО, не являются методом оценки, способным дать верный результат тому, кто его заранее не знает. Ясно также, что и затратный подход, в котором приходится в одном регионе опираться на УПВС, а в другом на Ко-И и все равно подстраивать расчет под реальность ДКИ, МРР, ПП и Износом, также не является таким методом оценки. Мы это знаем, но и правда, вдруг запретят доходный и затратный подходы?

Не запретят. Все давно знают, что не работает, но не запретили и дальше не запретят.