Отправлено: 05.03.10 21:38. Заголовок: Что делать с недвижимостью, когда оцениваем оборудование в пользовании?

То, что стоимость "в пользовании" оценивать можно - это понятно, хотя не всем. Однако при этом возникает некоторая проблема с недвижимостью. Получается, что есть "стоимость в пользовании", то надо еще и недвижку оценивать или по крайней мере, быть уверенным, что она юридически присутствует. Каким то образом этот момент оценщики в отчете упоминают? Я оцениваю в пользованию, только, если рядом оценщик недвижимости оценивает эту же недвижимость. Но ведь бывает, что приносят список оборудования без списка недвижимости. Как тут быть?

 Отправлено: 09.03.10 15:11. Заголовок: Kikinda пишет: Как т..

Kikinda пишет:

цитата:

Как тут быть?

Разбираться с каждым случаем предметно: кто чего хочет ...

 Отправлено: 09.03.10 18:36. Заголовок: Ну вот принесли спис..

Ну вот принесли список оборудования, говорят, что это цех. Надо оценивать для залога. Оборудование это невозможно демонтировать, оторвать от фундамента и продавать отдельно. То есть, если оборудование, то будет лом. Про недвижимость ничего не знаю. Что делать?

 Отправлено: 09.03.10 20:33. Заголовок: Kikinda пишет: То е..

Kikinda пишет:

цитата:

То есть, если оборудование, то будет лом.

так и писать - лом !! Он и в Африке - лом ! потому-что незаложенную недвижимость никто продавать (чтобы банк мог вернуть свои деньги) и не подумает. Оценивая залог я всегда думаю о будущем невозврате

 Отправлено: 10.03.10 00:10. Заголовок: Kikinda пишет: Я оц..

Kikinda пишет:

цитата:

Я оцениваю в пользованию, только, если рядом оценщик недвижимости оценивает эту же недвижимость. Но ведь бывает, что приносят список оборудования без списка недвижимости. Как тут быть?

Уточнять задание.

 Отправлено: 10.03.10 06:28. Заголовок: Kikinda пишет: Обор..

Kikinda пишет:

цитата:

Оборудование это невозможно демонтировать, оторвать от фундамента и продавать отдельно. То есть, если оборудование, то будет лом.

А почему невозможно демонтировать? Как говорилось в одном уже классическом кинофильме: "Что один человек сделал, другой завсегда сломать сможет." В войну целые заводы демонтировали и вывозили. Причем в кратчайшие сроки. Просто нужно будет учесть расходы на демонтаж (Где-то нормативы валяются. Могу поискать.). Единственное что приходит на память в проблематичности демонтажа это плавильные печи.

 Отправлено: 10.03.10 14:59. Заголовок: Игорь Б. udav пишет:..

Игорь Б. udav пишет:

цитата:

так и писать - лом !! Он и в Африке - лом ! потому-что незаложенную недвижимость никто продавать (чтобы банк мог вернуть свои деньги) и не подумает. Оценивая залог я всегда думаю о будущем невозврате

Думаю, Вы не правы, в лом – это «по буденовски», только без основательно. Если это действующее оборудование, будь те добры, оценивать как оборудование. А иначе за Вашу оценку Вам все скажут спасибо, и Заказчик (за не полученный кредит), и Банк (за упущенный заработок), и фирма, на которую Вы работаете (за правильную оценку).
В случае дефолтной ситуации, недвижимость то же пойдет с молотка, в рамках закона «О несостоятельности (Банкротстве), а вместе с ней и «наша» движимость.
Р.S. Думаю думать необходимо о своем гонораре, а о не возврате пусть думает Банк.

 Отправлено: 10.03.10 15:02. Заголовок: udav пишет: А почем..

udav пишет:

цитата:

А почему невозможно демонтировать? Как говорилось в одном уже классическом кинофильме: "Что один человек сделал, другой завсегда сломать сможет." В войну целые заводы демонтировали и вывозили. Причем в кратчайшие сроки. Просто нужно будет учесть расходы на демонтаж (Где-то нормативы валяются. Могу поискать.). Единственное что приходит на память в проблематичности демонтажа это плавильные печи.

А зачем?
А еще в войну немцев убивали.

 Отправлено: 10.03.10 15:09. Заголовок: Kikinda пишет: Ну..

Kikinda
пишет:

цитата:

Ну вот принесли список оборудования, говорят, что это цех. Надо оценивать для залога. Оборудование это невозможно демонтировать, оторвать от фундамента и продавать отдельно. То есть, если оборудование, то будет лом. Про недвижимость ничего не знаю. Что делать?

Kikinda
Думаю надо просто спокойно определять стоимость оборудования. При этом описать состояние (смонтировано, находится в цеху и дядя Петя работает на нем за двоих) и указать, что данное оборудование является "условно ликвидным", что исключает его демонтаж и продажу веером, а продаваться оно будет только в составе имущественного комплекса. Можно конечно определить его в не леквидное, но если Банк и Залогодатель уже договорились значит что им виднее.

 Отправлено: 10.03.10 15:32. Заголовок: udav Иногда оборуд..

udav

Иногда оборудование нельзя демонтировать по экономическим причинам. Бывает, что просто нет б/у рынка такого оборудования и все. Вот, например, оборудование спиртзаводов, мукомольных заводов, химических комбинатов. По большей части его приобретают новым и стоит оно на одном месте до конца жизни.

Я вот тут подумала. Если оборудование нельзя демонтировать и продать, то может ли быть такое, чтобы его можно было сдавать в аренду? Юридически это возможно. Хотя с виду ересь.

Белов
Также как и Вы, рассуждает большая часть оценщиков. Но проблема в том, что оценщиков берут оценивать не из-за того, что нужно определить стоимость, а из-за того, чтобы было на кого все потом списать.

 Отправлено: 10.03.10 16:00. Заголовок: была ситуация, когд..

была ситуация, когда банк оформили договор залога не корректно, то есть грубо говоря банк взял под залог установку, которая по сути является сооружением и под нее должен выделятся земельный участок, так как она монтируется на фундамент и есть сооружения которые обеспечивают ее жизнедеятельность ну и все это регистрируется в БТИ. НО оформили как залог движимого имущества, а свидетельств регистрации заемщик так и не получил.

В итоге вышло, что арестованное имущество, подлежит продаже с одним НО, реализовать его в месте где находится имущество не возможно, так как оформлен был договор как на движимое имущество, а земля на котором все это находится выделена никогда не будет по решению суда. (ну в общем там сложные нюансы). Соответственно забрать фундаменты, подземные кабельные линии, операторные и котельные они не могут и реализовать их.

Соответственно, прежде нужно точно определится с объектом оценки то есть если это сооружения (колонны с подведенными трубопроводами или еще типа того) то и анализировать их соответственно. И естественно что будет в случае реализации или ликвидации, и соответственно учитывать все существующие права и как это может вылиться в дальнейшем.

А то выходит так что сумму выдали как при возможности реализации в том месте где есть. а вернуть смогут только с учетом перемещения и консервации элементов, которые возможно демонтировать или реализация как лом.

 Отправлено: 10.03.10 16:15. Заголовок: Белов пишет: Думаю ..

Белов пишет:

цитата:

Думаю думать необходимо о своем гонораре, а о не возврате пусть думает Банк

Вы знаете, а я в основном думаю об участниках рынка - что они смогут купить и что им смогут предложить.
А о своём гонораре я думаю гораздо реже, чем о своей совести.

 Отправлено: 10.03.10 16:20. Заголовок: Kikinda пишет: Так..

Kikinda пишет:

цитата:

Также как и Вы, рассуждает большая часть оценщиков. Но проблема в том, что оценщиков берут оценивать не из-за того, что нужно определить стоимость, а из-за того, чтобы было на кого все потом списать.

На то и существуют Заповеди Оценщика: первая из которых – друзей у Оценщика нет, а вторая – не подставься.

 Отправлено: 10.03.10 17:16. Заголовок: Игорь Б. пишет: Вы..

Игорь Б. пишет:

цитата:

Вы знаете, а я в основном думаю об участниках рынка - что они смогут купить и что им смогут предложить. А о своём гонораре я думаю гораздо реже, чем о своей совести.

Так и я Вам о том же – совесть поимейте, «все в лом», в итоге одних оставили без кредита, других, без процентов за ссуду, оценочная компания пролетела, Оценщик говорит, что он волонтер и гонорар его не интересует. А все го то необходимо правильно провести оценку.

 Отправлено: 10.03.10 17:18. Заголовок: Kikinda пишет: То, ..

Kikinda пишет:

цитата:

То, что стоимость "в пользовании" оценивать можно - это понятно, хотя не всем.

К сожалению, не всем понятно, что так её, родимую, оценивать - НУЖНО.

 Отправлено: 10.03.10 17:36. Заголовок: Kikinda пишет: Иног..

Kikinda пишет:

цитата:

Иногда оборудование нельзя демонтировать по экономическим причинам. Бывает, что просто нет б/у рынка такого оборудования и все. Вот, например, оборудование спиртзаводов, мукомольных заводов, химических комбинатов. По большей части его приобретают новым и стоит оно на одном месте до конца жизни.

1. "Нет ничего такого что нельзя продать" - это слова одного прапорщика из части где я служил. Он умудрялся продавать все. Вплоть до портянок. Возможно ведь использование и не по прямому назначению. Оборудование тех же предприятий, которые Вы привели. Конечно для оценщика это уже будет головная боль. НО, из интереса сейчас позвонил одному знакомому и спросил: нужна ли ему перегонная колонна (не помню точного названия, но, по-моему, так называется на спиртзаводах). Его ответ: "Сколько денег и где забрать?"
А экономические причины это какие? Демонтаж дороже оборудования? Тогда это действительно лом.
2. Многие начинающие предприниматели не имеют средств на закупку нового. На моей памяти один из таких закупил отработавшее свое в Германии (по их понятиям). Взял под залог него кредит. Года два проработал на "старье" (кредит выплатил за полгода) и вот ТОГДА он начал закупать новое.

 Отправлено: 10.03.10 18:56. Заголовок: Удав, то оборудовани..

Удав, то оборудование, про которое говорит Ирина, продать нельзя. Перегонный аппарат называется ректификационная установка состоит из множества труб и изготавливается под заказ и под определенную мощность. Я сомневаюсь, что его можно установить на другом заводе.

Напрашивается вывод, что мы должны анализировать оцениваемое оборудование на предмет можно ли его сдвинуть с места, есть ли для него вторичный рынок и пригоден ли рассматриваемый объект к тому, чтобы быть "стоимостью в обмене". Т.е. в описании писать что то типа признака рыночной стоимости и способности быть перемещенным.

Ира вот еще натолкнула на мысль по поводу анализа - сооружение/ оборудование. То оценят стофом не думая, а потом клиенты страдают.

 Отправлено: 10.03.10 21:29. Заголовок: Kikinda пишет: Напр..

Kikinda пишет:

цитата:

Напрашивается вывод, что мы должны анализировать оцениваемое оборудование на предмет можно ли его сдвинуть с места, есть ли для него вторичный рынок и пригоден ли рассматриваемый объект к тому, чтобы быть "стоимостью в обмене".

Оценивал я линию по закалке стекла. В её составе была печь закаливания, импортного производства. Для неё выделялось помещение в здании, где монтировался индивидуальный воздуховод для отвода горячего воздуха от печи, со своими загогулинами и разветвлениями, именно под особенности помещения размещения. Настройка печи при её монтаже "по-месту" проводилась полгода специалистами производителя. Несоблюдение температурного режима, неравномерности нагрева листа стекольного по краям и в середине - приводит к короблению листа = брак.
Вторичного рынка как такового нет ! Потому что не факт что собрать и настроить в другом месте вообще получится !! Предлагается такое оборудование б/у к продаже только в смонтированном, рабочем состоянии. Потенциальные покупатели приезжают, смотрят как работает, узнают что помещение не продаётся (у него другой собственник вообще), и уезжают. Или предлагают стоимость металлолома.
Белов пишет:

цитата:

А все го то необходимо правильно провести оценку.

Да, всего-то, такую малость.

 Отправлено: 10.03.10 22:03. Заголовок: Не хочется спорить, ..

Не хочется спорить, но ректификационная колонна с моей практики это ликвидное имущество.

 Отправлено: 11.03.10 09:31. Заголовок: Игорь г. Львов пишет..

Игорь г. Львов пишет:

цитата:

но ректификационная колонна с моей практики это ликвидное имущество

она одна. да, а если это является частью установки по переработке нефти и газового конденсата, в ее состав входи множество объектов и это имущество стоит дороже в комплексе, чем по отдельным ее частям.

 Отправлено: 11.03.10 10:38. Заголовок: Вариантов много, осн..

Вариантов много, основные с чем сталкивался:
1) оборудование стоит там , где стоит .
При оценке залогов, многие банки требуют договора аренды помещения, соответственно от этого исходим - обычно "оценка " в текущем использовании"
2) если при перемещении, тогда все понятно - или РС минус демонтаж или лом может быть

 Отправлено: 22.03.10 13:13. Заголовок: То что банки требуют..

То что банки требуют - это их дело. Мы имеем отношение к стоимости, а не к банку. Если нет документов, что недвижимость в собственности или долгосрочной аренде, то и стоимости в пользовании может и не быть. Хотя я все же допускаю, что продажа прав собственности юридически возможна на установленное оборудование, даже если его не перемещать, а затем использовать путем сдачи в аренду.

 Отправлено: 10.08.10 09:46. Заголовок: Что делать с недвижи..

Что делать с недвижимостью - вопрос открытый. Очень просто и наивно рассуждать, что можно в залог как имущественный комплекс. Но установленное оборудование только тогда приносит доход, когда оно работает, когда продукция произведенная продается, а менеджмент завода имеет все необходимое, чтобы работать. Если нет менеджмента, связей, налаженного производства, то какая будет стоимость имущественного комплекса? Также как и везде, покупатель должен быть готовенький и ждущий, чтобы проглотить чужой бизнес. Акулы сплошные. А что делать?

В общем, я задумалась.

 Отправлено: 10.08.10 22:44. Заголовок: Kikinda пишет: Если..

Kikinda пишет:

цитата:

Если нет менеджмента, связей, налаженного производства, то какая будет стоимость имущественного комплекса?

Потому банки и не хотят брать в залог ЦИКи. Их интересует состояние ОФ и перспективы их продажи. Дело оценщика установить НЭИ объекта: либо продажа имущества россыпью, либо как имущественный комплекс (комплекс имущества).

 Отправлено: 11.08.10 05:00. Заголовок: andrey А НЭИ тут с..

andrey

А НЭИ тут с какого боку? Как дороже что ли? Ну так я говорю, что имущественный комплекс еще сложнее оценивать на случай продажи.