Отправлено: 17.10.06 08:50. Заголовок: Стоимость, определяемая на аукционе

Уважаемые коллеги!
Прошу поделиться мыслями по поводу природы стоимости, определяемой на аукционных торгах.
У нас в компании дискуссия возникла - можно ли считать ее рыночной.
Мнения, естественно, прямо противоположные.

 Отправлено: 17.10.06 11:10. Заголовок: Re:

Мое ИМХО, это зависит от того, сколько времени прошло с момента сообщения в прессе об аукционе до момента проведения торгов.
И еще от того, закрытые эти торги или открытые.

 Отправлено: 17.10.06 16:56. Заголовок: Re:

По моему мнению нельзя, потому что в этих торгах действует не весь рынок и не все возможные покупатели имеют доступ к этой информации. Рынок ограниченный с той и другой стороны. Кроме того, учитывайте еще и фактор времени, на аукционе мы имеем дело с малым периодом предложения товара
Цены явно перекошены, возникают в нерыночной среде....так что это не рыночная стоимость.

 Отправлено: 18.10.06 06:57. Заголовок: Re:

Все зависит от того, кому принадлежит имущество. Если это приватизации госимущества, проводимая в форме аукциона, то на этот счет есть ссылка на Постановление Правительства РФ от 14 февраля 2006 г. №87 «Об утверждении правил определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества». Согласно данному постановлению минимальная цена, по которой возможно отчуждение госимущества, равна цене нормативной, которая в свою очередь равна цене рыночной, определяемой независимым оценщиком. На практике, на сколько мне известно, все складывается следующим образом: начальная аукционная цена = цена нормативная (рыночная) - один шаг аукциона (как правило, 5%). Чтобы аукцион состоялся необходимо, как миинмум, два участника и один шаг.
Хотя .... аукцион предполагает вынужденность продажи. Освещение в прессе недостаточное. Время с момента сообщения в прессе об аукционе, как правило, не равно сроку экспозиции (объекта), типичному для рынка. Т.е. по всем признакам мы имеем дело с ликвидационной стоимостью

 Отправлено: 20.10.06 13:15. Заголовок: Re:

Коллеги! Я хочу чтобы дискуссия развивалась не на платформе КАК ЭТО У НАС ДЕЛАЕТСЯ, а при добросовестной организации аукционов, отсутствии сговоров и т.п.

Franck пишет:

цитата:

это зависит от того, сколько времени прошло с момента сообщения в прессе об аукционе до момента проведения торгов

Как правило, продажа на торгах того имущества, которое представляет для нас интерес, как для оценщиков (продажа гос. и муниципальной недвижимости, собственности банкротов и т.п.), регламентирована законом и тот временной лаг, о котором Вы пишете - в том числе.
Например - 1 месяц. Это РС?

Открытые-закрытые - это уже серьезнее. Будем считать - открытые. Это РС?

 Отправлено: 20.10.06 13:25. Заголовок: Re:

Kikinda пишет:

цитата:

потому что в этих торгах действует не весь рынок

А "весь" - это как, когда и где?

цитата:

не все возможные покупатели имеют доступ к этой информации

Публикация в печати - этого недостаточно?
Kikinda пишет:

цитата:

на аукционе мы имеем дело с малым периодом предложения товара

Месячный срок - этого недостаточно для проведения адекватного маркетинга потенциальным покупателем?
А при банкротстве предусмотрена еще целая система повторных торгов, так что общий срок экспозиции таких объектом вполне можно сравнить со сроком "нормальной" экспозиции.

цитата:

Цены явно перекошены

Из чего это следует?

 Отправлено: 20.10.06 14:04. Заголовок: Re:

Томич
Спасибо за обстоятельный, аргументированный ответ, Ваша точка зрения мне понятна и даже близка.

Однако, ради поисков истины, имею возражения:

1."Вынужденность продажи" - что вы имели в виду? То что актив обязательно должен быть продан? В принципе - не более, чем любой другой. Торги могут и не состояться, в конце концов.

2."Освещение в прессе недостаточное" . Чем освещение в прессе этой сделки отличается от освещения продажи такого же объекта, скажем физлицом? Тем не менее, все оценщики такого рода объявления в газетах считают некими рыночными реалиями и строят на них свои расчеты. Не так разве?

3. "Время с момента сообщения в прессе об аукционе, как правило, не равно сроку экспозиции (объекта), типичному для рынка" Однако, как Вы сами пишете, стартовая цена аукциона - это определенная оценщиком рыночная цена, т.е. рассчитанная для срока экспозиции "типичного для рынка" . Если оценщик посчитал ее правильно - т.е. адекватный покупатель считает ее справедливой, то больше он за объект и не заплатит (согласитесь, что шаг в 5% , даже 2-3 шага - всё это в пределах точности применяемых оценщиками методов и вряд ли можно считать установленную на аукционе после 1-3 шагов стоимость нерыночной.

Возможна ситуация, когда у одного (или нескольких) участников аукциона есть какие-то особые или личные мотивы к приобретению торгуемого объекта - но я предлагаю вынести их за рамки данного обсуждения и исходить в своих рассуждениях из психологии ТИПИЧНОГО покупателя.

В любом случае - если на первых же торгах объект продан но начальной (т.е. РЫНОЧНОЙ) стоимости или по стоимости НС+5%*N (число шагов) - т.е. даже выше рыночной, то можно ли эту стоимость называть ликвидационной, которая, как известно, есть РС- ликвидационная СКИДКА.

 Отправлено: 24.10.06 12:25. Заголовок: Re:

Томич , Вы где? А-уууу!

 Отправлено: 25.10.06 06:43. Заголовок: Владимир,

прошу извинить меня, но порою просто не бывает времени на то, что бы проссмотреть последние сообщения, не говоря о том, что бы ответить.

В своем "посте" я представил две точки зрения, которые бытуют в томских оценочных кругах. Конечно, если следовать букве закона, то базой для расчетов начальной аукционной цены должна быть стоимость рыночная (см. Постановление Правительства РФ). И, как показывает жизнь, за наиболее ликвидные объекты участники готовы бороться и платить суммы на порядок выше рыночной стоимости. К примеру, москвичи на недавних аукционных торгах в Томске купили объект недвижимости за 85 000 руб. / 1 кв. м. Объект этот торгового назначения, но находится не в самом, так сказать, "торговом кластере", где сосредоточенные большая часть магазинов города. Т.е. на лицо мы имеем принцип окружения понижающего действия на стоимость. Однако, заплаченная ими сумма является доселе невиданной для Томска: столько денег томичи платить еще не готовы (или не считают целесообразным). Что-то я от темы отвлекся на "лирическое" отступление.

 Отправлено: 25.10.06 11:40. Заголовок: Re:

Томич

То, о чем Вы написали - это тема для отдельного разговора.

Я эту нитку для чего зачал - чтобы решить в ТЕОРЕТИЧЕСКОМ плане вопрос о рыночности/нерыночности стоимости, определенной на торгах.
Чтобы ссылаться (или не ссылаться) на нее как на сделку на рынке.

Как-то участвовал в семинаре по земле СХН, так вот там ученый агроном г. Шарыкин призывал ссылаться (как на неубиенный аргумент в пользу рыночности определяемой стоимости) на результаты торгов.

Но сомнения остались

 Отправлено: 25.10.06 15:15. Заголовок: Re:

Владимир Б.

Голосую за то, что это не рыночная стоимость.

 Отправлено: 25.10.06 17:09. Заголовок: Re:

Голосую за то, что это не рыночная стоимость.

По крайней мере применительно к России (зная практику проведения аукционов) и учитывая массу накладываемых ограничительных условий при проведении аукциона.

 Отправлено: 26.10.06 06:42. Заголовок: Re:

Кстати, при проведении аукционных торгов к участникам на вполне законных основаниях выставляются многочисленные требования, неимеющие никакого отношения к их платежеспособности. Получается: мало иметь достаточно денег и желания купить, нужно еще целую кучу условий выполнить, которых рыночными ну никак не назовешь.
Предлагаю ввести новое понятие: аукционная стоимость (которая отвечает следующим условиям российских реалий ... )

 Отправлено: 26.10.06 15:21. Заголовок: Re:

А если еще учесть условия проведения самих аукционов....то надо будет к определению добавлять еще одно слово и получится - русская аукционная стоимость.

В общем теория и практика говорят о том, что стоимость, определенная на аукционе не является рыночной.

 Отправлено: 26.10.06 15:24. Заголовок: Re:

В особенности аукцион при продаже имущества предприятий банкротов

 Отправлено: 26.10.06 15:33. Заголовок: Re:

Мое мнение – налицо некоторая методологическая неточность. На аукционе определяется не стоимость, а ЦЕНА фактической аукционной сделки. Стоимость же является не фактом, а расчетной величиной ценности конкретных товаров, имущества и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным толкованием стоимости (рыночной, ликвидационной, специальной и т.д.). То есть первое – это не стоимость, а цена. Далее второе. Статья 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» указывает «…под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена... Фактическая аукционная цена сделки не является наиболее вероятной, так как на величине цены сделки могут отражаться либо чрезвычайные обстоятельства, либо может быть принуждение к сделке, либо еще какие-либо нерыночные факторы. Отсюда – результаты аукционов без проведения анализа нельзя трактовать даже как определение рыночной цены, и тем более определение рыночной стоимости. Но ничего не мешает произвести расчет рыночной стоимости на основе результатов аукционных торгов (расчетом соответствующих скидок либо премий независимым оценщиком).

 Отправлено: 26.10.06 15:48. Заголовок: Re:

Yri G

Согласна с логикой.
Только вот как определять эти скидки и премии? Например, как определить искажение стоимости из за воздействия ограниченного числа покупателей?

 Отправлено: 26.10.06 18:07. Заголовок: Re:

Примерно аналогично определению в бизнесе скидок и премий на ликвидность, неконтрольность и тд., к примеру тот же галасюк, либо определенная статистика по аукционам. У нас ранее издавался сборник Инвестор, где публиковались данные начальных стоимостей аукционов, а затем конечную цену и ход торгов. Была любопытная статистика, ею отчасти пользовались, но сейчас нет сборника нет и данных. В настоящее время только арбитражные СРО имеют аналогичную базу данных, и отчасти юстиция (пристава).

 Отправлено: 26.10.06 18:23. Заголовок: Re:

Yri G

Ликвидность интересная тема...и к оборудованию имеет прямое отношение. Как раз сегодня на переговорах с банком эту тему поднимали в отношении оборудования. Сделаю новую ветку.

По поводу аукционов....ликвидность там определяется моментом. Хотим покупать - поднмаем стоимость, не хотим - опускаем до след. раза.

 Отправлено: 28.10.06 11:01. Заголовок: Re:

equipment пишет:

цитата:

По крайней мере применительно к России (зная практику проведения аукционов)

Kikinda пишет:

цитата:

А если еще учесть условия проведения самих аукционов

Я изначально просил абстрагироваться от ПРАКТИКИ проведения аукционов в нашем Отечестве и попробовать решить вопрос В ПРИНЦИПЕ

Вот Томич пишет:

цитата:

при проведении аукционных торгов к участникам на вполне законных основаниях выставляются многочисленные требования

Это серьезный аргумент в пользу нерыночности.
К примеру, часто необходимо внести денежный взнос - для того, чтобы просто участвовать в торгах.

 Отправлено: 28.10.06 11:23. Заголовок: Re:

Yri G
С замечаниями методологического характера - согласен.
результаты аукционов без проведения анализа нельзя трактовать даже как определение рыночной цены,

Собственно, об этом и был мой вопрос: в какой степени цену сделки, определенную на аукционе можно считать рыночной.

В моем родном городе, например, местным законодательством стартовые цены на ЗУ установлены как % от "расчетно-рыночной стоимости" - от 30 до 100% в зависимости от разрешенного использования.
Почему бы цене, определенной в результате проведения аукциона не быть равной этой "расчетно-рыночной"?
А даже если и не равна - нужны ли поправки?
Если "да" - то какие надо вводить поправки - и почему?

Вообще термин "рыночная", "не рыночная" лично для меня полон лукавства.
Пример. Вот человек в уезном городе Н. решил продать станок. Дал объявление в местную прессу. За три месяца интерес проявили 2 покупателя. Станок продан. Эта цена более "рыночная", чем определенная на аукционе?