Отправлено: 27.12.12 17:01. Заголовок: Корректировка на вторичный рынок.
Прошу прощения, может данная тема уже рассматривалась, но я не смог ее найти. В основном оцениваю недвижимость, поэтому возник вопрос. При оценке новых машин должны ли мы учитывать дополнительно к физическому износу еще и скидку на вторичный рынок? Если да, то до какого возраста автотранспортного средства мы должны ее учитывать? Не будем же мы ее применять для 15-20 летней машины. Может ее применяют в период срока гарантии? Заранее благодарен за помощь!
Отправлено: 27.12.12 18:44. Заголовок: В Минюстовкой методи..
В Минюстовкой методике (Исследование автомототранспортных средств в целях определения стоимости восстановительного ремонта и оценки. Методическое руководство для судебных экспертов. - М.: Российский Федеральный Центр Судебной Экспертизы, Москва, 2008.) четко и ясно сказано: "Цена нового АМТС Цнов или Цнов прив снижается после его продажи. Снижение цены нового АМТС, со сроком эксплуатации до 5 лет (Ксн нов), после его продажи составляет 10%."
Уважаемый Kornilov! Оценщики оценивают СТОИМОСТЬ, а данные о ЦЕНАХ, если они есть, используют для обоснования своего суждения. Из того, что ЦЕНА АМТС снижается на 5%, не следует, что и СТОИМОСТЬ меняется так же. Так что цитированное Вами положение не подходит. А вопрос об изменении стоимости при переходе на вторичный рынок на этом сайте уже рассматривался. Многие считают, что такое снижение цены - это не износ, а, например, плата за неэффективное поведение продавца, который сначала купил машину, а через пару дней ее продает. Обосновывается это тем, что если автосалон выкупит у продавца эту машину (по сниженной цене), то потом он будет продавать ее по прежней цене, как и другие новые машины. Впрочем, есть и иные мнения.
Отправлено: 29.12.12 08:20. Заголовок: Я понимаю это так. П..
Я понимаю это так. Первичный рынок - это отношения между субъектами рынка, возникающие по схемам: производитель - потребитель или официальный дилер - потребитель. Скидка на вторичный рынок возникает только в отношении НОВОГО объекта, реализуемого первым хозяином, при этом автомобиль либо вообще не эксплуатировался, либо с мизерным пробегом, которым можно пренебречь. В вашем же случае автомобиль не подпадает под критерии нового, и такого рода объекты можно оценивать сравнительным подходом, где скидка на вторичный рынок уже учтена в ценах предложения аналогов. Если бы Ваше ТС было новым 2012 г.в. и такие же аналоги, то в таком случае скидка на вторичный рынок должна обязательно учитываться, лично я закладываю ее в корректировке на уторговывание. Может более маститые коллеги на этом форуме подскажут какой процент применим именно к автомобилям. Касательно затратного подхода, который по сути не является рыночным, учитывать такой рыночный фактор, как скидку на вторичный рынок по моему мнению не обязательно, здесь она как "мертвому припарки".
Watermelon Добрый день, а как высчитать данную корректировку(скидка на вторичный рынок)? Или экспертно, но тогда она может сильно различаться, где то читал, не помню только, что как только автомобиль покидает автосалон, то стоимость его падает до 25%.
Отправлено: 11.01.13 10:26. Заголовок: Высчитать её можно т..
Высчитать её можно так: 1. Находим несколько аналогов объекта оценки, различающихся возрастом 2. Строим по найденным аналогам модель зависимости цены аналога от возраста 3. По найденной зависимости экстраполируем цену аналога для возраста, равного 0 4. Находим цену на первичном рынке 5. Находим скидку перехода на вторичный рынок, вычитая из цены первичного рынка цену по модели
Другой способ 1. Находим цену на первичном рынке 2. Находим аналоги 3. Для каждого аналога находим износ 4. Для каждого аналога считаем остаточную стоимость как РСа = Цена нового*(1-Износ аналога) 5. Для каждого аналога находим разность РСа-Цена аналога на рынке 6. Строим график зависимости скидки на переход на вторичный рынок от возраста объекта
Можно и ещё что-то придумать такое же, но без изучения рынка эта скидка не обосновывается.
Отправлено: 11.01.13 20:19. Заголовок: В.А.В. Лично я ник..
В.А.В. Лично я никогда ее не считал, а прикидовал экспертно до 15% в зависимости от марки, НО теперь обязательно буду считать. Уважаемый Василий Григорьевич, и от меня Вам большущее спасибо! Обязательно испытаю первый предложенный способ Получается, что здесь также можно будет определить и процентную корректировку: (1 - Цмодел/Цперв)*100.
Обязательно испытаю первый предложенный способ Получается, что здесь также можно будет определить и процентную корректировку: (1 - Цмодел/Цперв)*100.
На мой взгляд более верным является, как раз, второй способ. Дело в том, что если наш объект оценки обычно имеет ненулевой срок службы, а из общих соображений понятно, что скидка вторичности, кстати, являющаяся следствием влияния продавца на первичном рынке, может нивелироваться износом и устареваниями по мере эксплуатации объекта так, что ближе к концу эксплуатации вовсе не будет видна в ценах. Поэтому важно помнить, что строя регрессию, мы находим скидку для t=0, а вот нахождение скидки для ненулевого срока эксплуатации требует второго метода.
Что касается процентной корректировки, то да, разумеется, но это если цены аналогов зависят только от возраста (т.е., например, все они одной модели), иначе на цены влияет не один фактор и превращение одного из коэффициентов модели в поправку хуже, чем просто расчет РС по модели. Я вообще уже несколько лет не использую в своих отчетах "обоснованные" поправки, потому что совершенно не верю им.
Поэтому важно помнить, что строя регрессию, мы находим скидку для t=0, а вот нахождение скидки для ненулевого срока эксплуатации требует второго метода.
Уважаемый Василий Григорьевич, по-правде сказать я не совсем понял, что значит скидка для ненулевого срока эксплуатации. По моему она и вовсе не должна применяться при t>0, так как износ возникший вследствие эксплуатации технического объекта первым покупателем итак снижает стоимость объекта в глазах покупателя на вторичном рынке и в этой связи скидка полностью учитывается в рыночной стоимости после снятия физического износа и всех видов устаревания.
цитата:
Я вообще уже несколько лет не использую в своих отчетах "обоснованные" поправки, потому что совершенно не верю им.
Не поделитесь секретом, как Вам это удается? И чему вообще в нашей профессии можно твердо верить?
Уважаемый Василий Григорьевич, по-правде сказать я не совсем понял, что значит скидка для ненулевого срока эксплуатации. По моему она и вовсе не должна применяться при t>0, так как износ возникший вследствие эксплуатации технического объекта первым покупателем итак снижает стоимость объекта в глазах покупателя на вторичном рынке и в этой связи скидка полностью учитывается в рыночной стоимости после снятия физического износа и всех видов устаревания.
Ну давайте рассуждать логически. Купил я холодильник, вышел с ним из магазина и начал его продавать. Прохожие смотрят косо, знакомые подходят и интересуются, как же я дошел до жизни такой, но я упертый, стою и продаю, всем желающим показывая чек от сего числа. Назавтра то же самое, но со временем энтузиазм угасает, чек я больше не показываю каждому интересующемуся, а называю всё меньшую цену. И вот его купили, наконец. А я зафиксировал цену продажи, это же сделал и покупатель. И от какой стоимость покупатель будет считать физ.износ? Логично его считать от цены приобретения, ну, для точности, может быть, плюс доставка до места эксплуатации (100 рублей/этаж..., типа того).
Т.е. физический износ начисляется уже на стоимость нового объекта, но на вторичном рынке, где цены на большинство объектов ниже на скидку на торг. Понятно, что с какого то уровня износа рынок уже не будет ощущать слабое эхо этой скидки, но вот на каком уровне он это перестает ощущать это не вопрос рассуждений, это вопрос измерения. И если воспользоваться вторым методом, то потом можно будет даже статью написать и у оценщиков она найдет спрос, на неё будут ссылаться. А если взять большой перечень разных типовых объектов, так тут и диссертация вполне себе просматривается, по теперешним временам вполне адекватная окружающей обстановке. :)
Watermelon пишет:
цитата:
Не поделитесь секретом, как Вам это удается? И чему вообще в нашей профессии можно твердо верить?
Твердо верить это наше свойство. Наш вид вообще очень много основывает на вере, начнем с того, что всё воспитание построено на ней, ибо из одного и того же младенца можно воспитать все варианты, какие встречаются на Земле, если знать как... А удается мне это очень просто: я не рисую в отчете таблицу из многих строк, где сначала идет нулевая поправка на вид права, потом нулевая на рыночный характер условий сделки, и в конце пара ненулевых, типа поправки на торг и площадь... Нет в моих отчетах такой таблицы. А собрав аналоги я всегда стараюсь понять, почему у них разная цена. А т.к. понимая это я учусь, то понимать это мне становится с каждым годом всё проще и легче, и поэтому для меня сегодня проще и интереснее понять, почему цены различаются, чем рисовать эту глупую, бессмысленную таблицу поправок. Мне так нравится жить и я так живу.
Отправлено: 17.01.13 19:45. Заголовок: Мисовец пишет: А у..
Мисовец пишет:
цитата:
А удается мне это очень просто: я не рисую в отчете таблицу из многих строк, где сначала идет нулевая поправка на вид права, потом нулевая на рыночный характер условий сделки, и в конце пара ненулевых, типа поправки на торг и площадь...
Абсолютно согласен с Вами! На мой взгляд, эта таблица смотрится солидно лишь тогда и только тогда, когда в ней фигурируют корректировки, представленные в денежном выражении. Сам стараюсь обходиться без нее .
Отправлено: 20.01.13 11:49. Заголовок: Watermelon В денеж..
Watermelon
В денежном выражении не всегда возможно вводить корректировки. Лучше, все же, пользоваться процентными корректировками. Хотя правильно это или нет, я не знаю.
Отправлено: 26.01.13 10:41. Заголовок: Очень интересная кор..
Очень интересная корректировка на вторичный рынок и особенно способы ее определения. Для этого надо понять что это такое и причины ее возникновения. При ее определении в рамках каждого из подходов (затратный и сравнительный) данный тип корректировки условно подразделяется на "экономическое устаревание" для затратного подхода и "скидку на уторговывание" для сравнительного подхода. Почему так а не иначе. Согласно ФСО для затратного подхода есть стоимость нового минус все износы и устаревания. Моральное устаревание, экономическое устаревание и физический износ. Переход на вторичный рынок это по сути скидка на торг которая присуща практически любому имуществу на вторичном рынке величина которой обусловлена больше психологически (невнятные или наооборот реальные риски) чем технические характеристики имущества. Для затратного подхода это экономическое устаревание, Для сравнительного скидка на торг. Это явление есть и его влияние на цену предложения присутствует всегда на вторичном рынке, а размер зависит от начальной цены предложения и типа продавца. Не секрет, что при продаже автомобиля опустить продавца можно и на 5% и на 20%, все зависит от личного умения покупателя торговаться и потребности в денежных средствах продавца. Некоторые не торгуются совсем предлагая неадекватные условия, но чаще предлагая условия демпинговые. Адекватно провести какой либо анализ данного типа корректировки для предоставления его в отчете практически невозможно (информация существует только из разговоров знакомых или личного опыта) поэтому лучше делать ссылки на нормативы или опубликованные данные. Дабы при разборе отчета не получить половником по лбу с вопросом предоставить базу данных на основе которой вы делали свои корректировки и все данные должны быть подтверждены участниками сделки. Это для суда может прокатить личный опыт эксперта, если судья посчитает его достаточным.
Отправлено: 28.01.13 16:44. Заголовок: Юрич Переход на вт..
Юрич
Переход на вторичный рынок это не скидка на торг. Это разница в цене первичного и вторичного рынка. Тут имеется зависимость от особенностей имущества. Например, для оборудования, которое продается от предприятия изготовителя (или через торговый дом от предприятия, как сейчас это модно), вообще скидки не приняты. А вот если собственнику, который недавно купил, захочется продать, то это будет уже другая история. Причем тут скидка на торг?
Отправлено: 29.01.13 07:19. Заголовок: Kikinda Оксана, а р..
Kikinda Оксана, а разве не в процессе торга данная скидка проявляет себя? Ведь, будучи в основном психологическим явлением, скидка на вторичный рынок возникает в процессе общения покупателя с продавцом, равно как и уторговывание. И как вообще эти два фактора снижения стоимости (скидка на втор рынок и уторговывание) можно учесть отдельно?
Отправлено: 29.01.13 07:50. Заголовок: Поддержу тут Оксану ..
Поддержу тут Оксану Тевелеву. Скидка вторичного рынка возникает из-за того, что продавец на первичном рынке имет определенный статус, обычно это дилер производителя, который обладает определенной монополией на работу в регионе, имеет утвержденные цены и не торгуется, дает гарантии, является профи. Продавец на вторичном рынке обычно не профессиональный продавец, он не дает гарантий, может скрывать недостаток товара, из-за которого ему приходится продавать товар вскоре после покупки, на эту тему в сети есть статья Джорджа Акерлофа "Рынок лимонов", советую почитать.
Все даты в формате GMT
3 час. Хитов сегодня: 19
Права: смайлы да, картинки да, шрифты нет, голосования нет
аватары да, автозамена ссылок вкл, премодерация откл, правка нет
Получается, что здесь также можно будет определить и процентную корректировку: (1 - Цмодел/Цперв)*100.
. 
- участник сейчас на форуме
- участник вне форума