Отправлено: 27.12.12 17:01. Заголовок: Корректировка на вторичный рынок.
Прошу прощения, может данная тема уже рассматривалась, но я не смог ее найти. В основном оцениваю недвижимость, поэтому возник вопрос. При оценке новых машин должны ли мы учитывать дополнительно к физическому износу еще и скидку на вторичный рынок? Если да, то до какого возраста автотранспортного средства мы должны ее учитывать? Не будем же мы ее применять для 15-20 летней машины. Может ее применяют в период срока гарантии? Заранее благодарен за помощь!
Отправлено: 27.12.12 18:44. Заголовок: В Минюстовкой методи..
В Минюстовкой методике (Исследование автомототранспортных средств в целях определения стоимости восстановительного ремонта и оценки. Методическое руководство для судебных экспертов. - М.: Российский Федеральный Центр Судебной Экспертизы, Москва, 2008.) четко и ясно сказано: "Цена нового АМТС Цнов или Цнов прив снижается после его продажи. Снижение цены нового АМТС, со сроком эксплуатации до 5 лет (Ксн нов), после его продажи составляет 10%."
Уважаемый Kornilov! Оценщики оценивают СТОИМОСТЬ, а данные о ЦЕНАХ, если они есть, используют для обоснования своего суждения. Из того, что ЦЕНА АМТС снижается на 5%, не следует, что и СТОИМОСТЬ меняется так же. Так что цитированное Вами положение не подходит. А вопрос об изменении стоимости при переходе на вторичный рынок на этом сайте уже рассматривался. Многие считают, что такое снижение цены - это не износ, а, например, плата за неэффективное поведение продавца, который сначала купил машину, а через пару дней ее продает. Обосновывается это тем, что если автосалон выкупит у продавца эту машину (по сниженной цене), то потом он будет продавать ее по прежней цене, как и другие новые машины. Впрочем, есть и иные мнения.
Отправлено: 29.12.12 08:20. Заголовок: Я понимаю это так. П..
Я понимаю это так. Первичный рынок - это отношения между субъектами рынка, возникающие по схемам: производитель - потребитель или официальный дилер - потребитель. Скидка на вторичный рынок возникает только в отношении НОВОГО объекта, реализуемого первым хозяином, при этом автомобиль либо вообще не эксплуатировался, либо с мизерным пробегом, которым можно пренебречь. В вашем же случае автомобиль не подпадает под критерии нового, и такого рода объекты можно оценивать сравнительным подходом, где скидка на вторичный рынок уже учтена в ценах предложения аналогов. Если бы Ваше ТС было новым 2012 г.в. и такие же аналоги, то в таком случае скидка на вторичный рынок должна обязательно учитываться, лично я закладываю ее в корректировке на уторговывание. Может более маститые коллеги на этом форуме подскажут какой процент применим именно к автомобилям. Касательно затратного подхода, который по сути не является рыночным, учитывать такой рыночный фактор, как скидку на вторичный рынок по моему мнению не обязательно, здесь она как "мертвому припарки".
Watermelon Добрый день, а как высчитать данную корректировку(скидка на вторичный рынок)? Или экспертно, но тогда она может сильно различаться, где то читал, не помню только, что как только автомобиль покидает автосалон, то стоимость его падает до 25%.
Отправлено: 11.01.13 10:26. Заголовок: Высчитать её можно т..
Высчитать её можно так: 1. Находим несколько аналогов объекта оценки, различающихся возрастом 2. Строим по найденным аналогам модель зависимости цены аналога от возраста 3. По найденной зависимости экстраполируем цену аналога для возраста, равного 0 4. Находим цену на первичном рынке 5. Находим скидку перехода на вторичный рынок, вычитая из цены первичного рынка цену по модели
Другой способ 1. Находим цену на первичном рынке 2. Находим аналоги 3. Для каждого аналога находим износ 4. Для каждого аналога считаем остаточную стоимость как РСа = Цена нового*(1-Износ аналога) 5. Для каждого аналога находим разность РСа-Цена аналога на рынке 6. Строим график зависимости скидки на переход на вторичный рынок от возраста объекта
Можно и ещё что-то придумать такое же, но без изучения рынка эта скидка не обосновывается.
Отправлено: 11.01.13 20:19. Заголовок: В.А.В. Лично я ник..
В.А.В. Лично я никогда ее не считал, а прикидовал экспертно до 15% в зависимости от марки, НО теперь обязательно буду считать. Уважаемый Василий Григорьевич, и от меня Вам большущее спасибо! Обязательно испытаю первый предложенный способ Получается, что здесь также можно будет определить и процентную корректировку: (1 - Цмодел/Цперв)*100.
Обязательно испытаю первый предложенный способ Получается, что здесь также можно будет определить и процентную корректировку: (1 - Цмодел/Цперв)*100.
На мой взгляд более верным является, как раз, второй способ. Дело в том, что если наш объект оценки обычно имеет ненулевой срок службы, а из общих соображений понятно, что скидка вторичности, кстати, являющаяся следствием влияния продавца на первичном рынке, может нивелироваться износом и устареваниями по мере эксплуатации объекта так, что ближе к концу эксплуатации вовсе не будет видна в ценах. Поэтому важно помнить, что строя регрессию, мы находим скидку для t=0, а вот нахождение скидки для ненулевого срока эксплуатации требует второго метода.
Что касается процентной корректировки, то да, разумеется, но это если цены аналогов зависят только от возраста (т.е., например, все они одной модели), иначе на цены влияет не один фактор и превращение одного из коэффициентов модели в поправку хуже, чем просто расчет РС по модели. Я вообще уже несколько лет не использую в своих отчетах "обоснованные" поправки, потому что совершенно не верю им.
Поэтому важно помнить, что строя регрессию, мы находим скидку для t=0, а вот нахождение скидки для ненулевого срока эксплуатации требует второго метода.
Уважаемый Василий Григорьевич, по-правде сказать я не совсем понял, что значит скидка для ненулевого срока эксплуатации. По моему она и вовсе не должна применяться при t>0, так как износ возникший вследствие эксплуатации технического объекта первым покупателем итак снижает стоимость объекта в глазах покупателя на вторичном рынке и в этой связи скидка полностью учитывается в рыночной стоимости после снятия физического износа и всех видов устаревания.
цитата:
Я вообще уже несколько лет не использую в своих отчетах "обоснованные" поправки, потому что совершенно не верю им.
Не поделитесь секретом, как Вам это удается? И чему вообще в нашей профессии можно твердо верить?
Уважаемый Василий Григорьевич, по-правде сказать я не совсем понял, что значит скидка для ненулевого срока эксплуатации. По моему она и вовсе не должна применяться при t>0, так как износ возникший вследствие эксплуатации технического объекта первым покупателем итак снижает стоимость объекта в глазах покупателя на вторичном рынке и в этой связи скидка полностью учитывается в рыночной стоимости после снятия физического износа и всех видов устаревания.
Ну давайте рассуждать логически. Купил я холодильник, вышел с ним из магазина и начал его продавать. Прохожие смотрят косо, знакомые подходят и интересуются, как же я дошел до жизни такой, но я упертый, стою и продаю, всем желающим показывая чек от сего числа. Назавтра то же самое, но со временем энтузиазм угасает, чек я больше не показываю каждому интересующемуся, а называю всё меньшую цену. И вот его купили, наконец. А я зафиксировал цену продажи, это же сделал и покупатель. И от какой стоимость покупатель будет считать физ.износ? Логично его считать от цены приобретения, ну, для точности, может быть, плюс доставка до места эксплуатации (100 рублей/этаж..., типа того).
Т.е. физический износ начисляется уже на стоимость нового объекта, но на вторичном рынке, где цены на большинство объектов ниже на скидку на торг. Понятно, что с какого то уровня износа рынок уже не будет ощущать слабое эхо этой скидки, но вот на каком уровне он это перестает ощущать это не вопрос рассуждений, это вопрос измерения. И если воспользоваться вторым методом, то потом можно будет даже статью написать и у оценщиков она найдет спрос, на неё будут ссылаться. А если взять большой перечень разных типовых объектов, так тут и диссертация вполне себе просматривается, по теперешним временам вполне адекватная окружающей обстановке. :)
Watermelon пишет:
цитата:
Не поделитесь секретом, как Вам это удается? И чему вообще в нашей профессии можно твердо верить?
Твердо верить это наше свойство. Наш вид вообще очень много основывает на вере, начнем с того, что всё воспитание построено на ней, ибо из одного и того же младенца можно воспитать все варианты, какие встречаются на Земле, если знать как... А удается мне это очень просто: я не рисую в отчете таблицу из многих строк, где сначала идет нулевая поправка на вид права, потом нулевая на рыночный характер условий сделки, и в конце пара ненулевых, типа поправки на торг и площадь... Нет в моих отчетах такой таблицы. А собрав аналоги я всегда стараюсь понять, почему у них разная цена. А т.к. понимая это я учусь, то понимать это мне становится с каждым годом всё проще и легче, и поэтому для меня сегодня проще и интереснее понять, почему цены различаются, чем рисовать эту глупую, бессмысленную таблицу поправок. Мне так нравится жить и я так живу.
Отправлено: 17.01.13 19:45. Заголовок: Мисовец пишет: А у..
Мисовец пишет:
цитата:
А удается мне это очень просто: я не рисую в отчете таблицу из многих строк, где сначала идет нулевая поправка на вид права, потом нулевая на рыночный характер условий сделки, и в конце пара ненулевых, типа поправки на торг и площадь...
Абсолютно согласен с Вами! На мой взгляд, эта таблица смотрится солидно лишь тогда и только тогда, когда в ней фигурируют корректировки, представленные в денежном выражении. Сам стараюсь обходиться без нее .
Отправлено: 20.01.13 11:49. Заголовок: Watermelon В денеж..
Watermelon
В денежном выражении не всегда возможно вводить корректировки. Лучше, все же, пользоваться процентными корректировками. Хотя правильно это или нет, я не знаю.
Отправлено: 26.01.13 10:41. Заголовок: Очень интересная кор..
Очень интересная корректировка на вторичный рынок и особенно способы ее определения. Для этого надо понять что это такое и причины ее возникновения. При ее определении в рамках каждого из подходов (затратный и сравнительный) данный тип корректировки условно подразделяется на "экономическое устаревание" для затратного подхода и "скидку на уторговывание" для сравнительного подхода. Почему так а не иначе. Согласно ФСО для затратного подхода есть стоимость нового минус все износы и устаревания. Моральное устаревание, экономическое устаревание и физический износ. Переход на вторичный рынок это по сути скидка на торг которая присуща практически любому имуществу на вторичном рынке величина которой обусловлена больше психологически (невнятные или наооборот реальные риски) чем технические характеристики имущества. Для затратного подхода это экономическое устаревание, Для сравнительного скидка на торг. Это явление есть и его влияние на цену предложения присутствует всегда на вторичном рынке, а размер зависит от начальной цены предложения и типа продавца. Не секрет, что при продаже автомобиля опустить продавца можно и на 5% и на 20%, все зависит от личного умения покупателя торговаться и потребности в денежных средствах продавца. Некоторые не торгуются совсем предлагая неадекватные условия, но чаще предлагая условия демпинговые. Адекватно провести какой либо анализ данного типа корректировки для предоставления его в отчете практически невозможно (информация существует только из разговоров знакомых или личного опыта) поэтому лучше делать ссылки на нормативы или опубликованные данные. Дабы при разборе отчета не получить половником по лбу с вопросом предоставить базу данных на основе которой вы делали свои корректировки и все данные должны быть подтверждены участниками сделки. Это для суда может прокатить личный опыт эксперта, если судья посчитает его достаточным.
Отправлено: 28.01.13 16:44. Заголовок: Юрич Переход на вт..
Юрич
Переход на вторичный рынок это не скидка на торг. Это разница в цене первичного и вторичного рынка. Тут имеется зависимость от особенностей имущества. Например, для оборудования, которое продается от предприятия изготовителя (или через торговый дом от предприятия, как сейчас это модно), вообще скидки не приняты. А вот если собственнику, который недавно купил, захочется продать, то это будет уже другая история. Причем тут скидка на торг?
Отправлено: 29.01.13 07:19. Заголовок: Kikinda Оксана, а р..
Kikinda Оксана, а разве не в процессе торга данная скидка проявляет себя? Ведь, будучи в основном психологическим явлением, скидка на вторичный рынок возникает в процессе общения покупателя с продавцом, равно как и уторговывание. И как вообще эти два фактора снижения стоимости (скидка на втор рынок и уторговывание) можно учесть отдельно?
Отправлено: 29.01.13 07:50. Заголовок: Поддержу тут Оксану ..
Поддержу тут Оксану Тевелеву. Скидка вторичного рынка возникает из-за того, что продавец на первичном рынке имет определенный статус, обычно это дилер производителя, который обладает определенной монополией на работу в регионе, имеет утвержденные цены и не торгуется, дает гарантии, является профи. Продавец на вторичном рынке обычно не профессиональный продавец, он не дает гарантий, может скрывать недостаток товара, из-за которого ему приходится продавать товар вскоре после покупки, на эту тему в сети есть статья Джорджа Акерлофа "Рынок лимонов", советую почитать.
Мисовцу: Продавцом оборудования на вторичном рынке может быть машиностроительное предприятие, которое ЯВЛЯЕТСЯ ПРОДАВЦОМ, т.к. продает свою продукцию. А имеющееся у него оборудование оно может продавать по разным причинам, например, из-за изменения номенклатуры выпускаемой продукции. А дилеры нередко не являются профи и часто не могут сообщить покупателю нужной информации. И недостатки товара они тоже умеют скрывать не хуже, чем все остальные. Как я уже писало на этом сайте, скидка вторичного рынка - это своеобразное наказание продавца за то, что использует оборудование не наиболее эффективным способом: вместо того, чтобы купить и "нормально использовать" в течение хотя бы гарантийного срока, он через пару дней после покупки его продает. Экономика наказывает тех, кто ведет себя нерационально.
Отправлено: 29.01.13 10:29. Заголовок: Смоляк Сергей пишет:..
Смоляк Сергей пишет:
цитата:
Как я уже писал на этом сайте, скидка вторичного рынка - это своеобразное наказание продавца за то, что использует оборудование не наиболее эффективным способом: вместо того, чтобы купить и "нормально использовать" в течение хотя бы гарантийного срока, он через пару дней после покупки его продает. Экономика наказывает тех, кто ведет себя нерационально.
А я помню давнишнее и уже недоступное из-за падения старого форума ВКО сообщение Ю.В. Козыря на эту тему, в котором Ю.В. конкретно написал, что это отсутствие влиятельности у продавца на вторичном рынке, и даже на нобелевского лауреата сослался, правда этого лауреата я забыл. Можете спросить у него, он вспомнит, я думаю.
Мисовец Продавец на вторичном рынке может быть разным. Например оборудование востанавливается и реализуется с предоставлением гарантии. Скидок на торг нет. Но все Мы продавая, что либо на вторичке стараемся выкрутить больше, а покупатель соответственно заплатить меньше и это нормально. На рынке человек человеку волк. И если вы реализуете, что-то новое на вторичке, для меня как для потенциального покупателя это значит, что вы лоханулись и Я могу выкрутить на этом деньги. При этом приобретаемая вещь хуже не стала, это мы с Вами понимаем проблему, что Вам нужно деньги вернуть с минимальными потерями, а Мне приобрести с максимальным эффектом. Кроме психологии здесь нет ничего. Хотя теоретически можно обосновать затраты на рекламу, временные потери, затраты на хранение и т.д. Все это ближе к психологии, чем к реальным рискам.
Отправлено: 30.01.13 06:51. Заголовок: Юрич пишет: При это..
Юрич пишет:
цитата:
При этом приобретаемая вещь хуже не стала, это мы с Вами понимаем проблему, что Вам нужно деньги вернуть с минимальными потерями, а Мне приобрести с максимальным эффектом. Кроме психологии здесь нет ничего. Хотя теоретически можно обосновать затраты на рекламу, временные потери, затраты на хранение и т.д. Все это ближе к психологии, чем к реальным рискам.
И что с того? Рыночная стоимость это вообще сплошная психология, так сказать, на элементном уровне, т.к. её нигде нет, кроме как в голове сторон сделки, и у каждой стороны это свой диапазон. Но диссертации по экономике защищаются, тем не менее, так что человеческая, а также и иных приматов психология (я по ТВ видел эксперимент, как обезьяна меняла невкусный хлеб на вкусный орех, а для этого она этот хлеб пять мнут не ела...) объективируется в реальной экономике в виде сделок и их статистики. Человеческое вообще всё психология, а также и биология, которая вот на рынке реализуется через влияние. А вообще, человек сложный прибор, конечно, там кнопочки разные и куда идут провода снаружи не всегда видно.... :)
Отправлено: 30.01.13 10:25. Заголовок: Мисовец Далеко не в..
Мисовец Далеко не все в рыночной стоимости психология. А этот вопрос поднят ровно с одной целью, понять что влияет на так называемый коэфффициент перехода на вторичный рынок и каким образом он учитывается. При расчете затратным подходом мы берем новую вещь и доводим ее до состояния нашей б/у на вторичном рынке. При этом на вторичном рынке есть такое явление как торг. Вопрос в каком месте затратного подхода и как его учитывать. Это не моральный и не физический износ. Остается только внешний или экономический. Говорить что на вторичном рынке при большой величине износа коэффициент стремится к нулю некорректно, так как уторговывание есть на рынке практически всегда. Просто одно и то-же экономическое явление обусловленное одними и теми-же факторами при использовании различных подходов методически трансформируется, но сути не меняет.
Отправлено: 30.01.13 12:30. Заголовок: Юрич пишет: При это..
Юрич пишет:
цитата:
При этом на вторичном рынке есть такое явление как торг. Вопрос в каком месте затратного подхода и как его учитывать. Это не моральный и не физический износ. Остается только внешний или экономический.
Это вообще не износ, это скидка перехода на вторичный рынок. Внешний износ, это понятие, которое имеет следующее определение Внешний износ имущества - износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации. Вот я купил телевизор в магазине, вышел на улицу и пытаюсь его продать, какая внешняя экономическая ситуация поменялась? Никакая. Почему же я продам телевизор дешевле, чем купил? Потому что с точки зрения типичного покупателя я не обладаю авторитетом магазина, возможностями магазина, надежностью магазина. Вот и всё.
Отправлено: 30.01.13 13:15. Заголовок: Мисовец Вообщето у ..
Мисовец Вообщето у нас принято цитировать понятие "внешний износ" из книги Фридмана и Ордуэя уточняя еще, что данный тип износа носит неустранимый характер. К сожалению во всех экономических трудах есть маленькое уточнение, что данное утверждение справедливо для недвижимого имущества. Экономическое (внешнее) устаревание или если хотите износ, это та группа ценообразующих факторов, которая не имеет непосредственного (потребительского, полезного) влияния на объект оценки. А это как и наличие экономической ситуации, так и риски связанные с вероятным обманом, отсутствием гарантии, плохим менеджментом, ускоренной продажей и т.д. Ни один из этих факторов на полезность объекта оценки с точки зрения его потребительских свойств (без учета экономической состовляющей) прямого влияния не оказывает и является внешним. Собственно как и корректировка на уторговывание. Из-за скидки в 5% кусок колбасы не уменьшится и вкус его не изменится.
Экономическое (внешнее) устаревание или если хотите износ, это та группа ценообразующих факторов, которая не имеет непосредственного (потребительского, полезного) влияния на объект оценки. А это как и наличие экономической ситуации, так и риски связанные с вероятным обманом, отсутствием гарантии, плохим менеджментом, ускоренной продажей и т.д. Ни один из этих факторов на полезность объекта оценки с точки зрения его потребительских свойств (без учета экономической состовляющей) прямого влияния не оказывает и является внешним. Собственно как и корректировка на уторговывание. Из-за скидки в 5% кусок колбасы не уменьшится и вкус его не изменится.
Я с Вами не согласен. Если кто-то выпустил новую марку телефона, у старой модели может возникнуть функциональное устаревание, хотя выпуск новой модели "не имеет непосредственного (потребительского, полезного) влияния на объект оценки". Если в РФ запретят праворульные авто, они подешевеют, хотя, опять же, с самими авто ничего не произошло. Вы прочли статью Акерлофа Рынок лимонов или нет? Вы почитайте...
Отправлено: 31.01.13 21:32. Заголовок: Мисовец Давайте не п..
Мисовец Давайте не путать различные понятия. Функциональное устаревание это величина относительная к объекту который вы выбрали аналогом. А вот снижение спроса на устаревшую модель это внешнее устаревание.
Мисовец Давайте не путать различные понятия. Функциональное устаревание это величина относительная к объекту который вы выбрали аналогом. А вот снижение спроса на устаревшую модель это внешнее устаревание.
По-моему, путаете Вы, и снижение спроса на устаревшую модель это функциональное устаревание, впрочем, я не буду дальше спорить.
Отправлено: 01.02.13 11:02. Заголовок: Мисовец А спорить н..
Мисовец А спорить не надо, функциональное устаревание - это снижение потребительских свойств по отношению к новой модели, но применительно к самой модели функционального устаревания нет. Поэтому если на рынке предлагаются идентичные аналоги функциональное устаревание ОТСУТСТВУЕТ по отношению к идентичным аналогам.
Отправлено: 01.02.13 11:28. Заголовок: Юрич пишет: А спори..
Юрич пишет:
цитата:
А спорить не надо, функциональное устаревание - это снижение потребительских свойств по отношению к новой модели, но применительно к самой модели функционального устаревания нет. Поэтому если на рынке предлагаются идентичные аналоги функциональное устаревание ОТСУТСТВУЕТ по отношению к идентичным аналогам.
В таком случае получается, что корректировка на вторичный рынок должна быть применена к стоимости воспроизводства еще до снятия всех видов износа. А учет ее в проценте внешнего износа, наверное не правильно, так как внешний износ не имеет к функциональным характеристикам объекта ровным счетом никакого отношения.
Отправлено: 01.02.13 11:48. Заголовок: Watermelon В принци..
Watermelon В принципе да и раньше корректировка применялась именно так. Но в новых ФСО при описании затратного подхода такая возможность отсутствует. Поэтому используется корректировка в экономическом устаревании совокупно с другими факторами. А вот математически при последовательном наложении износов, корректировок и устареваний порядок их наложения результата не изменит. Если конечно корректировки носят относительный характер.
Отправлено: 20.04.13 01:54. Заголовок: Вот интересно, ЧТО е..
Вот интересно, ЧТО есть принципы оценки? Все их должным образом прописывают, в соответствующем разделе. Но никогда не делают анализ этих принципов приминительно к объекту оценки. Делают идентификацию объекта, кто как может. А принципы не анализируют применительно к объекту и задачам оценки... глядишь - и споров поубавилось.
Все даты в формате GMT
3 час. Хитов сегодня: 26
Права: смайлы да, картинки да, шрифты нет, голосования нет
аватары да, автозамена ссылок вкл, премодерация откл, правка нет
Получается, что здесь также можно будет определить и процентную корректировку: (1 - Цмодел/Цперв)*100.
. 
- участник сейчас на форуме
- участник вне форума