Отправлено: 27.02.06 10:22. Заголовок: Весовые коэффициенты

Поделитесь свои мнением, как наиболее корректно произвести выбор весовых коэффициентов между сопоставимыми объектами при согласовании стоимости по сравнительному подходу.

 Отправлено: 27.02.06 10:31. Заголовок: Re:

Вариантов несколько.

1. Я иногда использую метод анализа иерархий, проводя опрос между экспертами.
2. Экспертное мнение самого оценщика с присвоением весов.
Экспертное мнение специалистов в данной области.

 Отправлено: 27.02.06 10:44. Заголовок: Re:

Андрей Т

Ну и кто у Вас выступает в роли экспертов? Я вообще не очень отношусь к экспертным мнениям, лучше конечно, чтобы эксперты эти мнения обосновывали хоть как то.

 Отправлено: 27.02.06 10:48. Заголовок: Re:

У меня есть один из вариантов расчета весовых коэффициентов. Могу отправить для получения вашего мнения.

 Отправлено: 27.02.06 11:11. Заголовок: Re:

По моему вообще существуют следующие методы согласования:
1) метод математического взвешивания;
2) метод субъективного взвшивания;
3) метод анализа иерархий (МАИ).
Чаще всего применяется второй метод: раскидал коэффициенты и все тут -просто, быстро, понятно.

 Отправлено: 27.02.06 12:18. Заголовок: Re:

Кикинде

Я знаю твою нелюбовь к экспертным мнениям, но не все к счастью можно выразить математикой, в частности предпочтения того или иного покупателя и влияние на стоимогсть тех или иных факторов. Например при оценке автомобилей я использую экспертное мнение, когда определяю качественные коэффициенты и присваиваю им веса (я уже посылал тебе вариант этого раздела). Например какие факторы для покупателя наиболее важны при покупке автомобиля: год выпуска, пробег, техническое состояние, АКПП или МКПП или дополнительная комплектация или на худой конец цвет, самое смешное, но некоторые женщины прокупательницы говорят, что это самое глапвное в машине, к сапогам подходит. Ну и как тут без экспертного мнения. Я например когда первый раз делал такой отчет провел экспресс-опрос среди профи и чайников, интересные результаты появились.

 Отправлено: 27.02.06 12:22. Заголовок: Re:

Виталий нам прислал пример расчета весовых корректировок для обсуждения.
Виталию спасибо!
клик
Прошу делиться своим опытом и мнениями!

 Отправлено: 27.02.06 12:26. Заголовок: Re:

Андрей!
Экспертное мнение плохо тем, что его легко оспорить. Вы же знаете, что доказать, что черное - это белое - это элементарно! А в оценке должно быть как можно меньше субъективизма. У одного эксперта логика работает так, у другого по другому, а у Кикинды вообще логики нет, потому как она дама! Вот и попробуй докажи, что при покупке автомобиля я руководствуюсь его цветом а не АКПП или МКПП. А когда покупаю кухонную технику смотрю чтобы это чудо инженерной мысли в шкафы поместилось а не на скорости которые она развивает.

 Отправлено: 27.02.06 12:33. Заголовок: Re:

Кикинда

Так это и есть влияние рыночных факторов на оценку. И между прочим есть профессия Оценщик, а не оценщица - профессионалы не делятся по половому признаку, хотя я к себе подчиненную женского пола в оценку оборудования не оцень хочу брать. Как то неэтично в грязный трюм даму посылать.
А насчет экспертов ты не права, если бы оценка была сплошная математика, тогда зачем Заказчику нанимать оценщика?
У нас в Питере практикуется кстати экспертные опросы при оценке недвижимости на влияние различных факторов на стоимость например здания и т.д.

 Отправлено: 27.02.06 12:48. Заголовок: Re:

Андрей Т

А меня возьмешь к себе в помошники? Могу залезть в любой грязный трюм :). Мне даже на скотобойне плохо не стало. Спокойно лазила по оборудованию и рассматривала шильдики.

Кстати, у нас есть раздел экспертный совет. Если кому то нужно экспертное мнение нескольких экспертов обоего пола, то можно обсуждать там. Могу тот раздел сделать закрытым, чтобы заказчик случайно не попал.

Я выступаю против экспертного мнения (заметьте не категорически против, сама им пользуюсь). Свои удельные веса сложно доказать. Математику доказывать легче, она не голословна.

 Отправлено: 27.02.06 13:17. Заголовок: Re:

По поводу свежеприсланной таблички. Я там кое чего не поняла. Надо расшифровать. Что значит общая валовая корректировка? От чего считается процент?

Вам повезло что нашлось так много аналогов. Можно было бы и по медиане посчитать.

Я знаю, что чем больше корректируешь, тем дальше аналог от объекта оценки. И поэтому по мне странным кажется то, что стоимость объекта 5 изменяется на 79000, стоимость объекта 3 на 29000, а полученные весовые коэффициенты примерно равны.

 Отправлено: 27.02.06 14:36. Заголовок: Re:

Чисто оформительски, я обычно если нет корректировки на какой нибудь фактор, в таблицу не включаю, неудобно читать и т.д., но это дело вкуса. Потом, непонятно с износами. Объект оценки 28%, откуда такая точность и откуда информация об износе аналогов. Просто мало информации предоставлено, может зная ее и было бы понятнее. И также пока не понял по весовым коэффициентам. Хотелось бы формулы, м.б. в Excele или объяснить, вообще интересно очень. Но опять смущает разброс цен. Информации мало. Хотелось бы разобраться, вещь нужная.

 Отправлено: 28.02.06 03:42. Заголовок: Re:

Так и знал, что без экселовской таблицы будет трудно разобраться. Исправляюсь и отправляю.
Присланный пример несколько условный, т.к. я изменил величины износа и данные по предложениям к продаже сопоставимых объектов. Поэтому, особо не заостряйте на этом внимание. Ну пусть будет у объекта оценки 30% износ, если вас цифра 28% смущает.
В данном случае важно мнение о принципе расчета весовых коэффициентов.

 Отправлено: 28.02.06 10:51. Заголовок: Re:

Для принципа и хотелось экселовскую посмотреть. Просто условный пример тоже логичным должен быть. Мы то думали, что это реальный. Ну и сразу хотелось поэкпертировать, но без обид и заумностей, а в качестве дружеских советов. Больно уж 28% резануло, это в свете наших дискуссий. Вот табличку увижу и сразу посмотрю и напишу, очень интересно.

 Отправлено: 28.02.06 11:03. Заголовок: Re:

Виталий, поясните пожалуйста корректировки подробнее. Хотелось бы прочитать о логике построения такой таблички. Если разобраться, то она очень даже полезная.

 Отправлено: 28.02.06 11:24. Заголовок: Re:

А мне если можно - antverdov@iola.spb.ru или antverdov@yandex.ru или Кикиндочка не ленись шевелись пересылай, а то застыла на ветке (на аватаре). А то сама хочет разобраться а МЫ?

 Отправлено: 28.02.06 11:39. Заголовок: Re:

Расчет весовых коэффициентов клик

 Отправлено: 28.02.06 12:13. Заголовок: Re:

Не претендую на истину в последней инстанции.

Не нравится мне в расчете то, что Он полностью зависит от правильности подбора аналога.
В данном случае это математика с учреднением. Что я имею ввиду, а то что разница в цене аналога играет главную роль. А если аналог неправильно подобран?
По моемому, вся соль весового коэффициента в придании какой-то корректировке более существенного значения, в смысле ее влияния на ценообразование. Тем более, если износ взят априори. Я думаю, что когда объекту уже перевалило например за 50% его экономической жизни, то износ 30% и 35% можно считать одинаковым. Так же и с годом выпуска, если например станку одному 30 лет, а второму 35, то влияние на стоимость года выпуска не является прямой математической зависимостью и т.д. В этом примере мало корректировок, поэтому не так выше мною сказанное показательно. Если у народа есть желание порастерзать меня, то могу предложить Кикинде выложить мой расчетик по автомобилю, сравнительный.
А Виталий молодец. Любой пример нужен, в споре рождается понятно что, только без обид и давайте спорить корректно, не как на аппрайсере.

 Отправлено: 28.02.06 12:21. Заголовок: Re:

Андрей Т.

>По моемому, вся соль весового коэффициента в придании какой-то корректировке более существенного значения, в смысле ее влияния на ценообразование.
Вы предлагете какой-то из корректировок придать больший вес?

Что касается подбора аналога. Стараемся, чтобы были подобраны корректно, порой несколько раз приходится проверять. А если что, для этого существуют корректировки, чтобы приблизить его к объекту оценки.

Выкладывайте свой расчет. Тоже интересно посмотреть.

 Отправлено: 28.02.06 12:26. Заголовок: Re:

Перешлю Кикинде файлик, пусть выложит.

Наверное ваш пример неудачен с точки зрения информативности. Мне кажется должно быть какое-то объяснение ценникам 530 и 840, все-таки разница существенная. А кроме износа никаких корректировок.
И потом в оборудовании в крупносерийном и относительно недорогом чаще всего скидку на предложение/продажу не делаю. В судах да, там так и пишут - идея цены.

 Отправлено: 28.02.06 12:27. Заголовок: Re:

Можно построить подбор весовых коэффициентов по принципу согласования - по бальному принципу (присваивание балла каждому аналогк)
Например:
1) точность подбора аналога
2) адекватность вводимых корректировок
3) достоверность источника
3) местоположение (дата цены)
и т.д.
и затем произвести ранжирование