Отправлено: 29.09.10 15:01. Заголовок: Прогнозная стоимость для залога
Сбербанк опубликовал новые требования. Сразу же посыпались письма от коллег с просьбой разобраться, что же такое прогнозная стоимость и как ее считать. Я свое мнение по поводу того, что прогнозная стоимость – это бред сумасшедщего высказывала неоднократно. В принципе, никакой оценщик (нормальный, не обладающий талантом ясновидящего) не в состоянии дать прогноз на несколько месяцев и тем более год. . Позавчера никто не говорил, что на рынке недвижимости может быть что то страшное. Вчера мэра отправили в отставку. Сегодня все аналитики пишут, что рынок недвижимости обязательно обвалится.
Как то Аня мне говорила, оценщики вообще считают, что их отчет действителен ровно 24 часа. Но на самом деле это не так. Если на рынке не происходит ничего сверхестественного, то за несколько месяцев стоимость на оборудование не может измениться существенно. Самая главная задача оценщика – угадать, просчитать какая она есть сейчас.
Этот пост создаю не для философии, а для того, чтобы обсудить, как выполнять очередные требования сбербанка и как не выглядеть при этом дураком, хотя требование, по сути, дурацкое. Я как всегда буду настаивать на том, что нужно делать качественное описание рынка и искать признаки, которые могут как то изменить рынок. Искать не в рекламных статьях, которые пишут либо пиарщики, раскручивающие сайты, либо продавцы, которые продают оборудование. Искать, исследовать, собирать и анализировать информацию. Самый простой способ – посмотреть динамику изменения цены и по этой динамике сделать экстраполяцию., при этом сделав поправку на тип рынка, кол-ве продавцов, кол-ве производств с аналогичным оборудованием. Много в этом способе отрицательного, но какие у оценщика могут быть еще инструменты? Жду мнений.
Самый простой способ – посмотреть динамику изменения цены и по этой динамике сделать экстраполяцию., при этом сделав поправку на тип рынка, кол-ве продавцов, кол-ве производств с аналогичным оборудованием. Много в этом способе отрицательного, но какие у оценщика могут быть еще инструменты?
Отправлено: 30.09.10 09:45. Заголовок: До провинции тоже до..
До провинции тоже дойдет эта болезнь. Рыба гниет с головы. Белов, я написала этот пост не для того, чтобы в очередной раз сказать, что банковские клерки пишут бред, а для того, чтобы продумать концепцию, как на этот бред отвечать. Сбербанк - очень крупный заказчик и все равно придется принимать условия игры. Написать в отчете, что они дураки и слушать мы их не будем просто невозможно.
У меня приходят только мысли о том, что надо сделать анализ прогнозной стоимости методом трендов и добавить к этому несколько корректировок.
Отправлено: 30.09.10 10:20. Заголовок: Kikinda пишет: У ме..
Kikinda пишет:
цитата:
У меня приходят только мысли о том, что надо сделать анализ прогнозной стоимости методом трендов и добавить к этому несколько корректировок.
Какие корректировки добавлять в данном случае я не понимаю. Если рисуем тренд исследуемой величины (например цена кв.м. жилья), то ничего корректировать и не надо. А вот если нарисовать тренд инфляции, или ВВП, или ММВБ, или стоимости гамбургера и применить его к стоимости трансформаторной подстанции, тогда - да! - оценщику есть где порезвиться!
Белов, я написала этот пост не для того, чтобы в очередной раз сказать, что банковские клерки пишут бред, а для того, чтобы продумать концепцию, как на этот бред отвечать.
А я не считаю это бредом. Банковским нужно знать сколько залоговое обеспечение будет стоить в период кредитования, для этого им и нужна оценка, это нормально. А построить тренд, дело техники, по любым параметрам, главное не заумно, что бы было понятно банковским специалистам.
Отправлено: 30.09.10 11:09. Заголовок: Мне кажется, что мож..
Мне кажется, что можно попробовать спокойно отнестись к прогнозной стоимости.
Прогнозировать недвижимость можно по имеющимся на сегодня прошлой известной динамике цен, с очень осторожными предположениями. На год, ну на два и с оговорками. Прогнозировать оборудование, в какой то мере необходимее из-за того, что оборудование стареет, у него есть гораздо более ярко выраженный износ, чем у недвижки, из-за своего срока полезного использования и оно обесценивается гораздо быстрее. Тут главное увидеть то, чтобы не получилось, что бы в какой то момент стоимость оборудования не уменьшилась быстрее, чем идут выплаты по кредиту. Для недвижке это было не столь актуально. Я думаю, что оборудованию в принципе легко можно предсказать будущий износ по тому же методу срока жизни, ну или по какому-нибудь другому методу определения, вперед на несколько лет. Тем более в большинстве случаев точность такого расчета, что на дату оценки, что на дату в будущем будет фактически одинакова. Прогноз стоимости оборудования в данном случае более наглядный и нужный, и "ценовых пузырей" оборудования, так как было с ценами на недвижку, я пока не припоминаю, когда рост цен в целом, просто съедал уменьшение стоимости от устаревания. Цены на вентиляторы этим летом в расчет не берем.
Прогнозная стоимость в отчетах об оценке в принципе не новая вещь так как она нормально и безпроблемно всегда существовала в методе дисконтирования денежных потоков. И там у объекта оценки всегда была спрогнозирована стоимость на 3-5 лет вперед + стоимость реверсии. И никто из оценщиков от таких своих прогнозов не шарахался, и все проделывалось с чистой душой и спокойной совестью. Однако, как только, прогнозная стоимость начала громко заявлять о своем самостоятельном плавании в требованиях банков, пошли волнения. Проблема мне кажется на самом деле не в точности угадывания будущего, а наличии адекватного понимания у всех (оценщиков, банкиров) того, что будущее большинству из нас неизвестно. И поэтому лицам, принимающим решения, по таким предсказаниям надо давать себе отчет в этом, что будущее неизвестно. И помнить, что прогнозная стоимость точно является субъективным, консультационным мнением оценщика, и в ФСО такой стоимости нет, так что весь репейник на оценщика вешать не надо. С оценщика надо требовать только анализ рынка. Оксана про это написала.
И про 24 часа. Эти 24 часа есть в каждом отчете оценщика в ограничениях и допущениях "стоимость действительна только на дату оценки". Так что рынок рынком, стабилизация-стагнация, рост, падение, это все хорошо, до тех пор пока для оценщика не запахнет жареным. И тогда на суде, он обязательно напомнит о том, что в его отчете на странице 7 в пятом абзаце было написано "стоимость действительна только на дату оценки". Ну и далее - про Лужкова, нового губернатора Калининграда, уволенных министров, самую холодную зиму в истории, вулкан в Исландии и причуды Плескачевского.
Отправлено: 30.09.10 12:21. Заголовок: При выдачи кредита (..
При выдачи кредита (под залог имущества) у банковских есть задачка которую они должны решать - стоимость залогового имущества должна быть не меньше общей суммы кредита (со всеми процентами) с учетом возможности дефолтной ситуации, когда залоговое обеспечение (имущество) является источником погашения образовавшегося долга. Получая Отчет, в котором определяется рыночная стоимость имущества, банковские решают первую часть задачи - достаточно ли имущества для выдачи кредита на дату оценки. Далее банковские должны назначить на рыночную стоимость (база) свой дисконт (на банковском сленге - коэффициент снижения базовой стоимости). Дисконт должен учитывать и расходы на реализацию имущества и изменение стоимости имущества во времени. Именно динамику изменения стоимости заложенного имущества они и просят от Оценщика. Что в этом плохого и необычного? Желание банковских вполне нормально, они хотят на основании Отчета оценщика написать свое заключение по залоговому имуществу, при этом определив величину дисконта. Отчет оценщика с прогнозируемой стоимостью на период кредитования для Банка это законченный продукт. Теперь о том, как делать прогноз. Прежде всего, и это должно быть отражено в Отчете, прогноз стоимости основывается на информации о прошлых событиях по отношению к дате оценки и кроме того, все прогнозируемые значения не являются стоимостью объекта оценки. Продолжительность прогнозного периода должна соответствовать сроку кредитования. Все, как не парадоксально, зависит от стоимости услуг по выполнению Отчета и отведенному времени. Возможны варианты и все они правильны: - построить тренд изменения стоимости от износа; - построить тренд изменения стоимости от износа с учетом динамики изменения цен на первичном рынке (использую общие показатели в экономике); - построить тренд изменения стоимости от износа с учетом динамики изменения цен на первичном рынке (использую динамику цен по конкретной группе имущества); - построить тренд изменения стоимости от износа с учетом динамики изменения цен на вторичном рынке; и т.д. (только не надо всякого дисконтирования). Вот и все. Все на самом деле очень просто. Банковские будут счастливы. Радуйтесь, что не требуют определять дисконт. Рогова Анна пишет:
цитата:
С оценщика надо требовать только анализ рынка. Оксана про это написала.
А в анализе рынка, по моему мнению, следует только указать вектор движения стоимости по оцениваемому имуществу, при этом, как вариант, использовать первичный рынок, а вторичный анализировать как производную вторичного.
Отправлено: 30.09.10 12:40. Заголовок: Рогова Анна пишет: ..
Рогова Анна пишет:
цитата:
Так что рынок рынком, стабилизация-стагнация, рост, падение, это все хорошо, до тех пор пока для оценщика не запахнет жареным. И тогда на суде, он обязательно напомнит о том, что в его отчете на странице 7 в пятом абзаце было написано "стоимость действительна только на дату оценки". Ну и далее - про Лужкова, нового губернатора Калининграда, уволенных министров, самую холодную зиму в истории, вулкан в Исландии и причуды Плескачевского.
Этим летом в своих Отчетах по недвижимости мне пришлось поменять "плюс" на "минус" в разделе перспективы рынка жилья в Дубне в связи со резкой сменой приоритетов Правительства РФ по реализации проекта "российская Силиконовая долина" с Дубны на Сколково.
Отправлено: 30.09.10 13:07. Заголовок: Вот еще один вариант..
Вот еще один вариант появился. При расчете обычным затратников в главе про "прогнозную стоимость" допускаем, что стоимость "нового" будет изменяться несущественно, но будет изменяться износ. И уже прогнозировать исходя из изменения стоимости под влиянием износа.
Доказать, что стоимость "нового" изменяется несущественно можно по выборке цен с разных сайтов. Только где ж цены предложений на год назад найти.
Отправлено: 30.09.10 13:59. Заголовок: Kikinda пишет: Вот ..
Kikinda пишет:
цитата:
Вот еще один вариант появился. При расчете обычным затратников в главе про "прогнозную стоимость" допускаем, что стоимость "нового" будет изменяться несущественно, но будет изменяться износ. И уже прогнозировать исходя из изменения стоимости под влиянием износа.
Сталкиваясь по роду деятельности со службами инвентаризации, сделал для себя вывод, что одновременный учет инфляционных вкладов в ПВС недвижимости и ее износа практически не меняет инвентаризационную стоимость (с которой начисляют налоги) .
Отправлено: 30.09.10 17:50. Заголовок: Я думаю, господа мат..
Я думаю, господа математики от оценки, придумают очередную формулку "прогнозной стоимости", и человечкам в "Сбере" придется ее принять, чтобы не ударить в грязь лицом
Отправлено: 30.09.10 22:50. Заголовок: Мне кажется, что наи..
Мне кажется, что наиболее правильно оценила ситуацию Рогова Анна. Никакой трагедии в прогнозной стоимости нет. И неверно, что ее нет в ФСО и МСО: это обычная рыночная стоимость, только дата оценки не сегодняшняя и не прошлая, а будущая, чего стандарты не запрещают (кстати, о стоимостях на будущую дату я писал в своей книге, которую тут упоминали, но подробно не обсуждали). Вот именно это и должны понять и принять оценщики. И дело не в методах оценки: они здесь предлагались вполне корректные. А насчет того, что никто не может знать будущего, хотел бы сказать, что никто не знает и прошлого. И историю эксплуатации оцениваемой машины оценщик тоже не знает, а стало быть, не знает и ее истинного технического состояния. И ничего, как-то оценщики живут, заменяя отсутствующую информацию своими допущениями и предположениями. Так сделайте допущения о темпах инфляции, о характере предстоящего использования машины и т.п.
Отправлено: 01.10.10 08:04. Заголовок: Смоляк Сергей пишет:..
Смоляк Сергей пишет:
цитата:
Никакой трагедии в прогнозной стоимости нет.
Трагедий вообще не существует. И конечно, никакой особой поблемы принять некие допущения и спрогнозировать какие-либо процессы в общем нет. Но проблема в другом. Идея требовать от оценщиков прогнозирование стоимости на некую дату в будущем, она возникла не изолированно, а в общей тенденции банков практически возложить ответственность за убытки банков вследствие невозможности продать тот или иной залог на оценщика, выполнившего оценку. В принципе, никакой трагедии в таких попытках тоже нет, если иметь в виду, например, ситуацию, когда банк сам заключает договор об оценке, не давит на оценщика, т.е. желает получить именно его незаивисимое мнение, доверяя его профессионализму, а оценщик, гад такой, вступает в сговор со стороной, которая ему даже не платит, и грубо обманывает банк. Тогда договор, там пропишите ответственность и вперед. Но так не делается, напротив, банк желает, чтобы договор был оплачен заемщиком, у банка по нему никакой ответственности, но нужно возложить возможный убыток от коммерческой деятельности банка на оценщика.
А оценщики не враги себе и, разумеется, они при случае в суде скажут, что Вы не можете продать залог не потому, что я оценил неверно, а потому, что за прошедшие полтора года рынок изменился. И вот тут банк говорит, например: а мы Вас просили предсказать, и полтора года назад уже были мнения аналитиков, что всё плохо кончитсяс кредитами, а Вы их не нашли, некачественно провели поиск, а взяли мнение МЭРТ, которое не сбылось, а в ФСО написано ..... Т.е. возникает новая возможность предъявить претензии по поводу прогноза.
Конечно, это не гарантия победить оценщика, т.к. понятно, что все прогнозы имеют вероятностную природу, продолжают лишь видимые тренды и прогноз МЭРТ "сейчас" ничем не хуже прогноза какого-нибудь другого самородка.... Это ясно, но сама тема: это Вы виноваты, что в своем бизнесе мы понесли убыток ..., она продолжается. Вот в этом, на самом деле, проблема, а не в том, что прогноз сделать сложно.
Ну и, как всегда, это упирается в цену вопроса, т.е. будет ли возможность брать за адекватный анализ рынка в прошлом, настоящем и будущем адекватный гонорар, или же, большинство оценщиков, работающих с банками, будут вынуждены, как это и сейчас нередко бывает, делать вид, что они что-то там анализируют, в то время, как заказчик делает вид, что он что-то там платит. Ведь если бы банки сказали, что, там, анализ цен стоит N, а за отчет с анализом перспектив Вы получите в 2 раза больше и от нас и вне зависимости от того, какое решение примет кредитный комитет, т.к. Вы же работали .... Вот тогда пожалуйста, любой каприз за Ваши деньги, прогноз хоть на век, правда дорого.
Отправлено: 01.10.10 09:25. Заголовок: Сообщение Василия Гр..
Сообщение Василия Григорьевича, как нельзя лучше подтверждает высказывания Сергея Смоляка "А насчет того, что никто не может знать будущего, хотел бы сказать, что никто не знает и прошлого. И историю эксплуатации оцениваемой машины оценщик тоже не знает, а стало быть, не знает и ее истинного технического состояния. И ничего, как-то оценщики живут, заменяя отсутствующую информацию своими допущениями и предположениями."
Обратить прошу всех внимание, что предположения высказанные ВГ о мыслях банка, те же самые пальцы в небо, и теже некие допущения и предположения. Ну, и плавный уход от доходного подхода со всеми признаками наличия в нем прогнозной стоимости.
Отправлено: 01.10.10 19:15. Заголовок: Трагедия все же есть..
Трагедия все же есть и она в том, что оценщик вынужден брать на себя ответственность за то, что он не способен просчитать и тем более проконтролировать. Я как то оценивала оборудование для постановки на баланс. Купили они по одной цене, но по нашему законодательству понадобилась оценка. Пока были некоторые проволочки с таможней и тому подобным ведомствам прошло 5 месяцев. В валюте той страны оборудование почти не изменилось, но из-за курса обмена в пересчете на рубли разница составила более 5 млн. рублей в меньшую сторону. То есть, это только один фактор, который большинство оценщиков в серьез не принимает, да еще и оборудование новое. Курс валюты не могут предсказать даже супер-мега-аналитики, а оценщики и подавно не смогут. А добавьте туда износ, ремонт, изменение конъюнктуры рынка, изменение настроений на рынке, просто кол-во игроков, то что же получится? Получится трагедия, которую просто учетом темпов инфляции и тем более индексами Росстата не исправить.
Вот Сергей Абрамович пишет про новую порцию допущений в виде темпов инфляции, Белов пишет, что надо бы индексы Росстата присовокупить и нет проблем. Но тот же Сергей Абрамович в своей книге про оборудование написал замечательную главу про индексы, которые не способны отражать реального положения дел на рынке. Я еще добавлю, что темпы инфляции - это политическое оружие и подсчет темпов инфляции контролируется государством. А за то, что темп инфляции не будет сходится с реальным положением дел на рынке, будет отвечать оценщик. И обязательно найдутся те, которые напишут скелет математической модели (как для оценки ликвидационной стоимости) и все будут применять и радоваться. Хотя, лично я, повода для радости не вижу. Подсчет будущей стоимости - это не дело пары минут. Это серьезная работа. При этом, если недвижку можно хоть как то в общем спрогнозировать, то оборудование придется анализировать по отдельности каждую единицу, иначе будем писать еще более липовую грамоту, чем пишем теперь.
Да, мы не знаем и реального положения с оцениваемым оборудованием. Я согласна с Сергеем Абрамовичем. Но мы хотя бы можем набрать несколько таких же машин с неизвестным физическим состоянием и отследить сколько они будут стоить. Но как отследить изменение цен на эти самые машины? С инфляцией связываться нельзя. Динамику цен за несколько лет на б/у тоже отследить порой сложно. От допущений и предположений отчеты и так похожи на мексиканские мыльные оперы. Я против подобных экспериментов банков. Извините, это философия.
А не для философии, потому что оценивать то все равно придется. Минимум, что мы можем сделать - проследить темп изменения физического устаревания.
Отправлено: 01.10.10 20:27. Заголовок: Проследим за темпом изменения физического устаревания
Уважаемая Оксана! Вы думаете, что что-то полезное будет, если "проследить темп изменения физического устаревания". Думаю, что учет инфляции здесь не помешает. Пример. Машина в новом состоянии сегодня имеет РС=100, у оцениваемой машины износ 50%. Тогда ее РС=50. Допустим, что "слежка" показала, что через год износ увеличится на 10%. Если бы такая же машина в новом состоянии через год стоила 100, то у оцениваемой машины через год будет РС=40. Пусть цены на машины данной модели (или вида) за год вырастут на 5% (вариант 1) или на 15% (вариант2). Тогда РС оцениваемой машины через год будет: в варианте 1 - 100 х 1,05 х 0,4=42; в варианте 2 - 100 х 1,15 х 0,4 =46. Как видите, разница получилась, но не слишком большая, так что можно спокойно ошибиться в темпе инфляции на 5% в ту или другую сторону, и на результат это повлияет мало. Однако это только тогда, когда рынок не ждет резкого роста или снижения цен на данные машины.
НО! Чтобы следить за темпами физического износа, надо знать коэффициенты или проценты износа для машин разного возраста. Более того, их надо либо знать на сегодня, на прошлый год, на позапрошлый год (чтобы "следить" за их изменениями), либо знать только на сегодня, но ДОПУСКАТЬ, что они такими же были и раньше и будут и в будущем (например, что любимая многими из вас "волшебная табличка" через год не поменяется).
Отправлено: 01.10.10 20:32. Заголовок: Я поддержу В.Г. Хоче..
Я поддержу В.Г. Хочет заказчик анализ ликвидности - пожалуйста! Хочет заказчик анализ будущей стоимости - пожалуйста! Хотите АНАЛИЗЫ платите и получите! Но по законодательству оценщик должен определить стоимость на момент оценки. Кто хочет сверх прямых обязанностей оценщика, тот пусть и платит.
Отправлено: 01.10.10 20:48. Заголовок: andrey пишет: Но по..
andrey пишет:
цитата:
Но по законодательству оценщик должен определить стоимость на момент оценки. Кто хочет сверх прямых обязанностей оценщика, тот пусть и платит.
Вы абсолютно правы - оценщик определяет стоимость на дату оценки, но не на ДАТУ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ. Это совершенно разные вещи. Дату оценки указывает заказчик. От кого-то могут потребовать оценить объект на 1.01.2004 г., а от кого-то - на 1.01.2012 г. Кто заказывает оценку, тот и платит, а вот сколько взять за такую оценку, придется решать совместно. Не думаю, что вы задешево возьметесь оценить стоимость шестисотого мерса на дату августовского путча.
Отправлено: 01.10.10 21:40. Заголовок: Сергей Абрамович! Ес..
Сергей Абрамович! Если не смотреть на какие либо амбиции. Уразумите - зачем банкам длителтьная стоимсость, когда они хотят имтеь стоимость в продаже - завтра. Почему оценщики не учавствуют в решении выдачи кредита?
Отправлено: 01.10.10 22:20. Заголовок: andrey пишет: Если ..
andrey пишет:
цитата:
Если не смотреть на какие либо амбиции. Уразумите - зачем банкам длителтьная стоимсость, когда они хотят имтеь стоимость в продаже - завтра. Почему оценщики не учавствуют в решении выдачи кредита?
Да потому что ни рафинированные банкиры ни классически образованные оценщики ничего не понимают в реальном бизнесе! Вот пример из практики. В 2005 году купил 5 новых с/х агрегата за 180 тыс. руб. каждый. В 2007 году продал 3 из них по 230 тыс.руб., а в 2010 году - оставшиеся 2 - по 50 тыс. руб. Срок службы агрегатов - 20 лет. Физический износ, как мы понимаем, здесь не при чем. Внешний? Да, сейчас задним умом я могу много чего объяснить, но в 2008 году - какой прогнозный горизонт я должен был себе рисовать на ближайшие три года? Увеличение стоимости до 350 тыс., не так ли? Уверен, что и кредитный отдел РСХБ там бы рассудил, и оценщик такую бы цифру выдал бы залоговикам. И все бы попали!
Kornilov Жень, Вань, Петь - Ане захотелось. Вопрос - зачем? Вот за чем и --- всё!!! В плане залога - на фига - через год? Через год? Через =- два . Я бы этому Белову... и Ане - им это надо, они в это хотят верить?
Отправлено: 02.10.10 00:03. Заголовок: andrey пишет: В пла..
andrey пишет:
цитата:
В плане залога - на фига - через год? Через год? Через =- два . Я бы этому Белову... и Ане - им это надо, они в это хотят верить?
А вот другая недавняя история. Допрашивают меня в суде в качестве эксперта. Адвокат одной из сторон задает вопрос: "Как Вы думаете, будет ли спорный садовый участок следующей весной стоить на 130 тыс.рублей больше, чем сейчас?" ... Свой ответ я попросил в протокол не заносить!
PS. Люди в массе своей слепо верят в валюту, золото и недвижимость. PPS. Миром правят жадность и трусость. PPPS. Хау – я всё сказал!
Каким образом оценщик будет проводить оценку на ДАТУ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ?
На такой прямой вопрос у меня в книге ответа нет, она про оценку "на сегодня". Но ясно, что для оценки на будущую дату нужны какие-то методики. Некоторыми из них оценщики пользуются уже сейчас (например, при оценке реверсионной стоимости), другие предлагались в этой ветке. Я понимаю: Вам не нравится, что таких методов мало и они не так хорошо апробированы, как методы оценки на дату ПРОВЕДЕНИЯ оценки. Значит, надо этим заниматься и разрабатывать новые методики. Если этот вопрос так важен для всех оценщиков, пусть СРО закажут проведение соответствующей НИР, объявят конкурс на худой конец! Не всё же выступать в качестве потребителя или критика готовых стандартов и методов или их проектов, пусть попробуют выступить как заказчики! Просто так новые методы с неба не сваливаются - это результаты длительных исследований + масса проб и ошибок. А Вы, видимо, привыкли, что все нужные методы где-то есть и надо только найти подходящий источник.
Отправлено: 04.10.10 14:37. Заголовок: Что-то я не могу пок..
Что-то я не могу пока найти рецепта на повисший в воздухе вопрос: "Как сравнительно легко и достаточно достоверно обосновать прогнозную стоимость через использование коэффициэнта или другого аппаратного средства применив его к рыночной стоимости расчитанной на дату написания отчета?"
Но, любая указанная оценщиком прогнозная стоимость должна быть ограничена постулатом о том, что при изменении законодательства она практически может равняться стоимости лома или другой достаточно малой по сравнению с рыночной стоимостью на дату написания отчета величиной. (Пришел в голову запрет на казино и сегодняшнюю рыночную стоимость игровых автоматов б/у).
Смоляк Сергей Методики нет, а банки требуют прогнозную стоимость. СРО не будет никаких методик разрабатывать. По крайней мере за 3 года не разработало ни одной. Но это другой вопрос. Мы здесь обсуждаем как выходить из сложившейся ситуации доступными средствами. Как индексам инфляции у меня претензия по меньшей мере такая, что прогноз инфляции всегда в 2 раза меньше, чем реальное изменение цен на рынке. Хотя у меня впечатление, что это не инфляция, это просто рост цен на растущем российском рынке. Написать можем все что угодно и посчитать и обосновать начитавшись книжек, но это не будет реальной стоимостью, потому что 80% информации оценщик не владеет.
Игорь г. Львов Стоимость имущества может стать стоимостью лома и без изменения законодательства, а просто при изменении конъюнктуры рынка. Это конечно крайний вариант, но все же он возможен. Проследить и понять, что скоро изменится стоимость очень сложно. Мы видим только цены предложений. Мы даже не можем проследить мотивы покупателей.
Отправлено: 27.09.15 17:15. Заголовок: С прогнозами очень просто
Сейчас с прогнозами очень просто: наступил конец капитализма, в Москве грайик цен рисуется на www.irn.ru/gd/ и видно предметно, что этот график падает. Ну а раз в Москве жильё в цене падает, значит в других городах тоже падает, в крупных об этом пишут, ну а в мелких, типа Бийска, падает всё, но об этом не пишут и можно использовать цены сделок с сайта российского реестра, там иногда можно и объекта подобрать типа Вашего объекта оценки.
Отправлено: 27.09.15 18:23. Заголовок: Жилье падает. А в за..
Жилье падает. А в залог берут не только жилье. При этом инструкции для банков написаны исходя из того, что будет рост. Так самое интересное, что при несовпадении прогноза, который дает оценщик реалиям рынка, виновным становится оценщик. Вот в чем проблема.
Жилье падает. А в залог берут не только жилье. При этом инструкции для банков написаны исходя из того, что будет рост. Так самое интересное, что при несовпадении прогноза, который дает оценщик реалиям рынка, виновным становится оценщик. Вот в чем проблема.
Успокойте Банкиров, что роста теперь долго-долго не будет, т.к. это кризис конца капитализма, а новую Общественно-экономическую фармацию в мире пока не придумали, ну, кроме фашизма, к которому сильно склонна Европа и оттуда он начнется, лет через 10.
Отправлено: 08.10.15 08:33. Заголовок: Есть статьи по прогн..
Есть статьи по прогнозированию цен, например, у Н.П. Баринова такие статьи выпускались, только вот они не для оборудования по всей России, включая сельскую местность, а скорее для недвижимости и то по крупным городам в зависимости от размера города. А прогнозировать темпы падения цен на МиО и правда очень сложно, т.к. МиО сильно различается по маркам и любая марка может попасть на оценку в плане залога этой марки в Банк, так что я солидарен с Кикиндой в том плане, что это просто головная боль для оценщиков и толку от неё банку нет.
Все даты в формате GMT
3 час. Хитов сегодня: 18
Права: смайлы да, картинки да, шрифты нет, голосования нет
аватары да, автозамена ссылок вкл, премодерация откл, правка нет
- участник сейчас на форуме
- участник вне форума