Отправлено: 20.03.14 12:04. Заголовок: Могут ли работать модели массовой оценки?

Кадастровая оценка в нашей стране почти завершилась (утвердилась), но споры и претензии к оценщикам не прекращаются. Я бы не хотела сейчас затрагивать политические и экономические причины, а обсудить методологию. По моему мнению, кадастровая оценка не могла пройти без претензий и скандалов, так как используемая модель вообще непонятно что считает. А если сравнивать непонятно что с рыночной стоимостью, которую считают уже другие оценщики, то результат становится очевидным. Модель довольно простая. Работает на основании обработки цен предложений множества объектов недвижимости и предполагает, что зависимость между факторами и ценой все же существует. Что же мы видим по факту:

1. Информация об объектах. Информация от БТИ со множеством ошибок и неточностей. Если такую «базу» запускать в модель, то итог может быть непредсказуем.
2. База данных – цены предложений. Оценщики почему то решили, что цена зависит от множества исчислимых параметров. И видимо полагают, что продавцы недвижимости собственноручно строят модели и с заданной точностью вычисляют предложения по ценам. По факту мы видим, что ни один продавец этим не занимается, а выставляет цены исходя из его личных выгод (жадности, представлений о рынке, представлений о полезности объекта). Продавцом может быть шизофреник, может быть плохо образованный человек, может быть мошенник, может быть лицо, которые слабо представляет «ценность» того или иного объекта. Но мы продолжаем упорствовать в том, что продавец (и покупатель) рациональны.
3. Расчет. Многофакторная модель и факторы в какой то зависимости от цены. При этом мультиколлинеарность факторов не учитывалась и некоторые параметры считались 2 раза.

Кадастровая оценка – это большая ошибка. Хотели подешевле и побыстрее, получилось, что сами того не желая, обжулили граждан (или наоборот, государство). Теперь видим множество объявлений – помогу понизить кадастровую стоимость. Ну больная логика. Для того, чтобы на учете объекты стояли по рыночной стоимости и, чтобы граждане платили налоги с правильной базы, достаточно было ввести единую базу по недвижимости и сделать так, чтобы компенсации (в случае выкупа государством) выплачивалась по цене из этой базы, чтобы была обязанность «доплатить» налог, если купил по одной цене, продал по совсем другой, да и налоги должен платить покупатель, а не продавец. Модели массовой оценки не работают и не могут работать. Слишком много неизмеримых и незримых факторов.

 Отправлено: 20.03.14 14:25. Заголовок: Оксана, с некоторыми..

Оксана, с некоторыми тезисами я не согласен.
2. База конечно сегодня может быть только одна, сделки, вот для оспаривания итогов КО я применяю исключительно сделки, но и то ведь Дума скоро оспаривать за дешево запретит....
Опять же, мультиколлинеарность элементарно ловится и тестом Дербина_утсона и просто значимостью коэффициентов уравнения регрессии и графиком остатков и таблицей коэффициентов корреляции, я в лекции по КРА об этом подробно говорю. Люди руководствуются жадностью, но эти люди ничего не продадут, а те, кто продал, те попали в мои модели.

Теперь, что касается обмана в КО, я сам участвовал и твердо всем говорю: верные итоги мы давали, нам сказали, что их не согласуют, и потребовали повысить стоимость по сравнению с прошлой оценкой а она бала в 2005 году, и для начала 2009 года она была завышена в разы. Ложь нужна бюджетам, т.к. денег в России мало, а дальше будет ещё меньше, и эта ложь она надолго, т.к. за нею стоит власть.

 Отправлено: 20.03.14 20:01. Заголовок: А насколько была сто..

А насколько была стоимость адекватна? Можно ли говорить, что она была адекватна для всех объектов, включаемых в выборку. Как модель работает на рынках с отсутствием ценовой информации? Мне сегодня один оценщик написал, что на западе то работает. Правда не уточнил, что он под этим понимает. Конечно, цены сделок лучше, чем цены предложений. Но ведь и цены сделок имеют свои разбросы. Поведенческие мотивы в ценообразовании довольно сложно уловить в индивидуальной оценке. В массовой оценке этого вообще не сделать. Спрашивается, зачем надо было обжуливать всех граждан страны?

 Отправлено: 21.03.14 09:18. Заголовок: Kikinda пишет: А на..

Kikinda пишет:

цитата:

А насколько была стоимость адекватна? Можно ли говорить, что она была адекватна для всех объектов, включаемых в выборку. Как модель работает на рынках с отсутствием ценовой информации? Мне сегодня один оценщик написал, что на западе то работает. Правда не уточнил, что он под этим понимает. Конечно, цены сделок лучше, чем цены предложений. Но ведь и цены сделок имеют свои разбросы. Поведенческие мотивы в ценообразовании довольно сложно уловить в индивидуальной оценке. В массовой оценке этого вообще не сделать. Спрашивается, зачем надо было обжуливать всех граждан страны?

Тема важная, поэтому отвечу подробно:
1. Степень завышения разная. Что касается сел края, то мы написали ориентиры и с нами никто не спорил, т.е. как мы оценили, такая КС в итоге и была, но это для частников, т.е. земли ИЖС. А вот в городах и селах завышали по тем категориям земель, на которых стояли предприятия, магазины, гостиницы, и т.п., т.е. там, где есть деньги по мнению властей, там везде завышение в разы, иногда и десятки раз. Например, стоит какой-то крупный завод, у него огромная территория, а на рынке, как известно, с ростом площади удельная расценка снижается довольно сильно. Но по итогам КО у этого предприятия КС будет в разы и даже м.б. в десятки раз больше, чем РС, потому что с кого ещё местный бюджет может собрать налоги?
2. Ценовая информация есть всегда. Например, всё это время я помогал оспаривать КО 2009 года, а она проводилась на 1.01.2009, но разумеется, именно 1.01.2009, да и вообще первые четыре месяца 2009 года никаких сделок не было, зато были сделки в конце 2008 года немного и были во второй половине 2009 немного, вот по этим точкам я зависимость от места в городе по карте 2GIS и по зависимости удельной цены от площади строю и суд их принимает.
3. Тут смотря что понимать под Западом, по моим впечатлениям в США очень честно делают кадастровую оценку, там в любом штате на сайтах все данные, касающиеся налоговой базы подробные. Ну, это же привычно, что в США государство для граждан, там и в полицейских машинах обязательно возят детские игрушки на всякий случай, и полицейский там главный помощник населения, а не как у нас главное пугало, как правило.
4. Что касается разброса, я же использую КРА, а КРА это как раз метод интерпретации разброса через модели ценообразования, поэтому тут на самом деле другая проблема. Это цены сделок,а в России население привычно врет государству про цены сделок, поэтому иногда на графике 50 точек, но они все валяются на нуле, или почти на нуле, а наше государство, чтобы не злить народ никак не решится принудительно выкупать у покупателя объекты по заниженной цене, указанной в договоре, слабая у нас власть, не может она на это решиться, потому что понимает состояние народа. Поэтому точек много, но валидные из них всего несколько, с ними и работаем. Но система у нас отработана, так что в судах нам довольно легко.
5. На самом деле поведением людей управляет математика, я ещё на втором курсе строил модели метримониального поведения слудентов и калибровал эти модели по таким параметрам, как число матерей одиночек, динамика роста числа матерей одиночек по возрастам и времени, и т.п. Всё это делалось, как система дифференциальных уравнений, эту тему нам подробно давали как химикам для описания кинетики химических реакций и потом я писал программы на Фортране и рисовал на бумаге поверхности отклика студентов на те или иных параметры их жизни и взаимодействия. Именно математика управляет поведением людей, я не раз в этом убеждался.
6. Я же написал выше, что мы сначала дали честные цены, казалось бы, возьмите их и утвердите, но Россия не может так сделать, надо все таки отдавать себе отчет, что перекос в строну Москвы в бюджете огромный, регионы нищие, им очень нужны деньги и они десятилетия привыкали врать, и вряд ли уже когда-то отвыкнут, и мы сегодня ясно видим, что идет массовое оспаривание и власть сознательно пыается все возможности оспаривания закрыть, у власти в России просто нет иного выхода, кроме как обманывать своё население.

 Отправлено: 24.03.14 11:10. Заголовок: Поведение людей ирра..

Поведение людей иррационально. Я недавно прочитала книгу Нобелевского лауреата Даниэла Канемана. Вот он как раз про это пишет. Людям свойственно ошибаться. В ценообразовании на продаваемые им земельные участки, тем более. А если добавить к этому умышленное искажение информации и отсутствие некоторых характеристик, тем более.

Про кадастровую стоимость. Дело не в том, что были получены честные стоимости, а в том, что получить их нельзя. Даже если очень хотеть.

 Отправлено: 24.03.14 12:35. Заголовок: Kikinda пишет: Пове..

Kikinda пишет:

цитата:

Поведение людей иррационально. Я недавно прочитала книгу Нобелевского лауреата Даниэла Канемана. Вот он как раз про это пишет. Людям свойственно ошибаться. В ценообразовании на продаваемые им земельные участки, тем более. А если добавить к этому умышленное искажение информации и отсутствие некоторых характеристик, тем более. Про кадастровую стоимость. Дело не в том, что были получены честные стоимости, а в том, что получить их нельзя. Даже если очень хотеть.

Да, поведение иррационально, это бывает, но и иррациональное поведение в конечном итоге подчиняется математике, вот, например, математическое описания поведения толпы. А ошибки, ну что ошибки, они в хорошей модели все сидят в случайном члене уравнения регрессии.

 Отправлено: 24.03.14 16:25. Заголовок: Это модели совсем др..

Это модели совсем другого уровня. А модели по массовой оценке довольно приблизительные и привлекать их для начисления налога было большой глупостью. Но это случилось. Теперь на каждом углу кричим про катастрофу. Я бы сказала, что более правильным было бы оценивать единично и брать налог с рыночной стоимости. И затраты меньше и людей меньше вовлечено в такую оценку.

 Отправлено: 25.03.14 08:32. Заголовок: Kikinda пишет: А мо..

Kikinda пишет:

цитата:

А модели по массовой оценке довольно приблизительные и привлекать их для начисления налога было большой глупостью. Но это случилось. Теперь на каждом углу кричим про катастрофу. Я бы сказала, что более правильным было бы оценивать единично и брать налог с рыночной стоимости. И затраты меньше и людей меньше вовлечено в такую оценку.

Оксана, это всё рассуждения, а у меня была практика, и мы дали по селам, где нам никто ничего не диктовал, верные аналоги и там была построена теми же массовыми методами оценки верная поверхность цен. А по городам нам указали власти, какие аналоги дать и мы, за неимением таких аналогов, их просто выдумали, и была проверка отчета, которая это всё понимала, и с этим согласилась. В итоге построена была поверхность цен неверная, оспаривать сегодня эти итоги - сплошное удовольствие. Поэтому не метод виноват, а люди, наши российские начальники. А сегодня они срочно меняют закон, чтобы затруднить оспаривание.

 Отправлено: 26.03.14 15:23. Заголовок: Материал по этой тем..

Материал по этой теме у меня постепенно накапливается и я буду иногда его писать в этой ветке. В.Г., спасибо за обсуждение. Я думаю, что мы еще подискутируем.