Отправлено: 17.05.10 14:58. Заголовок: Расчет рыночной ставки арендной платы специализированного оборудования

Доброго времени суток, друзья оценщики!

Столкнулся с оценкой арендной ставки за оборудование. Какие посоветуйте методы расчета? Если аренда данного вида оборудования совершенно не развита, оборудование специализированное... Сравнительный применить тяжело.
Поделитесь, пожалуйста, опытом кто как выходил из подобной ситуации при отсутствующем рынке.

 Отправлено: 04.06.10 10:08. Заголовок: Kornilov пишет: 1) ..

Kornilov пишет:

цитата:

1) цена продажи 240 тыс.руб (с НДС) 2) аренда - 1800 руб/сутки (с НДС)

Ну вот, если Вакансии = 0, что вряд ли, и расходы арендодателя = 0, что может быть, то ставка капитализаци равна 274%.
Вопрос 1: Как построить такую ставку?
Вопрос 2: Пусть ставка равна 20% (обычное дело в оценке в РФ), тогда как обосновать вакансии 92,7%?

 Отправлено: 04.06.10 10:29. Заголовок: Мисовец пишет: то с..

Мисовец пишет:

цитата:

то ставка капитализаци равна 274%.

Обращаю внимание, что используются эти льняные пресс-подборщики в очень ограниченый период, приблизительно с 20 августа по 20 сентября. Затем предполагается возврат арендодателю вплоть до нового сезона. Поэтому валовый доход арендодателя в год порядка 50 тыс.рублей с единицы техники, что совпадает с Вашей цифрой 20%.

 Отправлено: 04.06.10 11:17. Заголовок: Kornilov пишет: Поэ..

Kornilov пишет:

цитата:

Поэтому валовый доход арендодателя в год порядка 50 тыс.рублей с единицы техники, что совпадает с Вашей цифрой 20%.

Хорошо, но для меня это не повод считать ставку аренды амортизацией РС. Кстати, в описанном Вами случае ставка аренды зависит от износа техники?

 Отправлено: 04.06.10 13:39. Заголовок: Последняя партия (ок..

Последняя партия (ок.200 шт) была изготовлена в 2003 году и потихонечку распродавалась с постепенным повышением отпускной цены (типа, учет инфляции, я покупал с завода в 2004 по 185, а уже в 2006 - по 205 тыс.руб ,а б/у, того же года выпуска - по 140.). Что-то ушло и в Бийскую льняную компанию.
Сейчас на площадке остались единицы нераспроданной техники. Их-то завод и предлагает остро нуждающимся (ну вдруг 3 штуки в хозяйстве сломались в самую горячии пору) в аренду. А износ - кто заметит? Они все одного года выпуска, а после полей - поменять, что согнулось иль сломалось, подкрасить, и, вроде, опять как новенький!

 Отправлено: 07.06.10 07:47. Заголовок: Kornilov пишет: А и..

Kornilov пишет:

цитата:

А износ - кто заметит? Они все одного года выпуска, а после полей - поменять, что согнулось иль сломалось, подкрасить, и, вроде, опять как новенький!

Ну вот, и приплыли. Причем тут тогда амортизация остаточной стоимости в ставку аренды? Получается, арендная ставка назначена исходя из видения сегмента рынка конкретным арендодателем, она не зависит от износа, как и следовало ожидать, она может выйти на какую-то условную ставку капиталдизации, но эту ставку заранее не угадать. Т.е. что-то оценить можно только по рынку, а затратно-доходым можно только гадать. Но гадать можно и проще, всё меньше денег заплатит клиент.

 Отправлено: 07.06.10 08:56. Заголовок: Мисовец пишет: Прич..

Мисовец пишет:

цитата:

Причем тут тогда амортизация остаточной стоимости в ставку аренды?

Потому что амортизация это способ переноса стоимости основных средств на затраты (возмещение инвестиций).
И износ тут не причем. Бывает что износ совпадает с амортизацией, но это частный случай.
И то что аренда не зависит от износа - это нормально. /
Вот берешь на прокат машину, в ценике есть градация от класса, но не от пробега (износа). Точно так же на развитом (можно даже сказать высоко конкурентном) рынке аренды строительной технике - от износа зависимости нет.

 Отправлено: 07.06.10 08:59. Заголовок: Мисовец пишет: Полу..

Мисовец пишет:

цитата:

Получается, арендная ставка назначена исходя из видения сегмента рынка конкретным арендодателем

Абсолютно так! Странно было бы, если оценщик будет назначать ставку аренды.

 Отправлено: 07.06.10 10:18. Заголовок: Kornilov пишет: Аб..

Kornilov пишет:

цитата:

Абсолютно так! Странно было бы, если оценщик будет назначать ставку аренды.

Ну вот, надеюсь Оксане теперь ясно, почему я не вижу особого смысла в уточнении методики.

 Отправлено: 07.06.10 16:41. Заголовок: :sm87: А я давно ..

А я давно уже говорил, что арендная ставка на прозрачном рынке должна стремиться к половине чистого дохода арендатора. Под чистым доходом я понимаю разность между валовым доходом от бизнеса (эксплуатации машины) и затратами на обеспечение функционирования этого бизнеса (машины).
Но, к большому нашему сожалению, получаемый результат - ориентир для инвестиционной стоимости (цены), а не рыночной. Рыночная стоимость (рыночная арендная ставка), как наиболее вероятная цена из цен, должна, хотим мы этого или нет, определяться на основе рыночных аналогий.
Я говорю о том, что большАя часть выполняемых нами работ должна бы иметь целью определение инвестиционной стоимости, а не рыночной.
Я не понимаю, например, почему при предполагаемом использовании результата оценки "продажа объекта на аукционе" (для назначения начальной цены) определяется рыночная стоимость? Аукционы ведь бывают с повышением или с понижением. В этой ситуации трубуется решение иной оценочной задачи. Надо, в зависимости от типа аукциона, рыночной стоимости объекта, сроков получения реальных денег за объект, затрат и т.п., подобрать такую цену (инвестиционную стоимость), чтобы доход собственника от такой сделки был бы максимальным. Другими словами, имеем дело с оптимизационной задачей. Но, поскольку, решать мы такие задачи не умеем, а законодатели нас это не заставляют делать, то и продолжаем вариться в собственном соку привычных трёх подходов.
Другой яркий пример - арендные ставки. Чаще всего требуется определение такой арендной ставки (инвестиционной стоимости, цены), которая бы в данных конкретных условиях была бы выгодной как арендодателю, так и арендатору. Чтобы у арендодателья не было обидных подозрений, что на его кровных помещениях (машинах) люди делают таааааакой бизнес, что спать от зависти просто невозможно, а ареду платят рыночную. Или наоборот, арендатор не был обижен, что с него таааакую аренду берут, что он своим бизнесом её покрыть не может, а помещения (машины) на ладан дышат. Тут опять проглядываются оптимизационные задачи, но это же кому-то нужно развивать и делать. Так и поднимется из праха инвестиционная стоимость. Но кому поднимать....? Пока только "лихо" поднимают "науку об экспертизе" отчётов об оценке путем придумывания всё новых и новых репрессионных инноваций, чуть ли не на базе нанотехнологий ....

 Отправлено: 07.06.10 18:02. Заголовок: Некоторый другой А..

Некоторый другой

А почему к половине? И ставка равна половине в какой период?

 Отправлено: 08.06.10 08:13. Заголовок: Некоторый другой пиш..

Некоторый другой пишет:

цитата:

Тут опять проглядываются оптимизационные задачи, но это же кому-то нужно развивать и делать. Так и поднимется из праха инвестиционная стоимость. Но кому поднимать....? Пока только "лихо" поднимают "науку об экспертизе" отчётов об оценке путем придумывания всё новых и новых репрессионных инноваций, чуть ли не на базе нанотехнологий ....

Ну, я как Порфирий Петрович, скажу: так Вам и поднимать, кому же ещё? Напишите статью, покажите пример, уж мы ему последуем, честное слово. Нет, правда, Владимир Борисович, напишите такую статью с примерами, это же хорошая тема ...

Кстати, я на семинарах читал Вашу с Лотфи Заде придумку насчет согласования методами нечеткой логики. Она Дальнему востоку, например, понравилась. Мне оттуда писали, чтобы опубликовать в оценочных изданиях. Ну, я, конечно, сказал, что там в материалах указан настоящий автор, по публикации это к нему. Скажите, Вы нигде этот метод согласования не опубликовали, чтобы ссылаться? Спасибо.

 Отправлено: 08.06.10 12:56. Заголовок: ВГ, Вы бы статью нап..

ВГ, Вы бы статью написали, то все других ждете. Про согласование у нас есть ветка. Напишите там про метод. По поводу слушателей не беспокойтесь. Кто ходит на семинары, тот форума не посещает.

Давайте не сбиваться с арендной ставки. Все же про инвестиционную стоимость мысль разумна.

 Отправлено: 08.06.10 15:30. Заголовок: 1. А почему к полови..

1. К половине чистого дохода бизнеса арендатора ставка аренды должна бы стремиться из-за равенства интересов арендатора и арендодателя. Когда они договариваются о ставке, то волей-неволей заглядывают друг другу в карманы. И, если кто-то из них существенно больше от той коровы (бизнеса) имеет, то другой недоволен. Начинает права качать, если только это ему позволено обстоятельствами (властями, к примеру, или очередью таких же арендаторов и т.п.).
В какой период? Ну так мы же говорим об арендной ставке - показателе скорости или интенсивности поступления денег. Скорость может рассчитываться в рублях в день, неделю, месяц или год. Отсюда и период вырисовывается....

2. Спасибо, Василий Григорьевич, на добром слове.
Только вот некогда этим делом заниматься простому российскому оценщику. О хлебе насущном заботиться нужно. А наука, к сожалению, не кормит. Кто-то давно уже меня просил из Дальнего Востока разрешения опубликовать "придумку" насчёт согласования результатов оценки .... Я, конечно, дал разрешение, но, кажется, это был не Лотфи Заде, а кто-то другой. И не знаком я с ним.

Нет! Василий Григорьевич! Не опубликовал. Лень, честно говоря, потому, что уже не интересно. А чтоб оно не потерялось я его сюда затолкал: http://www.appraisal.ru/phys/seedepart.asp?ID=8676<\/u><\/a>

 Отправлено: 08.06.10 16:57. Заголовок: Некоторый другой Я..

Некоторый другой

Я оценивала арендные ставки и предполагала, что связь между стоимостью имущества и величиной арендной ставки должна быть. Но я не думала, что эта связь работает как закон. Думала, что это просто совпадение. Все же, как и на других рынках, будут некоторые корректировки, учитывающие силу продавца и покупателя. Если продавцов слишком много, тогда ставки будут снижаться.

А как учитывать доходность бизнеса? В арендованных помещениях ведь можно производить многомилионную продукцию, а можно едва-едва сводить концы с концами.

 Отправлено: 09.06.10 10:25. Заголовок: Kikinda пишет: А ка..

Kikinda пишет:

цитата:

А как учитывать доходность бизнеса? В арендованных помещениях ведь можно производить многомилионную продукцию, а можно едва-едва сводить концы с концами.

Похоже, что в основе формирования рыночных арендных ставок лежит принцип равенства интересов арендодателя и арендатора. Очень упрощенно, наверное, так:
Интерес Адат = дисконтированная сумма арендных платежей (Ап);
Интерес Атор = дисконтированная сумма (Чистых доходов от бизнеса - Ап).
Вот ответ на Ваш вопрос о доходности бизнеса: доходность бизнеса Адат - в требуемой им ставке дисконтирования, а доходность бизнеса Атор - в его ставке, которая имеет свои "корни" (бизнесом Атора м.б корова, ресторан и т.п.).
Справедливо было бы равенство интересов. Об этом можно спорить, рассуждать, уходить к другому арендодателю или посылать подальше арендатора, устраивать социальные потрясения в виде революций и т.п. Но так или иначе, люди всегда будут стремиться к равенству интересов.
Допустим, что ставки дисконтирования (доходности) Адат и Атор в результате открытости рынка, плюрализма и гласности - равны.
Тогда можно показать, что при условии Интерес Адат=Интерес Атор, придем к равенству: Ап=ЧДбизнеса арендатора - Ап.
Откуда:
Ап = ЧДбизнеса арендатора/2.
Разумеется, тут всё очень упрощено.
Но это еще не всё. Полученное идиллическое равенство сможет существовать, если:
А) Ап окупает капиталовложения Адат в покупку здания (машины) в течение типичного периода окупаемости, иначе зачем ему нужен такой арендатор со своим дохлым бизнесом;
Б) ЧДбизнеса арендатора - Ап окупает капиталовложения Атор в свой бизнес в течение типичного периода окупаемости, характерного для этого вида бизнеса, иначе нужно искать более дешевого арендодателя.
Кажется так.
Но всё это имеет отношение к задачам определения инвестиционной стоимости (цены), а не рыночной!
Рыночная стоимость может по самым невероятным причинам сильно отличаться от инвестиционной. Мы не в силах учесть действия всех факторов формирования рыночной стоимости путем "поведенческого" моделирования. Для определения рыночной стоимости путь один - наблюдение и статистические обобщения.

 Отправлено: 08.12.10 17:49. Заголовок: Предлагаю посмотреть..

Предлагаю посмотреть пример отчета по определению рыночной стоимости годовой арендной ставки за пользование объектом оценки, может кому ни будь пригодится.
http://bvl65.ucoz.ru/load/otchety/ocenka_rynochnoj_stoimosti_godovoj_arendnoj_platy_za_polzovanie_obektom_ocenki/primer_otcheta_po_opredeleniju_rynochnoj_stoimosti_obekta_ocenki_i_rynochnoj_stoimosti_godovoj_arendnoj_platy_za_polzovanie_obektom_ocenki/22-1-0-11<\/u><\/a>

 Отправлено: 08.12.10 23:24. Заголовок: !..

!

 Отправлено: 09.12.10 14:47. Заголовок: Некоторый другой пиш..

Некоторый другой пишет:

цитата:

Б) ЧДбизнеса арендатора - Ап окупает капиталовложения Атор в свой бизнес в течение типичного периода окупаемости, характерного для этого вида бизнеса, иначе нужно искать более дешевого арендодателя.

Или купить в кредит взять в лизинг.
На мой взгляд верхнее ограничение арендной ставки это должно быть не доходность бизнеса арендатора, а лизинговые платежи (или кредитные).

Я вот когда считаю, то ставлю себя на место покупателя/продавца и думаю: А вот я по такой цене бы купил/продал/взял в аренду?
Пусть у меня рентабельность активов 20%, то тогда по формуле я должен отдать 10%. Возникает вопрос а зачем, если я могу взять в лизинг и платить 7%?

 Отправлено: 09.12.10 15:00. Заголовок: Кроме того. Пусть у ..

Кроме того. Пусть у меня есть заводик по производству сухой смеси. И решил я еще сам развозить потребителям продукцию, чтоб оживить спрос. И арендую автотранспорт.
Вопрос: какую прибыль делить будем поровну? Если только прибыль, приходящуюся на автотранспорт, то как будет разделять?

 Отправлено: 09.12.10 22:54. Заголовок: Kikinda пишет: 3. О..

Kikinda пишет:

цитата:

3. Определяла ставку дисконтирования = безрисковая (по облигациям на срок, равным оставшемуся сроку службы) + среднии доходность в этой отрасли

Честно говоря, я такой базы при вычислении СД никогда не понимал. Уж если и есть у предпринимателя (в широком смысле) свободные денежные средства, то для него прямой путь - срочный депозит в обслуживающем банке, а не покупка неведомых зверюшек - облигаций.