Отправлено: 25.08.12 08:24. Заголовок: Одномерный косвенный метод из методики Р – 03112194 - 0376 - 98

Здравствуйте друзья! Помогите пожалуйста начинающему оценщику.
Нередко для расчета рыночной стоимости транспортного средства приходится использовать формулу: Соц = Сан*(Xоц/Xан)^Y, т.е. находится какой-либо более мощный (производительный) или менее мощный НОВЫЙ аналог оцениваемого объекта, скажем экскаватора или фронтального погрузчика и его цена корректируется по основному технико-эксплуатационному параметру. Таким образом, косвенным методом определяется рыночная стоимость объекта в НОВОМ состоянии. Далее, если объект оценки является б/у, снимаем износ. В связи с этим у меня возник такой вопрос: нужно ли наряду с остальными видами износа снимать ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ износ или он (функциональный) автоматически учитывается при использовании вышеприведенной формулы при коректировке по основному параметру? И вообще, является ли правомерной постановка вопроса о функциональном износе применительно к транспорту и спецтехнике?
Заранее благодарю за ответ!

 Отправлено: 25.08.12 11:47. Заголовок: Watermelon пишет: в..

Watermelon пишет:

цитата:

вообще, является ли правомерной постановка вопроса о функциональном износе применительно к транспорту и спецтехнике?

Конечно является "правомерной". Тут всё дело в найденных аналогах. Функциональный износ возникает только при сравнении. Если сравнивать одну и ту же модель ВАЗ-21093 с карбюраторным двигателем и с инжекторным, то функц.износ будет иметь место. И если сравнивать одну и ту же модель с инжекторным двигателем но у одного автомобиля будет кондиционер, а у другого нет, то функц.износ также будет присутствовать. Его величина выразится в разнице стоимости комплектаций.

В случае применения коэффициентов торможения стоимости функциональный износ уже учтён в самой параметрической зависимости главного ценообразующего фактора.

 Отправлено: 25.08.12 11:59. Заголовок: В случае применения коэффициентов торможения стоимости функциональный износ уже учтён в самой параме

То, есть после применения коэффициента торможения далее снимаем только физический и внешний износ, я Вас правильно понял.

 Отправлено: 25.08.12 15:12. Заголовок: Да, правильно. Хочу..

Да, правильно.
Хочу заметить что Р-ка внешний износ трактует как "моральный" и состоящий из четырёх факторов, и учитывает в 1-вом факторе прекращение выпуска модели. Тут нет двойного учёта. Коэффициент торможения учитывает, грубо говоря, себестоимость производства, а Им1 учитывает обесценение старостью для модели в глазах покупателя.

 Отправлено: 25.08.12 21:39. Заголовок: Игорь, спасибо Вам б..

Игорь, спасибо Вам большое!!!

 Отправлено: 13.01.13 01:05. Заголовок: Жаль - не увидел эту..

Жаль - не увидел эту нитку полгода назад, ибо имею что сказать по этому поводу.
Сейчас это, может быть, уже никому не интересно, но всё же я напишу - хотя бы из любви к истине, которая мне всё же дороже, несмотря на то, что тамбовский волк Игорю Б. - товарищ.

1. Сразу скажу, пользуясь терминологией Watermelon:

цитата:

снимать ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ износ

НЕ НАДО. Но совсем не по той причине, о которой пишет Игорь Б.:

цитата:

В случае применения коэффициентов торможения стоимости функциональный износ уже учтён в самой параметрической зависимости главного ценообразующего фактора

2. Параметрическая зависимость с применением КТЦ - это просто "поправка на размер". Если провести параллель с земельными участками - то очевидно, по-моему, что стоимость земельного участка будет больше стоимость его части (или участка меньшего размера в том же месте при прочих равных условиях).
И вот эта - реконструированная (посредством приведения ПВС аналога) ПВС объекта оценки - она по определению не имеет функционального износа относительно цены аналога, поскольку параметрическая модель объединяет равноэффективные (с т.з. отношения цена/качество) объекты.
Вернемся к нашим фронтальным погрузчикам. В п. 20 приложения 2 параметр X = Г + 0,32 x V , а КТЦ = 1,53. То есть зависимость стоимости погрузчика от Х - это парабола - и для всех цен, лежащих на этой параболе можно утверждать, что они принадлежат равноэффективным с точки зрения рынка погрузчикам по соотношению "цена/качество". И любой новый объект, цена которого принадлежит этой параболе не будет создавать "давления" на цены погрузчиков из этого ряда. Все они будут оставаться на том же уровне равновесия спроса и предложения. И погрузчик с маленьким ковшом будет стоить меньше ,чем погрузчик с большим, но это не значит, что маленький погрузчик имеет функциональный износ относительно большого. Кому-то нужен именно этот размер.

3. Другое дело, когда появится погрузчик, цена которого будет на нашем графике лежать НИЖЕ ветви параболы (это будет означать, что для данной величины параметра Х появился более эффективный по соотношению "цена/качество". И при прочих равных условиях он окажет давление на цену "старого" погрузчика с тем же параметром и вызовет его функциональный износ, а возможно и на другие образцы "старого" семейства и заставит их цены дрейфовать в сторону ветви новой параболы.

4. Это прекрасно понимают экономисты заводов производителей. Я лет 6-7 назад оценивал башенные краны и натолкнулся на один прайс, где завод-производитель предлагал для продажи 4 модели кранов по разным ценам. Что-то меня толкнуло сопоставить их цены с моделью, приведенной для башенных кранов в том же приложении 2 - и я был очень удивлен поначалу тем, что эти цены 100% вписывались в модель, приведенную в НИИАТовском руководстве. Потом - по здравом размышлении пришел к выводу, что ничего странного тут нет - зачем производителю создавать конкурентные преимущества какому-либо объекту из их модельного ряда. Они и должны быть равноэффективными

Короче - фунизнос учитывать не надо, но не потому, что модель с КТЦ его как-то там учла.
Его просто-напросто нет в исходной рыночной цене объекта-аналога, следовательно, и не может быть в стоимости равноэффективного образца, которая на основании этой модели рассчитывается.

 Отправлено: 13.01.13 19:27. Заголовок: Тамбовским - привет ..

Тамбовским - привет !
Владимир Б. пишет:

цитата:

параметрическая модель объединяет равноэффективные (с т.з. отношения цена/качество) объекты.

Согласен.
Владимир Б. пишет:

цитата:

И любой новый объект, цена которого принадлежит этой параболе не будет создавать "давления" на цены погрузчиков из этого ряда. Все они будут оставаться на том же уровне равновесия спроса и предложения. И погрузчик с маленьким ковшом будет стоить меньше ,чем погрузчик с большим, но это не значит, что маленький погрузчик имеет функциональный износ относительно большого. Кому-то нужен именно этот размер.

Не согласен.
Функциональный износ возникает именно при сравнении. И если сравнивать большой и маленький то в этой паре функциональный износ есть. Потому что они равноэффективны, но разнофункциональны !! Хотя есть покупатели и на большие, и на маленькие !! Но покупатели разные !!
Кроме того, КТЦ базируется на себестоимости производста - большой (более функциональный) сделать дороже.

 Отправлено: 16.01.13 19:43. Заголовок: Уважаемый Владимир Б..

Уважаемый Владимир Б.
Хотелось бы услышать Ваше мнение по поводу сказанного Игорь Б., просто действительно мне очень интересно, как правильно нужно понимать этот момент. С одной стороны с Вами нельзя не согласиться, так как функциональные характеристики, казалось бы, уместней анализировать у объектов одного калибра при их сравнении, с другой стороны дополнительные функциональные характеристики - это есть дополнительные затраты на производство технического объекта, а кто запрещает считать больше израсходованного материала и труда на производство более мощного объекта дополнительными затратами , улучшающими функциональность?

 Отправлено: 16.01.13 22:37. Заголовок: 1. Увеличение мощнос..

1. Увеличение мощности объекта не означает увеличения (расширения) его функциональных возможностей. Иногда бывает и наоборот: гильотинные ножницы нельзя использовать для маникюра, да и для стрижки волос на голове я бы тоже не рекомендовал.
2. Появление объекта с более широкими функциональными возможностями не обязательно вызывает функциональный износ всех остальных - кому-то нужны универсальные станки, кому-то специализированные (и тогда платить лишние деньги за универсальность покупатель не будет).

 Отправлено: 24.01.13 21:19. Заголовок: Watermelon Игорь Б...

Watermelon
Игорь Б. много чего сказал, но если Вы по поводу его высказывания:

цитата:

если сравнивать большой и маленький то в этой паре функциональный износ есть

то в этом случае моя очередь не соглашаться.
Большой действительно сделать дороже. И стоить он будет больше, это естественно: больше параметра - больше денег. Это и для колбасы справедливо .
Но речь-то шла о функциональном износе - то есть о явлении обесценения объекта в связи с появлением аналога с лучшим отношением цена/качество. А не просто - с бОльшим параметром. Улавливаете разницу? Если новый образец с лучшими характеристиками будет стоить несоразмерно дорого - это никак не повлияет на цену старого объекта. Я утрирую, конечно, но это типа как появление еще большего шагающего экскаватора никак не отражается на цене совковой лопаты.
Для простоты рассмотрим такой пример: если новый образец, имея лучшие характеристики относительно старого, будет продаваться по цене старого - это безусловно, создаст давление на цену старого образца и приведет к его обесценению, т.е. будет иметь место функциональный износ. Его результатом будет приведение соотношения цена/качество старого образца к таковому для нового. Новый как бы "стащит" цену старого образца на "свою" более пологую параболу (при одномерной модели). Таким образом рынок нивелирует экономическую эффективность аналогов.

 Отправлено: 25.01.13 10:18. Заголовок: Если кто-то считает,..

Если кто-то считает, что новая машина имеет дополнительные функциональные характеристики, отсюда не следует, что цена старой машины должна снизиться. Новые глюкометры, рекламируемые по телевизору, не имеют некоторых функций, присущих старым, и именно поэтому их и рекламируют как новые и более эффективные. Уменьшение универсальности тоже может быть плюсом, а не минусом. Но если кому-то очень хочется учесть дополнительные функциональные характеристики в стоимости, то тогда надо рассматривать зависимость стоимости машины не только от ее "мощности" ("размера"), но и от этих самых характеристик. А без этого говорить об оценке износа непродуктивно.

 Отправлено: 25.01.13 10:44. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..

Владимир Б. пишет:

цитата:

то в этом случае моя очередь не соглашаться.

Имеешь право.
Я бы предложил только перестать говорить о соотношении "цена/качество", а говорить о соотношении "цена/полезность". В этом преломлении я стою на тех же позициях что и Сергей Абрамович:
Смоляк Сергей пишет:

цитата:

но и от этих самых характеристик. А без этого говорить об оценке износа непродуктивно.

Ключевые потребительские свойства определяет полезность, а не совокупный набор функциональных кнопок. А сами ключевые потребительские свойства определяют сегмент потребителя (у каждого размера ковша экскаватора свой покупатель). Вот при сравнении аналогов внутри сегмента и может возникать функц износ, если есть провал в ключевых потребит свойствах. И нет функц износа при сравнении аналогов из разных сегментов, а есть параметрические отличия (поправка на масштаб, коэффиц торможения стоимости).

 Отправлено: 26.01.13 15:10. Заголовок: Во-первых, я хотел б..

Во-первых, я хотел бы поблагодарить Всех коллег за комментарии и почву для размышления!

Но все же так просто не отстану

Игорь Б. пишет:

цитата:

Вот при сравнении аналогов внутри сегмента и может возникать функц износ, если есть провал в ключевых потребит свойствах. И нет функц износа при сравнении аналогов из разных сегментов, а есть параметрические отличия (поправка на масштаб, коэффиц торможения стоимости).

Игорь, следует ли из сказанного Вами то, что КТЦ учитывает функциональный износ лишь при сравнении объектов не шибко отличающихся друг от друга по основному параметру (например, мощность двигателя 100 кВт и 115 кВт), и не учитывает функциональный износ, если объекты из разной весовой категории (100 кВт и 180 кВт), если это так, то как определить грань?

Владимир Б. пишет:

цитата:

Короче - фунизнос учитывать не надо, но не потому, что модель с КТЦ его как-то там учла. Его просто-напросто нет в исходной рыночной цене объекта-аналога, следовательно, и не может быть в стоимости равноэффективного образца, которая на основании этой модели рассчитывается.

Владимир, если это так, то как бы вы посоветовали обосновать отсутствие функционального износа в отчете. Может что-то вроде того как: "функциональный износ не определялся, так как используемый равноэффективный объект-аналог отвечает современным требованиям по основным технико-эксплуатационным характеристикам, в настоящее время производится и пользуется активным спросом на рынке."

 Отправлено: 26.01.13 19:06. Заголовок: Watermelon пишет: е..

Watermelon пишет:

цитата:

если это так, то как определить грань?

Под словом "провал" я имел ввиду - отсутствие/ограниченность функции а не выход за диапазон значений.
Пример - Автомобиль с правым рулём имеет функц.износ относительно "той же" модели но с правильным, левым рулём.
Пример - Автомобиль без кондиционера имеет функц.износ относительно "той же" модели но с кондиционером. Но не имеет функц.износа относительно аналога без кондиционера БОЛЬШЕГО КЛАССА.

 Отправлено: 27.01.13 12:02. Заголовок: Игорь Б. пишет: Под..

Игорь Б. пишет:

цитата:

Под словом "провал" я имел ввиду - отсутствие/ограниченность функции а не выход за диапазон значений. Пример - Автомобиль с правым рулём имеет функц.износ относительно "той же" модели но с правильным, левым рулём.

А теперь представим себе регион, где подавляющее большинство автомобилей данной марки - с ПРАВЫМ рулем. А надо оценить один автомобиль той же марки с левым рулем. Тогда "функциональный износ" получается отрицательным!
Отсюда мораль: то, что Игорь Б называет функциональным износом, на самом деле износом не является! В данном случае речь идет о характеристике машины, влияющей на ее стоимость. И влияние это может быть в любую сторону. Чтобы выяснить, в какую, надо изучать зависимость стоимости машины от этой характеристики. И приходим к тому, о чем я говорил раньше: если оценщик считает, что какой-то набор характеристик машины существенно влияет на ее стоимость, то и надо изучать зависимость стоимости от всех этих характеристик.
Watermelon спрашивал, как обосновать отсутствие функционального износа в отчете. Используя КТЦ, он учел только одну характеристику машины - "размер". Если он считает, что выбранный аналог отличается и по другим характеристикам, то его надо "привести" к сопоставимым характеристикам, для чего опять-таки надо выяснить, как эта характеристика влияет на стоимость. Поэтому в своем втором примере Игорь Б прав: если мы возьмем за аналог машину большего размера без кондиционера и приведем ее к тому же размеру с помощью, например, КТЦ, то и получим оценку стоимости нашей машины без всякого функционального износа.

 Отправлено: 28.01.13 20:27. Заголовок: Игорь Б. А теперь м..

Игорь Б.
А теперь моя очередь соглашаться с Сергеем Абрамовичем:
Смоляк Сергей пишет:

цитата:

то, что Игорь Б называет функциональным износом, на самом деле износом не является

Именно это я и хотел донести до коллеги Watermelon
А все эти рассуждения о том что

цитата:

нет функц износа при сравнении аналогов из разных сегментов, а есть параметрические отличия (поправка на масштаб, коэффиц торможения стоимости)

- это просто уловки матёрого эксперта, который ни за что не признается в неправоте ;)
Но мы-то помним - что он там раньше говорил про коэффициент торможения:

цитата:

В случае применения коэффициентов торможения стоимости функциональный износ уже учтён в самой параметрической зависимости главного ценообразующего фактора

и ещё помним:

цитата:

если сравнивать большой и маленький то в этой паре функциональный износ есть

.
Ну а предложение:

цитата:

перестать говорить о соотношении "цена/качество", а говорить о соотношении "цена/полезность"

- да без проблем! Давайте говорить!
Вот поменяли один туманный термин на другой - и сразу у всех просветление наступило и увеличение массовой доли серого вещества головного мозга

 Отправлено: 28.01.13 20:52. Заголовок: Watermelon Коллега,..

Watermelon
Коллега, да будьте Вы проще:

цитата:

обосновать отсутствие функционального износа в отчете

по-серьезному - это надо исследование проводить в объеме минимум кандидатской.
Напишите, что-нибудь вроде: при изучении рынка и сопоставления с имеющимися на рынке аналогами объекта оценки оценщиком не было выявлено признаков функционального износа.
Собственно - а когда можно и нужно учитывать функциональный износ? Например - в случае, когда базой оценки является историческая стоимость объекта оценки, проиндексированная на дату оценки.
Привели цену нового аналога по Чилтону к стоимости объекта оценки (то есть сделали поправку на масштаб через КТЦ, вот с такой интерпретацией КТЦ я согласен) - получилось меньшее значение, чем ПВС. Эта разница и есть функциональный износ и его нужно учесть.
А если изначально базой для оценки была цена аналога, который имеет отличия по главному параметру (или ряду параметров - у Кошкина есть понятие интегрального коэффициента, и у Ковалева есть сходная методика корректирующих параметрических коэффициентов) и его цена была приведена через тот же КТЦ к стоимости объекта оценки - то о каком функциональном износе может быть речь, если в цене аналога мудрый рынок учел уже все виды износа? Тогда так и надо писать: стоимость объекта рассчитана на основе цен торгующихся на рынке аналогов, то есть износ уже учтен в их цене.

 Отправлено: 29.01.13 09:08. Заголовок: Смоляк Сергей пишет:..

Смоляк Сергей пишет:

цитата:

А теперь представим себе регион, где подавляющее большинство автомобилей данной марки - с ПРАВЫМ рулем. А надо оценить один автомобиль той же марки с левым рулем. Тогда "функциональный износ" получается отрицательным!

Однако номер.
Корректировка на износ всегда или отрицательная или положительная, взависимости что с чем сравнивать ( и всегда идёт от аналога к объекту), что далее и подтверждает:

Смоляк Сергей пишет:

цитата:

В данном случае речь идет о характеристике машины, влияющей на ее стоимость. И влияние это может быть в любую сторону. Чтобы выяснить, в какую, надо изучать зависимость стоимости машины от этой характеристики.

Конечно при функциональном износе речь идёт о характеристике машины, и именно влияющей на её стоимость. Я называл эту характеристику - "ключевое потребительское свойство".

Смоляк Сергей пишет:

цитата:

И приходим к тому, о чем я говорил раньше: если оценщик считает, что какой-то набор характеристик машины существенно влияет на ее стоимость, то и надо изучать зависимость стоимости от всех этих характеристик.

Чем Ваше утверждение, Сергей Абрамович, отличается от моего:
Игорь Б. пишет:

цитата:

Вот при сравнении аналогов внутри сегмента и может возникать функц износ, если есть провал в ключевых потребит свойствах. .... Под словом "провал" я имел ввиду - отсутствие/ограниченность функции а не выход за диапазон значений

Владимир Б. пишет:

цитата:

- это просто уловки матёрого эксперта, который ни за что не признается в неправоте ;)

Давайте лоцман выведем меня, и другие "катера" на чистую воду.

Владимир Б. пишет:

цитата:

то о каком функциональном износе может быть речь, если в цене аналога мудрый рынок учел уже все виды износа?

мудрый рынок рулит в сравнительном, в затратном рулит формула ПВС минус износы.

 Отправлено: 29.01.13 10:12. Заголовок: Смоляк Сергей пишет:..

Смоляк Сергей пишет:

цитата:
И приходим к тому, о чем я говорил раньше: если оценщик считает, что какой-то набор характеристик машины существенно влияет на ее стоимость, то и надо изучать зависимость стоимости от всех этих характеристик.


Чем Ваше утверждение, Сергей Абрамович, отличается от моего:
Игорь Б. пишет:

цитата:
Вот при сравнении аналогов внутри сегмента и может возникать функц износ, если есть провал в ключевых потребит свойствах. .... Под словом "провал" я имел ввиду - отсутствие/ограниченность функции а не выход за диапазон значений

Если внутри сегмента есть "провал в ключевых потребит свойствах", то это уже не сегмент, а два перепутанных сегмента. Именно поэтому и надо выяснить, как влияет "ключевое потребит свойство" на стоимость, а не списывать всякое отклонение цен на функциональный износ.

 Отправлено: 31.01.13 22:07. Заголовок: Игорь Б. пишет: муд..

Игорь Б. пишет:

цитата:

мудрый рынок рулит в сравнительном, в затратном рулит формула ПВС минус износы.

Абсолютно согласен, экселенц!

Но если уж выводить катера на чистую воду, то позвольте напомнить, что одним из распространеннейших приемов в практике оценки является определение ПВС как раз экстракцией из цен новых аналогов НА РЫНКЕ.
Есть необходимость приводить цитаты из любимых Вами РД-37 и Р-03?
И тут уж , конечно, вовсю рулит именно рынок. И если в БАЗЕ для определения ПВС для ЗП (=РС аналога или выборки аналогов) функциональный износ учтен, то, очевидно, что его уже не надо выдумывать в дальнейших расчетах по ЗП.

 Отправлено: 05.02.13 09:00. Заголовок: Владимир Б. А кто ..

Владимир Б.

А кто сказал, что в РД написано правильно?

 Отправлено: 03.07.14 23:15. Заголовок: Kikinda пишет: А кт..

Kikinda пишет:

цитата:

А кто сказал, что в РД написано правильно?

Министр экономики, который его утвердил.
А в случае Р-03 - министр транспорта.
Этого достаточно будет?