Отправлено: 28.03.10 09:58. Заголовок: ОЦЕНКА ТС методом КРА (Alex)
Файл для скачивания Доброго времени суток. Выкладываю файлик с расчетом стоимости ВАЗ-21102 с применением метода корр-регр. анализа. КРА, на мой взгляд, очень убедителен в обосновании совокупного износа в затратном подходе и при расчете авто в рамках сравнительного подхода. Плюсы применения КРА: 1) анализ рынка (ценовых диапазонов) транспортных средств через обзор всех найденных объявлений (Yandex отлично тут помогает) 2) объективность в оценке износа. Анализ рынка ТС позволяет выявить действительные тенденции изменения цены, чем не может похвастаться ни одно из методических руководств по оценке ТС с их мутными формулами 3) стоимость, рассчитанная с помощью метода КРА корректируется на выявленные дефекты оцениваемого авто (не в рамках модели КРА!) - пресловутый учет действительного технического состояния оцениваемого автомобиля 4) Алгоритм расчета стоимости основан на методическом руководстве Р-03. Определение остаточной базисной стоимости с учетом расчетного износа и последующие корректировки на доп.оборудование (если есть), разукомплектацию (если имеется, я учитываю ее в смете на ремонт), дефекты эксплуатации (смета на ремонт)... Расчетный износ в модели КРА определяется также на основе общейзвестной формулы с ОМЕГОЙ. Только вот коэффициенты Кт и Кl - не нормативные, а выявленные и обоснованные оценщиком на основе КРА-анализа (это не "бредятина" (Игорь Б.) из монографии Андрианова, а актуальные, объективные коэффициенты для конкретного региона. Учет дополнительных коэффициентов (учитывающих климат региона, тип дор.дорожного покрытия...) не требуется. 5) В общем все подробности в выложенном файле. По данному файлу по мере готовности также скину в ближайшем будущем готовый отчет-образец со всеми обоснованиями. Спасибо за внимание
Параметры Объекта Оценки ДОЛЖНЫ находиться внутри диапазона изменений фитируемых параметров аналогов.
что ж тут теперь поделать, оцениваемый автомобиль, принадлежит юрику и пробег поэтому большой (с/г пробег намного больше чем у аналогов, принадлежащих физикам) ... Но значит ли это что мы не можем применять коэффициенты, расчитанные по выборке автомобилей физиков, для расчета износа авто юрика??? А применяя коэффициенты из монографии андрианова (рассчитанные по тем же выборкам из объявлений частников) мы получается также грешим против великой и могучей мат.части??? Но почему то все применяют же и не задаются вопросом как они были посчитаны....
Отправлено: 29.03.10 17:11. Заголовок: Alex пишет: Но знач..
Alex пишет:
цитата:
Но значит ли это что мы не можем применять коэффициенты, расчитанные по выборке автомобилей физиков, для расчета износа авто юрика???
Значит - нельзя. У Вас просто нет аналогов в выборке. Правильно было бы, на мой взгляд, искать аналоги среди всех переднеприводных ВАЗов, но с пробегом от 200 до 500. На них и строить КРА.
а вот с этим я не согласен. Получим мы тут не пойми чего... Месиво из разных моделей автомобилей - тут придется вводить дополнительные переменные в модель, чтоб она была достоверной (навскидку, понадобились бы переменные как минимум - мощность ДВС, комплектация...). И была б не 2 х факторная модель от возраста и пробега, а N-факторная (которая бы учитывала еще и различия в техн.хар-ках)
Отправлено: 29.03.10 22:00. Заголовок: Alex пишет: Да и фа..
Alex пишет:
цитата:
Да и фактор морального износа (прекращение выпуска) и переход на рынок б/у Вы не учли (с учетом этих факторов ПВС должна быть объективно ниже чем рассчитанная Вами стоимость 278 556 руб)
Это про ПВС !! Теперь в ПВС учитывается переход на вторичный рынок ?? И ведь не смутила стоимость полученная даже - стовторая была всегда дороже пятнашки когда они одновременно продавались. И если бы корректировка была не только по мощности двигателя, а индексация например по Прайс-Н попавшему у автора расчёта в немилость, то и цифры были бы логичными !!! А что бы не взять автору расчёта за современый аналог ВАЗ-2105 и возвести в степень 0,7 опять же его мощность двигателя, делов-то .....
Alex пишет:
цитата:
Заметьте, детали, которые используются при ремонте, я учитываю с износом 67%, соответствующему общему износу для ТС (логика такая: деталь, часть целого, находится в неуд.состоянии, и ее износ не соответствует износу авто в целом... Вывод - эту деталь надо заменить или отремонтировать, чтобы износ детали составляюей часть целого соответсвтовал общему износу для авто) Надеюсь не слишком перемудрил
а мне кажется что лишнего. К чему учёт износа в смете ??? Это не ОСАГО
И ещё мне не нравится что коэффициенты Кl и Kt практически расчитаны для ВАЗ-10 . Выборка на 98% состоит из этой модели. А применяются коэффициенты для ВАЗ-102. Этот преход выполняется с помощью индексов между трендов, обычно так.
Kornilov пишет:
цитата:
Учим матчасть - КРА прогнозированием не занимается.
Согласен. Но вот Alexа так делать научил маэстро .......... И вот результат
Отправлено: 30.03.10 08:10. Заголовок: Понимаю конечно что ..
Понимаю конечно что с Игорем спорить бесполезно (человек всегда прав во всем и никого слушать не будет). Но отвечу так:
Игорь Б. пишет:
цитата:
мне не нравится что коэффициенты Кl и Kt практически расчитаны для ВАЗ-10 .
в выборке именно ВАЗ-21102 (автомобили с инжекторами 1.5 литровыми). Во всяком случае при поиске в Yandex ставил галку "инжекторный двигатель". Если туда и проникли (просочились), карбюраторные ВАЗ-2110 претензии к Yandexу предъявляйте. Но тут все верно, при просмотре объявлений - везде были инжекторы. И в колонке "Тип ДВС" в файле проставлена буковка "И" если внимательнее присмотритесь. Игорь Б. пишет:
цитата:
К чему учёт износа в смете ??? Это не ОСАГО
про это уже писал. Если внимательнее прочитаете: чтобы износ отдельной детали соотвествовал общему износу для авто (и после ремонта чтоб ТС оставалось в диапазоне условно-пригодного состояния).
Игорь Б. пишет:
цитата:
Согласен. Но вот Alexа так делать научил маэстро .......... И вот результат
во-первых, никто меня ничему не учил. во-вторых, в модели КРА мы всегда можем оценить (с определенной погрешностью, разумеется) стоиомость нового автомобиля (продающегося частником на рынке б/у) , подставляя модель Тф = 0 лет, Lф = 0тыс.км. Поговорить с Вами о качестве построенной модели к сожаленью не получется, поскольку Вы похоже не знакомы с методом и являетесь ярым его отрицателем (а спроить с Вами о применимости КРА метода у меня нет никакого желанья)
Стоимость ВАЗ-21102-01 на Май 2005 года равна 223900 согласно Сборнику ПРАЙС-Н №5 (160) 2005
Игорь Б. пишет:
цитата:
а индексация например по Прайс-Н попавшему у автора расчёта в немилость
по вопросу доверия источнику. А Вас не смущает, например, что в 2005 году ВАЗ-21102 1.5i уже не выпускался???!!! С начала 2005 г. выпускаются 21101 и 21104 с двигателем объемом 1,6 л.
Отправлено: 30.03.10 09:13. Заголовок: уф, Корнилов, опять ..
уф, Корнилов, опять что-то не в ту степь... Давать советы на форуме и обучать - немного различные понятия не находите??? Обучается человек сам, слушая нужные и полезные ему советы, копаясь в теме, делая свои выводы и умозаключения, и отсеивая хлам. Но Мисовец, на самом деле, чаще других помогает хорошим советом, за это благодарность ему. Но это не значит, что я со всем с ним безоговорочно согласен и принимаю на веру каждое его слово (с критическим восприятием вроде пока все в порядке). Например, по вопросу моделирования от возраста и с/г пробега, такое предложение Баринова/Мисовца мне вовсе не нравится (хоть это и устраняет корреляцию между этими факторами, ошибка аппроксимации для автомобилей в возрасте до года слишком велика, что не позволяет применять такую модель для оценки годовалого авто). Почему велика ош.аппр?. - потому что в возрасте 0,5 лет , авто частника, имеющее вполне типичный пробег 20 тыс.км., имеет вполне нетипичный с/г пробег 40 тыс км. (20/0,5)... чтоб не позолвяет использовать фактор с/г пробега в моделировании стоимости данного авто.
Отправлено: 30.03.10 11:02. Заголовок: Alex пишет: Наприме..
Alex пишет:
цитата:
Например, по вопросу моделирования от возраста и с/г пробега, такое предложение Баринова/Мисовца мне вовсе не нравится (хоть это и устраняет корреляцию между этими факторами, ошибка аппроксимации для автомобилей в возрасте до года слишком велика, что не позволяет применять такую модель для оценки годовалого авто)
Однако Вы даже ПВС так определяете, или если хотите - проверяете расчёт !!!!!!!
Alex пишет:
цитата:
Игорь Б. пишет:
цитата: А что бы не взять автору расчёта за современый аналог ВАЗ-2105 и возвести в степень 0,7 опять же его мощность двигателя, делов-то .....
Игорь, передергиванье объективно Вас не красит
Ну а где тут передёргивание ??? Это непосредственно Ваш вариант определения ПВС для аналога - по мощности двигателя, без учёта разницы в моделях !!! Так какая разница в выборе модели - если её не учитывать - возьмите ВАЗ-05 или Приору, делов-то.
Alex пишет:
цитата:
по вопросу доверия источнику. А Вас не смущает, например, что в 2005 году ВАЗ-21102 1.5i уже не выпускался???!!!
Нет не смущает. Есть сборники того же Прайс-Н на 2003г, когда объекты параллельно выпускались. Информацию нужно искать, за это нам и платят.
Alex пишет:
цитата:
Игорь Б. пишет:
цитата: К чему учёт износа в смете ??? Это не ОСАГО
про это уже писал. Если внимательнее прочитаете: чтобы износ отдельной детали соотвествовал общему износу для авто (и после ремонта чтоб ТС оставалось в диапазоне условно-пригодного состояния).
Я не понимаю смысла в ремонте авто с учётом износа. Смета ремонта отражает скидку на торг при покупке - сбрось столько сколько мне придётся вложить в машину чтоб она была как все остальные предложения - в нормальном эксплуатационном состоянии. ЗАЧЕМ ТУТ ИЗНОС ?? Это не возмещение вреда, это оценка рыночной стоимости !!!
Alex пишет:
цитата:
Поговорить с Вами о качестве построенной модели к сожаленью не получется, поскольку Вы похоже не знакомы с методом и являетесь ярым его отрицателем (а спроить с Вами о применимости КРА метода у меня нет никакого желанья)
Видимо это Вас сдержало от участия в ПО-Самара, в секции эксперимента КРА. А Вас приглашал не только я, но и Оксана. И я не спорю с Вами о применимости КРА, я говорю о Вашем варианте его применения. Почувствуйте разницу.
Отправлено: 30.03.10 11:17. Заголовок: Игорь Б. пишет: И я..
Игорь Б. пишет:
цитата:
И я не спорю с Вами о применимости КРА, я говорю о Вашем варианте его применения. Почувствуйте разницу
тогда и говорите предметно , что Вам не нравится в построенной мною ("в моем варианте") КРА-модели стоимости ВАЗ-21102 от факторов возраста и пробега... Пока серьезных замечаний по поводу построенной модели не слышал. Лишь Корнилов сделал робкую неубедительную попытку заявить что модель неверна.
Отправлено: 30.03.10 11:31. Заголовок: забудем тут споры пр..
забудем на время споры про алгоритм расчета ПВС... не было целью работы показать как правильно вводить поправки на модель. Про алгоритмы расчета , продемонстрированные Дмитрием (расчет поправок на модель по НАМИ на дату одновременого выпуска), прекрасно все тут знают.
Цель - обработка данных вторичного рынка и выявление зависимости фактора цены от возраста и пробега. Возможно, расчет ПВС сделал довольно небрежно, чем дал Вам повод для цеплянья к нему (не будем на этом застревать) и перейдем лучше непосредственно к обсужденью КРА-модели...
Насчет износа... В споре с Дмитрием мы вроде выяснили, что учитывать износ заменяемых деталей необходимо, стоит просто внимательнее прочитать ветку чтоб понять почему. Если мы в смете на ремонт будем брать запчасти без износа - получим:
РС = 80 - 17,8 - 20,2 - 1 = 39 тыс.руб. Стоимость авто выпадает из границы условно-пригодного состояния (от 60 тыс.руб.).
Можно конечно тут затеять бесконечный спор про учет износа заменяемых деталей. Мне ближе позиция, что если не учитывать износ заменяемых деталей - после такого ремонта износ авто будет не 67% , а гораздо меньше (общий износ оц.авто - 67% и если мы занижая стоимость авто на необходимые ремонтные работы (для приведенья к состоянию 67%-ного износа) не учтем износ заменямых деталей (равному общему износу авто), получим в результате такой корректировки на ремонт автомобиль с большим износом, чем 67%
Давать советы на форуме и обучать - немного различные понятия не находите??? Обучается человек сам, слушая нужные и полезные ему советы, копаясь в теме, делая свои выводы и умозаключения, и отсеивая хлам. Но Мисовец, на самом деле, чаще других помогает хорошим советом, за это благодарность ему.
Отправлено: 30.03.10 12:01. Заголовок: Игорь Б. пишет: Нет..
Игорь Б. пишет:
цитата:
Нет не смущает. Есть сборники того же Прайс-Н на 2003г, когда объекты параллельно выпускались. Информацию нужно искать, за это нам и платят.
эх... если частный сборник ПРАЙС-Н за 2005 год явно неверный (содержит инфу о цене нового авто, снятого на момент выпуска сборника - сборник май 2005, ВАЗ-21102 снят с января 2005 года - почти полгода прошло), почему ж я должен верить остальным сборникам (за 2003 год)
Отправлено: 30.03.10 12:05. Заголовок: Alex пишет: Если мы..
Alex пишет:
цитата:
Если мы в смете на ремонт будем брать запчасти без износа - получим:
РС = 80 - 17,8 - 20,2 - 1 = 39 тыс.руб. Стоимость авто выпадает из границы условно-пригодного состояния (от 60 тыс.руб.).
А его и не должно быть в этом диапазоне, если его ремонт практически нецелесообразен - утилизация светит этому объекту, а не учёт износа в подлежащих замене деталях.
Alex пишет:
цитата:
и если мы занижая стоимость авто на ремонтные работы не учтем износ заменямых деталей, получим в результате такого ремонта автомобиль с меньшим чем 67% износом )
Типичная ошибка экспертов Росимущества. Один в один. Они, как и Вы сейчас, не понимают что смета восстановления - это логически = скидка на торг, а в учёте износа при ремонте вообще нет никакой логики !!!! Не ремонтируют авто так чтобы его состояние не улучшалось !!!!
Отправлено: 30.03.10 12:26. Заголовок: Alex пишет: эх... е..
Alex пишет:
цитата:
эх... если частный сборник ПРАЙС-Н за 2005 год явно неверный (содержит инфу о цене нового авто, снятого на момент выпуска сборника - сборник май 2005, ВАЗ-21102 снят с января 2005 года - почти полгода прошло), почему ж я должен верить остальным сборникам (за 2003 год)
Давайте логически подумаем. Для 2005 года 223900 это очень не маленькие деньги. Автокредитование только начинает развиваться. Запасов готовых машин - полные склады. Почему не может быть такой цены в сборнике ПРАЙС-Н....
При этом стоит учитывать реалии рынка автопродаж. ВАЗ НИКОГДА не делал скидки на модели снятые с производства в отличии от имортеров...
PS: Если внимательно рассмотреть тот-же сборник ПРАЙС-Н, то можно увидеть столбец с кодом продавца, а в конце сборника и расшифровку данного кода: "Инком-Лада", тел: 363-00-00,363-00-09. Стоимость автомобиля у официального диллера в регионе, не может колебаться и почти все время является постоянной цифрой. Что Вы и подтверждаете в затратном подходе составляя табличку с одинаковыми ценами на ВАЗ-21154...
Отправлено: 30.03.10 13:06. Заголовок: Игорь Б. пишет: Тип..
Игорь Б. пишет:
цитата:
Типичная ошибка экспертов Росимущества. Один в один. Они, как и Вы сейчас, не понимают что смета восстановления - это логически = скидка на торг, а в учёте износа при ремонте вообще нет никакой логики !!!! Не ремонтируют авто так чтобы его состояние не улучшалось !!!!
Напомню просто логику и алгоритм расчета:
1) Строим КРА модель. По данной КРА-модели получаем среднюю цену (С ост баз если по Р-ке) автомобиля с учетом естественного физического износа (средний износ автомобилей-аналогов при Тф = 8,2 года, Lф = 371,67 тыс.км ) Естесственный физический износ такого авто составляет 67% (условно-пригодное состояние). Предполагаем что все детали данного авто имеют износ 67% (грубое предположение, но в оценке ТС повсеместно используется)
2) Делаем экспертизу оцениваемого автомобиля. Экспертизой выявляются детали находящиеся в неудовлетворительном, предельном состоянии, или попросту отсутствуют (разукомлектация). Износ этих деталей не соответсвтует 67%-ному естественному износу для деталей автомобилей-аналогов. На какую сумму оцениваемый автомобиль дешевле аналога, имеющего естес.физ.износ 67%? Ответ: на сумму ремонта + запчасти с износом 67% (износ для авто-аналога при Тф=8,2 года, Lф = 371 тыс.км.). Сметой на ремонт определяем корректировку от среднего износа аналогов непосредственно к износу оцениваемого автомобиля, с учетом имеющихся у него дефектов. Средний износ по аналогам 67% , наш автомобиль (при таком же возрасте и пробеге, как у аналогов) имеет детали , находящиеся в неуд. состоянии (80% и выше) .
Стоимость ВАЗ-21102-01 на Май 2005 года равна 223900 согласно Сборнику ПРАЙС-Н №5 (160) 2005 Стоимость ВАЗ-21150-20 на Май 2005 года равна 198900 согласно Сборнику ПРАЙС-Н №5 (160) 2005
а где гарантия того что цены автомобилей на дату одновременной продажи? не может ли быть так что ПРАЙС-Н попросту морочит людям голову: цена ВАЗ-21102-01 из прайса дилера от декабря 2004 года, а цена ВАЗ-21150-20 из прайса на май 2005 года. И где гарантия того что за указанный период цена дилеров не менялась.
Все же по возможности если Оценщик отыщет прайс-лист дилера, в к-ром будут цены этих моделей авто, на старую дату, это намного предпочтительнее расчета корректировки по сборнику ПРАЙС-Н...
Отправлено: 30.03.10 15:02. Заголовок: Alex пишет: а где г..
Alex пишет:
цитата:
а где гарантия того что цены автомобилей на дату одновременной продажи? не может ли быть так что ПРАЙС-Н попросту морочит людям голову: цена ВАЗ-21102-01 из прайса дилера от декабря 2004 года, а цена ВАЗ-21150-20 из прайса на май 2005 года. И где гарантия того что за указанный период цена дилеров не менялась.
Я так понимаю, что у Вас, Алексей сборника ПРАЙС-Н поблизости нет.
Продалжаем изучать структуру сборника. В конце сборника, как я уже писал выше, присутствует Приложение II. Коды продавцов. Первый столбец - код. Второй столбец - дата прайс листа организации. Третий столбец - Название организации. Четвертый столбец - телефоны (часть телефонов в 2005 году дается без Кода города, поэтому предполагаю что это телефоны московских диллеров.
Так вот. К чему я все это описал. Согласно второго столбца, Дата прайса на ВАЗ-21150-20 (АВТОМИР, 234-33-66) - соответственно 21/04/2005; на ВАЗ-21102-01 (ИНКОМ-ЛАДА, 363-00-00,363-00-09) - соответственно 19/04/2005.
ДА. К вопросу о продажах. Автомобили продаются разными диллерами. Это явно подтверждает, что реализовывались именно остатки ВАЗ-21102-01, так как просмотрев 2 страницу мы видим, что основная часть прайсовых цен взята именно компании АВТОМИР.
Alex пишет:
цитата:
Все же по возможности если Оценщик отыщет прайс-лист дилера, в к-ром будут цены этих моделей авто, на старую дату, это намного предпочтительнее расчета корректировки по сборнику ПРАЙС-Н.
Конечно предпочтительней. Только в 2004 году я еще не работал оценщиком, а просить у кого-то ворошить архив нет смысла. Достаточно для примера и близкие источники посмотреть, которые всегда под рукой.
К вопросу почему ПРАЙС-Н 2005 года? А до этого, тупо, не выписывали.
Все даты в формате GMT
3 час. Хитов сегодня: 9
Права: смайлы да, картинки да, шрифты нет, голосования нет
аватары да, автозамена ссылок вкл, премодерация откл, правка нет
А применяя коэффициенты из монографии андрианова (рассчитанные по тем же выборкам из объявлений частников) мы получается также грешим против великой и могучей мат.части??? Но почему то все применяют же и не задаются вопросом как они были посчитаны....
- участник сейчас на форуме
- участник вне форума