Отправлено: 08.09.07 08:57. Заголовок: Перечень разделов типового отчета

Пора обсуждать обязательный перечень разделов типового отчета по оценке имущества.

Вариант.
Введение
1. Общие сведения
1.1. Сведения об объекте и заказчике оценки
1.2. Допущения и ограничения, принятые при проведении оценки
1.2.1. Допущения
1.2.2. Ограничения
1.3. Сведения о специалистах, участвовавших в работе
2. Основные понятия и методология оценки
2.1. Термины и определения (с указанием источника происхождения или заимствования)
2.2. Процесс оценки
2.3. Обзор подходов к оценке
3. Описание объекта оценки и анализ рыночной ситуации
3.1. Описание объекта оценки
3.2. Анализ рыночной ситуации
4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта
5. Определение рыночной стоимости объекта оценки
5.1. Определение рыночной стоимости объекта оценки в сравнительном подходе.
5.2. Определение рыночной стоимости в затратном подходе
5.3. Определение рыночной стоимости в доходном подходе
6. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
7. Заявление оценщиков (декларация о качестве оценки).
8. Литература
9. Приложения.

 Отправлено: 10.09.07 05:24. Заголовок: Re:

Игорь г. Львов пишет:

цитата:

1.2. Допущения и ограничения, принятые при проведении оценки 1.2.1. Допущения 1.2.2. Ограничения

А не лучше ли так:
1.2. Допущения
1.3. Ограничения

 Отправлено: 10.09.07 10:47. Заголовок: Re:

Я стараюсь делать так, чтобы в отчете было как можно меньше воды и соблюдение законодательства.

Такой вопрос, что мы обычно пишем в допущениях и как это влияет на рыночную стоимость? Это же не "количественная" характеристика, а качественная.

 Отправлено: 10.09.07 17:41. Заголовок: Re:

Послал свой вариант перечня разделов ( см. оценка судов), но с учетом обязательной "воды". Что касается допущений и ограничений прилагаю для сведения выписку из стандартного отчета. Принимаю любую критику ( потому что - шаблон)...

1.1 Постановка задания
В соответствии с Договором № ХХХ на оказание консультационных услуг от 28.04.2006, заключенным с Санкт-Петербургским филиалом ОАО АКБ «ХХХ», , С.Петербург, у....., целью задания является подготовка экспертного отчета об оценке технического состояния и рыночной стоимости морского танкера-бункеровщика «ЭКО» дедвейтом 1965 тонн, принадлежащего компании «ECO -холдинг», без производства физического обследования судна по состоянию на 19.04.2006 (Non-Survey Ship Condition and Desk Valuation Report).

1.2 Ограничительные условия оказания консультационных услуг
В соответствии с существующей практикой и действующим в РФ законодательством предполагается, что:
1.2.1 Заказчик гарантирует, что любая информация, суждения и рекомендации эксперта, а также другие материалы экспертного заключения будут использованы им исключительно в соответствии с целями задания.
1.2.2 Эксперт и Заказчик гарантируют конфиденциальность информации, полученной в процессе оценки технического состояния и стоимости судна, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
1.2.3 Технико-эксплуатационные характеристики т/х «Эко» на дату составления отчета приводятся без физического обследования судна на основании аналитической проверки предоставленных Заказчиком и судовладельцем классификационных и конвенционных документов и актов, а также ремонтной и судовой документации. Эксперт не несет ответственности за выводы, сделанные на основе полученных от судовладельца документов и информации, которые содержат недостоверные сведения.
1.2.4 Эксперт обладает достаточной квалификацией и профессиональным опытом в
данной области:

- директор и главный сюрвейер ООО “Маринекс” Юнитер А.Д., инженер-кораблестроитель, бывший главный инженер–инспектор Российского морского Регистра с 30-летним стажем, имеет 40-летний опыт освидетельствования морских судов, в том числе 13- летний опыт их оценки ;
- с 1994 г. признан Агенством Ллойда ( Lloyd’s Agency ) в качестве морского сюрвейера и эксперта по оценке ущерба и урегулированию убытка ;
- имеет Сертификат соответствия образовательного уровня эксперта по оценке машин, оборудования и транспортных средств Российской экономической Академии им. Г.В.Плеханова ;
- является автором и руководителем семинара-практикума по оценке стоимости морских
судов в Институте банковского дела Ассоциации российских банков ;
- является автором ряда книг в области эксплуатации и ремонта морских судов, переводчиком с английского книги «Практика судоходства», автором многих статей по вопросам экспертизы морских судов.
- Эксперт гарантирует компетентность и объективность заключения об оценке технического состояния и стоимости танкера, действует независимо, как это предусмотрено законодательством РФ, Федеральными и Международными стандартами оценки, без ущерба для заинтересованных сторон и не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в количественной и качественной оценке имущества.
1.2.6 Экспертное заключение об оценке технического состояния и стоимости судна
действительнo лишь на дату, приведенную в заключении и лишь для указанных в нем целей и функций.
1.2.7 При составлении отчета об оценке технического состояния и стоимости судна эксперт
использовал информацию, обеспечивающую достоверность отчета, как документа, содержащего сведения доказательного значения.
1.2.8 Заключение об оценке технического состояния и стоимости судна представляет собой
профессиональное мнение эксперта без каких-либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации оцениваемого имущества. Эксперт не несет ответственности за возможные убытки Заказчика и третьих лиц, которые могут возникнуть при неправомерном толковании и использовании результатов настоящего заключения.
1.2.9 Приведенные в отчете сведения, касающиеся прав собственности, базируются на документах, предоставленных Заказчиком и судовладельцем.

 Отправлено: 10.09.07 21:19. Заголовок: Re:

В догонку к предыдущему посту. В последнем пункте 1.2.9 ( относительно проверки прав собственности) надо бы оценщику снять с себя ответственность .

Как можно проверить, имеет ли судно, зарегистрированное в Камбодже или Белизе, какие-нибудь обременения? Даже если есть "бумага", то веры ей - ни на грош. Сам черт не разберет, кто хозяин и есть ли долги...

Мне однажды в Калининграде при оценке БМРТ (Большой морозильный рыболовный траулер) только по случайности ( проговорился механик) довелось узнать, что судно заложено в Польше ( ремонт был сделан в кредит ). В документах - все чисто.

Постскриптум. Оксана, может быть мои посты отсюда лучше перенести в раздел "оценка судов" ?

 Отправлено: 11.09.07 11:04. Заголовок: Re:

Kikinda пишет:

цитата:

Такой вопрос, что мы обычно пишем в допущениях и как это влияет на рыночную стоимость? Это же не "количественная" характеристика, а качественная.

Например - что оценка проводится "по документам", без личного осмотра.
То есть - оценивается некий виртуальный объект с осредненными параметрами, а не реальный.
Влияет это на рыночную стоимость?

цитата:

1.1. Сведения об объекте и заказчике оценки

Думаю, что раздел "Общие сведения" должен содержать в явном виде сформулированное задание на оценку. И сведения п.1.1 должны войти в него как составная часть

Раздел 2 дополнить подразделом "Обозначения величин, принятые в отчете" или сделать частью 2.1.

Разделы 3 и 4 объединить в один "Описание и анализ объекта оценки" включающий в себя:

3.1. Перечень документов, используемых оценщиком
3.2. Описание объекта оценки
3.2.1. Состав и месторасположение объекта оценки
3.3. Правовой статус объекта оценки
3.4. Определение и анализ рынка, к которому относится объект оценки
3.4.1. Определение рынка, к которому относится объект оценки
3.4.2. История, текущая конъюнктура и тенденции рынка, к которому относится объект оценки
3.5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
3.6. Анализ возможности применения различных подходов к оценке
3.6.1. Доходный подход
3.6.2. Сравнительный подход
3.6.3. Затратный подход

цитата:

7. Заявление оценщиков (декларация о качестве оценки).

Считаю это нелепым перенесением на нашу национальную почву принятых на проклятом Западе обычаев.
"Свидетельствуем, что наша оценка правильная" - звучит как шаманское заклинание скорее.
Как будто есть другие варианты свидетельства. Да они законом просто не допустимы.

У нашего обывателя в лучшем случае все эти "заявления" и "сертификаты качества" вызывают смех.

Добро бы - эти сертификаты выдала некая сторонняя авторитетная организация.
Вот лаборатория СЭС - колбасу проверила - выдала сертификат соответствия. Это я понимаю. А тут -

Короче - убрать нафиг вообще. Тем более - никакими руководящими документами не предусмотрен (может - на Украине так?).
Это плод старого РОО, выращенный на почве низкопоклонства перед западной оценкой.
Все равно что папуас на голое тело галстук надел и считает поэтому себя типа белый человек.
А задница - голая.

 Отправлено: 11.09.07 12:41. Заголовок: Re:

arnold пишет:

цитата:

Постскриптум. Оксана, может быть мои посты отсюда лучше перенести в раздел "оценка судов" ?

Раздела "оценка судов" у нас пока еще нет. Я считаю, что переносить не надо, поскольку, если вы видите оценку через оценку судов и вам удобнее говорить на "морском языке", то почему бы и нет. Я лично понимаю, что вы хотите сказать. Суда - это такие же объекты движимого имущества и оцениваются по тем же принципам. Так что сообщения вполне "в тему".

Владимир Б. пишет:

цитата:

Все равно что папуас на голое тело галстук надел и считает поэтому себя типа белый человек. ....... У нашего обывателя в лучшем случае все эти "заявления" и "сертификаты качества" вызывают смех.

Это точно. Я кстати, эти декларации о свободе слова давным давно убрала. Пишу только "ограничительные условия" и то, что я не могу за все отвечать. На самом деле неплохо бы вставить пункт "точность оценки", чтобы не было недоразумений, но как ее измерить я не знаю. Но я обычно пишу список документов, которые был предоставлен, а также то, что предоставлено не было (например для дорожных машин - наработка после последнего ремонта) и каким образом это могло повлиять на стоимость. А повлиять так, что я брала не фактическую наработку, а нормативную, что согласитесь не одно и то же.

Кроме того, у меня есть пункт "анализ предоставленной документации". Это вовсе не формальный раздел. Все документы просматриваю и пишу заключение. Например, если я вижу, что у КАМАЗА 1989 г.в. пробег 10 000 км, а по данным механика он эксплуатируется в нормальном режиме, то я пишу, что возможно это ошибка из за того, что спидометр проработал уже 4 круга (+ обосновываю почему 4 круга) и т.д.

 Отправлено: 11.09.07 17:59. Заголовок: Re:

Kikinda пишет:

цитата:

На самом деле неплохо бы вставить пункт "точность оценки"

Вот это было бы настоящее, а не вымороченное ограничивающее условие.
Я еще определяю границы товарного рынка объекта оценки.

 Отправлено: 11.09.07 20:16. Заголовок: Re:

О точности оценки я пишу в Согласовании результатов и по ходу рассчетов в каждом подходе.

 Отправлено: 12.09.07 11:40. Заголовок: Re:

Владимир Б.
Как они определяются - границы товарного рынка для объекта оценки ??? И что понимается под границами ?

Я обычно пишу:
Пользователю отчёта : Достоверность результата декларируется Оценщиком на уровне 2-5%, что обусловлено условиями оценки.

 Отправлено: 12.09.07 11:52. Заголовок: Re:

Игорь Б. пишет:

цитата:

Я обычно пишу: Пользователю отчёта : Достоверность результата декларируется Оценщиком на уровне 2-5%, что обусловлено условиями оценки.

Уважаемый Игорь! Если Вы имеете в виду погрешность итогового значения РС и если такой результат при оценке МиО
Вы "обычно" (!) гарантируете Заказчику, - книга рекордов Гиннеса ждет Вас

По секрету скажу, что при оценке судов ( можно отнести с натяжкой к МиО или ТС) достоверность аналогичного результата в 30% считается приемлемой, а по оценке недвижимости в Англии ( серьезный анализ, выборка за 20-лет ) аналогичный результат составляет 15 % .

 Отправлено: 12.09.07 12:19. Заголовок: Re:

Игорь, мне кажется, что точность 2% это слишком высокая точность. Такого не может быть, даже если вы проанализируете всю явную и тайную информацию. Арнольд Дмитриевич тоже так думает.

Где то Николай Петрович по поводу точности писал и Андрей Марчук давал мне ссылку, но я что то не могу найти.

 Отправлено: 12.09.07 16:46. Заголовок: Re:

Точность в оценке - это, действительно, вещь в себе. Я лично избегаю этого слова в отчетах, ну разве типа "такие-то показатели свидетельствуют о высокой точности модели по классификации, принятой в [ссылка]"

Арнольд Дмитриевич, а источник Ваших знаний о 15% в Англии ("серьезный анализ, выборка за 20 лет") доступен? Нельзя поделиться с коллегами? Оччень интересно.

 Отправлено: 12.09.07 22:51. Заголовок: Re:

В "Оценке доходной недвижимости" Грибовский дает погрешность входной информации до 20%.
А это скорее погрешность рассчетов, но никак не результата, т.е. рыночной стоимости.

Предлагаю, для пользы дела, собрать всею информацию с указанием источников в новом проекте Андрея Т.

 Отправлено: 13.09.07 11:44. Заголовок: Re:

NPB пишет:

цитата:

Арнольд Дмитриевич, а источник Ваших знаний о 15% в Англии ("серьезный анализ, выборка за 20 лет") доступен? Нельзя поделиться с коллегами? Оччень интересно.

Николай Петрович, пытался разыскать в своем архиве , но у меня , увы, нет никакой стройной системы поиска ( все в куче), пока не нашел. Единственная надежда на В.Г., на БФ я уже приводил этот пример, там ,кажется, указывал источник ( публикация об этом исследовании была на сайте RICSа).

 Отправлено: 13.09.07 12:20. Заголовок: Re:

arnold пишет:

цитата:

Единственная надежда на В.Г., на БФ я уже приводил

Да пожалуйста, мне не жалко.... :) И тут вот, и туточки

 Отправлено: 20.09.07 22:44. Заголовок: Re:

NPB пишет:

цитата:

Точность в оценке - это, действительно, вещь в себе. Я лично избегаю этого слова в отчетах

Согласна. более того скажу, также как бессмысленно использовать термин "стоимость" без определения (рыночная, инвестиционная, специальная), бессмысленно говорить о точности результатов без исследования точности метода, исходных данных, расчетов. Можно ли говорить о точности детективной деятельности ? а почему об оценочной нужно?

 Отправлено: 20.09.07 23:15. Заголовок: Re:

Я в отчетах слова "точность" тоже избегаю, потому что не знаю как ее можно измерить, если у меня на оценке большое количество разносотрных объектов.
Но вот принципиально отказываться бы не стала...Одно дело единичная оценка, когда я оцениваю каждый станок для продажи, другое дело, когда оцениваю массово, например, в рамках оценки бизнеса.
Почувствуйте разницу и границы вероятностей.

То придет проверяющий и скажет - "Я извиняюсь, а на слона справочка имеется?" (С)

 Отправлено: 21.09.07 11:37. Заголовок: Re:

Почему избегаю?. Точность (антоним - погрешность) - предполагает сравнение с известным "истинным" значением. Скажем, задан размер х, а сделали -у. Можно говорить о точности (погрешности) изготовления. Или - целился в "яблочко", попал - на лапоть в строну. Тоже можно говорить о точности/погрешности выстрела.
А у нас? Что есть истина? Вопрос... риторический.
Но ни в коем случае нельзя выплеснуть ребенка вместе с водой. Поэтому стОит обсуждать возможные границы полученного результата (результат - он ведь продукт нашего суждения, не так ли?). В ряде случаев мы можем оценить основные составляющие возможной НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ результата. Специально не говорю - ВЕРОЯТНОСТИ, т.к. далеко не всегда корректно использовать это понятие.

Согласитесь, сказать "я считаю (оцениваю), что РС = Х, но качество имеющихся данных, а также принятые допущения приводят к тому, что РС может быть и Х-у и Х+у" это не тоже самое, что сказать "РС =Х с точностью +- у"

 Отправлено: 26.09.07 07:22. Заголовок: Re:

Уточнение.
Малые знначения относительных погрешностей рассчетов (до 5%) как-правило получаются на развитых рынков. например для квартир в крупном гроде.
В оценке МИО для меня 20% погрешности рассчетов уже хорошо.

 Отправлено: 26.09.07 10:52. Заголовок: Re:

Игорь г. Львов пишет:

цитата:

В оценке МИО для меня 20% погрешности рассчетов уже хорошо.

Игорь, в принципе согласен ( иногда и 30% -нормально при оценке судов), только надо бы указывать конкретные виды МиО ( например, при развитом рынке и оценке несложных объектов погрешность может составлять и 5 % )