Сама-то ты как оцениваешь точность полученного тобой результата?
Довод насчет дилера неубедителен. Мало ли чего ему недоступно (я знаю некоторых дипломированных оценщиков, которые вообще ничего не смыслят в оценке). Я что - методы расчета должен выбирать с оглядкой на IQ дилеров, что ли?
Отправлено: 14.08.08 16:55. Заголовок: Дмитрий регрессионн..
Дмитрий
цитата:
регрессионная модель о точности не говорит. Потому что надежность и точность это не синонимы.
Не синонимы. Посыл правильный, вывод - нет. Говорит таки регрессионная модель о точности. Те же +/-50г для веса пакета с молоком откуда-то взялись? Точность не бывает сама по себе, точность задается для некоторого уровня достоверности (или надежности, если угодно).
Мне кажется, Дима, ты смешиваешь инструментальную погрешность отдельного измерения с точностью серии таких измерений.
цитата:
И это точность результата подхода, которую (точность) рассчитали с помощью познаний в метрологии. Вот мне интересно как рассчитали
Расчет - это слишком громко сказано. Скорее - попытались оценить точность результата (в основном - на основе приводимых разными авторитетами цифр и известного широким массам приёма по оценке точности измерительного прибора как половины цены деления его шкалы). Плюс ещё выкладки типа тех, которые мы используем при оценке точности ДП (я уже рассказывал, не буду повторяться).
Хотя я уверен, что рассчитать - можно. Метрология - в отличие от оценки - наука с более чем столетней историей, наработавшая богатейший инструментарий. Нужен просто человек, способный применить этот инструментарий к оценке. Я на эту роль не претендую. Я всего лишь скромный популяризатор идеи, что при согласовании результатов, полученных разными подходами, логично было бы при определении весов использовать критерий точности методов, используемых в каждом из подходов. Каждый метод - это инструмент для измерения значения величины, его точность можно оценить
цитата:
Расценка УПВС приводиться с точностью до рубля - погрешность 50 коп.
- это ведь абсолютная погрешность, её все равно придется периводить в относительную. Кроме того это т.н. погрешность оператора, а основная часть ошибки измерения - это погрешность прибора, инструментальная погрешность: не надо забывать, что сама расценка - это результат осреднения отраслевых смет в региональном разрезе, т.е. тоже величина с некоторой погрешностью (мы её оцениваем в 5 -10%)
Тут, наверное, уместно будет напомнить подборку Игоря Гохберга, которую от где-то тут на форуме публиковал при похожем обсуждении (нашел вот в своих архивах): 1. Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств. А.П. Ковалев, А.А. Кушель, B.C. Хомяков, Ю.В. Андрианов, Б.Е. Лужанский, И.В. Королев, СМ. Чемерикин. - М.: Интерреклама, 2003. Стр. 212. цитата: -делая оценку прямым сравнением по доста¬точно надежной ценовой информации, едва ли можно добиться точности с ошибкой менее 8—10%.
2. С.В.Грибовский “Оценка доходной недвижимости”, СПб—2001. Серия. Учебное пособие для вузов. Стр. 200. цитата: В литературе можно встретить весьма скудные и разноречивые сведения о точности экономических расчетов, погрешности которых, по мнению авторов, колеблются от 5 до 25 % [23]. Так, показатель себестоимости продукции определяют с погрешностью 3-5 %, а исходные данные — 10-20 %. Погрешности при укрупненных расчетах технико-экономических обоснований в ряде случаев достигает 30%.
Здесь [23] - Ковалев А.П. Оценка стоимости основных фондов-М.: Финстатинформ, 1997.
3. Комментарий на статью “Что есть отчет об оценке основных средств предприятия” журнал "Московский оценщик", N6(37), декабрь 2005, стр.11-21. Зимин В.С., председатель Правления НП «Коллегия профессиональных оценщиков», к.э.н. (г.Москва) цитата: Представленная в научно – практический журнал «Московский Оценщик» статья директора компании ООО «ОКП» Тришина В.Н. содержит весьма интересные наблюдения по вопросам стоимостного оценивания основных средств предприятий и организаций.................... Касаясь размеров ошибки в определении стоимости объекта оценки до 20%, то необходимо установить от какого уровня он определяется, а также учесть требования ст.40 части первой Налогового кодекса РФ, где ошибка в установлении рыночной стоимости от среднерыночной цены определена в размере до 20%. Следовательно, ошибка до 20% вполне допустима, поскольку принимается налоговыми органами. Вместе с тем, следует учесть, что в общемировой практике вполне допустимой является ошибка до 10%, а поэтому видимо следует согласиться с общемировой практикой и не придумывать свой «велосипед».
4. Юнитер Арнольд Дмитриевич как источник нформации о точности оценки 18 Август, 2005 старая версия Портала "Appraiser.RU". цитата: Например, в Англии по данным RICS для объектов недвижимости эта величина составляет +/- 15% от цены сделки ( Valuation and Sale Price Report 2004).
Отправлено: 15.08.08 00:31. Заголовок: andrey пишет: Я все..
andrey пишет:
цитата:
Я всего лишь скромный популяризатор идеи, что при согласовании результатов, полученных разными подходами, логично было бы при определении весов использовать критерий точности методов, используемых в каждом из подходов
Владимир, не вижу логики такого согласования в отрыве от даты и цели оценки, а также других допущений, являющихся, как правило, неотъемлимой часть задания на оценку. Точность подхода (метода) может быть очень высокой, но сам подход будет далек от цели оценки и не будет учитывать параметров окружения. Например, с привлечением проектного института рассчитаны с высокой точностью затратным подходом затраты на строительство Элеватора для целей инвестирования (равны 100 у.е.), а доходным (с меньшей точностью) - 20 у.е. Каков твой совет инвестору?
Владимир, не вижу логики такого согласования в отрыве от даты и цели оценки
Александр, не вижу логики такого согласования с учетом даты и цели оценки. Если подход далек от целей оценки - выкини его нафиг. Если ДП (с невысокой точностью) дает результат в 5 раз меньший, чем ЗП (с невысокой точностью), то какой дурак будет уточнять результат ЗП за большие деньги? Надуманно как-то всё это, ей-богу.
Точность подхода (метода) может быть очень высокой, но сам подход будет далек от цели оценки
А зачем применять подходы, которые не согласуются с целью оценки? Александр! Вы явно переутомились Берем микрометр и измеряем массу с точностью до миллиграмма?
Отправлено: 15.08.08 04:47. Заголовок: andrey пишет: при с..
andrey пишет:
цитата:
при согласовании результатов, полученных разными подходами, логично было бы при определении весов использовать критерий точности методов, используемых в каждом из подходов
Зря Вы, мне кажется, пытаетесь отмахнуться от того, что пишет Александр.
andrey пишет:
цитата:
А зачем применять подходы, которые не согласуются с целью оценки? Александр!
А затем, что до формулирования окончательного результата оценки Оценщик не может знать какие подходы и с чем согласуются. Вот у него СП 50, ДП 20 и ЗП 100 и он думает... толи неэффективное текущее использование просто (ДП 20), а вот рынок знает... (СП 50), толи внешний износ (ЗП 100), а рынок опять знает..., а может быть рынок перегрет и не учитывает реальности (ДП 20) и, значит, завтра начнет падать?
Вот я приводил статью, где оценивали нефтяное предприятие чтоли, согласовывали методом Наигли и согласовали величины, различающиеся более чем в 4 раза. Так вот меня что-то это согласование не убеждает. Почему решили вдруг, что ДП прав, а МЧА нет? Ну пусть верно решили, но ведь ничего не доказали. Далее, если МЧА не прав, то зачем нам смешивать его неверный результат с верным результатом ДДП?
Вот суть в этом. Когда Вы считаете, что два подхода дают два измерения одной и той же величины, тогда для Вас важна точность измерения, но я бы сказал, что если у Вас есть два инструмента, существенно отличающиеся точностью, то стоит подумать о том, чтобы использовать для суждений лишь более точный инструмент. Но когда у Вас результаты различаются в 4 раза, то причем тут точность? Тут как раз и нужно понять, какой результат относится к Вашей задаче оценки, а какой относится к чему-то другому.
Мисовец Спасибо Вам за объяснение! Может я конечно слишком простыми оценками занимаюсь. Но обычно после анализа рынков, проведения АНЭИ, я уже определяюсь с основным подходом. Правда следует заметить, что в Украине и в РФ, разные требования к согласованию результатов. Александр! Прошу прощения, раз я Вас не так понял.
Зря Вы, мне кажется, пытаетесь отмахнуться от того, что пишет Александр.
Поскольку цитируемое высказывание, которое почему-то и Александр и Вы приписываете Андрею, принадлежит мне, отвечаю за него. 1. Любой метод имеет какие-то границы его применения. Очевидно, что когда результаты разных подходов отличаются в разы, ну тогда не следует, наверное, руководствоваться критерием точности при взвешивании подходов. Отрекаюсь. 2. Не знаю, какая методика согласования вообще применима в случае, когда есть результаты двух подходов, отличающиеся в 5 раз. 3. Очень сомневаюсь, что методика Г.Азгальдова, которую Александр тут активно пропагандирует и как бы противопоставляет нашей, способна помочь в этом случае согласованию. Впрочем, буду только рад, если Александр продемонстрирует её практическое действие на этом примере - не отрываясь при этом от даты и цели оценки 4. Полемический прием ad absurdum, который Вы уже не в первый раз на этой ветке применяете, он конечно, здорово веселит народ, но вряд ли добавляет конструктива в обсуждение.
Может я конечно слишком простыми оценками занимаюсь. Но обычно после анализа рынков, проведения АНЭИ, я уже определяюсь с основным подходом. Правда следует заметить, что в Украине и в РФ, разные требования к согласованию результатов.
Да нет. "Вы будете смеятся", но правила арифметики и логики, основные экономические законы одинаковые и в России и на Украине, даже не смотря на нашу "суверенную демократию" и Вашу "самостiйность". Я примерно так же действую, как Вы написали. Причем в большинстве случаев одного анализа хватает. чтоб понять, какие подходы не "пройдут" (дадут не адекватный результат) и примерная стоимость объекта.
Кстати, теперь в анализ рынка помещу параграф "Возможность применения подходов" перед выводом или как пункт параграфа "Вывод анализа рынка" и буду в тексте на него ссылаться.
Отправлено: 15.08.08 09:51. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..
Владимир Б. пишет:
цитата:
1. Любой метод имеет какие-то границы его применения. Очевидно, что когда результаты разных подходов отличаются в разы, ну тогда не следует, наверное, руководствоваться критерием точности при взвешивании подходов. Отрекаюсь.
А значит, Вы должны определиться, при каком расхождении ориентов всё ещё логично согласовывать результаты на основе точности. Я вот думаю, что точность тут везде ни при чем и попытаюсь это обосновать:
1. Каждый подход измеряет свою РС. Например затратный подход измеряет РС из идеи, что нормальный субъект рынка выбирает строить ему или, скажем, купить и увидев, что построить тоже вполне реально, не готов платить за объект больше, чем затраты плюс какая-то прибыль. С другой стороны, если СП дает ниже затрат, пусть не в 4 раза, а, например, на 20%, то логично все-таки не строить, а купить. Но могут быть иные обстоятельства, что и при СП = 0,8 ЗП все-таки логично строить. Т.е. вот тут играет соотношение затрат и цен и играет оно не только на уровне в 4 раза, а при любом ощутимом различии ориентиров. Пусть и СП и ЗП известны нам точно, разве пропадает от этого необходимость сделать вывод? Дело ведь не в границах применения метода, по ФСО раз Вы от метода не смогли обоснованно отказаться, значит он в границах. Применяйте. Но вот почему предпочесть один результат другому, это надо объяснить, и тут не точность главная, а природа различия двух ориентиров. Они различаются не потому, что не точны, они сами по себе разные.
2. А очень простая методика тогда применима - нужно понять, чему мы верим, обычно оценщик может это понять, например в том файле они видели, что верить нужно ДДП. Второй вопрос - нужно понять, надо ли смешивать результаты подходов. Вот их ошибка в том, что они стали смешивать, когда смешивать было неправильно. Другое дело, что быть может мы не знаем, чему верить, когда разница в результатах невелика и тогда мы усредняем или взвешиваем, но понимая разную природу ориентиров мы учитываем не только точность, но и их природу. Скажем, банк для залога обычно интересуется возможностью продать, а не построить и из двух ориентиров пусть с одинаковой точностью предпочтет СП.
3. Ну я не методику какую-то защищаю, а свою позицию. 4. Тут не понял.
Отправлено: 15.08.08 12:02. Заголовок: Дмитрий пишет: Кста..
Дмитрий пишет:
цитата:
Кстати, теперь в анализ рынка помещу параграф "Возможность применения подходов" перед выводом или как пункт параграфа "Вывод анализа рынка" и буду в тексте на него ссылаться.
У меня в отчете, как правило, всегда есть раздел где анализируется применимость подходов, а после этого выводы о том какие подходы применять буду. Так вполне логично делать, я думаю.
Отправлено: 15.08.08 13:41. Заголовок: Дмитрий пишет: Кст..
Дмитрий пишет:
цитата:
Кстати, теперь в анализ рынка помещу параграф "Возможность применения подходов"
Хорошая мысль! Дайте две(с) Мисовец пишет:
цитата:
1. Каждый подход измеряет свою РС. Например затратный подход измеряет РС из идеи, что нормальный субъект рынка выбирает строить ему или, скажем, купить и увидев, что построить тоже вполне реально, не готов платить за объект больше, чем затраты плюс какая-то прибыль. С другой стороны, если СП дает ниже затрат, пусть не в 4 раза, а, например, на 20%, то логично все-таки не строить, а купить. Но могут быть иные обстоятельства, что и при СП = 0,8 ЗП все-таки логично строить.
На мой взгляд, опять-же сделайте анализ рынка и увидите, что на насыщенном рынке выгоднее покупать, на не насыщенном выгоднее строить. В наших условиях обычно ХОРОМЫ сроят - значит более достоверен ЗП (его и уточняем). Квартиру я сам не построю - значит СП, при условии неразвитости рынка аренды квартир. Другие подходы применяются для полноты картины (прогноза, тенденций и т.д.) для них точность может быть более огрубленная. Даже не может, а - естественно. И т.д. А то, какая то голая теория получается.
П.С. Пока фразу дочитаешь, в другой комнате с мышкой вруке оказываешься! У всех такая фигня? И как это лечится? У меня Мозилла.
Отправлено: 15.08.08 14:44. Заголовок: andrey пишет: же сд..
andrey пишет:
цитата:
же сделайте анализ рынка и увидите, что на насыщенном рынке выгоднее покупать, на не насыщенном выгоднее строить.
Вот я об этом и писала в самом начале.
avg Мне кажется, что ты не о совсем том пишешь. Одно дело применимость подходов, другое дело - величина, которая получается при применении подхода. Получается, что в результате оценки мы определяем совершенно разные по своей природе стоимости. Так имеем ли право их усреднять? По моему разумению нет, но мы можем выбрать некоторую величину, находящуюся внутри полученного диапазона. Как определить? Наверное, это сложное этическое суждение и оно лежит за рамками понятий точности и достоверности оценки. По моему убеждению на заключительном этапе следует смотреть на рынок с позиции целей оценки, а не выискивать достоинства или недостатки того или иного метода. Я не говорю, что надо отказаться от оценки точности или достоверности, но по мне так результаты подходов должны иметь примерно одинаковую точность расчетов.
Kikinda Пришел доктор и всё вылечил Kikinda пишет:
цитата:
но по мне так результаты подходов должны иметь примерно одинаковую точность расчетов.
Нет, Оксана! В каждом подходе свой инструментарий и у него различная погрешность. Даже внутри одного подхода существуют различные методики со своим инструметарием и со своими же погрешностями. Давайте так: уж извините о недвижке, т.к. ее все лучше понимают. Есть коммерческая недвижка - магазин, здание советских времен, находится в центре квартала спального района, площадь около 100 кв.м., окружающая застройка - хрущевки, техсостояние соответствует местоположению. ЗП - смета (до рубля)+износ экспертно; УПВС (в тыс.руб.)+износ экспертно. Точность определения ПВС разная, а износ нивелирует наши потуги. Так зачем тратить время на смету, и УПВС пройдет, все равно нам ЗП не интересен, но формирует наше понимание с каким зверем мы имеем дело. ДП - сами знаете, что невозможно определить (спрогнозировать) точный денежный поток у торгоша средней руки, они сами себя стараются перехитрить. Считаем потоки в тысячах. Погрешность дисконта определяется методикой его определения. Но и ДП нам на дату оценки мало интересен. Только в плане перспективы. А вот с СП в данном случае придется повозиться и погрешность может составить +/- 500 у.е. Т.к. аналоги в сопоставимых районах найдутся и собственник или риэлтер Вам выдаст полную раскладку. Вот тут мы и расстараемся, чтобы соотнести свое экспертное понимание о стоимости объекта оценки с математикой. Т.е. математикой сами себя убеждаем. А, когда предлагают бросить разную инфу в разные черные ящики и ждать от туда чудес. А потом эти чудеса бросить в еще один черный ящик с достоверностью, а потом в третий - с погрешностью и т.д. Алхимия конечно она - наука сильная, но почему-то не прижилась.
Отправлено: 16.08.08 01:15. Заголовок: Всем рекомендую пере..
Всем рекомендую перечитать ветку сначала. Забываем трудовые вехи основателей. Я серьезно. Оксана! С форматом творится что-то ужасное. Оставлю только это: NPB пишет:
цитата:
Ребята, сожалею, что давно не заходил в гости. Вопрос о точности, по-моему, актуальнейший.
Я его попытаюсь переформулировать так: нужно ли самому оценщику представление о точности отражения полученным результатом рыночных реалий?
И т.к. в оценке оборудования, как нигде, широко используются методы сравнительного подхода, три подвопроса: а) имеет ли возможность оценщик проверить себя в рамках "метода количественных корректировок", в каких случаях, каким образом? б) свидетельствует ли высокая точность "воспроизведения" моделью рыночных цен по выборке о высокой точности определения рын. СТОИМОСТИ? в) что важнее - получить оценку с большой дисперсией, но несмещенную, или с маленькой - но смещенную (неизвестно на сколько)?
Обсудим? И это: labrate пишет: [quote]В работе "Тема: Теория стоимости и проблема надежности экономических измерений (Экон.-мат. исслед.)" пишут:
цитата: как в прикладных исследованиях, так и в области чистой экономической теории, вопрос о надежности и точности экономической информации и методов экономических измерений возникает постоянно. При этом проблема состоит не в том, что экономические измерения оказываются точными или грубыми, а в том имеются ли надежные способы проверки экономических измерений с точки зрения их точности. Если экономические измерения грубы, но тем не менее имеется способ оценки ошибки измерения, то какой-то особой проблемы экономических измерений, отличающей их к примеру от физических, по-видимому не существует. Просто чем грубее исходные данные, тем грубее, менее утонченной должна быть теория, построенная на этих данных. Сердцевиной экономической теории является теория стоимости и цен, а последняя по словам А.Маршалла объясняет каким образом в рыночной экономике "цены, измеряющие потребности, уравновешиваются ценами, измеряющими усилия" ( .Т1.С.107), т.е. объясняет природу равновесных рыночных цен в конкурентной экономике.
Отправлено: 16.08.08 10:49. Заголовок: andrey пишет: В каж..
andrey пишет:
цитата:
В каждом подходе свой инструментарий и у него различная погрешность. Даже внутри одного подхода существуют различные методики со своим инструментарием и со своими же погрешностями.
согласен.
Владимир Б. пишет:
цитата:
буду только рад, если Александр продемонстрирует её практическое действие на этом примере - не отрываясь при этом от даты и цели оценк
Отправлено: 18.08.08 01:22. Заголовок: Дмитрий пишет: тепе..
Дмитрий пишет:
цитата:
теперь в анализ рынка помещу параграф "Возможность применения подходов" перед выводом или как пункт параграфа "Вывод анализа рынка" и буду в тексте на него ссылаться.
В принципе - такого рода анализа в отчете и прежнее и действующее законодательство требовало Хотя - для тебя закон не писан, помнится... Тогда непонятно - зачем тебе это? Жил без этого параграфа как-то Дмитрий пишет:
цитата:
поиск в Яндексе показал что правильно говорить "REDUCTIO AD ABSURDUM"
Отправлено: 18.08.08 02:27. Заголовок: Мисовец Я вот думаю..
Мисовец
цитата:
Я вот думаю, что точность тут везде ни при чем
Возможно. Поэтому - и здесь, на этом форуме, и в других местах - когда от меня требовали каких-то строгих доказательств возможности использования такого критерия (не говоря уже о границах), как-то и не спорил особенно, поскольку доказательств таких предоставить не мог. Поскольку имею по этому поводу только какие-то догадки на интуитивном уровне, а интуицию, как известно, к делу не пришивают. Короче - не готов я пока идти на баррикады за эту идею, но несколько слов в её защиту всё же скажу. Во-первых - логическая основа точностного анализа полученных результатов - проста и понятна как мычание: измеряя некую величину, разумный человек будет полагаться на показания самого точного прибора.
цитата:
Пусть и СП и ЗП известны нам точно, разве пропадает от этого необходимость сделать вывод?
Нет, не пропадает. Потому как закон нам навязывает показания более точного прибора корректировать по показаниям менее точного, чего упоминавшийся уже разумный человек, конечно бы делать не стал. То есть - речь идет об обязательном выполнении оценщиком некоего установленного ритуала, который ничего общего не то что с теорией измерений, но и со здравым смыслом не имеет. Что же касается анализа "соотношения затрат и цен" (допустим - оно "играет") - как это повлияет на логику согласования двух полученных РС в отчете? Вы же не имеете права дать своему клиенту разумный совет - покупать (или - не покупать. Вы же оба результата будете учитывать - коли они "в границах", Вы не сможете "предпочесть один результат другому". А напишете в отчете что-то типа "на 70% - покупать, на 30% - не покупать Нет? Можно сколько угодно "верить ДДП", но эту веру всё равно придется корректировать, если нет возможности отказаться от других подходов. Так что в рамках установленной законодательством антилогики в оценке и "природу стоимости" вряд ли можно учесть Ну а - поскольку формализм можно победить только другим формализмом - думаю, хотя бы в качестве формального повода для определения весов подходов точность нам может пригодиться. Не хуже этот критерий чем весьма расплывчатые критерии МАИ, к примеру. И попроще. Хотя, может быть, тут как раз и посложнее надо? 4. Ну - я подумал, часом, что Вы просто развлекаетесь, однако, судя по Вашему обстоятельному ответу, ошибался , простите великодушно.
Отправлено: 18.08.08 04:35. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..
Владимир Б. пишет:
цитата:
Вы не сможете "предпочесть один результат другому". А напишете в отчете что-то типа "на 70% - покупать, на 30% - не покупать Нет?
Ну, полагаю уже не обязательно. Во-первых, ст. 8и ФСО-3 не содержит требования обязательного взвешивания, там как раз написано так, что ясно, что взвешивания может и не быть, а значит, может быть выбор верного результата. Во-вторых, формально у нас есть теперь экспертные советы СРО, которые могли бы давать свои компетентные разъяснения, компенсирующие "законодательную антилогику" в пределах хотя бы одной СРО. Скажем, в РОО вполне можно защитить своё решение аппеляцией к Ю.В. Козырю, председателю экспертного совета. В-третьих, вот Нейман собирается ваять новую версию ФСО, в т.ч. переделывать ФСО-1..3, так что такие споры могут неожиданно исправить ситуацию.
Так что закон -законом, но рано ещё бросать выяснять, как оно там на самом деле...
Все даты в формате GMT
3 час. Хитов сегодня: 14
Права: смайлы да, картинки да, шрифты нет, голосования нет
аватары да, автозамена ссылок вкл, премодерация откл, правка нет
популяризатор идеи, что при согласовании результатов, полученных разными подходами, логично было бы при определении весов использовать критерий точности методов, используемых в каждом из подходов. 
Дайте две(с) 
- участник сейчас на форуме
- участник вне форума