Отправлено: 22.03.07 14:09. Заголовок: Точность в оценке

Кикинда решила, что пора поговорить о точности.
А с ней - не поспоришь. Она - звезды раздает

Хотя говорили вроде уже где-то тут...

перенесено из темы Следственный эксперимент. ОСС. Часть 2. Администратор Kikinda


Сама-то ты как оцениваешь точность полученного тобой результата?

Довод насчет дилера неубедителен. Мало ли чего ему недоступно (я знаю некоторых дипломированных оценщиков, которые вообще ничего не смыслят в оценке).
Я что - методы расчета должен выбирать с оглядкой на IQ дилеров, что ли?

 Отправлено: 09.04.07 12:55. Заголовок: Re:

Ну если банк готов дать кредит а проведенные исследования показывают, что РС отчета ложится в диапазон рынка, то какие вопросы. Все-равно дадут под оборудование 50%, а 130/2=65, что меньше 90 на 28%. Другого пути нет при скудности исходной информации. Разве что надуть щеки и налепить кучу экспертных коээфициентов.
Факт - есть ось значений 130-90. Все, что в ней это уже нормально.
В таких случаях можна ввести ограничение по достоверности значения полученной РС с указанием этого диапазона.

 Отправлено: 09.04.07 18:01. Заголовок: Re:

AMar пишет:

цитата:

+/- 40%

Почему?
Kikinda пишет:

цитата:

ак какая вероятность, если на рынке всего одно предложение?

100%
Андрей Т пишет:

цитата:

Не надо меня за .... держать.

Извини - так и не догадался, за какое место тебя нельзя держать. Хвост?
Андрей Т пишет:

цитата:

начинаются рассуждения, согласовангия и экспертные мнения

Неинтересно тебя кусать - ты не реагируешь практически.
Трудности есть - не спорю. Но их надо как-то решать - и поскорее.
В пятницу нам банк завернул отчет. Их эксперт считает, что при согласовании подходов расхождение значений не должно превышать 5% Пока МЭРТ молчит как мэртвый - другие не дремлют и пишут свои стандарты.
Даже волку зла не хватает
Завтра попытаюсь оспорить это.
Хотя шансов - сами понимаете...

 Отправлено: 09.04.07 18:59. Заголовок: Re:

Держись.

Можно сослаться на книгу Грибовского Оценка доходной недвижимости. Там есть описание максимальных зеначений погрешности.

Так всегда. А судьи кто?

Этот урод с банка сколько сделал сам оценок?

Он считает, а мы - рассчитываем, вот и вся разница.

 Отправлено: 10.04.07 13:22. Заголовок: Re:

Волку

Сочуствую насчет банковского эксперта и 5%. Бред. Но такие эксперты есть к сожалению. Спроси его почему именнно 5%. Может ответит. Или сам свой бред поймет.
Я обычно допускаю 30%. Но ты опять скажешь, что это мой ......

 Отправлено: 10.04.07 14:42. Заголовок: Re:

цитата:

Он считает, а мы - рассчитываем, вот и вся разница.

Андрей Т пишет:

цитата:

5%. Бред

"Первое желание человека, забравшегося на верх - плюнуть в низ". Так и этот считает, что он сверху.
Владимир, держи хвост пистолетом!

 Отправлено: 10.04.07 16:17. Заголовок: Re:

Коллеги, спасибо всем большое за поддержку. Очень тронут.

Хотя беда, конечно, общая.
Я не думаю, что наш случай проистекает из произвола конкретного эксперта (экспертки, точнее).
В последнее время много говорят о кризисе неплатежей в банки.
Я так понимаю - банки вырабатывают какие-то контрмеры- в том числе и по линии оценки залогов.
Возможно - это проявление новой политики банков.

Еще одно новшество, из той же сопроводиловки:
"Затратный подход - лучше всего заказать смету, например, в Гражданпроекте..." (оценивалось двухэтажное здание).

Каково? А?
Вот и держи хвост как хочешь...

 Отправлено: 10.04.07 16:22. Заголовок: Re:

А также техническую экспертизу. Я только за, если Заказчик согласится платить за это и сроки будут соответственные. Лафа наступит, берешь кучу денег и полгода одно здание делаешь

 Отправлено: 10.04.07 16:25. Заголовок: Re:

Андрей Т пишет:

цитата:

Я обычно допускаю 30%. Но ты опять скажешь, что это мой ......

Опять загадками пишешь.
Опять эти многоточия

Что касается 30% - ничего я не скажу.
Если помнишь - я говорил (точнее - цитировал авторитеты) о 10% точности СП и 15-20 % - ЗП (про ДП - вообще умолчу).
Поэтому допускаю, что в худшем варианте м.б. 30% отклонения.

 Отправлено: 10.04.07 18:41. Заголовок: Re:

Я таки нашел ссылку. С.В.Грибовский “Оценка доходной недвижимости”, СПб—2001. Серия. Учебное пособие для вузов. Стр. 200. Третий абзац снизу.

цитата:

В литературе можно встретить весьма скудные и разноречивые сведения о точности экономических расчетов, погрешности которых, по мнению авторов, колеблются от 5 до 25 % [23]. Так, показатель себестоимости продукции определяют с погрешностью 3-5 %, а исходные данные — 10-20 %. Погрешности при укрупненных расчетах технико-экономических обоснований в ряде случаев достигает 30%.

.
Здесь [23] - Ковалев А.П. Оценка стоимости основных фондов-М.: Финстатинформ, 1997.

Может кому-то поможет как аргумент. У нас любят печатное слово.

 Отправлено: 11.04.07 08:41. Заголовок: Re:

Игорь г. Львов пишет:

цитата:

Я таки нашел ссылку. С.В.Грибовский “Оценка доходной недвижимости”, СПб—2001.

Сергей Викторович математик, ему с процентами и карты в руки, спорить не буду...
Математические модели оценки земли и недвижимости, разработанные С.В. и реализованные в виде рабочей книги Ёкселя активно применяются в Питере для госсобственности. Очень удобно, но похоже на "черный ящик" - есть входящие данные, нажал на кнопку и................. опань-ки результат.
Хотя мне рассказывали (это можно в перлы) один товарищ, который нам сосвсем не товарищ, оценил так башенный кран для залога, т.е. вместе с земельным участком на котором он установлен.

 Отправлено: 11.04.07 10:26. Заголовок: Re:

Игорь г. Львов
Спасибо за ссылку!
Используем в борьбе

Коллеги!
Давайте соберем все подобные ссылочки.
У кого что есть?

 Отправлено: 11.04.07 11:33. Заголовок: Re:

Волку

Еще есть зубы когти и хвост

А если серьезно, то спроси почему 5%, пусть ответит и нам интересно очень.

 Отправлено: 11.04.07 12:45. Заголовок: Re:

Все разговоры о точности в оценке, построенные на расхождении конечных результатов или промежуточных расчетов, по сути бумагомарательство, так как основная ошибка закладывается на этапе подбора аналогов и она между прочим никак не учитывается.
Видел отчет известной компании с расхождением между подходами меньше 5 % - вроде красота, но всмотреться в суть расчетов - изначально аналоги подобраны неверно (ни по состоянию ни по характеристикам) и полученную стоимость рыночной я бы не назвал, хотя задекларированная точность 5 %.

Андрей Т

В вашем примере можно говорить лиш об условно-рыночной стоимости (с ограниченным рынком) и в результате торга цена в таких сделках двигается значительно, иногда падает до 50 %.
Сталкивался с подобным, при оценке шахтных очистных комплексов стоимостью сотню млн руб., были единичные сделки. И как говорили сами шахтеры если есть покупатель которому нужно это оборудование стоимость 100 млн руб, а если в данный момент такого нет и не известно когда появится в лучшем случае продаш с дисконтом 40-50 %, потому-что замораживать средства для приобретения про запас никто не захочет.
В вашем примере бы ориентировался на цифру 100, все-таки это сравнительный подход, и банк устроит что взята не самая большая цифра из выборки

 Отправлено: 11.04.07 13:36. Заголовок: Re:

Про 5% спрошу, конечно.

Но лучше убедить насчет 30

 Отправлено: 11.04.07 13:47. Заголовок: Re:

Иван Б. не согласен с Вашим:

цитата:

Все разговоры о точности в оценке, построенные на расхождении конечных результатов или промежуточных расчетов, по сути бумагомарательство

Можно и нужно выстраивать наряду с оценкой стоимоси и оценку точности. Иначе - что это за результат - без точности? Вот это уж точно - не результат, а бумагомарание.
А методы - они есть. Просто никто серьезно этой проблемой не занимался.

цитата:

основная ошибка закладывается на этапе подбора аналогов и она между прочим никак не учитывается.

Дык - кто мешает?

А 5% в отчете - чисто подгонка.
Можно и еще точнее, конечно

 Отправлено: 11.04.07 14:05. Заголовок: Re:

Про точность оценки можно говорить, если после оценки была продажа актива - вот и расхождение между оценочной и рыночной стоимостью.

А как вы учтете (измерите) точность подбора аналога?
По методикам описанным в книгах расчет точности строится на расхождении между подходами, на промежуточных расчетах в рамках одного подхода - но это не точность определения рыночной стоимости. Разница между подходами легко минимизируется путем подгона, эта точность для проверяющего (для красоты строфы) .
Нигде не говорится про точность исходной информации для расчетов, правильность подбора аналогов - а правильно подобраннный аналог дает 99 % результата.

 Отправлено: 11.04.07 15:06. Заголовок: Re:

Иван Б

цитата:

В вашем примере можно говорить лиш об условно-рыночной стоимости (с ограниченным рынком) и в результате торга цена в таких сделках двигается значительно, иногда падает до 50 %.

Таких объектов оценки много встречается. Но у нас в РФ в стандартах нет условно-рыночной стоимости. А оценить автомобиль ВАЗ-2107 не проблема и там точность легко проверить. Но я веду разговор именно о сложных объектах.
В данной работе я указал что получилось каким методом. И написал при согласовании все факторы, влияющие на результат полученный по каждому подходу и какие особенности необходимо учитывать. Поэтому получился диапазон, у меня если быть более точным от 100 до 130 млн. руб. Дело в том что 130 получен затратником с учетом, что установка импортная и намного технологичнее и качество продукта на выходе лучше, но с другой стороны, она мощная очень и потенциальных покупателей не так много. А второй результат - сравнительный по нашему аналогу и у него поменьше функций реализовано, он менее мощный (разницы эти при корректировках учтены. Единственно, что я не смог учесть и оставил без корректировки это использование лучшей технологии и возможность получения более качественной продукции. Кроме того написал, что многие потенциальные полкупатели не будут переплачивать за это. В основном такое оборудование приобретают уже крупные и имеющие репутацию компании, а начинающие и победнее берут наше подешевле. В данном случае дал вес 50% каждому. Все это написал не скрывая. Аналогов фактически получилось два. Вот между ними и гулял. Работой удовлетворен не очень в части согласования. Но Заказчик и банк видит диапазон и разъяснения и банк в данной ситуации все равно будет свои нормативы применять, тем более эти оценки для банков часто являются своего рода ориентиром, а там ачинаются игры и окончательная сумма кредита бывает и схожая, а бывает и нет.

 Отправлено: 12.04.07 11:41. Заголовок: Re:

Иван Б. пишет:

цитата:

Про точность оценки можно говорить, если после оценки была продажа актива - вот и расхождение между оценочной и рыночной стоимостью.

Неудачный пример.
Разница между оценочной и рыночной стоимостью может говорить не только о точности оценки, но и (а часто - и в большей степени) о неадекватном маркетинге.
Иван Б. пишет:

цитата:

А как вы учтете (измерите) точность подбора аналога?

Это достаточно хорошо проработанный математиками вопрос - если Вы не имеете в виду нечто другое.

цитата:

По методикам описанным в книгах расчет точности строится на расхождении между подходами, на промежуточных расчетах в рамках одного подхода - но это не точность определения рыночной стоимости.

А вот здесь попрошу поподробнее.
расчет точности строится на расхождении между подходами - не очень понимаю - о чем речь. Откуда это? Или - пример, если можно.
на промежуточных расчетах в рамках одного подхода - но это не точность определения рыночной стоимости.
Расшифруйте это высказывание, пожалуйста.

 Отправлено: 12.04.07 12:23. Заголовок: Re:

Владимир Б.

цитата:

Неудачный пример. Разница между оценочной и рыночной стоимостью может говорить не только о точности оценки, но и (а часто - и в большей степени) о неадекватном маркетинге.

Неудачный маркетинг (а как правило отсутствие оного или продажа за мзду) может быть при реализации госимущества (конкурсные управляющие ит.д.)
Если же реализация имущества капиталистов (инвесткомпании, фонды и т.д. - где жесткий контроль каждой копейки и знание и понимание рынка и тенденций) то здесь как раз и маркетинг сильный и реализация может быть даже выше рыночной (оценочной ) стоимости.

Методика расчета точности я имел ввиду из Ковалева-2005, там подобным образом приведен пример. Целая глава посвящена

 Отправлено: 12.04.07 12:33. Заголовок: Re:

Иван Б. пишет:

цитата:

и реализация может быть даже выше рыночной (оценочной ) стоимости.

Почему "даже"?
Если Вы как разумный оценщик отдаете себе отчет в том, что "истинную" РС объекта знает только Господь Бог, и что Ваш результат - это , в лучшем случае +/- 10% к расчетному значению РС, то нет ничего удивительного, что цена реальной сделки оказалась существенно выше (или ниже).
Ничего ужасного в этом не вижу.

цитата:

известные компании декларируют точность 10 % не обращая внимания на подбор аналогов

Сам читал такие отчеты, согласен. Но мы же не о порочной практике говорим, а о том, к чему надо стремиться.

цитата:

я имел ввиду из Ковалева-2005

Напомните - про что там?