Отправлено: 11.06.07 22:07. Заголовок: Ставка дисконтирования и капитализации для движимого имущества

Уважаемые коллеги, у меня возник вопрос, связанный со ставкой дисконтирования. Эту тему мы до сих пор не обсуждали. Насколько я понимаю, ставка дисконтирования должна отражать темп роста стоимости актива + его доходность. Какая доходность может быть у водосточной трубы или грузоподъемного крана? Как правильно производить расчеты ставки дисконтирования для доходного подхода? Тут мои коллеги высказывали идеи про метод рыночной экстракции, но я что тото не понимаю как его реализовать и как сказать, что эта ставка именно для оборудования? Я думаю, что она будет совсем другой, чем для бизнеса или для инвестиционного проекта, а считают все равно все одинаково (сегодня специально смотрела отчеты разных коллег). Мож разберемся как поступать в случае необходимости расчета ставки дисконтирования?

 Отправлено: 11.06.07 23:38. Заголовок: Re:

Я использую ставку как для инвестиционного проекта исходя из предпосылки, что актив работает в составе предприятия.
Ничего другого не придумал, хотя посмотрю старые работы, может там было что-то интересное.

 Отправлено: 13.06.07 08:37. Заголовок: Re:

Ну, вот если смотреть от проекта или в общем случае от целого некоего объекта, в котором труба
является составной частью, то тут можно "прикрутить" такой научный алгоритм:
Ставка для проекта у нас является суммой безрисковой + какие-то риски + норма возврата инвестиций, т.е. это
1/срок службы. Как минимум у проекта может быть один срок службы, а у трубы другой, и если он короче, то на это можно сделать поправку. Если он длинее, то, конечно, трубу поом никто использовать не станет может быть. Ну и если какие-то риски таковы, что для трубы они явственно иные, чем для проекта, то тоже можно учесть. Т.е. я поддерживаю просто идею, такие идеи в отношении земли высказывал, например, Грибовский, что часть актива имеет такую же ставку, что и весь актив, если потоки дохода на часть актива прерываются при прерывании потоков на весь актив.

 Отправлено: 13.06.07 11:22. Заголовок: Re:

Оксана, по-моему, вопрос требует уточнения в части обсуждаемой модели оценки оборудования доходным подходом.
Как оцениваем? Как самостоятельный бизнес, в котором, скажем, специальное дорогое оборудование занимает большую долю и стоимость которого оценивается техникой остатка? Или как некую единицу (а/м, например), для которой известна ставка аренды, а для аналогов - цены и ставки аренды? Или еще как-то?
Уточните, пожалуйста, а то будем плавать-рассекать в общих формулировках, не прибиваясь к берегу.

 Отправлено: 13.06.07 11:52. Заголовок: Re:

NPB

Оцениваю оборудование торговых павильонов доходным подходом через капитализацию. Доход определяю как поток от аренды оборудования.

 Отправлено: 13.06.07 12:19. Заголовок: Re:

Мне кажется, за основу нужно взять экстракцию. Ведь есть и рынок аренды и рыночные цены на какое-то оборудование. Вот найти близкое, посмотреть и относительно далекое, ну и тогда делать выводы, да и нам рассказать не забыть.

 Отправлено: 13.06.07 15:48. Заголовок: Re:

Про рыночную экстракцию где можно материал нарыть?
Теоретического материала нашла целую кучу, мне только не понятно как поступать с моим оборудованием.
Если честно, то я в этой теме вообще не понимаю.

 Отправлено: 14.06.07 10:58. Заголовок: Re:

У метода экстракции очень простая идея, правда с реализацией бывают затыки.
Пляшем от имеющихся данных. Логика рассуждений м.б. такова.
Пусть имеем годовую сумму арендной платы за оборудование. И пусть, для простоты, обслуживает оборудование арендатор. Для владельца оборудования эта сумма чистой аренды - рентный платеж, отдача (+возврат) на капитал , в качестве которого выступают затраты на приобретение и установку этого оборудования. Если мы их знаем (владелец-то точно знает) - можно определить рентный мультипликатор, как отношение стоимости к годовой аренде или обратную величину, близкую по смыслу коэффициенту капитализации.
Но часто мы не знаем стоимость объекта (как раз ищем доходным подходом), но можем узнать эти показатели для аналогов. Вычислив коэффициенты для нескольких аналогов и проанализировав их, можно: а) выбрать среднюю величину (если разброс невелик); б) выбрать значение из полученного диапазона, опираясь на мнения экспертов: в)построить регрессию зависимости коэффициента от некоторых известных параметров и рассчитать с ее помощью значение коэффициента для объекта. Дальше - тривиально.

Но нужно быть уверенными, что используемые нами значения аренды относятся именно к оборудованию, а не к комплексу
оборудование+павильон+место расположения, или к чему-либо еще.

Материалы о рын. экстракции для оборудования мне как-то не попадались.

 Отправлено: 14.06.07 11:37. Заголовок: Re:

Если говорить про ставку дисконтирования для оборудования, то ее удобно считать по ценам на новые объекты.
Правда в этом случае, как выразился Николай Петрович, "бывают затыки": доходы с увеличением возраста обычно падают, расходы - наоборот.

А КК, если есть аналоги, - проблем не возникает. Все, как написано в предыдущем сообщении. Только аналоги должны быть сопоставимы по тех. состоянию и оставшемуся сроку службы

 Отправлено: 14.06.07 14:04. Заголовок: Re:

AMar

Каким образом можно произвести расчет опираясь на новые аналоги?

 Отправлено: 15.06.07 04:27. Заголовок: Re:

NPB пишет:

цитата:

Материалы о рын. экстракции для оборудования мне как-то не попадались.

Я думаю, это результат того, что:
а) Оценка оборудования доходным подходом мало распространена, также как и оценка методом ВРМ в рамках сравнительного подхода.
б) большое разнообразие оборудования и пока нет никакой теории насчет того, можно ли, например, данные экстракции ставки для холодильников применять к токарным станкам :)

 Отправлено: 15.06.07 07:01. Заголовок: Re:

Kikinda пишет:

цитата:

как поступать в случае необходимости расчета ставки дисконтирования?

Не занимаясь оценкой МиО, я обычно в таких случаях обращаюсь к Оксане Валерьевне Тевелевой или читаю пособие "Методика определения ставок дисконтирования и коэффициентов капитализации для производства расчетов по оценке бизнеса, недвижимости, нематериальных активов, машин и оборудования"

 Отправлено: 15.06.07 07:09. Заголовок: Re:

Kikinda пишет:

цитата:

Уважаемые коллеги, у меня возник вопрос, связанный со ставкой дисконтирования.

labrate пишет:

цитата:

Не занимаясь оценкой МиО, я обычно в таких случаях обращаюсь к Оксане Валерьевне Тевелевой

Круг замкнулся :)

 Отправлено: 15.06.07 07:12. Заголовок: Re:

Я советовался по этому поводу с Олефиренко Валентиной Леонидовной - одной из лучших оцещиков МИО и не только в Украине. Она мне предложила варитант для вертолета: безрисковая ставка+рентабельность отрасли. (Отчет на этот момент уже был в кабинете № 5).

 Отправлено: 15.06.07 07:32. Заголовок: Re:

Один из типичных вариантов определения ставки здесь click here

 Отправлено: 15.06.07 08:49. Заголовок: Re:

Kikinda пишет:

цитата:

Каким образом можно произвести расчет опираясь на новые аналоги?

Просто у аналогов б/у обычно наблюдается большая вариативность цен + объекты в разном тех. состоянии, что надо учитывать в CF. Соответственно, нужно большое количество аналогов для корректного расчета. Если нужен КК - это более-менее легко решается, а вот для СД - легче использовать новые (в доходы и расходы закладываются типичные сроки ремонтов).

Игорь г. Львов пишет:

цитата:

Она мне предложила вариант для вертолета: безрисковая ставка+рентабельность отрасли.

О какой рентабельности идет речь? Если такая, то малость некорректно. :) Если такая, то уже ближе... Только зачем безрисковую прибавлять?

 Отправлено: 15.06.07 09:55. Заголовок: Re:

Зачем добавлять безрисковую действительно не ясно, ведь рентабельность бизнеса неявно учитывает как возможность инвестирования в безрисковый актив, так и отличающие данный бизнес конкретные риски. Кроме того, рентабельность бизнеса авиапредприятия это одни риски, а ставка дисконтирования потока от сдачи вертолета в аренду это, по идее, другие риски, видимо более низкие, поэтому рентабельность производства может быть оценкой лишь сверху.

С другой стороны, на практике, вероятно, отношение балансовой прибыли к стоимости основных фондов и оборотных средств завышают основные фонды, т.к. включают в них не только фонды, напрямую дающие доход, но и низкодоходные или вовсе убыточные фонды, а также занижают балансовую прибыль в целях экономии на налоге :), тогда как исправный вертолет, конечно, весьма доходный объект и ставку его аренды, а также объем нагрузки выявить проще. С этой позиции рентабельность производства напоминает уже нижний предел. В общем, рентабельность авиапредприятия вещь хорошая, но как она соотносится со ставкой дисконтирования для вертолета конкретной марки... науке сие неведомо.

 Отправлено: 15.06.07 16:38. Заголовок: Re:

Речь шла о рентабельности авиастроительной отрасли а не конкретного авиапредприятия.

 Отправлено: 15.06.07 18:20. Заголовок: Re:

Андрей, я конечно, все понимаю, что Вы большой специалист в оценке. Но я не понимаю о чем Вы написали. Мне непонятен сам механизм как определяют ставку по рыночной экстракции. Если у кого то есть пример, не пожадничайте.

Итак, я сегодня просмотрела оценочную литературу. Информации, на самом деле очень мало.
1. Яскевич Е.Е. рекомендует считать ставку дисконтирования методом кумулятивного построения. В качестве базовой ставки берется безрисковая или наименее рисковая ставка. Безрисковой от считает вложение средств в Еврооблигации РФ. Срок окупаемости собственного капитала при вложении средств в подобный актив составляет 4 года. При расчете ставки дисконтирования обращают внимание на следующие риски:
Систематический риск

Ухудшение общей экономической ситуации

Увеличение числа конкурирующих объектов

Изменение федерального или местного законодательства

Несистематический риск

Природные антропогенные чрезвычайные ситуации

Ускоренный износ

Неполучение платежей

Неэффективный менеджмент

Криминогенные факторы

Финансовые проверки

Ставку необходимо корректировать на неликвидность. Поправка на неликвидность представляет собой поправку на длительную экспозицию.
Максимально возможная корректировка на риски = 10%.
Перевод ставки дисконтирования в ставку капитализации осуществляется по методу Ринга по формуле: Ro = d+ (1/Tocт). Тост - известное остаточное время жизни актива. Что такое d Яскевич Е.Е. не указал (нет ни в одной раздатке). Также мне не ясно что такое Ro.

Аналогичная табличка есть в книге А.И. Попеско, А.В. Ступин, С.А. Чесноков "Износ технологических машин...."

Возвращаемся к возможным моделям нахождения ставки дисконтирования.
Вновь вынуждена процитировать раздаточный материал одного из семинаров Евгения Евстафьевича.
В разделе "Модели, основанные на рыночных данных" в том числе указаны "Модель - мультипликатор прибыли" - Ro=Прибыль/Цена. Балансовая модель = Доход на инвестиции. (Определяется при котировке акций, по результатам анализа показателей).

Метод рыночного анализа - рассчитывается среднее соотношение цена/прибыль по среднему объекту, которая и будет являться коэффициентом капитализации. Хочется спросить как можно посчитать прибыль от одного объекта? По мне так это совершенно невозможно. Обращаю ваше внимание, что прибыль считается от нескольких объектов. Мультикликатор (Прибыль/цена) это есть ни что иное как рентабельность продаж.

По поводу рентабельности смотрите Здесь
Хочу заметить, что есть рентабельность продаж, рентабельность продукции, рентабельность основных фондов...
Со ставкой дисконтирования (капитализации) связи не чувствую.

 Отправлено: 15.06.07 18:33. Заголовок: Re:

PS Немного поясню сообщение Александра Валерьевича. Я оцениваю торговые павильоны и киоски на рынке. Сегодня разбиралась с доходным подходам, со ставками капитализации, с А.В. общались on-line и его сообщение результат нашей дискуссии. Этот отчет будут серьезно проверять, так что доходник был как условие прохождения отчетом проверки. На самом деле согласилась c А.В., напишу отказ от доходника и пускай докажут, что я не права. Но в любом случае, осталась в плюсе. Посмотрела материалы по доходнику (ставку я вообще считать не умею), учинила дискуссию на форуме. Kikinda

Оксана, если я правильно понял, то происходит оценка какой-то небольшой "железки" стоимостью (интуитивно) от 1 до 10 тыс. рублей (кто-то заставляет применять подход, но правильно ли это?), срок жизни которой не превышает 3-4 года и которая может использоваться в торговле.

С моей точки зрения применять доходный подход в подобных случаях (а тем более с последующим согласованием оценочных подходов: З, Си Д) некорректно, т.к. для подобного объекта ЧОД будет около 100-200 руб в месяц. Сомневаюсь, что есть возможность определить ЧОД с точностью +- 100 рублей в месяц, а если так, то разброс итогового результата может сильно варьироваться от 3,5 до 7,5 тыс. рублей, то есть более 100%.

Вопрос: зачем измерять "расстояние" "шагами", когда ранее оно измерено "рулеткой и линейкой" ?

 Отправлено: 15.06.07 18:39. Заголовок: Re:

если "жить" железке осталось три года, то формула доходника будет (грубо):

РС = ЧОД/(1+r) + ЧОД/(1+r)^2 + ЧОД/(1+r)^3

для 3-х лет при ЧОД =2400 руб (или 200 руб/мес), r=20% = > РС = 5056 руб

если предположить, что 4 года и ЧОД - "по максимуму" :

для 4-х лет при ЧОД =1200 руб (или 100 руб/мес), r=10% = > РС = 3804 руб


Уверен, что сравнительный и затратный даст большую точность. Зачем же использовать ДОХОДНЫЙ ? Объясните?

 Отправлено: 15.06.07 19:19. Заголовок: Re:

Дело ясное, что дело темное....
Про доходник для оборудования нет вообще практически ничего. Непонятно даже как расчитывать ставку.
Смотрю сейчас один отчет моего предшественника (которые оценивал эти самые палатки) и понимаю, что он ошибся во всех пунктах, но зато прошел экспертизу.

Продолжаем разговор по поводу ставок. Кто чем пользуется? Какая логика положена в ставку дисконтирования? Каким образом переводить в ставку капитализации? Как считать риски? Как делать метод рыночной экстракции (некоторые оценщики говорят, что это единственное, что реально показывает рынок в нашей безнадежной ситуации).

 Отправлено: 15.06.07 22:22. Заголовок: Re:

Kikinda пишет:

цитата:

Но я не понимаю о чем Вы написали. Мне непонятен сам механизм как определяют ставку по рыночной экстракции.

Пусть есть ОСДА (очень сложная движимая агрегатина). Новые агрегатены продаются за 800 ракушек. ОСДА может сдаваться в аренду по 150 камушков в год. При этом, типичные условия договора таковы, что текущие ремонты оплачивает арендатор (например, ТО для авто или деповские ремонты для вагонов). Кап. ремонт оплачивает арендодатель. КР проводится 1 раз на середине срока эксплуатации, ремонт длится 4 мес., стоит 200 ракушек Срок службы объекта - 10 лет. В последний год арендаторы не очень хотят брать ОСДА в аренду, поэтому применим 50% дисконт для доходов последнего года (75 камушков). Зато в конце срока службы то, что осталось можно сдать в металлолом за 165 ракушек.
Если принять, что ракушка=камушку , то получаем следующий поток:
-800; 150; 150; 150; 150; 150*(12-4)/12-200 = -100; 150; 150; 150; 150; 150*0,5+165=240

Забиваем эти цифры в Excel; далее функция ВСД(поток;), получаем результат 10,03% - реальная ставка дисконта.
Если очень хочется номинальную - потоки инфлируем, далее опять ВСД, получаем соответствующую ставку.

Теперь по поводу того, почему новые объекты удобнее:
а) нужно меньше аналогов - если хотим по конкретной модели - то достаточно одного, по группе ОСДА-н - несколько близких аналогов;
б) просто прогнозировать доходы-расходы (есть срок службы, есть "нормлаьная" периодичность КР и т.п.), для б-у сложнее - и ОСС не понятно как определять, и КР могли делать не вовремя.

Но есть и минусы. Основной заключается в следующем: цена нового должна быть "честной" - т.е. прайс завода, и ОСДА должна сейчас выпускаться. Если, например, старый контракт индекснули или (о, ужас!) прейскурант 80-го года, то такой расчет теряет всякий смысл (обычно затратник к доходнику подгоняют, а здесь получится наоборот - доходник к затратнику ).

 Отправлено: 14.02.08 18:21. Заголовок: Оценщики! Кто знает ..

Оценщики! Кто знает электронный адрес Олефиренко В.Л. - сообщите, пожайлуста.

 Отправлено: 14.02.08 20:00. Заголовок: Сначала переговори. ..

Сначала переговори. Эл. адрес Валентина Леонидовна не рекламирует. Вчера сн ей разговаривал. Говорила, что у нее очень неважный провайдер. Слабо инфа проходит.
Телефон 8-044-532-06-06. Рекомендую звонить после 22 часов.
Удачи, Стажер.

 Отправлено: 06.06.08 09:13. Заголовок: откуда взяли r=20%, ..

откуда взяли r=20%, потом r=10% ????labrate пишет:

цитата:

для 3-х лет при ЧОД =2400 руб (или 200 руб/мес), r=20% = > РС = 5056 руб

откуда взяли r=20% и r=10% ???

 Отправлено: 01.07.08 11:27. Заголовок: если "жить" ..

labrate пишет:

цитата:

если "жить" железке осталось три года, то формула доходника будет (грубо): РС = ЧОД/(1+r) + ЧОД/(1+r)^2 + ЧОД/(1+r)^3 для 3-х лет при ЧОД =2400 руб (или 200 руб/мес), r=20% = > РС = 5056 руб если предположить, что 4 года и ЧОД - "по максимуму" : для 4-х лет при ЧОД =1200 руб (или 100 руб/мес), r=10% = > РС = 3804 руб Уверен, что сравнительный и затратный даст большую точность. Зачем же использовать ДОХОДНЫЙ ? Объясните?

В зависимости от цели; расчет затратным методом даст большую точность... представляется, что если речь пошла об остаточном сроке, то следует просчитать износ методом эффективного возраста

 Отправлено: 01.07.08 14:03. Заголовок: Оценка оборудвония д..

Оценка оборудования доходным подходом - моветон. Ценить так можно только бизнес (имущественные предприятия). Вся стоимость станка или то , что продается на рынке(сравнительный подход будет) или затратник на крайняк.

 Отправлено: 01.07.08 18:12. Заголовок: Результат оценки до..

Результат оценки доходным подходом очень недостоверен для большинства видов оборудования.
Там где есть прямая и легко прогнозируемая доходность есть и достаточно аналогов.
Поэтому вопрос -зачем?

Kikinda пишет:

цитата:

ставка дисконтирования должна отражать темп роста стоимости актива + его доходность

Или темп падения его стоимости.

Метод экстракции К=ЧОД/РС.
РС - из сравнительного подхода, ЧОД самому надо прогнозировать (если он прогнозирумый).
На практике я беру скорректированую РС аналогов и определяю ставку дисконта с использованием РС каждого аналога, а потом определяю средневзвешенное значение ставки. Кумулятивное построение - "от лукавого" или "скоки вам нада - стоки и сделам"