Отправлено: 10.07.07 16:30. Заголовок: Прибыль предпринимателя и МиО
Тут Оксана, как когда Герцен позвонил в колокол и разбудил декабристов, и они вышли на площадь, встала ночью читать ФЗ-135, и ... Я тут подумал, вот в затратном в недвижке считают прибыль предпринимателя, а в оборудовании не считают. Может то же надо считать. Почитал умные книжки, снятые с антресоли, в тех что про финансовый учет пишут, что при инвестиции в основной капитал, надо считать альтернативные (вмененые) издержки. То есть пользуясь оценочной терминологией - прибыль предпринимтеля.
Тем более, коли мы - оценщики, считаем стоимость, которая включает не только производственные издержки, но и вмененые издержки (стоимость упущенных возможностей)
Когда-то наши учителя приводили такой пример: оценивается комплектное технологическое оборудование, которое поставляется инофирмой только по заказам в течение трех месяцев после 100% предоплаты. У покупателя есть выбор: взять то, что уже находится здесь, или заказать и, заплатив требуемое, получить в следующем квартале. Благоразумный покупатель заплатит за уже имеющееся добро больше на величину вмененных издержек продавца. А как посчитать эти вмененные - как упущенные проценты с альтернативного депозита в банке, или как иначе - кумекайте, господа оценщики.
Хотя, я и не оцениваю недвижимость, у меня уже давно возникает вопрос в определении «прибыли предпринимателя», особенно в затратном подходе и вообще всегда возникает вопрос с определением «базы» (т.е. стоимости воспроизводства и стоимости замещения»).
Есть оптовые цены, есть розничные, есть скидки (сезонные, на объем партии, постоянным покупателям). Есть дополнительные услуги дилера (например, на бесплатный ремонт, сервис или на поставку дополнительных комплектующих). Помнится, еще несколько лет назад между производителем и покупателем существовало до 10 посредников и об этом писалось в учебниках по маркетингу. Так какую цену нужно принимать за основу? Минимальную цену (т.е. цену завода изготовителя брать неверно, поскольку, сейчас редко кто покупает минуя дилеров). Брать максимальную цену дилеров – тоже неверно, поскольку это нарушает принцип рациональности. В чем же цена вопроса? А в том, что мы не учитываем много того, что учитывает собственник имущества и что предположительно входит в стоимость. Все правильно было написано про вмененные издержки. Их надо учитывать.
Обычно прибыль предпринимателя связывают с риском. Я так понимаю, что чем дешевле вещь, тем больше риск. Каким образом его учитывать? А может быть мы его уже учитываем, назначая цены не завода изготовителя, а цену дилера? Часть рисков дилер берет на себя и при этом забирая кусочек рисков? Проблема только с материализацией их самых, т.е. рисков в деньги. Очень актуальная тема. Дмитрий, Вам большой респект. Если разберемся до конца, то хотя бы будем понимать какую стоимость мы нашли в отчете.
Я беру минимальную цену дилера - принцип осмотрительности - приоритет признания убытков, над доходами. А иногда учитываю еще и откаты.
Помню оценивал крутой косметический салон, посчитал. у меня цена получилась где-то на пол миллиона долларов ниже, причем по первоначальной стоимости и без учета откатов. А с учетом откатов разница больше миллиона получилась. Хозяйка очень расстроилась. Решила что неверно я посчитал. Прозвонилась сама. Тут то у нее и глаза раскрылись на правду жизни.
Я тут подумал, вот в затратном в недвижке считают прибыль предпринимателя, а в оборудовании не считают. Может то же надо считать
Kikinda пишет:
цитата:
у меня уже давно возникает вопрос в определении «прибыли предпринимателя», особенно в затратном подходе
В общем если это классический затратник по МИО (составление калькуляций, расчет по цене однородного объекта, анализ и индексация затрат), то конечно же считаем, может только называем это иначе (рентабельность производства). Если же это суррогат (берем цены рынка по новым изделиям и называем это затратным, хотя по существу это сравнительный - рыночный подход), то там это нафиг не нужно. Для особо пытливых можно рекомендовать поизучать реальную картину учета затртат на производство в машиностроении (20-26 счета), а также особености 40 и 43 счетов (в идеале показывающих долю чистой прибыли и торговой наценки по отношению к производственной себестоимости). Так вот, из реалий рынка эта самая доля рентабельности м/б и положительной и нулевой и отрицательной, к примеру для рядом обсуждаемых в другой ветке с/х комбайнов она явно должна быть отрицательной, но поскольку там госзаказ и фгупы, то конечно же заявленная псевдорыночная цена явно завышена. Yri G.
то конечно же считаем, может только называем это иначе (рентабельность производства).
нет это не прибыль предпринимателя. В недвижимости в калькуляцию то же включают прибыль строительной (подрядной)организации а потом сверху насчитывают еще прибыль предпринимателя. А если считают по сборникам, то фактически это и есть стоимость нового здания. То есть как и при оценке МиО стоимость нового станка. Но к стоимости нового станка не добавляем еще прибыль предпринимателя.
В общем если это классический затратник по МИО (составление калькуляций, расчет по цене однородного объекта, анализ и индексация затрат), то конечно же считаем, может только называем это иначе (рентабельность производства). Если же это суррогат (берем цены рынка по новым изделиям и называем это затратным, хотя по существу это сравнительный - рыночный подход), то там это нафиг не нужно.
А я не согласен с этим утверждением. Затратный - в основе цена нового объекта, которую уменьшаем на износы. Сравнительный - сравнение с ценами б/у объектов.
Например, предприятие предоставило факт. затраты: Купили "в магазине" - 100 руб. Доставка - 5 руб. Монтаж - 10 руб. Итого: 115 руб. Проиндексировали - затратный.
А если вместо индексации 100 руб. взяли прайс у того же "магазина" - то уже сравнительный? Такой же затратный (imho, естественно).
Но к стоимости нового станка не добавляем еще прибыль предпринимателя.
Стоимость нового станка включает и прибыль производителя (пусть это будет прибыль подрядчика по аналогии с недвижкой) и прибыль дилера (вот с ней можно сопоставить прибыль предпринимателя, если уж Вас так эта проблема задевает). Дмитрий, ну не бывает чудес. Всё учтено могучим ураганом. "Сидят" в РС и прибыль предпринимателя, и дань бандитам и откаты чиновникам...
Вопрос этот у меня возник, потому что после размышлений, я пришел к выводу что ПП не нужно счиать. Что это поправка была введена чтобы обеспечить сходимость разных подходов. И что если надо считать прибыль предпринимателя, то ко всем видам объектов или не считать вообще. Единство методологие требует однообразный подход. И раз ученые и высокопоставленные люди требуют применение ПП в недвижки, то по аналогии нужно считать ПП и для оборудования, чтобы обеспечить единство подходов к оценке.
Прибыль дилера или других посредников, тем более рентабельность самого завода производителя к ПП отношения не имеют. Хотя бы по определению.
А получается что или все неправильно считают недвижку, применяя ПП, или все неправильно считают МиО, не используя ПП
И что если надо считать прибыль предпринимателя, то ко всем видам объектов или не считать вообще.
Не верное утверждение! Откуда в целом родилась ПП? Для того, чтобы построить объект выполнить большое количество «телодвижений»: получить земельный участок (купить), разработать проект, согласовать его, нанять кучу субподрядчиков, привлечь необходимое финансирование, сдать объект различным контролирующим органам и организациям и уже после этого либо его продать, либо начать эксплуатацию. Все это безобразие занимает а) много времени; б) денег. А т.к. мы живем не при коммунизме, то все подобные «телодвижения» требуют адекватной оплаты. Она и называется ПП (Если Вы не согласны с данным утверждением, то, по всей видимости, Вы являетесь финансовым альтруистом и, например, занимаетесь раздачей беспроцентных (т.е. бесплатных) кредитов ).
Т.е., если у Вас есть 100 тугриков и Вы знаете, что себестоимость строительства здания, о котором Вы желаете, составляет те же 100 тугриков (для чистоты эксперимента – с учетом приобретения прав на ЗУ), то за эти деньги Вы не сможете построить объект!
С оборудованием ситуация несколько другая: Во-первых, Вы у дилера уже сразу же покупаете готовый объект (его надо только смонтировать). А если учесть, что дилер его и смонтирует ... Во вторых, время приобретения и монтажа оборудования обычно занимает не очень большой срок. Говорить о ПП для оборудования можно только в редких случаях (например, оценка «смонтированной» линии, производство и монтаж которой требуют много времени и денег).
То что ты говоришь, это вполне обычные расходы, которые можно отнести к накладным расходам. Конечно, некоторые из них нельзя поставить на баланс...но ПП с этим не связана. Я понимаю, что ПП это то, что дается нам сверх нормы как приз за риск. Если мы считаем стоимость оборудования, то ПП уже там учтено (мы обычно ищем готовый объект). А в тех редких случаях, когда можно посчитать через классический Затратный подход эту самую ПП можно и учесть.
Я понимаю, что ПП это то, что дается нам сверх нормы как приз за риск.
Риск есть в любой операции. Завод, производящий станки тоже рискует: завод может сгореть, станки могут не купить, цены на металл могут вырасти и т.д. и т.п.
Владимир Б. пишет:
цитата:
А доктор Ковалев не согласен с Вами
Kikinda пишет:
цитата:
А в тех редких случаях, когда можно посчитать через классический Затратный подход
А что такое классический затратный подход? Например, применительно к зданиям? Если по смете - это, я так понимаю, классический. А ежли по КО-Инвесту, то это какой?
Ценность применения разных подходов в том, что результат получается на основании разных данных. Таким образом, можно проверить расчеты. Есть цены на новые станки, на основании этих цен можно сделать ЗАТРАТНЫЙ подход (при этом ПВС, если нет точного аналога, вполне можно посчитать методами сравнительного подхода, но по ценам на новые объекты). А на основании цен Б/У делаем СРАВНИТЕЛЬНЫЙ подход.
При этом такая трактовка вопроса вполне согласуется с типичной мотивацией продавцов и покупателей: могу пойти, купить новый, могу Б/У. Но согласитесь, альтернативы "сначала построить машиностроительный завод, потом сделать новый станок" нет НИКОГДА!!!
Естественно, есть некоторые типа оборудования, по которым надо делать смету. Какое-нибудь цементное оборудование, которое делают под заказ, с учетом требований конкретного заказчика и т.д. и т.п. А все остальное – извините...
Андрей, в классическом затратном подходе расчет происходит через калькуляцию себестоимости и т.д. Понятно, что в современном уровне развития экономики предприятия, техники, использование классического затратного подхода практически невозможно, поэтому оценщики используют косвенные методы, определяя на рынке стоимость воспроизводства путем сравнения объекта оценки с аналогичными объектами. С приведенной вами трактовкой «могу пойти, купить новый, могу Б/У» соглашаюсь, но все таки через поиск новых аналогов - это не совсем затратный подход, хотя все мы пишем, что это затратный. И я тоже так пишу.
Ну так ПП это что? В современном экономическом словаре такого понятия нет. Яндекс, в основном, цитирует Яскевича и поэтому что входит в ПП я определить не могу. Кто не верит, может проверить в справочнике http://yas.yuna.ru/
но все таки через поиск новых аналогов - это не совсем затратный подход, хотя все мы пишем, что это затратный. И я тоже так пишу.
Методы, основанные на принципах другого, подхода используются во всех подходах: Износы в ЗП можно посчитать методом сравнения продаж или капитализацией потерь. Поправки в СП можно рассчитывать сравнивая доходность (ДП) или составляя калькуляции (ЗП). В ДП арендную ставку оцениваем методом сравнения продаж (СП). И т.д. и т.п.
Если ПВС рассчитали, сравнивая ОО с аналогами, это не означает, что сам подход стал сравнительным!!!
А для ПП я бы предложил такое определение : ПП - это коэффициент, равный отношению рыночной стоимости нового объекта к арифметической сумме затрат на его создание.
Во всяком случае - именно этим определением руководствуется большинство оценщиков, хотя и не признается в этом!
ПП - это коэффициент, равный отношению рыночной стоимости нового объекта к арифметической сумме затрат на его создание.
ПП входит в состав затрат на создание нового объекта, получается циклицеская ссылка. Скорее это затраты на управление проектом, вот здесь могут быть разночтения. Т.к. уровень этих затрат может быть определен от различных базовых величин 1. Стоимость создания объекта 2. От величины генерируемого объектом дохода Второе мне кажется более логичным, т.к. любой объект в т.ч. и МиО, генерируют поток доходов отличный от условно безрискового потока для эквивалентного капитала, поэтому ПП есть в любом объекте. НО! Необходимость учитывать ПП в оценке МиО, на мой не просвещенный взгляд, просто отсутствует, т.к. прибыль предпринимателя это прибыль "создателя" объекта, а мы имеет дело с созданными объектами, да еще и поюзанными (б/у), поэтому нечего ломать копИя... если только срок "ожидания" объекта от момента предоплаты по момента поставки.
ПП входит в состав затрат на создание нового объекта, получается циклицеская ссылка.
Весьма спорное утверждение. Какой объект имеется в виду? Если можно - поясните свою мысль на примере.
Дмитрий пишет:
цитата:
А получается что или все неправильно считают недвижку, применяя ПП, или все неправильно считают МиО, не используя ПП
Вы пытаетесь увидеть парадокс, там где его и в помине нет. При оценке недвижки ПП необходимо использовать, если Вы, к примеру, ПВС по УПВС определяете. Поскольку в нормативах УПВС прибыль инвестора не заложена (вот подрядчика заложена, а инвестора - нет, поскольку инвестором являлся сам советский народ в лице социалистического государства). Естественно, тут нужно учитывать ПП, как поправку на ссовременные реалии
Если же, как выше Андрей показал, ПВС на основе продажи объектов нового строительства определяется, то там ПП уже заложена, нет необходимости ее учитывать.
Вот эта, последняя, ситуация - она как раз может быть поставлена в соответствие с оценкой МиО. Т.е. в дилерской цене, используемой в качестве ПВС, уже учтена ПП. Нет необходимости в каком-то доплнительном ее учете.
Если же Вы имеете заводскую калькуляцию, то необходимо учитывать дополнительно и дилерские расходы и прибыль дилера соответственно.
Толкую, о том же, полная восстановительная стоимость подразумевает наличие ПП, в любом объекте, а разница между РС и ПВС, для объектов недвижимости, не всегда положительна, т.к. при расчете РС (по совокупности подходов в классическом виде) учитываются модель сдачи в аренду, без доходов получаемых собственником от бизнеса в данном объекте. Девелопер при отрицательном значении РС-ПВС не будет браться за проект или вынужден идти на снижение именно ее ПП, что мало вероятно.
Откуда в целом родилась ПП? Для того, чтобы построить объект выполнить большое количество «телодвижений»: получить земельный участок (купить), разработать проект, согласовать его, нанять кучу субподрядчиков...
Не согласен. Расходы на освоение участка и проектно-изыскательские работы даже в советское время учитывались в УПВС, например. А вот ПП при оценке по УПВС считалась отдельно, кроме того. Прибыль - это прибыль Это дополнительный бонус капиталиста. Прибыль - в экономической науке - доход тех, кто предлагает экономике предпринимательские способности (энциклопедия Экономика и финансы) Прибыль (предпринимательская), вид дохода от капитала, составляет разницу между продажной ценой товара и стоимостью или издержками производства (Брокгауз и Ефрон)
1. А разве я говорил, что ПП - это затраты на освоение участка и проектно-изыскательские работы? Речь шла о том: "Все это безобразие занимает а) много времени; б) денег. А т.к. мы живем не при коммунизме, то все подобные «телодвижения» требуют адекватной оплаты."
2. Давайте называть все своими именами. Как это обычно выглядит в реальном отчете: Как-то посчитали землю, Прикинули стоимость по КО-Инвесту, Добавили ПП. Т.е. в реальных Отчетах обычно не рассчитывают все затраты, сопутствующие процессу строительству. Получается, что ПП - это коэффициент, который а) учитывает расходы, не учтенные, например, КО-Инвестом; б)прибыль девелопера.
.е. в реальных Отчетах обычно не рассчитывают все затраты, сопутствующие процессу строительству. Получается, что ПП - это коэффициент, который а) учитывает расходы, не учтенные, например, КО-Инвестом; б)прибыль девелопера.
Я бы не разделял на два подпункта, т.к. первый говорит о непроработанности вопроса, лучше это все назвать затратами девелопера.
Просто мне показалось, что Дмитрий видит противоречия в использовании ПП именно в затратном подходе и об этом его вопросы. И Ваша реплика по поводу учета ПП в составе затрат девелопера мне не понравилась
Подходим формально, что есть прибыль - разница между продажей и затратами, тюею РС-ПВС ПВС состоит из затрат на освоение земельного участка, включая его приобретение, проектирование и строительство, что возможно учесть расчетными методами, КО-инвест, УПВС, и далее по главам 1-12 . Но есть еще неучтенные этими расходами затраты, как то, хлеб-масло и кусочек сахара, всем сестрам по серьгам - одним словом ненормированные затраты на слуг народных , а так же затраты на более полезные вещи, как то, на нас любимых , реклама, нечто называемое -маркетинг , да и себя, девелопера-любимого, не забыть , тривиальная зарплата+офис. Вот собственно как ПП трактуется повравкой к УПВС и иже с ним. , да собственно говоря и сама прибыль. Вопрос от чего прибыль, что является базой для определения размера прибыли? Просто мне кажется правильней определять ПП, как внутреннюю норму доходности проекта - IRR, а ее надо сравнивать с требуемой ставкой дохода, правда для этого надо знать все затраты или принять как дак данность, что разница между РС и IRR(%)*РС есть не что иное как ПВС. Хотя чаще всего просто их приравнивают друг другу и множат на УПВС с землей. Да собственно говоря, кому эти изыски нужны, когда вроде, методологически верно или привычней - просто поправкой к УПВС?
Нечаянно наткнулся на эту ветку. В строительстве недвижимости есть инвестор и подрядчик. Потому сметную стоимость подрядчика + остальные затраты нужно увеличить на прибыль инвестора.
В товарах широкого потребления, тоже существует такая схема. Когда обладатель торговой марки размещает заказы, по производству, необходимых ему товаров, под своей ТМ, на заводах производителях.
В производстве оборудования, такая схема не применяется (по крайней мере, я не встречал), инвестор и производитель выступают в одном лице.
Мне интересно, какую норму прибыли инвестора следует закладывать при расчетах по УПВС?
На учебе нам говорили, что это тайна великая есть. Но в виде приватной информации, говорили, что киевские инвесторы начинают интересоваться проектами начиная от 100% рентабельности. Даже была озвучена 300% рентабельность.
Отправлено: 22.11.07 20:31. Заголовок: Вопрос конечно интер..
Вопрос конечно интересный сам по себе про ПП. Мне кажется, что ее нужно считать, прежде все тогда, когда средства заплачены, а результат будет через время Х. Та же самая предоплата за оборудование, которое будет поставлено через несколько месяцев например. Но ведь деньги из оборота выведены, а могли бы работать, хоть в текущем процессе, хоть в банк положены на депозит. А еще возможна ситуация, когда у покупателя нет например средств единовременно выплатить 100% предоплаты и ждать пол-года вообще без ничего и без денег и без оборудования, тогда ему приходится кредит брать. А уж когда речь идет о сложных объектах, технологические линии, печи и т.д., срок пуско-монтажа у которых тоже длительный, а деньги то потрачены - здесь прямая аналогия со строительством, т.е. тоже есть ПП. Я сам как-то общался с хозяином фирмы, он сказал, что если ему оборудование нужно прямо сейчас, а ждать надо 3 месяца, он готов переплатить (разумные средства) тому, кто ему его продат, потому что у него иначе производство встанет. Эту разницу можно впринципе считать наверное величиной ПП с оговорками конечно.
Отправлено: 23.11.07 14:37. Заголовок: andrey Для определен..
andrey Для определения сроков строительства различных объектов есть вполне конкретные СНиПы. Для расчета ПП есть всеми уважаемый ВГ, и его формула "Мисовец-Озеров".
Отправлено: 26.11.07 15:47. Заголовок: andrey пишет: Как ..
andrey пишет:
цитата:
Как Вы считаете, в расчетах ПП, можно сослаться на величину кредитной ставки?
Я лично обычно пользуюсь формулой Д.Д. Кузнецова и Е.С. Озерова, а там забита норма прибыли по сопоставимым вложениям, но я иногда вместо нее беру ставку по кредитам.
А сроки строительства указаны в СНИПе 1-04-03-85.
Ваше
Дело в том, что я вчера "приятно" удивил своих оценщиков по недвижке, сообщением об учете ПП при расчетах ПВС по УПВС
Вообще-то это известная ошибка многих оценщиков, в УПВС вбита ПП подрядчика, но никак не инвестора, тоже вроде бы касается и КО-Инвеста.
Отправлено: 26.11.07 16:50. Заголовок: avg пишет: А сроки..
avg пишет:
цитата:
А сроки строительства указаны в СНИПе 1-04-03-85.
Спасибо, большое. Я уже нашел.
avg пишет:
цитата:
Вообще-то это известная ошибка многих оценщиков, в УПВС вбита ПП подрядчика, но никак не инвестора
Сегодня своим еле растолковал сии отличия. Слава Богу, начали вспоминать, что им на учебах говорили о существовании ПП инвестора, но они об этом прочно забыли.
avg пишет:
цитата:
Я лично обычно пользуюсь формулой Д.Д. Кузнецова и Е.С. Озерова,
Андрей, У меня к Вам большая просьба, если не трудно выложите эту формулу здесь. Я начал искать по указанным ссылкам, но цейтнот заел - над своими отчетами тружусь. А хотелось своим показать, чтобы поразмыслили.
аналитический метод определения прибыли предпринимателя, предложенный Д.Д. Кузнецовым и Е.С. Озеровым
Пр.= ny/2 * [1+ ny/3+Co*(1+2/3*ny+2/3 * n2 y2)] Пр – прибыль предпринимателя; n – срок строительства (годы); y- норма прибыли при строительстве; Со – доля авансированных средств;
Я часто вместо нормы прибыли ставлю - ставку по кредитам, т.к. считаю, что норма прибыли при строительстве - это когда, строят для продажи, а когда для себя, то здесь как раз можно принять ствку по кредитам.
Отправлено: 26.11.07 19:02. Заголовок: Сроки строительства ..
Сроки строительства зданий по СНИПу 1-04-03-85 даны для 1984г. Для объектов, построенных позже можно применять УПБС 2001 (там и расценка и время строительства).
Специально сегодня съездил в этот Центр ценообразования строительства, чтобы посмотреть на УПБС-2001. Разачорован, ИМХО, особо ничего полезного там нету. половина - это жилые здания, которые я не оценивал ни разу и наверное никогда не буду, четверь - стоимость реконструкций - типа общежитие в бизнес центр, но мне это ничего не дает, т.к. в реальных объектах свои расчеты делаю. И оставшаяся часть - это то, что реально в оценке бывает, но очень мало аналогов (примерно так - 1 проходная, 2 цеха и т.д). Даже в УПВС этих проходных штук 15-20 вроде.
Насчет цены этого издания - просмотрев предложения в интернете увидел, что продается за чуть больше 10 000 руб., пришел в Центр там 5500 руб. Наценка - 100%.
Все даты в формате GMT
3 час. Хитов сегодня: 9
Права: смайлы да, картинки да, шрифты нет, голосования нет
аватары да, автозамена ссылок вкл, премодерация откл, правка нет
). 
. 
, а так же затраты на более полезные вещи, как то, на нас любимых 
, да и себя, девелопера-любимого, не забыть 
, тривиальная зарплата+офис. Вот собственно как ПП трактуется повравкой к УПВС и иже с ним. 
, да собственно говоря и сама прибыль. 
- участник сейчас на форуме
- участник вне форума