Отправлено: 10.07.07 16:30. Заголовок: Прибыль предпринимателя и МиО
Тут Оксана, как когда Герцен позвонил в колокол и разбудил декабристов, и они вышли на площадь, встала ночью читать ФЗ-135, и ... Я тут подумал, вот в затратном в недвижке считают прибыль предпринимателя, а в оборудовании не считают. Может то же надо считать. Почитал умные книжки, снятые с антресоли, в тех что про финансовый учет пишут, что при инвестиции в основной капитал, надо считать альтернативные (вмененые) издержки. То есть пользуясь оценочной терминологией - прибыль предпринимтеля.
Тем более, коли мы - оценщики, считаем стоимость, которая включает не только производственные издержки, но и вмененые издержки (стоимость упущенных возможностей)
1. А разве я говорил, что ПП - это затраты на освоение участка и проектно-изыскательские работы? Речь шла о том: "Все это безобразие занимает а) много времени; б) денег. А т.к. мы живем не при коммунизме, то все подобные «телодвижения» требуют адекватной оплаты."
2. Давайте называть все своими именами. Как это обычно выглядит в реальном отчете: Как-то посчитали землю, Прикинули стоимость по КО-Инвесту, Добавили ПП. Т.е. в реальных Отчетах обычно не рассчитывают все затраты, сопутствующие процессу строительству. Получается, что ПП - это коэффициент, который а) учитывает расходы, не учтенные, например, КО-Инвестом; б)прибыль девелопера.
.е. в реальных Отчетах обычно не рассчитывают все затраты, сопутствующие процессу строительству. Получается, что ПП - это коэффициент, который а) учитывает расходы, не учтенные, например, КО-Инвестом; б)прибыль девелопера.
Я бы не разделял на два подпункта, т.к. первый говорит о непроработанности вопроса, лучше это все назвать затратами девелопера.
Просто мне показалось, что Дмитрий видит противоречия в использовании ПП именно в затратном подходе и об этом его вопросы. И Ваша реплика по поводу учета ПП в составе затрат девелопера мне не понравилась
Подходим формально, что есть прибыль - разница между продажей и затратами, тюею РС-ПВС ПВС состоит из затрат на освоение земельного участка, включая его приобретение, проектирование и строительство, что возможно учесть расчетными методами, КО-инвест, УПВС, и далее по главам 1-12 . Но есть еще неучтенные этими расходами затраты, как то, хлеб-масло и кусочек сахара, всем сестрам по серьгам - одним словом ненормированные затраты на слуг народных , а так же затраты на более полезные вещи, как то, на нас любимых , реклама, нечто называемое -маркетинг , да и себя, девелопера-любимого, не забыть , тривиальная зарплата+офис. Вот собственно как ПП трактуется повравкой к УПВС и иже с ним. , да собственно говоря и сама прибыль. Вопрос от чего прибыль, что является базой для определения размера прибыли? Просто мне кажется правильней определять ПП, как внутреннюю норму доходности проекта - IRR, а ее надо сравнивать с требуемой ставкой дохода, правда для этого надо знать все затраты или принять как дак данность, что разница между РС и IRR(%)*РС есть не что иное как ПВС. Хотя чаще всего просто их приравнивают друг другу и множат на УПВС с землей. Да собственно говоря, кому эти изыски нужны, когда вроде, методологически верно или привычней - просто поправкой к УПВС?
Нечаянно наткнулся на эту ветку. В строительстве недвижимости есть инвестор и подрядчик. Потому сметную стоимость подрядчика + остальные затраты нужно увеличить на прибыль инвестора.
В товарах широкого потребления, тоже существует такая схема. Когда обладатель торговой марки размещает заказы, по производству, необходимых ему товаров, под своей ТМ, на заводах производителях.
В производстве оборудования, такая схема не применяется (по крайней мере, я не встречал), инвестор и производитель выступают в одном лице.
Мне интересно, какую норму прибыли инвестора следует закладывать при расчетах по УПВС?
На учебе нам говорили, что это тайна великая есть. Но в виде приватной информации, говорили, что киевские инвесторы начинают интересоваться проектами начиная от 100% рентабельности. Даже была озвучена 300% рентабельность.
Отправлено: 22.11.07 20:31. Заголовок: Вопрос конечно интер..
Вопрос конечно интересный сам по себе про ПП. Мне кажется, что ее нужно считать, прежде все тогда, когда средства заплачены, а результат будет через время Х. Та же самая предоплата за оборудование, которое будет поставлено через несколько месяцев например. Но ведь деньги из оборота выведены, а могли бы работать, хоть в текущем процессе, хоть в банк положены на депозит. А еще возможна ситуация, когда у покупателя нет например средств единовременно выплатить 100% предоплаты и ждать пол-года вообще без ничего и без денег и без оборудования, тогда ему приходится кредит брать. А уж когда речь идет о сложных объектах, технологические линии, печи и т.д., срок пуско-монтажа у которых тоже длительный, а деньги то потрачены - здесь прямая аналогия со строительством, т.е. тоже есть ПП. Я сам как-то общался с хозяином фирмы, он сказал, что если ему оборудование нужно прямо сейчас, а ждать надо 3 месяца, он готов переплатить (разумные средства) тому, кто ему его продат, потому что у него иначе производство встанет. Эту разницу можно впринципе считать наверное величиной ПП с оговорками конечно.
Отправлено: 23.11.07 14:37. Заголовок: andrey Для определен..
andrey Для определения сроков строительства различных объектов есть вполне конкретные СНиПы. Для расчета ПП есть всеми уважаемый ВГ, и его формула "Мисовец-Озеров".
Отправлено: 26.11.07 15:47. Заголовок: andrey пишет: Как ..
andrey пишет:
цитата:
Как Вы считаете, в расчетах ПП, можно сослаться на величину кредитной ставки?
Я лично обычно пользуюсь формулой Д.Д. Кузнецова и Е.С. Озерова, а там забита норма прибыли по сопоставимым вложениям, но я иногда вместо нее беру ставку по кредитам.
А сроки строительства указаны в СНИПе 1-04-03-85.
Ваше
Дело в том, что я вчера "приятно" удивил своих оценщиков по недвижке, сообщением об учете ПП при расчетах ПВС по УПВС
Вообще-то это известная ошибка многих оценщиков, в УПВС вбита ПП подрядчика, но никак не инвестора, тоже вроде бы касается и КО-Инвеста.
Отправлено: 26.11.07 16:50. Заголовок: avg пишет: А сроки..
avg пишет:
цитата:
А сроки строительства указаны в СНИПе 1-04-03-85.
Спасибо, большое. Я уже нашел.
avg пишет:
цитата:
Вообще-то это известная ошибка многих оценщиков, в УПВС вбита ПП подрядчика, но никак не инвестора
Сегодня своим еле растолковал сии отличия. Слава Богу, начали вспоминать, что им на учебах говорили о существовании ПП инвестора, но они об этом прочно забыли.
avg пишет:
цитата:
Я лично обычно пользуюсь формулой Д.Д. Кузнецова и Е.С. Озерова,
Андрей, У меня к Вам большая просьба, если не трудно выложите эту формулу здесь. Я начал искать по указанным ссылкам, но цейтнот заел - над своими отчетами тружусь. А хотелось своим показать, чтобы поразмыслили.
аналитический метод определения прибыли предпринимателя, предложенный Д.Д. Кузнецовым и Е.С. Озеровым
Пр.= ny/2 * [1+ ny/3+Co*(1+2/3*ny+2/3 * n2 y2)] Пр – прибыль предпринимателя; n – срок строительства (годы); y- норма прибыли при строительстве; Со – доля авансированных средств;
Я часто вместо нормы прибыли ставлю - ставку по кредитам, т.к. считаю, что норма прибыли при строительстве - это когда, строят для продажи, а когда для себя, то здесь как раз можно принять ствку по кредитам.
Отправлено: 26.11.07 19:02. Заголовок: Сроки строительства ..
Сроки строительства зданий по СНИПу 1-04-03-85 даны для 1984г. Для объектов, построенных позже можно применять УПБС 2001 (там и расценка и время строительства).
Специально сегодня съездил в этот Центр ценообразования строительства, чтобы посмотреть на УПБС-2001. Разачорован, ИМХО, особо ничего полезного там нету. половина - это жилые здания, которые я не оценивал ни разу и наверное никогда не буду, четверь - стоимость реконструкций - типа общежитие в бизнес центр, но мне это ничего не дает, т.к. в реальных объектах свои расчеты делаю. И оставшаяся часть - это то, что реально в оценке бывает, но очень мало аналогов (примерно так - 1 проходная, 2 цеха и т.д). Даже в УПВС этих проходных штук 15-20 вроде.
Насчет цены этого издания - просмотрев предложения в интернете увидел, что продается за чуть больше 10 000 руб., пришел в Центр там 5500 руб. Наценка - 100%.
Все даты в формате GMT
3 час. Хитов сегодня: 23
Права: смайлы да, картинки да, шрифты нет, голосования нет
аватары да, автозамена ссылок вкл, премодерация откл, правка нет
. 
, а так же затраты на более полезные вещи, как то, на нас любимых 
, реклама, нечто называемое -маркетинг 
, да и себя, девелопера-любимого, не забыть 
, тривиальная зарплата+офис. Вот собственно как ПП трактуется повравкой к УПВС и иже с ним. 
, да собственно говоря и сама прибыль. 
- участник сейчас на форуме
- участник вне форума