Отправлено: 22.08.07 14:31. Заголовок: Залоговая стоимость речных и морских судов. Что хочет банк?

В этой теме и личной и мелкой, перепетой не раз и не пять..... (С)

С первого рассмотрения вопрос кажется простыми и даже наивным. А что хотите? А что Вам надо?
Я уже давно провела классификацию "залоговых" отчетов, подразделив на "земные" и "космические". "Земные" в свою очередь на те, где заказчиком является банк и "не банк". С ситуацией с кредитованием мы все прекрасно знакомы. Банки обычно просят оценивать "своих" оценщиков. А потому и появляются "космические" отчеты. Для наших банков это не редкость. Хотя меня всегда такое положение вещей удивляет. Банк через год не сможет продать свое имущество по причине экономии на оценщике, а банку все равно.

Давайте для краткости не будем рассматривать космос и другие галактики, давайте посмотрим как идет формирование цены залога у нас, на земле, в реальных условиях и что мы должны предоставить банку в качестве доказательной базы цены. К сожалению, это не так то просто, особенно для объектов движимого имущества, где непонятен ни срок экспозиции ни скидка на реализацию ни покупатели б/у оборудования. Так что же в идеале мы должны предоставить банку какие гарантии дать на будущее?

Статья по морским судам, но общие выводы можно распространить и на некоторые объекты движимого имущества.

 Отправлено: 03.09.07 23:09. Заголовок: Re:

Игорь г. Львов пишет:

цитата:

Поскольку типичное использование квартиры это удовлетворение потребностей владельца, а сдача в аренду составляет лишь ничтожную часть общего количества квартир, такое использование (здачу в аренду) нельзя рассматривать, как типичную рыночную ситуацию поэтому.....

Тут у меня целый ряд возражений.
Насчет "ничтожной части" - это для Мухосранска может быть верно.
А в Москве в арендуемых квартирах 10-15% населения точно живет, если не больше.
Конечно, если доходник считать по аренде, то получаются всякие чудеса - даже для крупных городов.
А если "типичное использование" - это еще и вложение капитала под 50% годовых? Попробуй доходник с учетом спекулятивной составляющей сосчитать - может и реальные цифры получатся? :)

 Отправлено: 03.09.07 23:15. Заголовок: Re:

Андрей Т пишет:

цитата:

ОЦЕНКА ЭТО НАУКА ИЛИ НЕТ

Есть мнение, что это разновидность магии.:)
И бывают черные маги и серые.
По слухам - есть один белый маг.
Но есть также слух, что эти слухи распространяет он сам.:)

 Отправлено: 03.09.07 23:18. Заголовок: Re:

Стоп, стоп, стоп.
Владимир Б. пишет:

цитата:

А если "типичное использование" - это еще и вложение капитала под 50% годовых?

.
Это уже сравнительный подход.
А как доходник считать

цитата:

с учетом спекулятивной составляющей

научи. Я не знаю.
1. Типичный период владения.
2. Недозагрузка.
Да и 10-15% это не типичный рынок. Мое мнение типичный это 50+1%. (как у контрольного пакета).

 Отправлено: 03.09.07 23:30. Заголовок: Re:

Стою, как вкопанный

цитата:

Это уже сравнительный подход.

Это отчего ж?

Допустим - у тебя имеется жилплощадь, которую ты используешь в коммерческих целях. И если уж применяешь доходник - ты все ДП учитывай, не только от аренды, почему ты не учитываешь, что за год она тебе еще 50% прибыли принесет за счет роста цен на недвижку?

цитата:

Да и 10-15% это не типичный рынок.

Такси еще меньше от числа легковых автомобилей.
Доходник к ним поэтому неприменим?

 Отправлено: 04.09.07 07:32. Заголовок: Re:

Владимир Б. пишет:

цитата:

почему ты не учитываешь, что за год она тебе еще 50% прибыли принесет за счет роста цен на недвижку?

А у нас да и у вас этот рос прекратился. Т.е. это не типичный долговременный рост. И на практике он скоро будет учитывать инфляцию, а потом, при достаточном насыщении рынка (мы все на это надеемся) цены на квартиры полезут вниз.
И вообще тогда ты будешь учитывать реверсию?
Посчитай объективно с получением ставки капитализации рыночной экстракцией. Посмотри что выходит. Результат наверняка тебя смутит.
Владимир Б. пишет:

цитата:

Такси еще меньше от числа легковых автомобилей. Доходник к ним поэтому неприменим?

Если среднее такси по доходнику получится 2РС, то что стоимость конкретного ТС и будет в 2 раза выше?
Кстати из методики оценки ТС Украины:

цитата:

Ст.3.13. Доходный подход в случае оценки отдельных ДТС не используется.

Наши законодатели более трезвомыслящие.

 Отправлено: 04.09.07 10:46. Заголовок: Re:

Игорь г. Львов пишет:

цитата:

Наши законодатели более трезвомыслящие.

Это и без того понятно, наши-то вон что наворотили, с 1 января ждем "конец света" практически :)

 Отправлено: 04.09.07 10:55. Заголовок: Re:

Игорь г. Львов пишет:

цитата:

Посчитай объективно с получением ставки капитализации рыночной экстракцией. Посмотри что выходит. Результат наверняка тебя смутит.

Получить меньше 5% по москве. Если вычесть норму возврата, то доходность на капитал отрицательная.

Я считаю аренду и реверсию через 4 года, рост по 10% (почти инфляция) от данных полученных в сравнительном подходе. Как и следовало ожидать, результаты сходятся

 Отправлено: 04.09.07 11:44. Заголовок: Re:

Игорь г. Львов пишет:

цитата:

Т.е. это не типичный долговременный рост.

Долговременный - это сколько по-твоему?
У нас последние 5 лет цены все растут и с хорошим темпом.
Если взять доходы от роста цен на недвижку, вычесть квартплату, налоги, инфляцию, страховку и прокапитализировать по безрисковой ставке - вполне пристойный результат получается.

Как тогда вообще можно говорить о доходном подходе, если на самом "рыночном" рынке жилья, где есть достоверные данные и по аренде и по продажам оценщик не в силах его применить, не получив несуразного результата?

Если получаешь в ДП 2РС по ЗП, значит - ошибся. Не все риски учел, например.

 Отправлено: 04.09.07 21:14. Заголовок: Re:

Я остаюсь при своем мнении. Для квартир доходник как подход, нонсенс, ну не типична здача квартир в аренду в районных центрах.
Сейчас квартиры это антиинфляционый инструмент и предмет спекуляции (как джинсы "Левис" в СССР), но не как типичный источник доходов от сдачи в аренду.
кстати насчет постоянного подорожания click here
Спекуляция квартирами это конечно доходный вид бизнеса, но как это уложить с арендой?
Предположим я сдал в аренду квартиру на год и после этого продал? По твоему это так?

Типичный пример уездного городка.
Стоимость одного м.кв. 450-500 у.е. Предпритятия закрыты и порезаны на лом, работоспособное население в Италии, Испании, Португалии и т.д. В городе старики и дети. Сдать в аренду квартиру невозможно. Повезет, когда берут за уплату комун. услуг и оплат в ЖЭК.
Ну и сделай доходник. Это не Москва, Питер, Киев, Донецк, Львов -это города где живет основная масса населения.

 Отправлено: 04.09.07 23:54. Заголовок: Re:

Игорь г. Львов пишет:

цитата:

Я остаюсь при своем мнении

"и сел, чрезвычайно довольный собой"?:)Игорь г. Львов пишет:

цитата:

Для квартир доходник как подход, нонсенс, ну не типична здача квартир в аренду в районных центрах.

С этого момента поподробнее - ты тут так много всего наворотил в одном предложении, давай поподробнее:
1."Для квартир доходник как подход" - что, вообще неприменим?
2. Или неприменим только в районный городах?
3. Доходник применим только для объектов, использование которых "типично"? Тогда - каков критерий типичности?
4.Доходник для квартир может быть посчитан только на базе ставки арендной платы за жилье?

Ответь, будь ласка, на эти вопросы, а потом продолжим.

 Отправлено: 05.09.07 12:09. Заголовок: Re:

Поддержу Волка в вопросе №1, ибо "никогда не говори никогда".
В том же Питере есть квартиры (районы новостроек) , в отношении которых сказанное о доходности - сущая правда, а есть КВАРТИРЫ ( в Золотом треугольнике), сдающиеся иностранцам по 5000-10000 у.е/месяц. Очень даже хорошо считаются доходником. А вот продаются они редко, потому сравнительный - неубедителен. И стагнация цен их не задела пока. Так что методы - они опять же рынком определяются.

 Отправлено: 05.09.07 14:04. Заголовок: Re:

NPB пишет:

цитата:

Золотом треугольнике), сдающиеся иностранцам по 5000-10000 у.е/месяц.

Это преувеличение.
Аренда полностью меблированных квартир по запросу арендатора от 1500 до 3000 евро/месяц в эту стоимость входит бесплатное обслуживание (гвоздь в стену вбить, настроить доп канал на спутнике, ванну прочистить и т.д.), а часто и еженедельная или ежемесячная уборка.
Из них порядка 100-200 евро обслуге (та что уборкой и хозработой заведует), от 100 до 300 евро - коммуналка.
А простой порядка 6-9 месяцев срок аренды средний 2-3 года. Во время простоя обслуге все равно платиться, по меньше правда, чтоб не ушла, если хорошая.
при этом если арендатору нужна другая мебель, то старая выбрасывается (продается, дариться обслуге) и закупается новая
Так что есть, без перепродажи доходник не подойдет

 Отправлено: 05.09.07 19:21. Заголовок: Re:

Владимир Б. пишет:

цитата:

С этого момента поподробнее - ты тут так много всего наворотил в одном предложении, давай поподробнее:

Первые два вопроса проехал. Сам угадай ответ.
3. Доходник применим только для объектов, использование которых "типично"? Тогда - каков критерий типичности? Мое мнение около половины. Например офис, склад или магазин
4.Доходник для квартир может быть посчитан только на базе ставки арендной платы за жилье?
А еще какие виды доходов от квартир ты знаешь?
Надеюсь ты смотрел ссылку с предыдущего ответа.
Инвесторы в Москве потихоньку пролетают.

Ответь, будь ласка, на эти вопросы, а потом продолжим. ` Владимир Б. пишет:

цитата:

"и сел, чрезвычайно довольный собой"?:)Игорь г. Львов пишет:

Да, я действительно сегодня доволен собой. Выиграл суд в первой инстанции у автобусного завода.
А насчет квартир есть такая поговорка:
Хороший слесарь и квадратним напильником сделает круглое отверстие.
Так что вперед.
А целесообразно ли?
И достоверно?
И вообще Национальный стандарт №1 предусматривает для такой недвижимости краткий отчет со сравнительным подходом.
И почему ты скромно пропустил информацию о том , что в Украине в законодательном порядке указано о неприменимости доходника для ТС?
Передергиваешь?

 Отправлено: 05.09.07 23:02. Заголовок: Re:

Игорь г. Львов пишет:

цитата:

Первые два вопроса проехал. Сам угадай ответ.

Вобщем, ушел от ответа, - как говаривал Жванецкий.

Угадывать не берусь - когда ты пишешь такие двусмысленности.
Так что - или поясняй, или не сори словами. Тем более под соусом типа: это моё окончательное и бесповоротное мнение, что бы вы там не говорили.

цитата:

Мое мнение около половины. Например офис, склад или магазин

Интересное мнение. Т.е. - у вас там на каждый метр жилья приходится метр занятой под склад, магазин или офис площади?
Неплохо люди живут "в Украине"!
Но, думаю, это ты погорячился.

цитата:

А еще какие виды доходов от квартир ты знаешь?

Не только я. Например, Игорь Гохберг в посте от Вчера 22:14 пишет:

цитата:

Спекуляция квартирами это конечно доходный вид бизнеса

А по мне - так это и есть настоящий бизнес. И именно его нужно считать доходником. Получаются вполне внятные результаты.

А вот сдача в аренду - за исключением центральной части нескольких самых крупных городов - это никакой не бизнес, а просто способ снизить расходы на содержание пустующего жилья. И тот, кто тупо начинает обсчитывать арендную ставку не только в районных, но и даже и в областных центрах - получает в итоге какую-то фигню, т.е. результат, который ни в какие ворота не лезет.

Такое вот мое мнение. Которое, однако, я запросто и поменяю, если ты будешь убедительные контраргументы приводить, а не строить глазки: "Догадайся, мол, сама..." ;)

Про ТС и доходник информацию я воспринял. Но только что толку её комментировать? Нам такого счастья бог не дал.
Делать из этого факта решающий аргумент в споре я бы тоже не советовал. Из твоих же сообщений о тонкостях украинского законодательства об оценке я узнал, что и в нем дури хватает.
А вдруг это положение - тоже ошибка?
В основу всех стандартов, которые мне довелось читать, положен принцип универсальности подходов.
Отказ же от подхода надо аргументировать. В вашей статье 3.13 - кроме императивной части какая нибудь доказательная часть имеется?

Всё пока. Иду спать. Удачи в борьбе с Львовским заводом. Разбей их собачьи головы.