Отправлено: 08.04.10 16:21. Заголовок: Затратный подход

Уважаемые оценщики, вопрос к вам )

Можно ли в затратном подходе вместо стоимости 1м3 по УПВС и переводных коэффициентов использовать стоимость 1 кв.м. здания по официальному мониторингу ( мониторинг Минзема РТ стоимости административно-офисных помещений)? То есть взять цену из мониторинга рынка и применить ее без коэффициентов.
Полистала учебники, в них сказано, что для определения затрат обычно используются УПСС, УПВС и т. д. значит ли это, что надо использовать только УПВС? Заранее спасибо )

 Отправлено: 08.04.10 18:31. Заголовок: Lisyana УПВС - это..

Lisyana

УПВС - это костыли для ленивых и чаще всего УПВС к реальности отношения не имеют. Учебники в данном случае тоже не источник точной и достоверной информации. Однако и мониторинг - не всегда выход.

Цель оценки какая и где здание? Может что то более приличное посоветуем?

 Отправлено: 08.04.10 22:18. Заголовок: Kikinda пишет: УПВ..

Kikinda пишет:

цитата:

УПВС - это костыли для ленивых и чаще всего УПВС к реальности отношения не имеют.

Я с тобой не согласен. Для старых объектов без УПВС не обойтись. А для новых - естественно УПВС не катит.

 Отправлено: 08.04.10 23:27. Заголовок: А какая связь между ..

А какая связь между сметой строительных затрат советского времени и современной рыночной стоимостью?

 Отправлено: 09.04.10 08:01. Заголовок: Здания 59, 66,87, 67..

Здания 59, 66,87, 67, 95 года постройки, оценивается величина арендной платы в месяц (затратным подходом определяется стоимость здания, потом рассчитывается арендная ставка)

 Отправлено: 09.04.10 09:21. Заголовок: Lisyana пишет: Здан..

Lisyana пишет:

цитата:

Здания 59, 66,87, 67, 95 года постройки, оценивается величина арендной платы в месяц (затратным подходом определяется стоимость здания, потом рассчитывается арендная ставка)

Извините, не понял.

 Отправлено: 09.04.10 10:40. Заголовок: Lisyana Вы считает..

Lisyana

Вы считаете, что будет в этих домах разная арендная плата? А не проще ли посмотреть, как рынок определяется величину аренды?

 Отправлено: 09.04.10 12:17. Заголовок: Нет, нельзя. :sm116:..

Нет, нельзя.
С таким же успехом можно опираться на любой другой мониторинг (с сайта татре или нашего)
Вы можете попробовать использовать данный мониторинг для определения коэф.капит.

PS Согласование отчета будет?

 Отправлено: 09.04.10 15:32. Заголовок: Вообще-то я не соста..

Вообще-то я не составляю этот отчет, я его проверяю...он уже составлен. я бы сама не думаю что дошла до того, чтобы мониторинг использовать ) Оценщик нашел стоимость здания таким вот макаром с помощью мониторинга, потом рассчитал ставку месячной арендной платы - амортизация плюс износ плюс земельный налог умножил на рентабельность, разделил на площадь и на 12 месяцев.

 Отправлено: 09.04.10 16:43. Заголовок: Почему умножил на ре..

Почему умножил на рентабельность, а не прибавил?
(т.е. Х*10% или Х*110%)?

Он определил арендную ставку при 100% загрузке и без учета сопутствующих платежей, которые несет собственник.?

В рамках затратного подхода данный мониторинг использовать не корректно (ИМХО). Для экспресс оценки вполне возможно. К тому же он составлен по состоянию на 01.12.2009г.

 Отправлено: 12.04.10 13:07. Заголовок: Х*1,24 у него. учел ..

Х*1,24 у него. учел земельный налог и амортизацию. Спасибо )

 Отправлено: 12.04.10 13:50. Заголовок: Lisyana пишет: мони..

Lisyana пишет:

цитата:

мониторинг Минзема РТ стоимости административно-офисных помещений

А что в эту стоимость включено? Что мониторили - стоимость постройки или цены на недвижимость? Т.е. стоимость ЗУ сидит в "стоимостях"?

Kikinda пишет:

цитата:

А какая связь между сметой строительных затрат советского времени и современной рыночной стоимостью?

А затратный подход определяет стоимость восстановления (замещения), а не рыночную.
Для приведения единичных показателей советских времен к современным значениям существуют индексы изменения стоимости, которые, я надеюсь, привязаны к рыночным данным
Также есть такие оценочные изобретения, как функциональный износ и прибыль предпринимателя.
Не осмечивать-же каждый "старенький" объект.

 Отправлено: 12.04.10 14:36. Заголовок: цены предложения мон..

цены предложения мониторили.

 Отправлено: 12.04.10 15:18. Заголовок: А при чем тут вообще..

А при чем тут вообще ЗП?
Lisyana пишет:

цитата:

Можно ли в затратном подходе вместо стоимости 1м3 по УПВС и переводных коэффициентов использовать стоимость 1 кв.м. здания по официальному мониторингу ( мониторинг Минзема РТ стоимости административно-офисных помещений)? То есть взять цену из мониторинга рынка и применить ее без коэффициентов. Полистала учебники, в них сказано, что для определения затрат обычно используются УПСС, УПВС и т. д. значит ли это, что надо использовать только УПВС?

А, вообще, что-то я логику Ваших объяснений (логику оценщика) потерял напрочь.

 Отправлено: 12.04.10 16:56. Заголовок: уффф...)оценщик испо..

уффф...)оценщик использовал вместо упвс данные мониторинга цен на недвижимость.

 Отправлено: 12.04.10 20:33. Заголовок: Lisyana Ценами пре..

Lisyana

Ценами предложений на недвижимость оперирует СП. Я не пойму почему у Вас появились затруднения: правильно-ли поступил оценщик применяя цены предложений в ЗП или нет? Вы должны были бы ему сразу указать на методическую ошибку. Пусть учит матчасть.

 Отправлено: 13.04.10 09:37. Заголовок: у меня ноль опыта у ..

у меня ноль опыта у самой, 21 год, универ еще не закончила ) и я не начальство оценщика, чтобы сразу указать на ошибку - я работаю в госконторе, мне готовые отчеты на экспертизу отсылают. ) я понимаю, что мои вопросы кажутся вам тупыми и наивными, но вспомните - вы же и сами с чего-то начинали.

 Отправлено: 13.04.10 09:51. Заголовок: Дык разве я ругался?..

Дык разве я ругался? Тем более на Вас. У меня недоумение по поводу действий "оценщика".

 Отправлено: 13.04.10 11:24. Заголовок: А уж у меня какое не..

А уж у меня какое недоумение было )

 Отправлено: 20.04.10 12:02. Заголовок: andrey andrey пишет:..

andrey andrey пишет:

цитата:

Ценами предложений на недвижимость оперирует СП. Я не пойму почему у Вас появились затруднения: правильно-ли поступил оценщик применяя цены предложений в ЗП или нет? Вы должны были бы ему сразу указать на методическую ошибку. Пусть учит матчасть.

Т.к. оценивался размер арендной платы, то в рамках затратного подхода (рекапитализации) рассчитывается стоимость воспроизводства/замещения. Это может быть как новое строительство (УПВС, Ко-Инвест и пр. - т.е. отдельный затратный подход) так и приобретение существующего актива (это уже сравнительный подход). При наличии возможности мы стараемся оба применить. А потом уже, отталкиваясь от понесенных затарат и ожидаемой нормы прибыли, рассчитывается арендная плата. И все это получается в рамках затратного подхода определения арендной ставки.

В конкретном случае оценщик не считал стоимость воспроизводства, а только стоимость замещения. При этом "упростил" себе задачу взяв цифры из "официального" мониторинга, вместо того чтоб рассчитать самостоятельно.

 Отправлено: 20.04.10 14:07. Заголовок: ГолубевАВ Мы коне..

ГолубевАВ


Мы конечно с Вами работаем в разных правовых полях, но...

Стоимость замещения расчитывается для земельных улучшений (типовые проекты, УПВС и т.д.) с учетом РС ЗУ (РС прав на ЗУ).
Стоимость воспроизведения подразумевает идентичность нового объекта объекту оценки, т.е. используем строительно-сметную документацию, индексацию "исторической" стоимости.

 Отправлено: 21.04.10 12:11. Заголовок: andrey А если речь ..

andrey
А если речь о встроенном помещении? То, наверняка, стоимость замещения расчитывается через "сравнительный" подход (в рамках затратного подхода определения стоимости арендной платы).

 Отправлено: 21.04.10 13:21. Заголовок: Если Вы сравнительны..

Если Вы сравнительным подходом, в рамках затратного , сможете определить РС ЗУ и остаточную стоимость замещения земельных улучшений оцениваемого объекта...

Мне кажется, что слово "приобретение" в формулировке терминов стоимости воспроизведения (замещения) для недвижки, несколько вульгарно понимают: раз приобретение, значит - приобретение всего объекта. А зачем тогда исключительно в ЗП имеется разделение на стоимость ЗУ и стоимость улучшений? Думаю, что для того это сделано, чтобы знать стоимость затрат на создание земельных улучшений и затарат на приобретение земельного участка.


ГолубевАВ пишет:

цитата:

А если речь о встроенном помещении? То, наверняка

не стоит применять затратный подход.

 Отправлено: 21.04.10 14:39. Заголовок: andrey Я еще раз п..

andrey
Я еще раз подчеркну "в рамках затратного подхода определения стоимости арендной платы", т.е. метод "рекапитализации".

Т.е. алгоритм затратного подхода следующий:

1. Определяем стоимость воспроизводства/замещения (это два разных понятия)
2. Определяем норму прибыли, которую хотим (можем) получить
3. Складываем ежемесячный/ежегодный/ежедневный кусочек актива (стоимость воспроизводства/замещения) и норму прибыли.

Применение затратного подхода для арендной платы отличается от затратного подхода просто для недвижимости

 Отправлено: 21.04.10 16:25. Заголовок: ГолубевАВ пишет: Оп..

ГолубевАВ пишет:

цитата:

Определяем стоимость воспроизводства/замещения (это два разных понятия)

Спасибо за подсказку Разве я давал повод думать, что я не разделяю эти два понятия?

Вопрос: может мы с Вами забыли о чем говорим?
Я считаю "незаконным" применение цен предложений о продаже недвижимости в ЗП. Вы придерживаетесь другой точки зрения?

 Отправлено: 22.04.10 11:45. Заголовок: andrey пишет: Я счи..

andrey пишет:

цитата:

Я считаю "незаконным" применение цен предложений о продаже недвижимости в ЗП. Вы придерживаетесь другой точки зрения?

При определении РС недвижимости я придерживаюсь этой же точки зрения, НО

andrey пишет:

цитата:

Вопрос: может мы с Вами забыли о чем говорим?

Я говорю (в контексте данной ветки) об определении РС размера арендной платы за пользование недвижимостью, со всеми вытекающими подходами.