Отправлено: 07.06.10 12:34. Заголовок: Оценка 1/2 доли квартиры, находящейся в залоге

Товарищи оценщики, с такой оценкой сталкиваюсь впервые, подскажите механизм расчета рыночной стоимости 1/2 доли в квартире, взятой в ипотеку, и как учесть ограниченность обращения долей на рынке недвижимости (низкий уровень спроса) и стоит ли это учитывать?

 Отправлено: 07.06.10 12:44. Заголовок: Yusha Конечно стои..

Yusha

Конечно стоит учитывать, так как это ценообразующий фактор. Неправильно будет взять квартиру и поделить на две части стоимость.

Посмотрите на рынке сколько стоят доли и сравните со стоимостью квартир исходя из стоимости за 1 кв. м.

 Отправлено: 07.06.10 12:46. Заголовок: Дискуссии на БФ длят..

Дискуссии на БФ длятся годами. Консенсуса нет. Почитайте там. Чьи идеи Вам ближе, те и используйте.

 Отправлено: 07.06.10 12:56. Заголовок: Kikinda, учту долю А..

Kikinda, учту долю
А как учесть обременение в виде того, что квартира в залоге?

 Отправлено: 07.06.10 13:08. Заголовок: Yusha пишет: Товари..

Yusha пишет:

цитата:

Товарищи оценщики, с такой оценкой сталкиваюсь впервые, подскажите механизм расчета рыночной стоимости 1/2 доли в квартире, взятой в ипотеку, и как учесть ограниченность обращения долей на рынке недвижимости (низкий уровень спроса) и стоит ли это учитывать?

1. 1/2 доля в праве или 1/2 выделенная в натуре?
2. Оценка для обращения взыскания на залог или с другой целью?
Если для обращения взыскания, то незачем ходить на большой форум, предстоит реальная продажа, значит, оцениваем цены долей на рынке, они горздо дешевле, чем 1/2 от РС квартиры. А спор на БФ всегда касался только оценки в целях выплаты компенсации за долю одним собственником другому. Это отдельная тема.

Если для обращения взыскания на залог, то никак не надо учитывать, что квартира в залоге.

 Отправлено: 07.06.10 13:33. Заголовок: да, речь идет о выпл..

да, речь идет о выплате компенсации за долю в праве собственности.
Дайте, пожалуйста, ссылки на БФ по данной теме

 Отправлено: 07.06.10 13:52. Заголовок: Со второй страницы и..

Со второй страницы и далее
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=topics&f=14&p=2

 Отправлено: 07.06.10 15:14. Заголовок: Kornilov пишет: да,..

Yusha пишет:

цитата:

да, речь идет о выплате компенсации за долю в праве собственности.

А причем тут тогда взятая в ипотеку? Ипотека возвращена или остается долг? Кто берет на себя долг, кто кому платит то, что Вы оцените? Опишите ситуацию типа "А" и "Б" являются ...

 Отправлено: 08.06.10 09:06. Заголовок: Муж и жена взяли в и..

Муж и жена взяли в ипотеку квартиру в 2009 г. сроком на 20 лет, разошлись, платежи поделены пополам. Жена хочет вывести его из собственников. Что она должна предложить ему?

 Отправлено: 09.06.10 14:41. Заголовок: Yusha пишет: Муж и ..

Yusha пишет:

цитата:

Муж и жена взяли в ипотеку квартиру в 2009 г. сроком на 20 лет, разошлись, платежи поделены пополам. Жена хочет вывести его из собственников. Что она должна предложить ему?

А, ну так с этого и надо было начинать. Это уже обыкновенный ипотечно-инвестиционный анализ, который есть в доброй половине учебников по оценке в доходном подходе и легко найти пояснения в сети. Там есть формулы разные, например такая:
ИИА - определение стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала.
Собственный капитал (СК) – дисконтированные к дате оценки регулярный доход и реверсия.

V=PV[(NOI-DS),(i,n)]+PV[(TG-UM).(i,n)]+M
V – текущая стоимость актива; NOI – Чистый операционный доход;
DS – Расходы по обслуживанию долга в период n;
TG – Реверсия; UM – Остаток долга на дату реверсии;
M – Первоначальный размер займа.

В общем, поразбирайтесь, а когда Вам станет ясно, что именно Вам не ясно, то снова вопросы... :)