Здравствуй Оксана! Вопросы по оценке аренды движимого имущества (имущество принадлежит институту и кроме визуального осмотра ничего нет и не будет) : 1. Занимался ли кто-нибудь арендой оборудования (интерферометр, микроскоп, полировальный станок высокой точности, станки с ЧПУ, оптико-волоконный кабель или одна жила в нем, кузнечный пресс с набором штампов и т.д.) 2. С рыночной стоимостью все понятно, но как обоснованно рассчитать коэффициент капитализации? Срок аренды имущества от 6 месяцев до 5 лет
Отправлено: 04.01.09 18:28. Заголовок: В рамках дохо..
В рамках доходного подхода для расчета стоимости прав пользования оценивамемым объектом рассматривается обратная задача: имея стоимость объекта необходимо определить арендную ставку. Алгоритм расчета следующий: на основании стоимости объекта оценки определяется доход, который необходимо получать от вложенного капитала, при этом необходимо учесть возврат капитала. У оценщика отсутствует достоверная информация, позволяющая корректно рассчитать уровень рисков в данной отрасли. Поэтому в данной ситуации в качестве коэффициента капитализации был выбран наиболее универсальный финансовый инструмент – ставка рефинансирования ЦБ РФ . Выбор в качестве коэффициента капитализации ставки рефинансирования обусловлен еще и тем, что оцениваемый актив принадлежит государству, не является объектом приносящим прямой доход , так как нет развитого рынка подобных услуг (оцениваемое имущество используется напримр при организации учебного процесса). Таким образом, выбором ставки рефинансирования в качестве базового коэффициента капитализации компенсируются инфляционные процессы, при этом закладывается определенная величина дохода на вложенный капитал.
Здравствуйте, Юрий. Рада встрече! Я так понимаю, что институт - это учебное заведение. Насколько я знаю, в учебных заведениях нового оборудования почти не бывает, но оборудование старое находится в хорошем состоянии. Институты не извлекают дохода. Очень любопытно, зачем понадобилось сдавать в аренду оборудование?
Срок службы я бы обосновывала исходя из оставшегося срока службы. А дальше считать по функции сложного процента.
По поводу ставки капитализации. В случае с арендой, действительно лучше использовать метод рыночной экстракции, но если ее нет, если объект не предназначен для получения дохода, то надо брать за основу какой то эквивалент. Почему вы отталкиваетесь от рисков, а не от доходности? В данном случае, действительно нет никаких доходов, но ведь и рисков нет. Мне кажется, что лучше за основу взять либо рост ВВП, либо ставку рефинансирования.
Я сейчас тоже работаю над отчетом про арендные ставки. Большие проблемы с ФЗ-135. Никак не могу понять что юридически я оцениваю. Право пользования, право собственности или что?
Здравствуй Оксана! Ты права, оборудование 70-80-х годов, но работающее. В институте по вечерам уже 3 года действует кружок "Юный техник", в котором уже занимаются школьники из разных школ и желающие "не скучать у телевизоров". Делают интересные вещи, модели и др... С них берут арендную плату за использование этого имущества, наличие договора аренды помещений и имущества и оплата за них - проверяются. Институт компенсирует 50-70%, за это кружок делает им различные изделия для подарков к праздникам. Предыдущий отчет я делал в январе 2008. Ставка рефинансирования ЦБ РФ в январе 10% , в декабре 13%; ГКО ОФЗ на 30 лет (27-28 лет) на январь 6,3% , на декабрь 9,1-9,3%. Естественно, расчетным путем аренда за имущество должна увеличиться...Использованием дополнительных параметров в виде рисков я могу варьировать итоговый результат. Кроме того, цены по рынку по сравнительному постоянно растут. Полностью согласен с "проблемами с законом". Я прописываю "право пользования", так как имущество находиться на балансе у института - а что находиться на балансе учреждения - то собственность учреждения. В целом, больше полагаюсь на здравый смысл и возможности арендаторов, чем на научные данные
Если я правильно понял задачу - следует установить рыночную стоимость права пользования лабораторным и производственным оборудованием, а также технологической оснасткой, т. е. объектом оценки является право пользования определёнными материальными объектами. Но почему же в отношении объекта оценки отсутствуют какие-либо риски? 1. Объективно существует риск, связанный с ликвидностью объекта оценки (потенциальных арендаторов оборудования достаточно много, либо, напротив, таковых почти нет). 2. Сама возможность пользования оборудованием связана с условиями и режимами его эксплуатации (квалификация персонала арендатора, качество выполнения регламентных профилактических работ, своевременность и качество проведения текущих ремонтов). 3. Потенциально возможен и юридический риск. Если это государственное учебное заведение или ФГУП, то необходимо проверить, существуют ли основания, по которым предполагаемый договор аренды может быть признан ничтожным, и какова вероятность такого развития событий.
О ставке капитализации. Ставка рефинансирования ЦБ не является инструментом финансового рынка. Невозможно инвестировать денежные средства в ставку рефинансирования ЦБ с целью получения дохода. Ставка рефинансирования ЦБ - это инструмент регулирования финансовой системы страны, один из инструментов реализации кредитно-денежной политики ЦБ.
Отправлено: 06.01.09 01:00. Заголовок: Сибириус Мне кажет..
Сибириус
Мне кажется, что Вы зря говорите о ликвидности. Потенциальных арендаторов такого оборудования крайне мало. Ну сколько может быть подобных кружков? 1-2 не более. Да и институту, наверное, не особо хочется сдавать это в аренду. Это социальное мероприятие и вряд ли в данном случае целью является получение прибыли. Для обоснования выбранной ставки можно взять выдержку из устава дома пионеров (или как там его).
А вот ставку рефинансирования я бы защитила, так как эта ставка обычно есть эквивалент доходности, имеющейся на рынке. Мы все знаем, что ставки по вкладам не могут значительно превышать ставку рефинансирования. Так почему бы не использовать ставку рефинансирования? Конечно, в качестве доходности можно использовать гос. облигации, но тогда было бы справедливо накидывать несколько процентов на то, что пользователь вкладывает деньги не в бумаги высокой категории надежности, а в бизнес. Но дело не в этом. Я считаю, что в данном случае калькулировать возможные риски - это неверно. Гораздо лучше смотреть на доходность.
Самым большим риском я бы назвала то, что пионеры вконец испортят и станки и микроскопы.
По поводу последнего пункта Юрий совершенно прав. И арендодателей и арендаторов крайне мало. Я бы даже сказала 1-2 на весь город. Поэтому определяемая ставка аренды - это пальцем в небо. Здесь важны не сами расчеты, а здравый смысл и обоснование той цифры, о которой они, наверное, уже сами без нас договорились.
Меня удивляет, что по вопросам определения арендной ставки крайне мало литературы. Все литература, которая имеется - это скорее математические упражнения. У меня при расчете арендной ставки остается масса вопросов: 1) как учитывать текущие расходы (по договору они лежат на арендаторе) 2) как учитывать раскходы на капитальный ремонт и изменение стоимости имущества во время действия договора аренды (такие расходы на аредодателе). Кстати, в №3 журнала "Вопросы оценки" есть статья по поводу арендной ставки. Кто читал и что можно сказать? Статью выложить на форум не могу, но если надо, могу отсканировать и прислать.
Отправлено: 06.01.09 08:29. Заголовок: Наиболее правильный ..
Наиболее правильный способ - это экстрация рынка. Но, когда рынка нет, то тут только определение амозартизационных расходов собственника, и ставки доходности - которая в принципе может быть и ставкой рефинансирования.
Kikinda пишет:
цитата:
1) как учитывать текущие расходы (по договору они лежат на арендаторе)
никак не учитывать - раз они лежат на арендаторе
только что считать этими расходами? электричество? оплату уборшицы и вахтера? арендную плату за помещение? имущество сдающееся в аренду в каком-то помещении - всегда должно содержать и аренду за пользование помещением
Kikinda пишет:
цитата:
2) как учитывать раскходы на капитальный ремонт и изменение стоимости имущества во время действия договора аренды (такие расходы на аредодателе).
ну так тут вроде тоже все просчитать можно, хотя бы из амортизации
Kikinda пишет:
цитата:
Я считаю, что в данном случае калькулировать возможные риски - это неверно.
Согласен. Вообще-то это, как правило, покрыватся страховкой, которую вполне может оплачивать арендатор или арендодатель (тогда эту сумму включают в стоиомсть аренды). Вот, например, когда квартиру снимают обычно берут какую-то сумму (например месячную арендную плату), в качестве страхового взноса.
А вот это как раз пусть проверяет не оценщик, а собственник или арендатор или их юристы. Вы только пропишите в ограничениях, что вы юридические вопросы не проверяли. Обычно оценщик, Как правило, смотрит на юридические факторы, которые явно видны - если в договоре прописано , что можно использовать так-то и так, а вы по другому хотите, то понятно , что там правомочности нет, если в промзоне кто-то хочет построить жилое здание то это тоже самое и т.д.
Yorii SH пишет:
цитата:
Кроме того, цены по рынку по сравнительному постоянно растут.
Если есть СП, то вопросов вообще не должно быть. Все и всяческие риски и т.д. они дожны подойти к ставке рыночной СП.
avg, оценивать право без какого-либо рассмотрения его легитимности - это нонсенс...
Kikinda, если получение прибыли не является целью договора аренды, то и нет места доходному подходу в описываемой ситуации. В лучшем случае, можно говорить лишь о возмещении собственнику его затрат на владение, содержание и обслуживание имущества.
Некорректность использования ставки рефинансирования ЦБ вытекает из самого смысла и определения ставки капитализации:
Экономический смысл ставки капитализации достаточно полно выражен в её классическом определении: ставка капитализации – это ежегодная ставка доходности, которая могла бы быть получена в настоящий момент от аналогичных инвестиций. Общеизвестно, что инвестиции характеризуются двумя основными параметрами: доходностью и соответствующим этой доходности уровнем риска. Любой инвестор всегда старается минимизировать риск для заданной доходности либо максимизировать доходность для определенного уровня риска. Таким образом, ставка капитализации – это не только мера доходности, но и мера риска.
оценивать право без какого-либо рассмотрения его легитимности - это нонсенс...
только я писал про то, что оценщик не проверяет подлинность документов ему предоставленных и не собирает дополнительно все правоустанавливающие документы.
вот мне дали копию свидетльства о собственности - мне больше ничего не надо, я в допущениях пишу, что документы предоставленные заказчиком считаю правильными. а вот если вы будете, например, покупать-продавать недвижимость , то (хоть сами, хоть через риэлтерскую фирму) будете проверять всю подноготную.
О проверке подлинности документов я тоже не писал, хотя знать основные принципы (признаки) подделки часто используемых документов и сопоставлять копии документов с их оригиналами - дело совсем не вредное в оценке... Я писал об экспертизе правового положения объекта оценки, а это одна из важнейших составных частей описания и анализа объекта оценки и его экономического окружения.
Допустим, завтра я представлю Вам ксерокопию свидетельства о моём праве собственности на земельный участок, на котором находится перекрёсток улиц "А" и "Б", а также копию КПЗУ, в котором разрешённое использование будет изложено в следующей формулировке: "Для организации платного проезда через перекрёсток"...)) Будучи в здравом уме, Вы моментально вспомните соответствующие нормы нашего законодательства и, как следствие, откажете мне в заключении договора на проведение оценки этого "объекта". И никакая проверка подлинности документов Вам не потребуется при этом.
Отправлено: 06.01.09 22:24. Заголовок: Yorii SH пишет: иму..
Yorii SH пишет:
цитата:
имущество принадлежит институту и кроме визуального осмотра ничего нет и не будет
Имущество состоит на балансе, а это не мало. Надо взять справку о инвентарном номере, наименовании, дате постановки на баланс, балансовой стоимости. Для Вашего случая это будет правоустанавливающий документ.
Обсуждение началось, а это уже хорошо. Оксана, пришли мне пожалуйста, статью. Может что-то новое в ней есть... А у иностранных коллег ничего интересного не просматривается?
По объектам оценки. Разумеется, максимально возможную информацию надо стараться получить. Это может быть справка о принадлежности и комплектности/составе (это достоверность и полнота информация). Не всегда есть шильдики на оборудовании, а карточки утеряны. В строке баланса только названия - "станок". В одной организации по фотографиям восстанавливали наименования и модели... Балансовая стоимость оцениваемых объектов чаще всего нулевая или близка к ней.
В отчетах прописываю, что все расходы (эксплуатационные), связанные с поддержанием имущества в рабочем состоянии на период действия договора аренды лежат на плечах арендатора и не входят в стоимость арендной платы. Коммуналки обычно не бывает - она относиться к помещению. Капитальный ремонт прописывается в договоре - сломал -сделай -верни собственику в рабочем состоянии.
Доходный подход применял только один раз, при аренде линии по производству чипсов. Обычно использую затратник, а при наличии достойных аналогов - сравнительный. Износ - тоже вещь в себе. Чаще всего - состояние рабочее, а сколько ремонтов было, что и когда заменили - никто не помнит, или не знает. Что однозначно принимать в качестве коэф капитализации- не знаю, но опытным путем установлено (и арендатор может платить, и собственик получает больше аммортизации), что разумные результаты получаются при значениях от 6 до 12% для разных видов оборудования.
В некоторых организациях принимаются отчеты, где аммортизационные отчисления и есть арендная плата - сам читал и видел договора аренды - это без комментариев. Может и нам не заморачиваться? Или накидывать 3-5% на аммортизацию...
Отправлено: 07.01.09 02:01. Заголовок: Считаю, что в данном..
Считаю, что в данном случае, если это социальный проект (либо отсутстует рынок аренды на данное имущество), то арендная плата должна быть равна падению стоимости данного имущества на рассматриваемый период (аммортизационные отчисления сдесь совсем не причем - это для бухгалтеров, а не для оценщиков), в противном случае необходимо либо использовать рынок аренды (в рамках сравнительного подхода) и/или добавлять к падению стоимости прибыль предпринимателя (используя данные специализированных организаций). Остальные методы (включая поиски ставки капитализации) может быть жутко научны, но от лукавого.
Отправлено: 07.01.09 02:44. Заголовок: Сибириус Мне кажетс..
Сибириус Мне кажется, что противоречия нет. Закон экономики - чем выше риски, тем выше должны быть доходы. Я как раз написала о том, что в данном случае измерить риски нам невозможно. Соответственно, и предложение поступило о том, что надо смотреть возможные доходы на рынке от вложения денег.
Белов По поводу использования амортизационных отчисления я соглашусь и добавлю, что в случае расчета аренды оборудование их использование экономически необоснованно. Падение стоимости присутствует не для любого оборудования. Это факт. Но если все же падение стоимости зафиксировано, то и аренда должна снижаться. Может быть приведу грубое сравнение. Стоимость недвижимости сейчас падает, так ведь и стоимость аренды жилья тоже существенно упала. Прибавлять сюда прибыль предпринимателя не нужно. Во первых непонятно из чего прибыль предпринимателя состоит и какой смысл в ней заложен. А в случае с оборудованием Юрия, никакой прибыли предпринимателя не будет, да и ставку капитализации он не найдет.
Yorii SH У иностранцев ничего нет. Они вообще про оборудование не любят писать.
Я попала под влияние нашего Дмитрия и переняла его точку зрения по поводу того, что надо использовать информацию, но не более, чем это необходимо. В Вашем случае информации о ремонтах не будет, если даже и будет, она будет избыточна. Мне кажется, что нужно просто составить свое мнение о стоимости. Когда станку более 30 лет, то уже неважно сколько ремонтов оно пережило, за исключением, если ремонт был проведен сравнительно недавно. После 25-30 лет "в рабочем состоянии" оно стоит примерно одинаково и неважно это "рабочее хорошее" или "рабочее плохое". Самое главное - не перейти за границу стоимости ниже, чем стоимость лома. Мне в последнее время думается, что для старого оборудования некорректно вести отсчет от стоимости нового (т.е. умножать стоимость нового на 85% износ). Хотя, иногда другого выхода нет.
Отправлено: 07.01.09 14:27. Заголовок: И вновь о ней - о ставке...
Kikinda: "...надо смотреть возможные доходы на рынке от вложения денег". Остаётся лишь изобрести инструмент финансового рынка и разработать механизм вложения денег в ставку рефинансирования ЦБ...))
Kikinda Считаю амортизационные отчисления - это совсем из другой области (данное понятие имеет к оценке очень косвенное отношение, зачастую только информационный характер). Еще раз хочу довести свою мысль из чего должна формироваться стоимость аренды. Если это социальный проект (как в нашем случае), без получения прибыли, то стоимости аренды будет равна разности в стоимости арендуемого объекта в начале и стоимости арендуемого объекта в конце срока аренды. При этом стоимость в конце срока должна быть чисто расчетная величина, основываемая на прогнозировании падения стоимости из-за износа и сокращения оставшегося срока службы. Вариант с повышением стоимости не должен рассматриваться, так же не допустимы паралели с недвижимостью (из-за малых значений коэффициента износа и/или стремления коэффициента износа к нулю). Оценщик в этом случае должен исходить из того, что арендодатель должен вернуть свои деньги вложенные в сдаваемое в аренду оборудование, но без прибыли (хотя такие отношения нельзя назвать рыночными, соответственно стоимость аренды в данном случае тоже нельзя назвать рыночной, опять же если арендодатель не стремиться получить какую нибудь другую выгоду от такой "невыгодной сдачи в аренду"). В данном случае стоимость арендной платы находится в диапазоне от возмещения затрат арендодателя до нуля (как это написать в качестве итоговой стоимости пока не думал). Второй вариант, когда отношения чисто рыночные. Арендодатель должен вернуть вложенные деньги в сдаваемое оборудование и получиить при этом прибыль (это я называю прибылью предпринимателя, в которую все включено, это не чистая прибыль, а все что берется дополнительно с арендатора сверх затрат на приобретения сдаваемого в аренду имущества). Рынок сдачи в аренду достаточно широк, существует множество компаний зарабатувающих на этом деньги. Наиболее открыты в плане доступности информации являются лизинговые компании, из анализа сдачи в лизинг всевозможного оборудования можно достаточно легко определить их валовую прибыль. Учитывая тот факт, что разное оборудование приносит разную прибыль можно разбить оборудование на группы по определенным критериям (лучше экономическим), либо этого не делать, а вывести какую либо среднюю величину прибыли.
Отправлено: 07.01.09 17:38. Заголовок: В продолжение дискуссии...
Белов пишет:
цитата:
Рынок сдачи в аренду достаточно широк, существует множество компаний зарабатувающих на этом деньги. Наиболее открыты в плане доступности информации являются лизинговые компании, из анализа сдачи в лизинг всевозможного оборудования можно достаточно легко определить их валовую прибыль. Учитывая тот факт, что разное оборудование приносит разную прибыль можно разбить оборудование на группы по определенным критериям (лучше экономическим), либо этого не делать, а вывести какую либо среднюю величину прибыли.
В продолжение дискуссии... 1. Никто не сопоставлял рынок аренды недвижимости и рынок лизинга недвижимости для разных классов? На предмет размера платежей и сроков? 2. Может ли кто-нибудь сделать достоверную базу данных по разным лизинговым организациям по лизингу разных видов оборудования? 3. Любое имущество, сдаваемое в аренду или лизинг, должно приносить прибыль и арендатору и арендодателю и должно окупать возможный ремонт. С лизингом все понятно и в большинстве случаев проблем не возникает. Можно ли перенести правовые и финансовые вопросы лизинга на аренду? 4. Вроде бы, стоимость аренды станка из года в год должна падать... Но если только арендатор за свой счет ремонтирует станок (уменьшается прибыль предпринимателя). Если арендатор сохраняет свой доход, почему он должен платить меньше? Если попытаться привязаться ко времени работы или интенсивности работы на оборудовании - получается, что арендатор обязан работать больше и интенсивнее, что бы сделать больше деталей...износ больше, меньше оставшийся срок жизни...обоих...аренда то же должна быть больше...
Отправлено: 07.01.09 20:48. Заголовок: 1. Думаю, что сделат..
1. Думаю, что сделать достоверную базу данных по организациям сдающим оборудование в лизинг или аренду создать возможно, еще сложнее такую базу обновлять, но тоже возможно (даный рынок открыт и почти не коррумпирован, не считая взаимоотношений компаний и банков, в отличие от рынка недвижимости, а особенно земли). Данная база смогла бы на 100% снять проблемы с определением стоимости арендной ставки оборудования. Для этого необходимы следующие условия: - юридическая возможность - с этим все нормально; - техническая возможность - этой проблемы тоже есть решение; - экономическая целесообразнось - сдесь сложнее, хотя решаемо(отдельно взятому оценщику или оценочной конторе для личных нужд оценки это роскош, данную базу можно создавать только на комерческой основе и это реально). 2. Вопросы о том какую прибыль должно приносить оборудование арендатору и что он будет с ним делать (с какой интесивностью эксплуатировать или оно просто у него будет в качестве тумбочки под чайник) Оценщика при определении стоимости аренды волновать совсем не должно, так же как и не должны волновать правовые и финансовые вопросы (их перенос) с лизинга и аренды. Все эти вопросы прописываются между арендатором и арендадателем и Оценщик в лучшем случае должен ознакомится с проектом договора, что бы еще раз убедится в том что подразумевается нормальная эксплуатация оборудования. 3. Думаю что со временем форма сдачи в аренду оборудования все больше будет склоняться к читому лизингу (когда данное оборудование после окончания срока аренды буден не нужно не арендадателю (он с него все что нужно получит) ни арендатору (и он с него все что нужно получит и луше он его сдаст в металлом при интенсивной эксплуатации и отсутсвия затрат на ремонт, либо будет его дальше эксплуатировать неся затраты на ремонт). Но это другая история - к стоимости аренды почти не имеющая почти ни какого отношения. Арендодатель сдавая в ареду движимое имущество на самом деле не надеется получить его обратно (да ему это и ненужно), все это закладывается в арендную ставку
Все даты в формате GMT
3 час. Хитов сегодня: 12
Права: смайлы да, картинки да, шрифты нет, голосования нет
аватары да, автозамена ссылок вкл, премодерация откл, правка нет
- участник сейчас на форуме
- участник вне форума