Отправлено: 28.08.07 10:45. Заголовок: Ставка дисконта

Пожалуйста, поделитесь ссылками на хорошую литературу или статьи по расчету ставки дисконта.

 Отправлено: 13.09.07 08:32. Заголовок: Re:

И я присоединяюсь к крику души Игорь г. Львов
У меня до сих пор складывается впечатление, что кроме кумулятивного другого не применяется. Хотя кк я делал показал, раздолбали, но где конструктив? Кто все-таки как считает, тем более если проект будет реализовываться, там обязательно раздел про доходник будет.

 Отправлено: 13.09.07 08:42. Заголовок: Re:

Вон на лабрейте обсуждают это активно

 Отправлено: 13.09.07 08:53. Заголовок: Re:

Дмитрий

Спасибо за информацию. посмотрю, не заходил туда давно, последний раз зашел, так там про оборудование мало было.

 Отправлено: 13.09.07 13:41. Заголовок: Re:

Игорь, а конструктива то нет до сих пор. Если бы у меня не было вопросов и все бы было понятно, я бы эту тему не вытаскивала несколько раз.
В диссертации моей вопрос ставки дисконтирования был обойден, потому что диссертация то была про фондоотдачу, а в $4 гл 2 как раз рассматривалась возможность применения показателя фондоотдачи для доходного подхода. Так что ничего нового по поводу ставки там не найдете (не в ней была цель). Теперь некоторые мысли.

1) Считаю, что метод кумулятивного построения вообще не метод. Никакого конструктива в этом методе нет.
2) Изучила материалы Яскевича по ставкам дисконтирования (при оценке оборудования), опять же нет никакой ясности. Он там пишет, что необходимо определять коэффициент капитализации на базе экстракции рынка, используя рыночные данные по стоимости объектов и их аренде (лизингу). Примера и алгоритма как лучше делать нет.

Как я поступаю сама. Я внимательно изучаю аналитику по требуемому рынку и ищу там сведения о доходности активов. Больше ничего так и не придумала. Про рыночную экстракцию давно хочу узнать, но не знаю где.

 Отправлено: 13.09.07 14:48. Заголовок: Re:

Kikinda пишет:

цитата:

Про рыночную экстракцию давно хочу узнать, но не знаю где.

А чего про нее узнавать-то? (кстати, не правильный вопрос ! Правильный вопрос: где взять аналоги?!!! )

Ищем аналоги по аренде (чем больше найдем – тем ..., правильно, лучше :) ).
Потом подбираем аналоги на продажу (аналоги д.б. сопоставимы с оцениваемым объектом по возрасту, тех. состоянию, характеристикам и типичному сроку жизни).
Дальше строим CF, сопоставляем с ценой продажи – ставка капитализации готова.

Нужна ставка дисконтирования – тоже самое, только потоки строим не для одного года, а до конца жизни объекта. Дальше Excel, функция «ВСД».

Пример (аналоги не проверял, ни с кем не созванивался, поэтому возможны ошибки в подборе аналогов, аналоги м.б. неактуальные и т.п. и т.д.):

Аренда автокрана 25 тн: http://www.atk-gruz.ru/avtokran.html
12 500 руб. /сут.
Цена нового крана 25 тн.: http://www.gakz.ru/index.php?id=21&direct=0
4 000 000 руб.

Считаем доходы-расходы (выше, здесь и далее условные цифры):
ПВД: 12500 * 365 = 4 562 500
ДВД: 2 200 000
Расходы:
Транспортный налог
Страховка
З/п водителя
Техническое обслуживание
Топливо
И т.д.
И т.п.
(в принципе, расходы можно не учитывать. Но в этом случае надо будет также «некрасиво» обойтись с оцениваемым объектом :) )
ЧОД: прЫмЭрно сЭм-восЭм, короче 1 000 000

КК (для нового объекта !!!) = 1 000 000 / 4 000 000 = 20%

Оцениваем старый объект:
Нашли где-нибудь стоимость б/у аналогов (несколько, желательно :) ). Посчитали среднее, ЧОД поделили на это среднее…

Нужна СД, пож-та:
Прогнозируем потоки на срок служб объекта, учитываем (если можем), что в конце можем сдать металлолом, учитываем, что какие-нибудь капитальные ремонты / КРП/ замены чего-нибудь дорогостоящего происходят не равномерно, стоимость ремонтов с увеличением возраста увеличивается. Если есть статистика, то учитываем, что ДВД со временем также снижается (дольше объект на ремонте стоит, больше отказов, меньше спрос и т.д. и т.п.). Я позволю себе полениться, и ничего этого не делать.
В результате процесса «лени» получили, например, такой поток:
-4 000 000 1 000 000 1 000 000 1 000 000 1 000 000 1 000 000 1 000 000 1 000 000 1 000 000 1 000 000 1 000 000
Забили в Excel «=ВСД(A2:K2;0)», получили результат: 21% (реальная, рублевая ставка).

Нужна номинальная? Проинфлировали потоки, повторили «=ВСД(A2:K2;0)», получили ХХ %.

 Отправлено: 13.09.07 15:10. Заголовок: Re:

AMar

Андрей, спасибо за подсказку.
Попробую так посчитать при удобном случае.

Литературные источники никто не знает, чтобы по науке разобраться? Все таки, это лучше, чем высчитывать придуманные риски.

 Отправлено: 13.09.07 15:44. Заголовок: Re:

AMar

цитата:

Аренда автокрана 25 тн: http://www.atk-gruz.ru/avtokran.html 12 500 руб. /сут. Цена нового крана 25 тн.: http://www.gakz.ru/index.php?id=21&direct=0 4 000 000 руб.

Это например в Москве арендная плата 12 500 руб./сути, а где нибудь в Курске 8500 и получается, что ставки разные, а цена нового везде одна. Я уже писал по этому поводу свое мнение. Для недвижки проблем нет, там каждый объект уникален. А в оборудовании нет, они (краны) серийно выпускаются и одинаковые. Поэтому получается, что нет среднерыночной величины арендной ставки для кранов и мы определяем стоимость крана для конкретного региона, но отпускная цена одна для всех (отличается коректировкой на транспортные расходы).
Или я что-то неверно понимаю?

 Отправлено: 13.09.07 15:48. Заголовок: Re:

А это как раз учет региональных рисков. Получиться что в Москве риски больше

 Отправлено: 13.09.07 15:54. Заголовок: Re:

Андрей Т пишет:

цитата:

Это например в Москве арендная плата 12 500 руб./сути, а где нибудь в Курске 8500 и получается, что ставки разные

Ставки разные и расходы разные. И степень загрузки м.б. разная...

Надо посчитать, возможно ЧОД получится близкий. Кто возьмется проверить?

 Отправлено: 14.09.07 06:59. Заголовок: Re:

AMar пишет:

цитата:

Надо посчитать, возможно ЧОД получится близкий. Кто возьмется проверить?

А никто не возьмется, смысла нет просто. Рынок аренды автомобильных кранов это один отдельный рынок, по сути это рынок услуг, а 12500 это не стоимость аренды крана, это стоимость сложной услуги. Рынок новых кранов это совсем другой рынок он никак напрямую не связан с рынком услуг кранов, косвенно, конечно, есть та связь, что, чтобы оказывать такую услугу, нужно кран купить. Но это далеко не единственное, что нужно, и доля стоимости именно крана в этой услуге это большой вопрос, у которого также может быть региональная специфика и всякая другая специфика, гиблое дело.

И что в итоге? А в итоге, отношение цены услуги к цене крана есть более или менее случайная величина. Конечно, очевидные механизмы рынка обеспечивают, чтобы эта величина была существенно меньше 1 и существенно больше нуля, но не более того. Скажем, совпадение таких отношений для двух разных кранов это чистая случайность.

 Отправлено: 14.09.07 07:52. Заголовок: Re:

Мисовец пишет:

цитата:

Рынок новых кранов это совсем другой рынок он никак напрямую не связан с рынком услуг кранов

Интере-е-есно. Надо же.
Значит для недвижки это не два разных помещения, а для спецтехники, это два разных?
Тут посмотрел свой отчет, при ставке дисконтирования в 19% цифры близко лежат

 Отправлено: 14.09.07 09:05. Заголовок: Re:

Мисовец пишет:

цитата:

новых кранов это совсем другой рынок он никак напрямую не связан с рынком услуг кранов

Ага, а краны покупают из любви к краностроительному искусству.

Аренда кранов, это конечно услуга, но она очень близка к аренде в чистом виде. Все прочие составляющие достаточно просто учесть: по сути, нужна лицензия, крановщик и арендовать площадку для хранения «данного агрегата». Без проблем все учитывается.
(Кстати, з/п в Москве больше, аренда площадки – тоже. Так что, может...)

 Отправлено: 14.09.07 10:48. Заголовок: Re:

AMar пишет:

цитата:

Аренда кранов, это конечно услуга, но она очень близка к аренде в чистом виде.

Вот на сайте labrate который день обсуждается аренда квартир в Москве. Она тоже очень близка к аренде в чистом виде и экстрагируя на её основе некие ставки мы считали, что аренда как-то связана с ценой квартир. Но когда квартиры перестали расти в цене, то оказалось, что никакой связи с арендными ставками нет, потому что остановка роста цен не привела у существенному изменению ставок аренды. Что это означает? Это означает, что рынок аренды и рынок продаж никак не связаны между собою и изменения на одном рынке не влекут изменений на другом. Поэтому зная отношение ставки к цене крана для одного крана нельзя оценить стоимость другого крана. Точнее не доказано, что можно.

 Отправлено: 14.09.07 11:23. Заголовок: Re:

Мисовец пишет:

цитата:

рынок аренды и рынок продаж никак не связаны между собою

Ну, то что не видно взаимосвязи, не означает что ее нет. Это означает что ее не видно, то есть те методы измерения, которые используются не позволяют обнаружить связь.
Далее, аренда квартир, специфичный рынок, хотя бы потому что никто специально не покупает квартиры чтобы сдавть. Никто - имеется в виду что статистически значимое количество.
По коммерческой недвижимости есть же связь. Потому что ее специально покупают чтобы сдавать.
Кроме того, сдача в аренду спецтехники это вид деятельности, и техника специально покупается для сдачи в аренды

 Отправлено: 14.09.07 11:43. Заголовок: Re:

Полностью согласен с В.Г.
Не путайте недвижку и оборудование. Я уже писал, что объекты оценки в недвижке каждый по себе уникален, а оборудования одинакового много (серийное). И отпускная цена автокрана с завода никак не зависит от величины арендной ставки в Москве или Курске. В.Г. прав, что аренда это бизнес-услуга. В позапрошлом году компания,арендовала легковушку (девятку) за 1000 рублей в день без водителя. И сколько тогда эта легковушка стоит если ее через аренду считать? Так что ВАЗ отпускную цену разную дает в зависимости от использования кем-то автомобиля? И что, вцены на вторичке этой модели зависят от велиины арендной платы?

 Отправлено: 14.09.07 11:56. Заголовок: Re:

Андрей Т

Я сегодня пришла на работу очень рано и сравнила цены на аренды дорожной техники в Москве и Екатеринбурге.
Отличие максимум 500 руб/см. Стоимость аренды в смену в среднем где то 6000 - 8000 руб. Можно ли это считать за существенную разницу? Пользовалась сайтом www.msouz.ru

 Отправлено: 14.09.07 12:06. Заголовок: Re:

Kikinda пишет:

цитата:

Можно ли это считать за существенную разницу?

Дело не в существенности разницы, дело в том, что ставка аренды не связана с ценой продажи.

 Отправлено: 14.09.07 12:08. Заголовок: Re:

1. Считать доходником оборудование то еще занятие по моему мнению, то есть не нужное и какое-то "левое".
2. Но если очень хочется, но нельзя, то можно. То есть считать через аренду или лизинг допустимо на мой взгляд.
3. Неохота лазить по форуму и искать, но можно найти, где через фрахт предлагауют считать суда и самолеты. И это не вызывает почемуто возвражения

 Отправлено: 14.09.07 12:19. Заголовок: Re:

Дмитрий

Думаю, что судно не автомобиль все-таки и есть какая-тникакая среднерыночная ставка фрахта.

А теперь ответте на вопрос коллеги: накой фиг (извиняюсь) считать доходником автокран, если его рынок развит и эти краны спокойно продаются. Я все-таки мел ввиду про определение ставки дисконта для оборудования по которому нет развитого рынка или делается под заказ и при применении доходника не надо особо очищать от бизнеса, от недвижки легче очистить.

 Отправлено: 14.09.07 12:47. Заголовок: Re:

Возмите ставку по лизингу

Андрей Т пишет:

цитата:

судно не автомобиль

Да простит меня Арнольд Дмитриевич, но я большую разницу не вижу, кроме того что одно по воде а другое по суше