Отправлено: 28.08.07 10:45. Заголовок: Ставка дисконта

Пожалуйста, поделитесь ссылками на хорошую литературу или статьи по расчету ставки дисконта.

 Отправлено: 14.09.07 12:51. Заголовок: Re:

Дмитрий пишет:

цитата:

я большую разницу не вижу, кроме того что одно по воде а другое по суше

Разница и дальше: одно ездит, другое ходит :)

 Отправлено: 14.09.07 13:10. Заголовок: Re:

Мисовец пишет:

цитата:

Дело не в существенности разницы, дело в том, что ставка аренды не связана с ценой продажи.

Как это не связана?
Более дорогие квартиры сдаются по большей ставке аренды.
Цена аренды за краны большой грузоподъемности больше кранов маленькой грузоподъемности и т.п.

Проблема видимо в том, что нам на курсах вбили в голову, что СД – это мера риска.
Гораздо более удобно оперировать следующим определением:
СД – это коэффициент, который позволяет при помощи функций сложного процента пересчитать будущие доходы в РС.
А по поводу меры риска, альтернативной доходности и т.п. «лабуда» – всего лишь следствие из данного определения.

По поводу квартир. Да ситуация изменилась, изменились ожидания на рынке, вслед за ними изменились коэффициенты капитализации. Дело в том, что КК – вещь непостоянная. Она зависит не только от возраста объекта и его тех. состояния, но и от даты оценки.

Андрей Т пишет:

цитата:

Думаю, что судно не автомобиль все-таки и есть какая-тникакая среднерыночная ставка фрахта.

А у кранов «какая-тникакая среднерыночная» ставка аренды, и у автомобилей, и у ... квартир, и у ...

Андрей Т пишет:

цитата:

А теперь ответте на вопрос коллеги: накой фиг (извиняюсь) считать доходником автокран, если его рынок развит и эти краны спокойно продаются. Я все-таки мел ввиду про определение ставки дисконта для оборудования по которому нет развитого рынка или делается под заказ и при применении доходника не надо особо очищать от бизнеса, от недвижки легче очистить.

А вот с этим я почти согласен. Это самая главная проблема ДП для МИО. Если есть аналоги – зачем ДП, если аналогов нет – сложно получить ставку дисконтирования или капитализации экстракцией. Хотя, все-таки распространять СД или КК на соседние сегменты все таки проще, чем цены продаж.
Пример:
Надеюсь все согласятся, что рынок аренды подвижного состава очень развит. И рынок б/у вагонов тоже. Но на нем есть не все типы вагонов. Например, полностью отсутствуют б/у транспортеры, автовозы, почти не представлены реф. вагоны, пасс. вагоны и т.п. Кто мешает ставки СД или КК, посчитанные, например, для одного типа вагонов распространять на близкий по назначению? В моем понимании, вполне обоснованное решение. Во всяком случае, это лучше, чем на основании цены какой-нибудь платформы выводить стоимость автовоза (м т.з.).

А вот что делать, когда по близким аналогам СД посчитать не удается – это действительно вопрос?

 Отправлено: 14.09.07 13:45. Заголовок: Re:

Дмитрий

цитата:

Да простит меня Арнольд Дмитриевич, но я большую разницу не вижу, кроме того что одно по воде а другое по суше

Дмитрий, а Вы суда оценивали посерьезному вообще?

 Отправлено: 14.09.07 13:57. Заголовок: Re:

AMar

цитата:

Это самая главная проблема ДП для МИО. Если есть аналоги – зачем ДП,

А почему это проблема? Это проблема, тому кто все-таки применяет доходник для оборудования (за исключением случаев, уже гоорили о них, но это редкость все-таки), а не отказывается от него. Я когда у меня есть данные для реализации сравнительного и затратника всегда отказ пишу от доходника, тем более, как правило, много оборудования, которое не приносит самостоятельно доход, а в рамках комплекса или технологической цепочки и доход и многие расходы приходящиеся именно на эту единицу оборудования корректно выделить практически невозможно, а оценивать весь комплекс, а потом как то выдлять объект оценки, это вообще бред помоему.
Повторяюсь это для большинства оборудования, но есть исключения. У меня был случай, когда оценивал самодельную установку по выпуску какого-то вещества, а документов на ее изготовление не было и вторая сложность, что во внутрь, чтобы посмотреть, что там напихано не было возможности. Но эта установка выпускала продукт от начала и до конца, т.е на входе имее информацию о расходах, на выходе отпускную цену. Милое дело ждля доходника, потому-что по другому не знал как оценить. Вот тут и возникает вопрос с определением ставки дисконта.

 Отправлено: 14.09.07 14:05. Заголовок: Re:

AMar пишет:

цитата:

Проблема видимо в том, что нам на курсах вбили в голову, что СД – это мера риска.

Что-то такое и мне пытались вбить, но голова была заполнена другими определениями:
В одном месте меня учили что процентная ставка, а ставка дисконтирования в том числе, это стоимость денег.
В другом что ставка дисконтирования это требуемая инвестором норма доходности, что практически тоже стоимость денег для конкретного инвестора

 Отправлено: 17.09.07 05:16. Заголовок: Re:

AMar пишет:

цитата:

Как это не связана? Более дорогие квартиры сдаются по большей ставке аренды.

В среднем, возможно. А может быть, что из двух конкретных квартир дорогая как раз сдана дешевле, чем дешевая? По-моему запросто. Тогда встает вопрос: а как ведут себя средние? Вот разобъем все квартиры на группы по ценам, с шагом, допустим, 10%. И внутри каждой группы найдем средние арендные ставки. Я не берусь сказать, что мы получим, но не думаю, что нам гарантирована линейная зависимость средней арендной ставки от средней цены, а также малый разброс. Вот, например, понятно, что в дорогих квартирах в среднем живут более состоятельные семьи, однако нет оснований определять РС квартир по доходу проживающей в ней семьи. Вот попытка определять РС по ставке аренды напоминает мне попытку определять РС квартир по доходу проживающей семьи. Но это отголосок темы на форуме labrate

 Отправлено: 17.09.07 10:43. Заголовок: Re:

Мисовец пишет:

цитата:

А может быть, что из двух конкретных квартир дорогая как раз сдана дешевле, чем дешевая? По-моему запросто.

Выбросы бывают всегда.

Мисовец пишет:

цитата:

Тогда встает вопрос: а как ведут себя средние? Вот разобъем все квартиры на группы по ценам, с шагом, допустим, 10%. И внутри каждой группы найдем средние арендные ставки. Я не берусь сказать, что мы получим, но не думаю, что нам гарантирована линейная зависимость средней арендной ставки от средней цены, а также малый разброс.

Это всего лишь утверждение, не подтвержденное данными. Если сможете подтвердить - готов взять свои слова обратно.
А вот следующие утверждения очень легко подтвердить фактическими данными:
1. Квартиры на Таганке (Район Садового кольца) сдаются дороже квартир на Речном вокзале (окраина Москвы) (при прочих равных условиях, ест-но). Цены квартир на Таганке выше Речного вокзала.
2. 2-х комнатные квартиры сдаются дороже однокомнатных (при прочих равных условиях, ест-но).
3. Аренда в Москве выше, чем в Архангельске (при прочих равных условиях, ест-но). Цены - соответственно.
и т.д. и т.п.

При этом никто не говорит о линейной связи. По разным квартирам (1-, 2-… или центр/окраина и т.д.) КК может быть разным. Точно также, как по разным, например, ж/д вагонам КК разный. Это нормальная ситуация.
Я (как не специалист по рынку жилья), например, могу предположить следующее
КК для однокомнатных квартир чуть выше остальных, т.к. сдаются они быстрее (более востребованы), ставки аренды в расчете на 1 кв. м обычно превосходят аналогичные показатели для других квартир.

При этом ситуация по другим объектам аналогичная:
Ставки аренды для крана большой грузоподъемностью выше ... впрочем я уже повторяюсь.

Честно сказать, меня проблема несколько удивляет. Помниться, в школе наш физик любил такое доказательство "легко видеть". Вот ситуация с арендными ставками по квартирам мне кажется из этой же серии...

 Отправлено: 17.09.07 12:47. Заголовок: Re:

Ну, у нас эта тема в общем виде уже обсуждается на labrate я там подробно всё пишу. Вкратце тут могу пояснить, что вот строим кумулятивно ставки, но разложить кумулятивно экстрагируемые ставки почему-то не получается.

 Отправлено: 17.09.07 13:13. Заголовок: Re:

Мне кажется, если исходить из чисто практической задачи - расчет доходным подходом МиО, то нужно не заморачиваться а брать рыночную доходность экспертным путем или строить кумулятивно ставки, что практически одно и тоже.
или провести опрос собственников на тему какая доходность их оборудования

 Отправлено: 17.09.07 14:33. Заголовок: Re:

Дмитрий

Твоими бы устами. В принципе если это повсеместно принимается, то почему бы и нет, все-равно подгонябт доходник под сравнительный.

 Отправлено: 18.09.07 12:26. Заголовок: Re:

Дмитрий пишет:

цитата:

Мне кажется, если исходить из чисто практической задачи - расчет доходным подходом МиО, то нужно не заморачиваться а брать рыночную доходность экспертным путем или строить кумулятивно ставки, что практически одно и тоже. или провести опрос собственников на тему какая доходность их оборудования

И получите "чисто экспертную стоимость"...

Мисовец пишет:

цитата:

Ну, у нас эта тема в общем виде уже обсуждается на labrate я там подробно всё пишу.

Можно ссылку на тему?

 Отправлено: 18.09.07 12:30. Заголовок: Re:

Ну, начиная отсюда и пока хватит терпения :)

 Отправлено: 18.09.07 21:57. Заголовок: Re:

Дмитрий пишет:

цитата:

нужно не заморачиваться, а брать рыночную доходность экспертным путем или строить кумулятивно ставки, что практически одно и тож

В случае если существует потребность в увеличении точности оценки (например, объект оценки достаточно дорогой или заказчик очень строго подходит к обоснованию различных принятых оценщиком эвристических допущений) целесообразно использовать инструментарий квалиметрии (в том числе и применяемого в квалиметрии экспертного метода).

 Отправлено: 19.09.07 08:28. Заголовок: Re:

Это мне напоминает армию. Где отец-командир вбивая (в прямом и переносном смысле) в нас, бойцов, устав караульной и гарнизонной службы, говорил: "учити устав дураки, потому что не важно как вы застрелите кого-нибудь на посту - правильно или не правильно, важно как вы прокурору расскажите, сможете устав вспомнить или нет"

 Отправлено: 19.09.07 09:31. Заголовок: Re:

labrate

Опять же экспертное мнение, вопрос как проверяющий отнесется к этим экспертам и где их столько взять по оборудованию. А квалиметрия в данном случае все равно получается основывается на этих самых мнениях. В чем разница между куммулятивным, тоже можно экспертов привлечь

 Отправлено: 29.10.07 10:59. Заголовок: Re:

В продолжение темы:
http://realty.rbc.ru/regions/article.shtml?url=2007/10/24/10423320