Отправлено: 20.07.09 14:57. Заголовок: Коэффициент капитализации

Решила посчитать оборудование доходным подходом. Столкнулась с необходимостью расчета коэффициента капитализации, но не по табличке с рисками, а рыночной экстракцией. У меня есть стоимость аренды, есть стоимость аналогичных объектов. Но не получится ли так, что мы снчала находим Кк=ЧОД/Стоимость, а потом Стоимость=ЧОД/Кк?

Проблема с самим ЧОД. Нужно ли из него исключать различные налоги? По логике вещей, получается, что нужно, но я читаю статьи и ни в одной не написано про налог на имущество и аналог на прибыль. И что делать с амортизацией? Имущество дорогое, срок службы всего 10 лет (по техпаспортам), так что сумма амортизации будет существенной. Как посчитать затраты, связанные с управлением объектами или они все уже сидят в арендной ставке?

 Отправлено: 20.07.09 15:16. Заголовок: Kikinda пишет: Но н..

Kikinda пишет:

цитата:

Но не получится ли так, что мы снчала находим Кк=ЧОД/Стоимость, а потом Стоимость=ЧОД/Кк?

Насколько я понимаю, с экстракцией, так и получается. Только арендные ставки придется корректировать на тех состояние и пр.

Kikinda пишет:

цитата:

Нужно ли из него исключать различные налоги? По логике вещей, получается, что нужно, но я читаю статьи и ни в одной не написано про налог на имущество и аналог на прибыль. И что делать с амортизацией? Имущество дорогое, срок службы всего 10 лет (по техпаспортам), так что сумма амортизации будет существенной. Как посчитать затраты, связанные с управлением объектами или они все уже сидят в арендной ставке?

В случае с экстракцией "все" это уже будет учтено. Единственное от чего стоит очищать арендные ставки для получения ЧОД, так это от НДС.

 Отправлено: 20.07.09 16:02. Заголовок: andrey Аренда от т..

andrey

Аренда от техсостояния не зависит. Я очень тщательно проанализировала рынок. В аренду сдаются исправные объекты, но от возраста вообще нет никаких зависимостей.

По поводу того, что "все будет учтено" у меня сомнения, так как сдача в аренду объекта - это бизнес. Бизнес подразумевает уплату налогов, в том числе налогов на прибыль. Про НДС опять же проблемы. НДС мы можем с итоговой суммы взять. А вот сами объекты в знаменателе брать с НДС или нет?

 Отправлено: 20.07.09 16:09. Заголовок: Kikinda пишет: В ар..

Kikinda пишет:

цитата:

В аренду сдаются исправные объекты, но от возраста вообще нет никаких зависимостей.

И вот тут доходнк проваливается. Вопрос -и чем тогда занимался оценщик-то

 Отправлено: 20.07.09 16:11. Заголовок: Я всегда думала, что..

Я всегда думала, что для расчета Ккап методом рыночной экстракции необходимо аналоги, дающие нам РС очистить от скидки на торг. А арендные ставки аналогов, тоже как и полагается в доходном подходе довести до ЧОДа, т.е. с них снять предполагаемые незаполняемости, потери, затраты. И тогда уже можно считать Ккап методом экстракции.

Также думала, что касается налога на прибыль, то он не убирается (так как это результат от функционирования всего бизнеса, а не отдельного актива), а налог на имущество убирается.
Ну и аналоги для расчета Ккап должны быть взяты не из сравнительного подхода и не из доходного подхода - это должны быть полностью независимые аналоги "со стороны".

Если говорить, о том, что "с экстракцией все это уже учтено", то мы так расчитываем не Ккап, а мультипликатор Ар.ставка/РС.

 Отправлено: 20.07.09 16:32. Заголовок: Нет, не проваливаютс..

Нет, не проваливаются. Новые объекты можно сдавать 10 лет, объекты "в возрасте" - только 2 года. Я решила считать метод рыночной экстракции, так как у меня есть стоимость объектов, похожих на оцениваемые объекты. Они стоят другую стоимость, но арендная ставка ничем не отличается. Парадокс?

Смотрите как Евгений Евстафьевич считает.
http://www.cpcpa.ru/Publications/003/

Вот статья Исаева
http://www.valnet.ru/m7-28.phtml

Статья А.Н.Фоменко

Попробую открыть учебники по недвижке и посмотреть что такое ЧОД.

 Отправлено: 20.07.09 17:59. Заголовок: Рогова Анна пишет: ..

Рогова Анна пишет:

цитата:

Ну и аналоги для расчета Ккап должны быть взяты не из сравнительного подхода и не из доходного подхода - это должны быть полностью независимые аналоги "со стороны"

Это с чего так? б
ывают аналоги , где написано - цена продажи и стоимость аренды - классический случай для счета экстракции рынком.

 Отправлено: 20.07.09 23:04. Заголовок: Если бывают - то это..

Если бывают - то это пруха. Счастья оценщика и т.п. Но так бывает далеко не всегда.

 Отправлено: 21.07.09 00:54. Заголовок: Дошло до того, что я..

Дошло до того, что я стала разбираться что такое прибыль, а что такое операционные расходы.

Про операционные расходы нашла ПБУ 10/99
http://nalog.consultant.ru/doc31505

Вроде бы внятно написано. Однако, нет ясности, если предприятие решит оказывать дополнительные услуги арендаторам, например, содержать буфет, то расходы на буфет - это операционные расходы или нет?

Аналогично разираюсь с прибылью. ПБУ 18/02

Без этих постановлений ни в жизнь ЧОД не посчитать. Или у меня уже ум за разум заходит

 Отправлено: 21.07.09 00:59. Заголовок: Сообщаю, что статья ..

Сообщаю, что статья Фоменко А.Н. что то никак не работает. И я даже знаю почему. Надо было ему там указывать размер аренды в год, а не арендный платеж. Кроме того, коэффициент a2 непонятно откуда вышел. Посчитать его можно, стоимость к нему не чувствительна, но зачем он?

У Яскевича материал более рабочий, но опять не врубаюсь, зачем он написал про налог на прибыль? И откуда 0,9? И если есть налог на прибыль, почему нет налога на имущество?

 Отправлено: 21.07.09 08:06. Заголовок: Оксана, у Яскевича, ..

Оксана, у Яскевича, если мне не изменяет память в статье идет разговор об оценке предприятий. Вот и налог на прибыль. 0,9 - это вроде как торг.
В оценке же всегда различался учет налога на прибыль при оценке отдельных активов и предприятий, только очень вразумительных объяснений не было. Я и сама до сих пор не разобралась с этим до конца.

 Отправлено: 21.07.09 09:39. Заголовок: Аня права, в оценке ..

Аня права, в оценке недвижимости принято (рекомендация МСО) считать ЧОД до налогообложения прибыли (дохода). Все остальные налоги - (кроме возмещаемых) относятся на издержки (расходы). И инвестиции считаются (в отличие от оценки инвестиционных проектов) только собственными, без всяких там процентов за кредит.
В бизнесе - можно и до налогообложения и после, важно чтобы ставка дисконтирования (капитализации) была соответствующей - "до" или "после". И заемный капитал можно учитывать.

Искать тонкостей в ПБУ для оценщика - не лучший выход. Определение РС на то и "придумато" достаточно "искусственным", чтобы можно было получать соспоставимые оценки в разных условиях. Если же учитывать все бухгалтерские нюансы каждго случая - единой базы не получить никогда.

Но тут как всегда - идея понятна, но как быть в каждом конкретном случае - никто не скажет, все на ответственности оценщика.

 Отправлено: 21.07.09 10:28. Заголовок: Рогова Анна Я бы с..

Рогова Анна

Я бы с Вами согласился, если бы мы считали недвижку.
Давайте порассуждаем, т.к. расчет оборудования ДП встречается очень редко и опыта (наработок) очень мало.

Оборудование есть гораздо быстрее изнашиваемый актив по сравнению с недвижкой. То арендодатель просто вынужден перекладывать все операционные затраты на арендатора.
Возможно потому и нет разницы в арендных ставках, которые нашла Оксана, при аренде нового и б/у оборудования. Также возможно что одинаковые арендные ставки позиционируют как предприятия специализирующиеся на этом бизнесе, так и предприятия у которых данный вид оборудования - малозадействованный актив.
Тут сразу встает вопрос о том: учитывать или не учитывать налог на прибыль?
Налог на имущество упустил, т.к. в наших степях его нет.

Есть предложение составить список затрат, которые будут учитываться при определении ДВД-ЧОД.
Начну с ДВД:
1. НДС убираем однозначно.
2. Поправка на недоиспользование. Думаю что учитывать не стоит. Т.к. аренда оборудования не предполагает долгосрочные договорные отношения и не может приносить непрерывный доход, как в недвижке. Т.е. потери учтены арендодателем и включены в размер арендной ставки (например: оборудование, которое имеет сезонный характер эксплуатации).

 Отправлено: 21.07.09 10:50. Заголовок: Kikinda пишет: И от..

Kikinda пишет:

цитата:

И откуда 0,9?

Рогова Анна пишет:

цитата:

0,9 - это вроде как торг.

Цитирую Яскивича:
0,9 - экспертный поправочный коэффициент, учитывающий представление данных по прибыли предприятия со стороны Продавца.

Т.е. подразумевается, что Продавец обычно немножко привирает, когда оценивает свои доходы.

 Отправлено: 21.07.09 11:25. Заголовок: А Яскевич телепатиче..

А Яскевич телепатически вывел поправочный коэффициент?

 Отправлено: 21.07.09 11:44. Заголовок: andrey пишет: Т.е. ..

andrey пишет:

цитата:

Т.е. подразумевается, что Продавец обычно немножко привирает, когда оценивает свои доходы.

Согласна. И продавец всегда хочет продать дороже, чем стоит его объект. "Равно" не ставлю - но мне привиделся один смысл.

Про список затрат. Я это вечером обмозгую.

 Отправлено: 21.07.09 12:01. Заголовок: Kikinda пишет: А Яс..

Kikinda пишет:

цитата:

А Яскевич телепатически вывел поправочный коэффициент.

С моей точки зрения 0,9 даже, как говорил один мультяшный персонаж, маловато будет. Маловато-о-о!!!

 Отправлено: 21.07.09 21:12. Заголовок: Kikinda пишет: Одна..

Kikinda пишет:

цитата:

Однако, нет ясности, если предприятие решит оказывать дополнительные услуги арендаторам, например, содержать буфет, то расходы на буфет - это операционные расходы или нет?

Тут ничего сложного нету.
у нас есть объект недвижимости - например, офисный центр.
Как формируется ЧОД
ЧОД=ДВД-ОР = сумма всех ЧОДов от каждого вида деятельности, в каждой из которых свои ОР.

ДВД
1) сдача в аренду помещений
2) дополнительные доходы
- плата за парковку (та же аренда, но парковочных мест)
- плата за размещение рекламной информации клиентов (на фасаде, заборе, установка стендов рекламных внутри здания, размещение стойки с рекламными буклетами и т.д.)
- доходы от функционирования кафе.
- предоставление других услуг (например полиграфических, доступ в интернет, телефон, уборка помещений и т.д.)

ОР
1) все что оплачивает арендатор дополнительно (например, коммунальные услуги) - в ОР не входят, обычно остается - налог на имущество,платежи за земельный участок (аренда или налог), страхование, резерв на возмещение (отчисления на ремонтные работы капитального характера (типа кровлю починить и т.д., и косметического - места общего пользования или фасад покрасить). Сюда же относят расходы на управление объектом - это и зарплата персонала (бухгалтерия, охрана, технические сотрудники, реклама и т.д. и эксплуатационные расходы – содержание мест общего пользования и т.д).
2)
- с парковской все тоже самое (см.п.1)
- доп.услуги ЧОД=ДВД минус затраты на предоставление данной услуги собственником БЦ (надо просто запросить с собственника или калькуляцию или пусть напишут справку сколько они зарабатывают на том, что повесели растяжку рекламную на заборе).
- кафе :
- В подавляющем большинстве случаев, кафе – это такой же арендатор сторонний (или аффилитрованный, но который сидит по договору аренды и оплачивает ее и ведет свой бизнес, как обычный арендатор., тогда это п.1.
- если это структура БЦ , тогда надо считать ЧОД от деятельности кафе – как для предприятий общепита (соответственно – там и ОР свои будут) – отдельной строкой.
- доп.услуги – если БЦ не несет затрат - тогда ОР нету . Например уборка помещений – может входить в основной пакет арендной ставки – тогда это вписывается в расходы на управление объектов и эксплуатационные услуги. Как правило, всякие доп.услуги, такие услуги оказывают сторонние компании и БЦ, кроме как доходов по агентскому договору (например за каждого подключенного абонента интернета, провайдер может выплачивать бонус БЦ) не получают ничего.

 Отправлено: 21.07.09 21:54. Заголовок: avg пишет: Тут ниче..

avg пишет:

цитата:

Тут ничего сложного нету. у нас есть объект недвижимости - например, офисный центр. Как формируется ЧОД ЧОД=ДВД-ОР = сумма всех ЧОДов от каждого вида деятельности, в каждой из которых свои ОР. ДВД 1) сдача в аренду помещений 2) дополнительные доходы - плата за парковку (та же аренда, но парковочных мест) - плата за размещение рекламной информации клиентов (на фасаде, заборе, установка стендов рекламных внутри здания, размещение стойки с рекламными буклетами и т.д.) - доходы от функционирования кафе. - предоставление других услуг (например полиграфических, доступ в интернет, телефон, уборка помещений и т.д.)

Ворвался Андрюха и начал всех рубать!!! Путая ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ВАЛОВОЙ ДОХОД С ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ.
Не взирая даже на то, что разговор велся о МиО.
Скала!!!

 Отправлено: 21.07.09 22:09. Заголовок: Блин, действительно ..

andrey
Не взирая даже на то, что разговор велся о МиО.

Оксана спросила куда девать дополнительные расходы по кафе

кого - это я зарубил? и что это я попутал?
ПВД - аренда
ДВД = ПВД минус потери (недозагрузка, неплатежи т.д.)
ЧОД=ПВД минус ОР
или может ты что-то попутал??? изменилось в оценке что-то? иожет на Украине Ющенко у вас новые рекомендации выпустил по оценке?
неужели не видно, что писал сразу про ДВД

 Отправлено: 22.07.09 00:36. Заголовок: Ну так если у арендо..

Ну так если у арендодателя есть возможность получить дополнительные доходы, то они в коэффициенте капитализации участвуют или нет?

Андрей, реклама в операционных расходах точно не участвует. Это не расходы на эксплуатацию объекта.