Отправлено: 10.02.11 03:17. Заголовок: Волшебная табличка

Я никогда не считала, что "волшебная табличка" - это что то ужасное. Ну есть и есть, как один из методов определения износа. Когда стала экспертом, мое мнение изменилось. Наверное, это случается со многими экспертами. Вот, написала сегодня

Физический износ был найден методом наблюдения по таблице, представленной на стр. 31. Критерии для этого достаточно четко не обозначены. Например, состояние обозначаемое как «хорошее» имеет коэффициент износа от 20% до 30%. При этом, не ясно, чем «хорошее» состояние отличается от состояния «очень хорошее». И в каком случае износ равен 20%, а в каком 35%.

Самое плохое, что может быть от этой таблицы - это то, что один и тот же объект будет иметь разный износ или износ будет один, а один объект будет "в хорошем" состоянии, а второй "в плохом". Мне кажется, что табличку можно использовать, но для дешевых объектов, там где не нужны лишние обоснования мнения эксперта и там где хорошо сделан анализ рынка. Если таким методом оценивается износ милионного объекта по стоимости, то это уже нарушение.

 Отправлено: 10.02.11 13:20. Заголовок: Kikinda пишет: Если..

Kikinda пишет:

цитата:

Если таким методом оценивается износ милионного объекта по стоимости, то это уже нарушение.

Вопрос:
Нарушение чего?

 Отправлено: 10.02.11 14:02. Заголовок: Эксперт при написани..

Эксперт при написаниии отрицательного заключения должен указать какой пункт ФСО нарушил оценщик. Собственно в данном случае можно написать про принцип обоснованности. Но тогда эксперт такую табличку не должен пропусть ни для дешевых ни для дорогих объектов!

 Отправлено: 10.02.11 21:23. Заголовок: Было бы нарушение, а..

Было бы нарушение, а пункт ФСО всегда найдется. Тут явно нарушение принципа однозначности, обоснованности и введение в заблуждение. В этом смысле наши ФСО универсальны. Но я этот пост сделала показать, что как бы ни была хороша табличка, ее надо применять с большой осторожностью, а лучше не применять, особенно набольших списках, на которых по недогляду сами собой выскакивают противоречия.

 Отправлено: 15.02.11 01:30. Заголовок: Самое плохое в этой ..

Самое плохое в этой таблице, что оценщик начинает искать какие то "физические недостатки", хотя нужно искать потерю стоимости, связанную с этими недостатками, а это можно сделать только понимаю рынок и сделав анализ рынка.

 Отправлено: 15.02.11 08:36. Заголовок: Kikinda пишет: Само..

Kikinda пишет:

цитата:

Самое плохое в этой таблице, что оценщик начинает искать какие то "физические недостатки", хотя нужно искать потерю стоимости, связанную с этими недостатками, а это можно сделать только понимаю рынок и сделав анализ рынка.

Эти слова, "анализ рынка" в устах проверяющих означают нечто сакральное. Мы собираем аналоги, это и есть существенная часть анализа рынка. Другая часть, это попытка понять, чем наши аналоги отличаются от объекта оценки и как это могло повлиять на их стоимость. Но последнее чаще теория, т.к. рынки редко бывают настолько развиты, что это реально можно сделать. А уж найти такой рынок, чтобы понять, как потеря стоимости связана с теми или иными внешними проявлениями износа, это фантастика.

Пнуть волшебные таблицы может каждый. Но, по совести говоря, разве формулы износа, основанные на измерении времени жизни, так уж надежны? Разве известная формула с показателем степени -1,6 сделана на основе понимания рынка конкретного объекта оценки и оценка милионных объектов будет там верна?

На мой взгляд кризис оценки не в том, что оценщики часто применяют плохие методы, по-моему он в том, что проверяющие наши отчеты думают, что есть какие-то известные им хорошие методы. Я понимаю, что это спорное утроверждение, т.к. хорошие методы чего-нибудь случайно есть. Но не для каждого случая, когда со ссылкой на наши ФСО пишется некое замечание о том, что надо бы проанализировать рынок.

В этом смысле самостоятельная оценка отрезвляет. Мне вот не хочется писать замечания в стиле, что Вы не проанализировали рынок. В худшем случае я покажу аналоги, найденные мною и противоречащие итогу оценки. По-моему, это правильно.

В неочевидной оценке (не квартиры в многоэтажках) не бывает третьей значащей цифры, чаще всего не бывает даже и второй. Молодец тот оцещик, кто верно сообщил нам для какого-нибудь цеха одну значащую цифру, вторую для ублажения взгляда, если он откуда-то её взял. Если он знает, к тому же, как на основе разрешенных методик на эти две (одну значащую цифру) выйти, так памятник ему на родине героя. ИМХО :)

 Отправлено: 15.02.11 09:45. Заголовок: Мисовец Хороших ме..

Мисовец

Хороших методов нет. А формула про 1,6 - вообще мрак. Это я все к тому, что теория не может уместить факторов, влияющих на рынок. Методы часто используются для того, чтобы подогнать цифру под результат, который чувствует оценщик. Я лично долго не имела никаких претензий к волшебной таблице, однако, как я вижу, ее достаточной сложно использовать и не получить логических противоречий.

Анализ рынка - это главное, что может и должен делать оценщик. Анализом рынка можно показать логику рассуждения и показать что есть на рынке и какая будет стоимость у объекта оценки. Все эти формулы и волшебные таблички - костыли.

 Отправлено: 15.02.11 10:06. Заголовок: Kikinda пишет: Я ли..

Kikinda пишет:

цитата:

Я лично долго не имела никаких претензий к волшебной таблице, однако, как я вижу, ее достаточной сложно использовать и не получить логических противоречий. Анализ рынка - это главное, что может и должен делать оценщик. Анализом рынка можно показать логику рассуждения и показать что есть на рынке и какая будет стоимость у объекта оценки. Все эти формулы и волшебные таблички - костыли.

У меня, на самом деле, только один всегда вопрос к волшебым табличкам: кто её составил? Если главный механик, эксплуатирующий такое оборудование, так это кладезь мудрости, хотя не всякая мудрость открыта неискушенному взору. Но немного подумав, можно что-то понять. А разница на рынке между 20% и 30% может вовсе отсутствовать, особенно если учесть, что разница не на рынке, а в мозгах продавцов и покупателей. А вот если сам оценщик по аналогии, чтобы сослаться....

Что же до анализа рынка, то главное это или не главное, а оно возможно только если рынок развит и оценщик знает, где именно, в какой газете, инете или у какого столба он развит .... Знает, покажет, не знает, тут ему надо показать, чтобы уровень рос, а на нет и суда нет. Я ведь не против анализа рынка, но я против того, чтобы считать, что оценщик виноват, когда рынка нет или его не так просто обнаружить. Я вот в своё время рынок комбайнов ДоН-1500Б нашел у одной милой оценщицы с клювом и крыльями... так до сих пор помню. А не она бы, так чего бы я нашел, а ведь хотел сам анализировать рынок.

 Отправлено: 11.03.11 15:52. Заголовок: Мисовец Продавцы и..

Мисовец

Продавцы и покупатели - это и есть рынок. Рынок есть всегда. Даже если нет продаж - это тоже рынок. И об этом надо писать в анализе рынка. Когда колхозник устанавливает цену на комбайн. На что он ориентируется? На цены таких же комбайнов или других. Но поправок никто из них не считает.

 Отправлено: 14.03.11 09:25. Заголовок: Kikinda "Волшебн..

Kikinda "Волшебная табличка" как и величина торга в большинстве случаев не требует дополнительных доказательств - тем и удобна.
Адекватность ее применения лежит полностью на оценщике.
В кумулятивном построении ставки дисконта тоже все риски 0-5% и в большинстве случаев применяются как бог на душу положит, но, кумулятивку поэтому никто не отменял. (Упраждая возмущение опытных коллег сообщаю, что сам методом кумулятивного построения пользуюсь крайне редко).

PS.
В море утонуло много людей - но, не резон же, поэтому запрещать купаться.

 Отправлено: 21.03.11 08:53. Заголовок: Kikinda пишет: Прод..

Kikinda пишет:

цитата:

Продавцы и покупатели - это и есть рынок. Рынок есть всегда. Даже если нет продаж - это тоже рынок. И об этом надо писать в анализе рынка. Когда колхозник устанавливает цену на комбайн. На что он ориентируется? На цены таких же комбайнов или других. Но поправок никто из них не считает.

Вот меня в юности учили теории множеств, так там так: если "нет продаж" пустое множество, то это м.б. множество кошек или слонов, а вовсе не рынок, т.к. пустое множество существует только одно :)

 Отправлено: 22.03.11 08:20. Заголовок: Игорь г. Львов Док..

Игорь г. Львов

Доказательств не требует, но поймать оценщика за хвост по ней очень легко. Например, 2 единицы оборудования, обе 1989 года выпуска, оно одна имеет износ 60%, другая 80%. Обоснования и комментария этому нет. Я как оценщик понимаю как это произошло: оценщик начислял наугад. Но ведь в стоимости это получается очень большая разница.

Мисовец
Пассаж по поводу множества не поняла

 Отправлено: 24.03.11 10:18. Заголовок: Это к тому, что если..

Это к тому, что если нет продаж, то это не рынок.

 Отправлено: 26.03.11 14:06. Заголовок: Kikinda пишет: Наве..

Kikinda пишет:

цитата:

Наверное, это случается со многими экспертами

Неправда. Только с латентно кровожадными.

Не надо табличку трогать. Она сослужила верную службы не одной генерации оценщиков и еще послужит.
Тебя смущает ширина диапазона в табличке в 10%? Но это хорошая точность для оценки "вприглядку"
Вот те модели - которые у вас в СТАНКИНЕ строят для КПО, например - если их проанализировать с т.з. точности, то вряд ли они точнее. Даже уверен - не точнее. Наукообразнее - да. То же самое можно сказать о большинстве методик определения износа

 Отправлено: 26.03.11 14:26. Заголовок: Kikinda пишет: Напр..

Kikinda пишет:

цитата:

Например, 2 единицы оборудования, обе 1989 года выпуска, оно одна имеет износ 60%, другая 80%. Обоснования и комментария этому нет.

Это другой вопрос совсем. При чем тут табличка?
Я всегда своих гонял за то, что если износ оценивается по табличке - то должно быть соответствие между тем, что написано в акте осмотра и тем что написано в характеристике соответствующего диапазона таблицы. В большинстве диапазонов таблицы Алико есть возможность варьируя признаками, их интенсивностью - "расвести" крайние точки диапазона. Если затрудняешься это сделать - ну, присвой значение, соответствующее середине диапазона. В чем проблема-то? Метод - как метод. Опытный оценщик по таблице Алико оценит износ с точностью 5-10%. А точнее , ИМХО, может только Господь Бог

Потому что когда оценщик определяет износ в % с точностью до второго знака после запятой - вот где настоящее шарлатанство.
Вот за такие вещи надо замечания писать

 Отправлено: 27.03.11 15:33. Заголовок: Belov Я с Вами полн..

Belov
Я с Вами полностью согласен:
Belov пишет:

цитата:

Вопрос: Нарушение чего?

Действително нечего и написать

 Отправлено: 27.03.11 17:20. Заголовок: Владимир Б. Соверш..

Владимир Б.

Совершенно не понимаю что значит износ с точностью 5-10%. А вот выбор середины диапазона мне совершенно не нравится. С чего вдруг середина, если оценщик не знает как на самом деле?

 Отправлено: 27.03.11 17:34. Заголовок: Kikinda пишет: если..

Kikinda пишет:

цитата:

если оценщик не знает как на самом деле?

Гы-ы-ы-ы-ы! Напоминаю, что "табличка" для экспертов и есть там-же ранжирование оценок экспертов. А середина и является той недоказуемой величиной!

 Отправлено: 29.03.11 19:10. Заголовок: Kikinda пишет: Сове..

Kikinda пишет:

цитата:

Совершенно не понимаю что значит износ с точностью 5-10%.

Ну - давай начнем сначала. Ты лично - с какой точностью износ определяешь?

Что касается
Kikinda пишет:

цитата:

выбор середины диапазона мне совершенно не нравится

У оценщика, как правило, имеются основания по отнесению состояния объекта к тому или иному диапазону.
У него могут быть также основания для позиционирования состояния объекта по верхней или нижней границе диапазона. Если таких оснований нет - ИМХО следует принимать середину диапазона.
Так понятно?
А разговор в категориях "нравится-не нравится" - это не оценочный разговор.
Вопрос надо ставить так: "Легитимна ли табличка Алико"?
Я считаю - что вполне. Единственный её недостаток - простота и наглядность. Что даёт основания некоторым оценщикам относиться к ней как бы свысока , считать дурным тоном, носик морщить...
Тут вспоминается классификация старика Хемингуэя: дураки бывают летние и зимние. Так вот некоторые суперсовременные методики оценки - это те самые "зимние дураки" - издалека и в зимней одежде кажутся вполне себе умными. А когда снимаешь с них тулуп, треух и валенки - ба! да это же очередная откровенная дурь. Или - та же табличка Алико - только в профиль.

Так что ускоритель на быстрых нейтронах - это конечно, круто.
Но колесо - несмотря на древность изобретения - вполне себе актуально.

 Отправлено: 30.03.11 08:46. Заголовок: Владимир Б. :sm36..

Владимир Б.

Солидарен!!!

Иваныч! Вроде бы и не медведь, а из берлоги по весне вылез Или ориентацию сменил

 Отправлено: 04.11.12 00:56. Заголовок: Kikinda пишет: Я ни..

Kikinda пишет:

цитата:

Я никогда не считала, что "волшебная табличка" - это что то ужасное. Ну есть и есть, как один из методов определения износа. Когда стала экспертом, мое мнение изменилось. Наверное, это случается со многими экспертами. Вот, написала сегодня Физический износ был найден методом наблюдения по таблице, представленной на стр. 31. Критерии для этого достаточно четко не обозначены. Например, состояние обозначаемое как «хорошее» имеет коэффициент износа от 20% до 30%. При этом, не ясно, чем «хорошее» состояние отличается от состояния «очень хорошее». И в каком случае износ равен 20%, а в каком 35%.

вставлю свои "пять копеек" про волшебную табличку. в свое время работая в фирме у которой был уклон в экспертизу и судебку приходилось зачастую ездить в судах отстаивать свои отчеты. так вот если износ был определен по таблице я всегда ставил максимальное значение то есть "состояние хорошее от 20 до 35" износ принят = 35. на аналогичные вопросы "почему так" был универсальный ответ "даже если мы проведем "спектральный анализ" и он покажет 28% износа то данное значение попадает в интервал принятый для данного состояния". проблем не возникало.

 Отправлено: 06.11.12 08:46. Заголовок: MaxPayne Проблемы ..

MaxPayne

Проблемы могут возникать, когда мы оцениваем большое количество имущества. В таком случае все равно возникнут логические ошибки и внутренние противоречия: один объект будет иметь износ в 30%, второй объект - 35%. При большой ВС это даст существенную разницу в суммах и каждый раз будет возникать вопрос - "а почему"? То есть, вопросов может быть намного больше, чем нужно.