Отправлено: 03.06.08 07:33. Заголовок: Экономическая жизнь

"Как мало пройдено дорог, как много сделано ошибок" Это одна из любимых фраз моей бабушки. Не так давно один студент задал простой вопрос - "Что такое экономическая жизнь?". Я сначала впала в ступор, потом что то ответила. Пришла домой, долго искала по интернету и разным книжкам определения и разъяснения понятий. Хочу сказать, что это термин достаточно новый и русскому человеку иногда непонятный.

Нашла следующее определение:
Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.



Таким образом, из определения мы явно видим, что при определении экономической жизни самое главное - это доход. Если объект приносит доход, то он живет, если не приносит, то не живет. Однако, обосновать, что конкретный вид оборудования приносит доход не так то просто.
Вот например, мне тут Андрей Горбунов рассказывал, что кто то из его коллег оценивал чучело лисы. Мне самой недавно звонил клиент с просьбой оценить интерьер ресторана (в том числе картины неизвестных художников, шторы, шкуры и т.д.)

Многие оценщики просят заполнить гл. механика формы с графой "сколько еще жить осталось". Однако, прочитав определение и сопоставив факты я делаю вывод, что по написанному невозможно определить срок экономической жизни. Есть логическое противоречие определению. Может быть стоит поступать проще? Я вот, например, знаю, что экскаватор и бульдозер не может прожить больше 30 лет, котел ДКВГ не может прожить больше 20 лет и т.д. Может быть нам стоит забыть про главного механика и полагаться на свои силы?

 Отправлено: 26.03.09 09:54. Заголовок: Игорь Б. пишет: С э..

Игорь Б. пишет:

цитата:

С этой точки зрения и срок службы мясорубки (и её стоимость) будет зависеть от цены на колбасу. Срок службы случайный, а РСтоимость плавающая. Цена на колбасу выросла = мясорубка стала дороже !!

Ну не скажи Игорь! Не все так просто, мясо оно тоже разное - мясорубка для вырезки будет дороже, чем для потрохов.

Уважаемый Сергей!
Если мясо не аргентинское, то тогда для российского мяса - мясорубка вообще не нужна будет, слишком дорого -будем жарить целыми тушками "молочных поросят" . Значит, раз нет доходов, то СЭЖ=0, по вашему, так выходит.
Сколько уже обсуждали-обсуждали , а воз и ныне там. Стоимость МиО никак не зависит от стоимости обрабатываемой продукции на ДАТУ оценки. Если цена на металл упала, то и РС мясорубки должна упасть пропорционально (хотя это, видимо, не в России). Но если цена на свинину выросла/упала, то стоимость мясорубки не будет повышаться, а если может изменится, но уже по другой причине - спрос/предложение, увеличение объемов и т.д. Но опять таки на ДАТУ оценки, вчера никому не нужно, а сегодня вдруг все захотели - производитель поднял цены - закон рынка.

Мне кажется Вы смешиваете понятия оценки собственно МиО и оценки бизнеса - скважина - это бизнес, там ваши опционы, плавающие цены и т.д. Давайте обсудим оборудование, применяющиеся на скважине - как зависит стоимость насоса, трубы, генератора от цены на нефть? Как, вам его поставляет завод так и будет поставлять и сомневаюсь, что в контракте прописано, что при цене на нефть такой-то, стоимость насоса автоматически увеличится/уменьшится тоже пропорционально. Цена насоса может изменится, если себестоимость его производства изменится.
Посмотрите на форуме было много обсуждений про это - бизнес, который не использует эффективно свои ресурсы (в том числе оборудование) - это проблемы бизнеса и менеджмента, но не МиО.

 Отправлено: 27.03.09 23:22. Заголовок: В который раз убежда..

В который раз убеждаюсь, что в длинных постах читают от силы два первых абзаца...

 Отправлено: 29.03.09 18:19. Заголовок: На футбольной книге ..

На футбольной книге нашего Зенита прочитал такое мнение - тема была про футбол конечно, НО как оказалось вполне подходит и для оценки:

Насколько я знаю, в военных академиях преподают такой интересный предмет, как «Теория принятия решения».
Если по аналогии с теорией вероятности Энштейна свести все к классической формуле Е=mc2 то в результате получим несколько тезисов, описывающих науку в целом:
1. Принятие решения должно привести к достижению цели;
2. Это достижение оценивается в вероятностной форме, т.е в процентах;
3. Очень многое в правильности принятия решения зависит от той модели, по которой рассчитывается конечный результат (в смысле насколько эта модель приближена к реальной действительности, какие допущения в ней приняты);
4. И самое главное, правильность приятия решения зависит от объема и правдивости исходных данных, которые берутся для расчета.
Это я к чему здесь рассказываю, да к тому, что при всех наших спорах, оппоненты сходятся всегда только в п.1. А дальше идет полная нестыковка, и как следствие непонимание друг друга. Помните об этом друзья-сокнижники.

 Отправлено: 29.03.09 22:10. Заголовок: Почитал - забавно. И..

Почитал - забавно.
ИМХО Игорь Б. и Смоляк Сергей делают (понимают) одинаково, но называют по-разному, да и почти вся ветка напоминает вавилонское столпотворение - всего несколько постов по делу, остальное - обсуждение терминологии и непонимание друг друга...

Владимир Б.
Ваше замечание по поводу соотношения НЭИ и РС весьма спорно и только что обсуждалось
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&t=3942

 Отправлено: 29.03.09 23:36. Заголовок: Эксперт СРО Скажит..

Эксперт СРО

Скажите - а что в оценке не спорно?

 Отправлено: 30.03.09 00:52. Заголовок: Эксперт СРО очень хо..

Эксперт СРО
очень хорошо быть экспертом
можете пояснить, откуда видно что Сергей и Игорь - делают (понимают) одинаково?
Не знаю цель написания вашего поста про вавилонское столпотворение - но смею, заметить, я аппрайзер очень уважаю, но приходить сюда с такими высказываниями не подкрепленными ни чем - не очень правильно.
Скажите свое мнение по сути вопроса - мы обсудим - это будет логично и честно.

 Отправлено: 30.03.09 01:43. Заголовок: Владимир Б. Спорно м..

Владимир Б.
Спорно может и все, но с данным утверждением (видно в той ветке) я совсем не согласен :)

avg
простите если задел, но я сразу указывал "ИМХО"
просто мне кажется, что я достаточно хорошо понял и вашу точку зрения и Смоляка Сергея и не вижу особых различий кроме терминологических - полагаю в цифрах (в отчете) у Вас не будет сильных расхождений. И, естественно, это относилось к только к данной ветке (конкретно к общению Смоляка Сергея и Вас с Игорем Б,), а не к форуму.
Все высказывающиеся определяют срок экономической жизни с момента его изготовления до момента, когда его снимут с самолета и "отправят на элеватор", но не дальше - просто для одних это уже другой объект, для других объект тот же, но использование иное.

А по сути - я в оценке МиО не разбираюсь (не мое это – а просто так разбираться – достаточно сложно) и, по этой причине, стараюсь не высказываться.

И все же.
В целом версия Смоляка Сергея мне ближе – более четкие формулировки (до абсурда он доводит отдельные моменты в ваших высказываниях с целью показать, что ваши формулировки это позволяют), но формулировка не книжная (я книги не видел, хотя надо будет это исправить), а эта:
«срок экономической жизни - это срок использования объекта в данной сфере его использования наилучшим способом, вплоть до момента передачи этого объекта в следующую сферу вторичного использования».

Хотя вопросы с капитальными ремонтами и консервацией для меня открыты (тут же пример обращения станков в Германии), не говоря уже о сложных объектах - недавно была в оценке КДМ – ей более 40 лет, многие части заменены, мощность увеличена в 2 раза в ходе 3 модернизаций…

Ну и интересно практическое применение этой конструкции – как РС считать?
Отталкиваться надо от РС и цены нового объекта – как считать, какие категории нужны.

 Отправлено: 30.03.09 15:18. Заголовок: Эксперт СРО Спорно ..

Эксперт СРО

цитата:

Спорно может и все, но с данным утверждением (видно в той ветке) я совсем не согласен

Признаюсь - я хотел своей фразой уйти от бесплодного спора с небожителем – опыт показывает, что итогом таких споров может быть только испорченное настроение.
Но – если Вы настаиваете – я готов защищать свой тезис: «принцип НЭИ противоречит сущности РС в определении ст.3 закона 135-ФЗ»

Ваши доводы меня не убеждают. Ваши высказывания также мне кажутся весьма спорными – вот несколько цитат с Аппрайзера, буквально подряд, безо всякого отбора:

купит объект тот, кто предложит наивысшую цену, а это сделает тот инвестор, кто «лично эффективен» в более эффективном варианте использования объекта,

а банки, где работают компетентные специалисты - там, зачастую, к НЭИ подходят менее предвзято чем большинство оценщиков

И как всё это воспринимать на фоне Вашего же:
определение РС намекает на идеальный рынок, а мы живем в реальном

 Отправлено: 30.03.09 15:22. Заголовок: Эксперт СРО Если ..

Эксперт СРО
Спорным (во всяком случае – не универсальным) мне кажется и Ваш подход:

Если оценщик как НЭИ определил снос и строительство небоскреба – то объект оценки право аренды земельного участка со строительным мусором, а ни как не небоскреб

Внутренне противоречиво и Ваше «опровержение" тезиса Фоменко «Анализ НЭИ… представляет собой инвестиционный проект, построенный на доходном подходе» :

1. Стоимость вообще определяется ожидаемыми выгодами от объекта, т.е. вероятным будущим.

Тут возникает вопрос – а если это вероятное будущее (согласно НЭИ), требует инвестиций? Всё равно – НЕ инвестиционная? Ну конечно – тут начинает действовать принцип

2. Инвестиционная – это когда учитываются мнение конкретного субъекта рынка, а не исполнителя, любая стоимость зависит от того, кто оценивает, но это ведь не значит что она превращается в инвестиционную?!!
То есть – если я Вас правильно понял – если оценщик спросил мнение заказчика – что он собирается сделать с объектом – то инвестиционная. А если оценщик принял то же самое использование основываясь на своих представлениях о мотивах «типичного инвестора» - то тогда, конечно, не инвестиционная.

Вам – как автору – может, вся искусственность подобных построений незаметна, а для меня – очевидна.

 Отправлено: 30.03.09 16:07. Заголовок: Владимир Б. Думал в..

Владимир Б.
Думал вечером отписаться. Но ты опередил.

Я думаю, что многие непонятки в споре, происходят от разных баз оценки.
Эксперт СРО смешал ИС и РС в своих утверждениях на Аппрайзере. Странно то, что слабые попытки сказать о разных базах оценки, перекрылись общим гулом.
Может заглянет?
1. Квартира на 1 этаже, с выходом во двор, середина квартала.
СП - 100.
Используя принцип НЭИ, на каких арендных ставках будете строить ден.потоки?
2. Квартира на 1 этаже - выход на красную линию.
СП - 200. (По утверждению Эксперта СРО, разница в 2 раза между такими объектами)
Используя принцип НЭИ, на каких арендных ставках будете строить ден.потоки?

 Отправлено: 30.03.09 17:01. Заголовок: Вообще-то не по теме..

Вообще-то не по теме, но вам виднее.

Владимир Б.
мои цитаты
1. - а вы полагаете купит тот кто предложит меньше? или вам 2я часть не по нраву? - ее "доказательство" было приведено в той ветке суть в том, что покупатель сравнивает свои затраты на приобретение с теми выгодами, которые рассчитывает получить (там был рассмотрен рынок продавца, для рынка покупателя можно привести несколько иную аргументацию) и не заплатит больше чем надеется получить.
2. - это из личного опыта, например Щербакова Ольга в Трасте «заставила» гостиницу в жилой дом превратить.
в реальности, естественно, могут быть отклонения - когда цена определяется не выгодами, а эмоциями, но при чем тут РС? - это просто усложняет анализ.

Недавно был объект на оценку - домовладение - участок 9 соток и саманный дом в трещинах (40кв.м.) на оживленной улице - ритейлер купил данный объект с целью строительства там супермаркета. Я оценивал, принимая в качестве аналогов земельные участки (в идеале с ветхим домом) в местах с сопоставимой проходимостью - итог 4 млн. руб. - Вы же не будете утверждать, что следовало бы оценивать жилой дом с ценой за 1 кв.м. 30т.р. и поправками 250%?

Что касается ИС и РС - есть определения в ФСО2, и там ИС - стоимость для конкретного лица при установленных данным лицом инвестиционных целях использования объекта оценки, т.е. определяя ИС оценщик не должен исследовать НЭИ и определять мнение типичного покупателя - если конкретное лицо решит использовать новый авиационный двигатель как сушилку - то при определении ИС оценщик находит стоимость сушилки, а вот при определении РС стоимость двигателя, т.к. НЭИ это объекта - установка на самолет.
Ну и спросить мнение заказчика всегда стоит, просто надо помнить, что он всего лишь один из субъекта рынка и если оценивается РС (моделируется сделка), то единственный субъект который уже точно не сможет влиять на способ использования объекта - он продает.

 Отправлено: 30.03.09 17:09. Заголовок: andrey мне казалось,..

andrey
мне казалось, что я четко делил ИС и РС, о чем выше указал.

Насчет квартир не очень понял, что Вы имели в виду, но:
1 Помня о НЭИ - ставки аренды за жилье - 10т.р. в мес.
2. Помня о НЭИ - ставки аренды за магазин - 1,2т.р. в мес. за 1 кв.м., т.е. 60т.р. за квартиру.
Другое дело, что я точно не буду в первом случае доходником считать, а вот во втором можно - это позволит увидеть финансовые и временные затраты на смену назначения и ремонт.

 Отправлено: 30.03.09 18:04. Заголовок: Эксперт СРО пишет: ..

Эксперт СРО пишет:

цитата:

Вообще-то не по теме, но вам виднее.

Уважаемый Эксперт.
Мне, кажется, что Вы спорите сами с собой. Вы написали совершенно нормальные примеры из оценочной жизни. Только, почему Вы считаете, что мы (посетители этого форума) об этом не знаем? Зачем приписывать коллегам с форума, то, что никто тут не произносил?
Весь Ваш последний пост - он правильный - просто не понятно с чем Вы не согласны и с чем(кем) Вы спорите?

 Отправлено: 30.03.09 18:12. Заголовок: Эксперт СРО А почем..

Эксперт СРО
А почему именно магазин? Почему не офис? Ставки аренды у офисов меньше, но и затрат гораздо меньше? Только на разрешительных документах будет достаточно большая разница. Затраты как будете считать? Для сметы нужен проект. С потолка брать? Как-то не к лицу. Будет ли магазин НЭИ (или то, что придумал оценщик) в этом месте? Возможно в данном районе уже есть оптимальное количество магазинов и появление нового, существенно снизит доходность всех магазинов, а в месте с нею и уровень арендных ставок.
У меня вопрос, на слишком ли много на себя берет оценщик ответственности, в данном случае, выступая виртуальным инвестором?

 Отправлено: 30.03.09 18:49. Заголовок: avg не по теме - я ..

avg
не по теме - я имел в виду, что не по теме ветки и я не хотел тут об этом писать.
а спорю я прежде сего с Владимиром Б. так как он уже высказал противоположную точку зрения.

andrey
1. мы считаем доход не от бизнеса, а от недвижимости, т.е. аренда - и затраты на содержание офиса и магазина одни, насчет разрешительной документации я не в курсе на сколько оно дороже, но очевидно окупается - так как я вижу только магазины (риелторы и отделения банков - это магазины услуг).
2. если мы затратным здания считаем, то посчитать затраты на капитальный ремонт и проем со ступенями точно сможем.
3. будет ли НЭИ магазин или нет - это уже к методу определения НЭИ (тут вопросов много), а не к его необходимости для РС.
И я не считаю что НЭИ это максимум "рисованных" доходов, это просто наиболее вероятный способ использования (вероятный так как ведет к максимизации стоимости (не потока!) с учетом всех ограничений). В частности для такого случая - если на квартал 1 магазин в квартире, а остальные жилье - то да, НЭИ под магазин слишком смело (или слишком дальновидно, а при определении РС оценщик не должен видеть "дальше" рынка), а вот если всего 2-4 жилых квартир и 30-40 магазинов - я полагаю появление нового на рентабельность остальных не окажет существенного влияния и вероятнее всего при смене собственника и эти "последние могикане" уйдут...

Оценщик не выступает "виртуальным инвестором" - он должен смотреть на объект "глазами рынка", а не нынешнего собственника, вот и все.
Да и ответственность оценщика... - вот она виртуальна.

 Отправлено: 30.03.09 18:51. Заголовок: прошу прощения, что ..

прошу прощения, что так "влез" в тему экономической жизни.

 Отправлено: 30.03.09 19:04. Заголовок: Эксперт СРО Как Вы ..

Эксперт СРО

Как Вы сами видите ветки иногда уходят в сторону - тут только Оксана может отслеживать ситуацию.
Но это не критично.
Гораздо интереснее увидеть мнение аргументированное (а не такое - вы все дураки, а я белый и пушистый и книжки пишу к тому же) . Поэтому у нас и слушают все мнения - но и ученым мужам достаются очень неприятные вопросы несмотря на их регалии.
Жаль не не могу обратится по имени. так как вы не зарегистрированы, что есть то есть
У нас тут на форуме много тем есть - притом вполне интересных, о которых на аппарйзере не было никогда.
Если Вы хотите обсудить НЭИ по недвижке - это одно, если про ЭКЖ (в том числе не только для оборудования, а про недвижку). Напишите Ваше видение ситуации а сроке ЭКЖ квартиры, которая перейдет в магазин или в офис.

 Отправлено: 30.03.09 20:31. Заголовок: То, что у вас тут мн..

То, что у вас тут много интересного и полезного я в курсе - иногда захожу сюда, и "атмосфера" у вас на форуме мне очень нравиться, просто это не мои темы - вот я и читаю иногда, но не пишу.
НЭИ я уже наобсуждался вроде и хочу теперь (прочитав разные возражения) изложить свое видение системно и доказательно, вот если у Владимир Б. (который не согласен) есть новые аргументы - было бы интересно - возможно я пойму, что ошибся, возможно дополню свое эссе.

А вот как считать ЭКЖ и как на его основе определять уровень снижения стоимости (полагаю не линейно) - тут я с интересом почитаю, но у самого больше вопросов...

 Отправлено: 30.03.09 21:06. Заголовок: Эксперт СРО пишет: ..

Эксперт СРО пишет:

цитата:

1 Помня о НЭИ - ставки аренды за жилье - 10т.р. в мес. 2. Помня о НЭИ - ставки аренды за магазин - 1,2т.р. в мес. за 1 кв.м., т.е. 60т.р. за квартиру.

СК какую примените?
Эксперт СРО пишет:

цитата:

мы считаем доход не от бизнеса, а от недвижимости,

(любого объекта)
Продолжайте

 Отправлено: 30.03.09 23:08. Заголовок: Эксперт СРО пишет: ..

Эксперт СРО пишет:

цитата:

Вообще-то не по теме, но вам виднее.

А мне показалось - что это Вы как раз тему завернули своей ссылочкой...

Хотя страшного ничего нет - мы вот Оксану попросим - она в новую тему это отклонение от генеральной линии перенесет.

Где же Вам взять новых аргументов в 12 часов ночи?

Ну - давайте вернемся к Вашему тезису:
Если оценщик как НЭИ определил снос и строительство небоскреба – то объект оценки право аренды земельного участка со строительным мусором, а ни как не небоскреб
Допустим. Как Вы тогда в рамках этого умозаключения объясните такой факт из жизни.

В нашем городе инвестор, затеявший строительство жилого дома на месте квартала одноэтажной ветхой застройки выкупает домовладения у их собственников. Если верить Вам - два одинаковых по площади земельных участка в центре квартала с одинаковыми кучами "строительного мусора" на них - и стоить должны где-то одинаково. Однако - нашелся собственник, у которого и дом был поприличнее (я просто знаю лично этого человека), к тому же - главный его аргумент был:"я крышу в этом году перекрыл оцинковкой".
И он уперся насмерть - очевидно, новая крыша стучала в его сердце - и продал, таки, свое домовладение раза в три дороже чем его соседи - хотя участок его был не больше прочих, и мусора образовалось при сносе тоже не больше. И это, осмелюсь утверждать, не единичный случай, а некоторая тенденция в подобных ситуациях.