Отправлено: 09.11.08 16:29. Заголовок: Когда начинается функциональный износ?
Мы привыкли, что функциональный износ начинается с момента, когда на рынок выходят объекты, имеющую полезность, лучшую, чем полезность оцениваемого объекта. Однако, наблюдение за ценами и рынком показало, что это не так. Функциональный износ зависит от аналогов, но иногда он развивается самостоятельно. Если рассмотреть цены на товары-новинки, то продавец в первые месяцы продаж ставит цены выше, потом цена вдруг падает. Помните сколько стоили жидкокристаллические телевизоры 4-5 лет назад? А сейчас они стоят намного меньше. Это функциональный износ или нет?
Господа! Ваш спор перестанет быть теминологическим, если перейти к конкретным формулам. Возьмем формулу:
Стоимость машины = стоимость той же машины в новом состоянии х х (1- коэфф. одного износа) х (1- коэфф. другого износа) х...
Вот в этой формуле как должны различаться виды износа и методы установления коэффициентов, чтобы один и тот же фактор не учитывался дважды?
Далее, есть такой способ. Сравним сегодня на рынке цены машин одной марки и разного возраста от 0 (новое состояние) до 10-15 лет. По ним вычислим коэффициенты снижения стоимости с возрастом. Это какой износ будет? Если не весь износ, то какой останется и какие надо было бы сделать измерения, чтобы оценить его?
Отправлено: 16.11.09 10:52. Заголовок: Терпеть не могу оцен..
Терпеть не могу оценивать транспортные средства. Но все же плесну керосинчику в костер.
Смоляк Сергей
По второму вопросу. По идеи это накопленный износ, если оценивается ТС ,как говориться, прошедшее предпродажную подготовку и соответствует своему естественному износу. Но машина машине рознь. Расмотрим два случая: 1. На оценку выставлено ТС по каким либо причинам требующее ремонтных воздействий - значит необходимо скорректировать стоимость на величину этих ремонтных воздействий: 2. На оценку выставлено ТС у которого по каким либо причинам эксплуатационный расход топлива завышен по сравнению с аналогом. Налицо признак Функционального (операционного) устаревания. Я понимаю, что рынок уже учел функциональное (моральное) устаревание, если оно было. Но функциональное устаревание может складываться из нескольких составляющих. Значит необходимо скорректировать стоимость на величину (операционного) устаревания. Алгоритм расчета:
1. Сравниваем ежегодные эксплуатационные расходы оцениваемого актива и аналогов (в данном случае стоимости годовых расходов топлива через среднегодовой пробег) 2. Подсчет разницы эксплуатационных расходов 3. Учет влияния налогов (уменьшить разницу эксплуатационных расходов на налог на соответственно возросшую прибыль). У физ. лица заказчика – не необходимости. 4. Оценка оставшегося срока службы оцениваемого ТС. 5. Дисконтирование избыточных эксплуатационных расходов на период оставшегося срока службы активов по соответствующей ставке дисконта.
Я понимаю, на практике это и на …. никому не нужно, но теоретически, факт остается фактом. Кстати, это наверное может быть ответом на вопрос к вам Игоря г.Львов касаемого урезанного доходного подхода.
Отправлено: 16.11.09 14:03. Заголовок: Смоляк Сергей пишет:..
Смоляк Сергей пишет:
цитата:
Далее, есть такой способ. Сравним сегодня на рынке цены машин одной марки и разного возраста от 0 (новое состояние) до 10-15 лет. По ним вычислим коэффициенты снижения стоимости с возрастом. Это какой износ будет? Если не весь износ, то какой останется и какие надо было бы сделать измерения, чтобы оценить его?
В случае если выборка рыночных цен содержит неразумкомлектованные, небитые авто, не имеющие доп. оборудования, конструктивно однородные между собой и по отношению к оцениваемому авто, то:
1) по этой выборке определяется снижение стоимости вызванное факторами физического и внешнего износа. И соответственно можно определить цену оцениваемого авто с учетом физического и внешнего износа.
2) а) Если оцениваемое авто разукомплектованное, то стоимость отсутствующих деталей (с учетом их индивидуального износа для авто аналогичного года выпуска) вычитается. //разукомплектация - это проявление функц.износа, т.к. утрачивается часть функций авто, в отличие от физ. износа, приводящего к ухудшению функций... В случае предельного физ. износа детали - возникает также функциональный износ. Предельный физ. износ детали требует ее замены, при замене устраняется уже не физ. износ, а функциональный, т.к. восстанавливаются утраченные функции//
б) Если же оцен.авто, наоборот, имеет доп. оборудование, то стоимость доп. обор-я (с учетом индивидуального износа) - прибавляется. Т.е. по сути учитываем функциональный износ
3) на последнем этапе вычитается также стоимость устранения эксплуатационных дефектов оцениваемого авто, если они имеются (дефектов при которых запрещена эксплуатация, дефекты агрегатов , приводящие к ухудшению функциональных характеристик, дефекты внешнего вида (следы коррозии например, нетипичные для аналогов такого же возраста)... // если "рыночный" износ аналогов такого же года выпуска составляет 80-90% (80% ФИЗИЧЕСКИЙ + 10% ВНЕШНИЙ), то считать экспл. дефекты оцен. авто не надо, т.к. состояние аналогов также требует устранения дефектов эксплуатации ("рыночный" износ 80-90% говорит что требуется проведение кап.ремонта авто (тут надо впрочем разбираться соответствуют ли дефекты аналога дефектам оцен.авто)//...
Стоимость устранения эксплуатационных дефектов говорит как о дополнительном по сравнению с аналогами физическом износе (при необходимости ремонта деталей авто), так и об дополнительном функциональном износе (при необходимости замены запчастей)...
Это грубо... Более подробно расписано в методике Р-03.
Отправлено: 16.11.09 15:58. Заголовок: Доцент пишет: На оц..
Доцент пишет:
цитата:
На оценку выставлено ТС у которого по каким либо причинам эксплуатационный расход топлива завышен по сравнению с аналогом. Налицо признак Функционального (операционного) устаревания. Я понимаю, что рынок уже учел функциональное (моральное) устаревание, если оно было.
За Доцента! все верно... Про дисконтирование в общем, понравилось... Только вот, лучше иначе подходить к расчету:
Повышенный расход топлива у объекта оценки по сравнению с аналогом (если авто одной модели), говорит лишь о том, что оцениваемое авто имеет дополнительные эксплуатационные дефекты в сравнении с аналогом (дополнительный физ. износ ДВС как правило)... И чтобы учесть эту разницу применяется не дисконтирование разницы расхода топлива, а учитывается стоимость ремонта объекта оценки (как правило, кап. ремонта ДВС в случае повышенного расхода топлива)...
Если в качестве аналога взято авто, имеющее изначально сильно отличный показатель расхода топлива (авто другой модели, модификации), то тут, наверно, уже неустранимый функциональный износ... И аналог - слабо годится для расчетов... Ну или во всяком случае тут как раз придется обосновывать сомнительные цифры функционального износа (в том числе, и методом дисконтирования...)
Отправлено: 16.11.09 17:14. Заголовок: Alex пишет: б) Если..
Alex пишет:
цитата:
б) Если же оцен.авто, наоборот, имеет доп. оборудование, то стоимость доп. обор-я (с учетом индивидуального износа) - прибавляется. Т.е. по сути учитываем функциональный износ
ТО есть все машины базовой комплектации изначально продают с функциональным износом? (Отсутствует магнитола, кондиционер, стеклоподъемник и т.д.) А ручная коробка это то же функциональный износ?
Alex пишет:
цитата:
И чтобы учесть эту разницу применяется не дисконтирование разницы расхода топлива, а учитывается стоимость ремонта объекта оценки
А здесь согласен - это обычный, причем чаще всего, устранимый физический износ.
Отправлено: 16.11.09 17:26. Заголовок: Дмитрий пишет: ТО е..
Дмитрий пишет:
цитата:
ТО есть все машины базовой комплектации изначально продают с функциональным износом? (Отсутствует магнитола, кондиционер, стеклоподъемник и т.д.) А ручная коробка это то же функциональный износ?
все познается в сравнении... функциональный износ возникает, когда в качестве аналога выбираем авто с лучшими функциями (магнитолой, кондиционером, эсп и др.)
Обычно авто с АКПП стоят дороже чем авто с МКПП (при прочих равных факторах), но говорить что авто с МКПП имеют функциональный износ в сравнении с авто с АКПП я не берусь... Т.к. тип КПП - дело вкуса (кому то нравятся блондинки, кому-то брюнетки ). И какой тип КПП более функционально совершенен - точно нельзя утверждать (Автомат не экономичен по топливу, зато ресурс двигателя экономит прямо таки существенно+определенный комфорт управления. Механика имеет свои плюсы - например, проще и дешевле в ремонте). Лучше просто в аналоги по возможности брать авто с одинаковыми КПП.
Отправлено: 16.11.09 17:26. Заголовок: Alex пишет: Повышен..
Alex пишет:
цитата:
Повышенный расход топлива у объекта оценки по сравнению с аналогом (если авто одной модели), говорит лишь о том, что оцениваемое авто имеет дополнительные эксплуатационные дефекты в сравнении с аналогом (дополнительный физ. износ ДВС как правило)... И чтобы учесть эту разницу применяется не дисконтирование разницы расхода топлива, а учитывается стоимость ремонта объекта оценки (как правило, кап. ремонта ДВС в случае повышенного расхода топлива)...
Да я и не спорю. Только одно маленькое замечание, если бы мы использовали затратный подход, то все верно. Да и то можно возразить, мы ведь оцениваем на определенную дату, а на эту дату ТС имело такой недостаток. Кап. ремонт движка конечно устранит его, но это не значит что кроме физического износа отсутствует функциональное устаревание на дату оценки. Конечно можно возразить, что дважды учитывается один и тоже фактор. Возможно. Но этот вопрос риторический, ведь износы то разные и каждый по своему влияет на стоимость объекта и не важно, что источник износов один и тот же и даже устранимый. Принцип синергии, только наоборот. Но в нашем примере мы корректируем данные рынка и как уже отмечалось (да и вами тоже), что в этих данных уже учтен и физический износ. Поэтому устранение дефекта кап. ремонтом движка может привести к двойному начислению физического износа по крайней мере двигателя. Поэтому на мой взгляд будет корректнее расчитать функциональное устаревание ко всему объекту.
Конечно это все ловля блох, но пофилосовствовать можно.
Отправлено: 16.11.09 18:40. Заголовок: Alex пишет: Отправл..
Alex пишет:
цитата:
Отправлено: 16.11.09 17:26 функциональный износ возникает, когда в качестве аналога выбираем авто с лучшими функциями
Ну вот круг и замкнулся.
AMar пишет :
цитата:
Отправлено: 02.11.09 10:38. Функциональный износ начинается, когда для расчета стоимости начинаем использовать аналоги, «имеющие полезность, лучшую, чем полезность оцениваемого объекта»...
Отправлено: 16.11.09 19:06. Заголовок: Доцент пишет: 2. На..
Доцент пишет:
цитата:
2. На оценку выставлено ТС у которого по каким либо причинам эксплуатационный расход топлива завышен по сравнению с аналогом. Налицо признак Функционального (операционного) устаревания. Я понимаю, что рынок уже учел функциональное (моральное) устаревание, если оно было. Но функциональное устаревание может складываться из нескольких составляющих. Значит необходимо скорректировать стоимость на величину (операционного) устаревания.
Я рассматривал ситуацию, когда вначале на рынок выставлены машины одной марки разных возрастов, нормально эксплуатировавшиеся. Думаю, что в этом случае, обработав выбору, можно получить зависимость стоимости от возраста, учитывающую все виды износа. А в вашем примере машина имеет повышенный расход топлива. Тут есть три заковыки: а) Вы сравниваете с аналогом, но аналогом здесь является (по условию!) машина той же марки возраста 0 (с первичного рынка), а не машина какой-то другой марки с улучшенными показателями.. б) у любой машины вследствие физического износа показатели ухудшаются. Старая машина может жрать больше топлива, чем машина в новом состоянии, компьютер через 2-4 года будет чаще глючить, чем когда он был введен в эксплуатацию. Так что здесь ваше операционное устаревание - нормальный физизнос (он не зависит от того. появились ли за это время новые марки машин или нет). в) для оценки вашей конкретной машины (а не тех, что быи в выборке) Вы предлагаете учесть разницу в эксплуатационных затратах с машиной новой марки. Так можно сделать, НО: надо сравнивать с машиной новой марки ТОГО ЖЕ ВОЗРАСТА, а не с такой машиной в новом состоянии (только что выпущенной, расход топлива по которой вы можете взять из паспорта). А если вашей машине 10 лет, а новая только начала выпускаться, вам придется 10 лет подождать, чтобы применить Ваш метод.
Я бы предложил гораздо более простой способ, хотя и основанный на экспертных оценках. Раз Ваша машина имеет почему-то худшие показатели, это значит, что она использовалась плохо и тогда ее эффективный возраст надо увеличить. Тем самым, хотя машине 10 лет, мы приравняем ее по износу к машине той же марки, которая нормально эксплуатировалась лет 12, а для таких машин у нас коэффициенты есть. Жду Ваших замечаний по этому поводу.
Повышенный расход топлива у объекта оценки по сравнению с аналогом (если авто одной модели), говорит лишь о том, что оцениваемое авто имеет дополнительные эксплуатационные дефекты в сравнении с аналогом (дополнительный физ. износ ДВС как правило)... И чтобы учесть эту разницу применяется не дисконтирование разницы расхода топлива, а учитывается стоимость ремонта объекта оценки (как правило, кап. ремонта ДВС в случае повышенного расхода топлива)...
Не в качестве придирки, а только лишь для целей внесения ясности: Дополнительный физ. износ ДВС действительно приводит к повышенному расходу ГСМ. Только вот не автомобильного топлива, а моторного масла. При значительном износе механизмов увеличивается расход раб. жидкостей. Что вполне закономерно. По этому и судить о стоимости стоит исходя из фактического тех. состояния объекта на момент оценки. Тех. состояние можно выяснить лишь осмотрев объект оценки. По сему, появляется вопрос, который я сам себе уже давно задаю: Должен ли специалист, определяющий стоимость (оценщик), владеть соответствующими техническими знаниями при оценке специализированных активов (в данном случае автотранспортных средств)? Мое мнение, что должен. Иначе каким образом он сможет произвести осмотр оцениваемого имущетсва?!
Мы действительно можем определить "цену оцениваемого авто с учетом физического и внешнего износа". Но лишь теоретически. Это всегда надо помнить. И методы дисконтирования или регрессионного анализа не самые лучшие в этом отношении. Имхо.
Отправлено: 16.11.09 21:18. Заголовок: Смоляк Сергей пишет:..
Смоляк Сергей пишет:
цитата:
Раз Ваша машина имеет почему-то худшие показатели, это значит, что она использовалась плохо и тогда ее эффективный возраст надо увеличить. Тем самым, хотя машине 10 лет, мы приравняем ее по износу к машине той же марки, которая нормально эксплуатировалась лет 12, а для таких машин у нас коэффициенты есть.
Прикольно. Что-то тут есть интересное. Функциональный износ только тут отсутствует
все-таки полнолуние скоро. видимо какие-то лучи космические Один коллега доказывает, что моральный износ важнее функционального, другие вообще пишут ни о чем. Сами с собой спорят. что это? Kornilov пишет:
цитата:
и "аддитивщики" - сторонники Ифиз+Ифунк+Ивнеш,морал.
тема-то ветки неплохая, только пока толку нет, каждый дудит в свою дуду и остальных слышать не хочет
Отправлено: 17.11.09 10:02. Заголовок: Смоляк Сергей Что ..
Смоляк Сергей
Что то мы не допоняли друг друга, или я не сумел донести мысль.
Смоляк Сергей пишет:
цитата:
а) Вы сравниваете с аналогом, но аналогом здесь является (по условию!) машина той же марки возраста 0 (с первичного рынка), а не машина какой-то другой марки с улучшенными показателями..
По вашему условию я понял буквально наоборот, что аналогом являеться машина (машины) той же марки и того же возраста со вторичного рынка, т.е. используеться метод сопоставимых продаж. Вот я и исходил из этого. Смоляк Сергей пишет:
цитата:
в) для оценки вашей конкретной машины (а не тех, что быи в выборке) Вы предлагаете учесть разницу в эксплуатационных затратах с машиной новой марки. Так можно сделать, НО: надо сравнивать с машиной новой марки ТОГО ЖЕ ВОЗРАСТА, а не с такой машиной в новом состоянии (только что выпущенной, расход топлива по которой вы можете взять из паспорта). А если вашей машине 10 лет, а новая только начала выпускаться, вам придется 10 лет подождать, чтобы применить Ваш метод.
Да нет, я предлагал учесть разницу в эксплуатационных затратах с машиной (машинами) из выборки той же марки и того же года выпуска.
И немного шутки. Мне вспомнился анекдот "Негр бредет по пустыне, жара, пить хочеться и вдруг находит бутылку. Открывает, а от туда джин и предлагает исполнить 3 желания. Негр пожелал: что бы у него всегда было много воды; много женщин; и что бы он был белым. Джин выполнил его пожелания и сделал унитазом в женском туалете". Вывод: правильно формулируйте техническое задание.
Отправлено: 19.11.09 12:24. Заголовок: В объектах недвижимо..
В объектах недвижимости (цитата из отчета):
"Функциональное устаревание вызывается несоответствием объемно-планировочного и/или конструктивного решения сооружения временным стандартам.
Для решения задач настоящей оценки функциональное устаревание определено как «потеря в стоимости объекта вследствие недостатков проектирования, а также качественными недостатками использованных материалов». Такого рода недостатки могут быть как исправимыми, так и неисправимыми. "
ВЫВОД: так как новые строительные и отделочные материалы и технологии (так же как и автомобили) появляются каждый год, соответственно можно считать функциональное устаревание с первого года. и применять в затратнике. и в поправках в сравнении если аналоги различаются по году
Отправлено: 20.11.09 22:55. Заголовок: Доцент пишет: Смоля..
Доцент пишет:
цитата:
Смоляк Сергей пишет:
цитата: а) Вы сравниваете с аналогом, но аналогом здесь является (по условию!) машина той же марки возраста 0 (с первичного рынка), а не машина какой-то другой марки с улучшенными показателями..
По вашему условию я понял буквально наоборот, что аналогом являеться машина (машины) той же марки и того же возраста со вторичного рынка, т.е. используеться метод сопоставимых продаж. Вот я и исходил из этого. Смоляк Сергей пишет: цитата: в) для оценки вашей конкретной машины (а не тех, что быи в выборке) Вы предлагаете учесть разницу в эксплуатационных затратах с машиной новой марки. Так можно сделать, НО: надо сравнивать с машиной новой марки ТОГО ЖЕ ВОЗРАСТА, а не с такой машиной в новом состоянии (только что выпущенной, расход топлива по которой вы можете взять из паспорта). А если вашей машине 10 лет, а новая только начала выпускаться, вам придется 10 лет подождать, чтобы применить Ваш метод.
Да нет, я предлагал учесть разницу в эксплуатационных затратах с машиной (машинами) из выборки той же марки и того же года выпуска.
Вы поняли меня неверно. 1. Если у вас аналог - машина со вторичного рынка в том же состоянии, что и оцениваемая, то и износ и стоимость у нее те же. Это сравнительный подход в чистом виде. 2. В затратном подходе принято исходить из стоимости машины в новом состоянии, а потом вычитать износ. При этом часто пользуются коэффициентами износа, зависящими от возраста. И вот для такой ситуации я и советовал вместо возраста использовать, скажем, эффективный возраст, увеличив его в вашем примере по сравнению с фактическим. 3. А вы, как я понял, решили сделать смесь сравнительного и доходного подхода: взять за базу подержанную машину того же возраста, но в другом состоянии и корректировать ее стоимость. В принципе такой метод возможен, только в иной форме. А вы решили взять разницу в годовых эксплуатационных затратах по обеим машинам и просуммировать ее с дисконтом за некий срок. А теперь учтите, что вашей машине до списания, скажем, 4 года, а аналогу - 6. Так за сколько лет суммировать - за 4 (тогда потеряете 2 года эффективной работы аналога) или за 6 (тогда в последние два года разницей будут ВСЕ затраты по аналогу). Это не говоря о том, что со временем затраты будут расти и у вашей машины и у аналога, причем - расти по-разному. Стало быть, и разница будет ежегодно меняться. А соответствующая статистика у вас есть? С уважением, С.
Отправлено: 05.12.09 16:38. Заголовок: Смоляк Сергей пишет:..
Смоляк Сергей пишет:
цитата:
А вы, как я понял, решили сделать смесь сравнительного и доходного подхода: взять за базу подержанную машину того же возраста, но в другом состоянии и корректировать ее стоимость. В принципе такой метод возможен, только в иной форме. А вы решили взять разницу в годовых эксплуатационных затратах по обеим машинам и просуммировать ее с дисконтом за некий срок. А теперь учтите, что вашей машине до списания, скажем, 4 года, а аналогу - 6. Так за сколько лет суммировать - за 4 (тогда потеряете 2 года эффективной работы аналога) или за 6 (тогда в последние два года разницей будут ВСЕ затраты по аналогу). Это не говоря о том, что со временем затраты будут расти и у вашей машины и у аналога, причем - расти по-разному. Стало быть, и разница будет ежегодно меняться. А соответствующая статистика у вас есть?
Извиняюсь за задержку с ответом. Вы правильно поняли, я брал за базу подержанную машину того же возраста, но в другом состоянии и корректировал ее стоимость. Но причем здесь до списания количество лет аналога, ведь мы оцениваем не аналог, а только приводим стоимость аналога к стоимости оцениваемого объекта внося корретировку на фукциональное (операционное) устаревание на дату оценки. По поводу роста затрат со временем - но так можно далеко зайти и учесть инфляцию и другие предроложения сделать. Можно и прокапмтализировать годовые затраты (или не дополученный доход, это как трактовать). Изначально вопрос в другом стоял
Смоляк Сергей пишет:
цитата:
Далее, есть такой способ. Сравним сегодня на рынке цены машин одной марки и разного возраста от 0 (новое состояние) до 10-15 лет. По ним вычислим коэффициенты снижения стоимости с возрастом. Это какой износ будет? Если не весь износ, то какой останется и какие надо было бы сделать измерения, чтобы оценить его?
Все даты в формате GMT
3 час. Хитов сегодня: 16
Права: смайлы да, картинки да, шрифты нет, голосования нет
аватары да, автозамена ссылок вкл, премодерация откл, правка нет
все верно... Про дисконтирование в общем, понравилось... Только вот, лучше иначе подходить к расчету: 
). И какой тип КПП более функционально совершенен - точно нельзя утверждать (Автомат не экономичен по топливу, зато ресурс двигателя экономит прямо таки существенно+определенный комфорт управления. Механика имеет свои плюсы - например, проще и дешевле в ремонте). Лучше просто в аналоги по возможности брать авто с одинаковыми КПП.
- участник сейчас на форуме
- участник вне форума