Отправлено: 03.06.08 07:33. Заголовок: Экономическая жизнь (продолжение)

"Как мало пройдено дорог, как много сделано ошибок" Это одна из любимых фраз моей бабушки. Не так давно один студент задал простой вопрос - "Что такое экономическая жизнь?". Я сначала впала в ступор, потом что то ответила. Пришла домой, долго искала по интернету и разным книжкам определения и разъяснения понятий. Хочу сказать, что это термин достаточно новый и русскому человеку иногда непонятный.

Нашла следующее определение:
Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.



Таким образом, из определения мы явно видим, что при определении экономической жизни самое главное - это доход. Если объект приносит доход, то он живет, если не приносит, то не живет. Однако, обосновать, что конкретный вид оборудования приносит доход не так то просто.
Вот например, мне тут Андрей Горбунов рассказывал, что кто то из его коллег оценивал чучело лисы. Мне самой недавно звонил клиент с просьбой оценить интерьер ресторана (в том числе картины неизвестных художников, шторы, шкуры и т.д.)

Многие оценщики просят заполнить гл. механика формы с графой "сколько еще жить осталось". Однако, прочитав определение и сопоставив факты я делаю вывод, что по написанному невозможно определить срок экономической жизни. Есть логическое противоречие определению. Может быть стоит поступать проще? Я вот, например, знаю, что экскаватор и бульдозер не может прожить больше 30 лет, котел ДКВГ не может прожить больше 20 лет и т.д. Может быть нам стоит забыть про главного механика и полагаться на свои силы?

 Отправлено: 08.04.09 22:53. Заголовок: Итоги бум подводить ..

Итоги бум подводить или нет?

 Отправлено: 09.04.09 07:57. Заголовок: Подождем Сергея Смол..

Подождем Сергея Смоляка - я так думаю.
Ну или пусть Оксана напишет резюме.

 Отправлено: 09.04.09 22:16. Заголовок: andrey пишет: Как т..

andrey пишет:

цитата:

Как только стоимость имущества становится нулевой или отрицательной и никакими улучшениями ее нельзя сделать положительной, здесь экономический срок жизни заканчивается. Тут я не согласен: стоимость имущества не может быть ни нулевой, ни тем более отрицательной. Если мы говорим о СТОИМОСТИ. Вернемся к моему посту: Как по мне, так ОС МиО должен быть равен периоду, на протяжении которого МиО могут генерировать положительный доход с предельной для собственника (предельно низкой, на которую он согласен) рентабельностью. Или стоимость реверсии должна превышать ОПЕРАЦИОННЫЕ затраты на дальнейшее использование имущества.

1. Стоимость имущества и в том числе МиО может быть отрицательной, чему посвящен специальный раздел в МСО. На аппрайзере в свое время приводились примеры (скажем, разбитое авто, за который платятся налоги, за утилизацию которого надо платить, а за его ремонт еще больше).
2. Доказано и теорий и практикой, что (особенно в условиях неопределенности) чистый доход в последнюю единицу времени эксплуатации машины должен быть отличен от нуля, при этом он может быть как положительным, так и отрицательным. Советую прочитать большую литературу по оптимальным срокам службы машин. К тому же как-то не принято сравнивать капитальные затраты (стоимость реверсии, рубли) с текущими (операционными затратами или годовым доходом, рубли/год).
Вопрос об оптимальных сроках службы МиО достаточно сложен, но самое главное, что он решается на основе принципа НЭИ - это тот срок, которому отвечает наибольшая чистая приведенная стоимость денежного потока (и эта наибольшая величина и будет стоимостью МиО). А "в середине" или даже "в конце" этого денежного потока могут оказаться (с какой-то вероятностью) и отрицательные величины. Так что треовать обязательно положительных доходов в каждом году не очень разумно - это приведет к неоптимальным срокам службы и тем самым - к не самому эффективному способу использования имущества.

 Отправлено: 10.04.09 08:59. Заголовок: Смоляк Сергей пишет:..

Смоляк Сергей пишет:

цитата:

1. Стоимость имущества и в том числе МиО может быть отрицательной, чему посвящен специальный раздел в МСО. На аппрайзере в свое время приводились примеры (скажем, разбитое авто, за который платятся налоги, за утилизацию которого надо платить, а за его ремонт еще больше).

Всё ещё хуже чем можно было предположить.
Сергей Абрамович вы вообще понимаете различие между стоимостью прав на объект и стоимостью самого объекта

Смоляк Сергей пишет:

цитата:

Вопрос об оптимальных сроках службы МиО достаточно сложен, но самое главное, что он решается на основе принципа НЭИ - это тот срок, которому отвечает наибольшая чистая приведенная стоимость денежного потока (и эта наибольшая величина и будет стоимостью МиО). А "в середине" или даже "в конце" этого денежного потока могут оказаться (с какой-то вероятностью) и отрицательные величины. Так что треовать обязательно положительных доходов в каждом году не очень разумно - это приведет к неоптимальным срокам службы и тем самым - к не самому эффективному способу использования имущества.

Доходный подход в оценке МиО вообще вилами писан. Попробовав продать в условиях спада мясорубку, производительностью 2т в сутки, станет ясно что никому не интересны её возможности через 2года, а интересна стоимость на дату оценки - и прогнозы оценщика о возможном изменении рынка для текущего бизнеса мясорубки, ну по меньшей мере необъективны.
НЭИ в оборудовании это неправильно по своей сути. Это всё для бизнеса, использующего это оборудование

 Отправлено: 10.04.09 09:10. Заголовок: По поводу отрицатель..

По поводу отрицательной стоимости прошу следовать в тему Может ли стоимость быть отрицательной?

 Отправлено: 10.04.09 20:15. Заголовок: Игорь Б. пишет: Дох..

Игорь Б. пишет:

цитата:

Доходный подход в оценке МиО вообще вилами писан.

Вилами не вилами, а когда собираются купить оборудования и считают обоснование, то можно сказать что оценивают оборудование доходным подходом - какой поток будет генерить данное оборудование и т.д.
Вот только это не рыночная уже стоимость.

Я тут опробовал такой подход - выделил генерирующую единицу (совокупность объектов приносящий доход) . Получил рыночную стоимость совокупности, потом используя ст-ть затратным (ПВС) как весовой коэффициент, разнес стоимость по доходному подходу на каждую единицу.

PS. А вообще мне бы ваши заботы: тут зачитываюсь рецензиями на свои работы (в результате у меня активный словарный запас резко сократился - так с пяток слов остался) . То напишут что в массовой оценки оборудования нужно несколько аналогов по каждой позиции приводить. ТО счета бух.учета не указаны - отчет не достоверен. И т.д.
Пришел к выводу что эксперты ФАУФИ, на которых я ругался раньше, это просто светочи оценочной мысли по сравнению с экспертами СРО

 Отправлено: 10.04.09 22:00. Заголовок: Игорь Б. пишет: Сер..

Игорь Б. пишет:

цитата:

Сергей Абрамович вы вообще понимаете различие между стоимостью прав на объект и стоимостью самого объекта

Различие в терминах есть, а по существу нет, ибо стоимость объекта это и есть стоимость прав на него. Цитирую МСО:
Имущество является юридическим понятием, которое охватыва-ет все интересы, права и выгоды, связанные с собственностью. Имущество состоит из прав собственности, которые дают собст-веннику право на особые интересы или на интересы в том, что находится в собственности.
Так что стоимость имущества это и есть стоимость соответствующих прав.

Насчет доходного подхода: замечание не по делу. Я нигде о доходном подходе не говорил! Имелся в виду, например, используемый при сравнительном подходе метод Львова (Ковалев его назвал методом равноэффективного функционального анализа). Там для перехода от стоимости аналога к стоимости объекта надо корректировать в том числе и на различие в сроках службы, о чем и идет речь в этой ветке. И я говорил, что обосновать такие сроки отнюдь не просто и на этот счет есть большая литература, с которой вы, видимо, не знакомы.
И вот известные мне обоснования этих сроков как раз и базируются на денежных потоках. Если вы умеете без них обосновывать рациональные сроки службы машин, поделитесь своими соображениями, пожалуйста, это будет интересно всем!

 Отправлено: 10.04.09 22:40. Заголовок: Бывают дни, когда - ..

Бывают дни, когда - по примеру Гоголя - хочется бросить этот форум в огонь

 Отправлено: 11.04.09 08:08. Заголовок: Дмитрий пишет: Я ту..

Дмитрий пишет:

цитата:

Я тут опробовал такой подход - выделил генерирующую единицу (совокупность объектов приносящий доход) . Получил рыночную стоимость совокупности, потом используя ст-ть затратным (ПВС) как весовой коэффициент, разнес стоимость по доходному подходу на каждую единицу.

Прикольно конечно, но мы так не делаем, поскольку доход формируется не только оборудованием, а и например Торговой Маркой, и например оказывают влияние на размер прибыли особенности бухучёта. Кроме того, отнести долю дохода например на тару или стелажи и вентиляцию или лифт грузовой, или компьютеры, или сигнализацию или кучу ещё чего (пусть даже участвующего в непосредственном технологическом процессе, например маркер/датор) - ну как то "не очень".

Смоляк Сергей пишет:

цитата:

Насчет доходного подхода: замечание не по делу. Я нигде о доходном подходе не говорил

А о чём же Вы говорили, уповая на "формирование дохода" ?

Смоляк Сергей пишет:

цитата:

Там для перехода от стоимости аналога к стоимости объекта надо корректировать в том числе и на различие в сроках службы, о чем и идет речь в этой ветке. И я говорил, что обосновать такие сроки отнюдь не просто и на этот счет есть большая литература, с которой вы, видимо, не знакомы.

Корректировка на различия в сроках службы - это и есть корректировка на совокупный износ, т.е. размер относительного обесценения. Ну опять "не Америка" !

Сергей Абрамович, Ваше знакомство (не моё !) с большой (возможно даже огромной) литературой, тоже пока не даёт Вам возможности обоснованно рассказать нам о рациональных (=экономических) сроках службы оборудования. Вы даже, правда, и отрицательную стоимость МиО (как стоимость прав) смогли "рационально" спарадоксировать.
Смею заметить, что МСО - это вообще куда ??? Почему не МСФО или Международное Право, почему не наш Налоговый Кодекс например ?

Смоляк Сергей пишет:

цитата:

Если вы умеете без них обосновывать рациональные сроки службы машин, поделитесь своими соображениями, пожалуйста, это будет интересно всем!

Был бы я такой умный, я бы тоже как Вы книжку б сразу написал - про то что не нужно обращать внимание на отрицательные потоки от оборудования в обозримом будущем, поскольку в необозримом они возможно станут положительными.
А своими соображениями я делился в самом начале обсуждения, они не изменились. Вот если изменятся - буду Вам благодарен !

 Отправлено: 11.04.09 13:20. Заголовок: Владимир Б. Что то..

Владимир Б.

Что то вы ребята разошлись. Сначала Волк все поджечь хотел, теперь все взяли моду переходить на личности. Нехорошо. Я говорю, давайте я тему поделю на куски...Так нет, не дают. Переход на личности я запрещаю.

По поводу МСО Игорь сделал правильные замечания. У нас есть свои ФСО. А МСО написаны не для нас.

 Отправлено: 12.04.09 21:11. Заголовок: Оксана. никто тут ни..

Оксана. никто тут никого не кусает. есть некоторые эмоциональные высказывания и больше ничего.
Дмитрий пишет:

цитата:

Я тут опробовал такой подход - выделил генерирующую единицу (совокупность объектов приносящий доход) . Получил рыночную стоимость совокупности, потом используя ст-ть затратным (ПВС) как весовой коэффициент, разнес стоимость по доходному подходу на каждую единицу.

Зачем путать оценку бизнеса и оценку МиО? Определить генерирующую единицу не так легко, как кажется на первый взгляд.
Присоединюсь к мнению Игоря Б. туда же неплохо добавит расходы на оплату аренды для помещения, где оборудование стоит и многое чего другое.
Вот у Вас две линии по розливу чего-то (абсолютно одинаковые)- одна стоит в центре Москвы, вторая в области - операционные расходы разные, одна разливает водку, вторая сок - то же самое.
Почему я против при применении ДП для МиО, это
1) очень спорно найти эту генерирующую единицу.
2) Если в результате ваш расчет ДП будет отличаться от СП- этот расчет можно в топку только.
Для МиО есть вполне нормальная практика сдачи в аренду МиО - считайте свой поток доходов и т.д.
например, прокат автомобилей - вполне распространенный бизнес - хоть лимузинов, хоть даже в аренду экскаваторы сдавать.
В результате вы насчитаете, что ваш лимузин, стоит вместо 100 руб. 90-110-120-150, После этого применив хитрые всякие цифири (весовых коэф.)получите, что он стоит 110 руб. Но нормальный человек Вам скажет, если в магазине стоит 100, то почему Вы пишете 110 или 90?
Это как раз и отличает отличие оценки недвижимости от МиО. Недвижимость она в одном месте и ее никуда не перенести, даже в одном доме квартиры с разным видом из окон, с хорошим подъездом /плохим и т.д., а вот станок/автомобиль на заводе/у дилера всегда будет один и тот-же - он как продается за 100 руб. так и будет продаваться и ему не важно точить Вы будете золотые болванки или в лимузине возить Киркорова и всяких "стрелок-белок" или просто обычные свадьбы обслуживать.

 Отправлено: 12.04.09 23:50. Заголовок: Kikinda Оксана, эту..

Kikinda
Оксана, эту тему надо не резать, а закрывать. Бывают более или менее удачные обсуждения - а это просто какое-то антиобсуждение, со знаком минус, поскольку - при рекордной длине - эта ветка не проясняет, а наоборот запутывыает обсуждаемый вопрос, он забалтывается. И такого количества неконструктива, полного игнорирования доводов оппонента - еще поискать надо.
Жалею, что принял участие в этой, с позволения сказать, дискуссии. И ведь не хотел, с самого начала, подсказывал внутренний голос

Игорь Б.
Игорь, не тратьте зря время. Вы ничего никогда не докажете людям с подобным образом мыслей:

Цитата 1
А вот насчет необязательности анализа НЭИ могу согласиться - не дело СЕЙЧАС навязывать проведение такого анализа г-ну Фоменко и другим оценщикам, которые еще слишком слабо подготовлены для того, чтобы квалифицированно такой анализ проводить. Вот когда общий теоретический уровень подготовки оценщиков в стране повысится, тогда к этому вопросу можно вернуться.

Цитата 2
НЭИ это вариант использования объекта который принесет максимальную выгоду, естественно с учетом всех ограничений о которых 99 из 100 оценщиков и понятия не имеют.

 Отправлено: 13.04.09 22:27. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..

Владимир Б. пишет:

цитата:

Kikinda Оксана, эту тему надо не резать, а закрывать.

Поддерживаю на все 100.
Читаю, читаю, а своих 5 копеек вставлять не хочется. Не о том пишем.

 Отправлено: 14.04.09 06:27. Заголовок: Игорь г. Львов Кидай..

Игорь г. Львов
Кидайте свои копейки - за правду - не большая цена.
Я специально просил Оксану ветку не резать и тем более закрывать, т.к хочу , услышать от Сергей Абрамовича, умное, полезное, а не цитирование всей оценочной литературы и нормативных актов.

 Отправлено: 14.04.09 08:39. Заголовок: avg пишет: Вот у Ва..

avg пишет:

цитата:

Вот у Вас две линии по розливу чего-то (абсолютно одинаковые)- одна стоит в центре Москвы, вторая в области - операционные расходы разные, одна разливает водку, вторая сок - то же самое.

ИНтересно. Вот есть Ко-Инвест который публикует индексы на технологическое оборудование. Там для разных отраслей на схожее (точнее на одинаковое) оборудование разные индексу. Это никого не удивляет. Все спокойно пользуются ищут свою отрасль
Получается есть рахзница в цене на станок в зависимости от того какие болты он обрабатывает - золотые или железные

 Отправлено: 14.04.09 09:04. Заголовок: Дмитрий пишет: Вот ..

Дмитрий пишет:

цитата:

Вот есть Ко-Инвест который публикует индексы на технологическое оборудование

публикует индексы сейчас многие , только верить этим индексам надо осторожно.
Дмитрий пишет:

цитата:

Там для разных отраслей на схожее (точнее на одинаковое) оборудование разные индексу

такого я там не видел. Хотя, конечно, как мы с Волком вчера обсуждали, можно ли пищевое оборудование для сортировки и упаковки рыбы отнести к мясной промышленности.
Ко-инвест не панацея, там многое чего спорно.

А вот по сути на вопрос, Вы так и не ответили. Могли бы хоть сказать - да, согласен, - нет, не согласен и с чем.

 Отправлено: 14.04.09 09:25. Заголовок: avg пишет: Зачем пу..

avg пишет:

цитата:

Зачем путать оценку бизнеса и оценку МиО?

Я не путаю.
Главным образом, потому что оплата разная . Точнее ее размер.
Мне понадобилось посчитать, я поделилися как считал. Можно сказать: "к слову пришлсь". Что мной предложенный способ нормальный, лекго осуществим и объясним.
А потом нам ли с 1¹/₂ высшем образованием боятся что СП и ДП не сойдется?

Про экономическу жизнь.
Нужно конечно иметь простую методику, чтоб ее определять. И желательно не с помощью "волшебной таблички".
Вот я сейчас делал оценку для МСФО, в задании кроме рыночной стоимости, оценщик должен еще указать оставшийся срок экономической жизни. (хорошо хоть что стоимость ликвидации не заставили считать - приняли по умолчанию, что она мала по сравнению с текущей стоимостью).
Ну и понятно, чтоб определять (считать) срок экономической жизни нужно дать нормальное определение.
Поэтому я внимательно читаю, что пишут. Своих "умных мыслей" пока нет.

 Отправлено: 14.04.09 09:33. Заголовок: Дмитрий пишет: Глав..

Дмитрий пишет:

цитата:

Главным образом, потому что оплата разная . Точнее ее размер.

Дмитрий пишет:

цитата:

А потом нам ли с 11/2 высшем образованием боятся что СП и ДП не сойдется?

Ну вот, золотые слова

Для МСФО действительно нужно указывать срок жизни, правда вроде остаточной. Я проще делал, запрашивал с Заказчика. Т.к. следуя терминами МСО про экономическую жизнь - это все решает Заказчик, его бух.учетот, производственная политика и т.д.

 Отправлено: 14.04.09 09:51. Заголовок: Мне кажется что оцен..

Мне кажется что оценка для МФСО это перспективный путь развития.
avg пишет:

цитата:

.к. следуя терминами МСО про экономическую жизнь - это все решает Заказчик

Решает то реашет, но чаще просит, чтоб оценщик указал. Потому что Заказчиком выступает не предприятие, а аудиторы.
Приходится как то выкручиваться - брать нормативный срок и обратным счетом от износа по состоянию рассчитывать оставшийся срок жизни. Но как то не особо (нет удовлетворения от верно выполненой работы)

Ну а анализ НИЭ и срок жизни может и коррелируют но не взаимосвязаны (зависимы).
Анализ НИЭ для оборудования мне кажется бесмысленное занятие. Некий ритуал, смысл которого за давностью времен утерялся (ну типа рукопажатие, снятие шляпы, плевание через плечо три раза и произнесением "Чур,Чур, меня")
Или типа любимой фразы экспертов: "внешний износ отсутствет - есть неэффективный собственик"

 Отправлено: 14.04.09 10:50. Заголовок: Дмитрий пишет: Но к..

Дмитрий пишет:

цитата:

Но как то не особо (нет удовлетворения от верно выполненой работы)

Ты поработай над этим. Представь - есть масса людей, которые не знают, кто такой Дж. Алико. А ты - Посвященный. Ты - Избранный. Ты берешь волшебную табличку - и определяешь ОСС. Это не каждому дано. Ты - проникнись.
А если почувствуешь в районе затылка легкое покалывание - вспомни, что некоторые коллеги говорят и пишут, например, про НЭИ.

И табличка Алико покажется тебе истиной, полученной из рук Создателя - типа Моисеевых скрижалей