Отправлено: 18.01.11 00:26. Заголовок: Корректировки на износ для сравнительного подхода
Сегодня хотела использовать сравнительный подход. Набрала 6 аналогов и они в общем то отличались только физическим износом. И начислила износ как положено, потом по классической и давно известной формуле провела корректировку (1-И)/(1-И). И ничего у меня не получилось. Вернее, то что получилось настолько стояло далеко от рынка и от всех представлений о нормальности, что я решила, что это неправильно. На разных жизненных циклах оборудвания износ идет по разному (если смотреть на кривую, то с разным наклоном или с разной скоростью). Но вот вопрос - как корректировать?
Я все больше и больше прихожу к выводу, что нужен нормальный анализ рынка, нормальное описание всех аналогов и потом выбор оценщиком стоимости. А эти корректировки +5 или -10 ну никак не отражают рынка. Можете говорить, что я износ неправильно начислила, но это не так. Я сделала все правильно.
Сегодня хотела использовать сравнительный подход. Набрала 6 аналогов и они в общем то отличались только физическим износом. И начислила износ как положено, потом по классической и давно известной формуле провела корректировку (1-И)/(1-И). И ничего у меня не получилось.
Kikinda пишет:
цитата:
Я все больше и больше прихожу к выводу, что нужен нормальный анализ рынка, нормальное описание всех аналогов и потом выбор оценщиком стоимости.
Отправлено: 15.02.11 06:28. Заголовок: Kikinda пишет: Я вс..
Kikinda пишет:
цитата:
Я все больше и больше прихожу к выводу, что нужен нормальный анализ рынка, нормальное описание всех аналогов и потом выбор оценщиком стоимости. А эти корректировки +5 или -10 ну никак не отражают рынка. Можете говорить, что я износ неправильно начислила, но это не так.
Мне тоже не понятно, зачем это нужно? (1-И)/(1-И) - необосновано занижает цену. Износ, на мой взгляд заложен в цене аналогов. Понятно, что когда затратником считается стоимость воспроизводства/замещения и затем, естесственно, надо учитывать износ, т.к. цена сильно выше аналогов. P.S. Тоже не буду больше использовать
Зачем корректировку? Ну понятно зачем. Аналог имеет один износ, объект оценки имеет другой износ. Отличаются они только износами. Я это писала к тому, что методы расчета износа не точны и не совершенны, а потому лучше сделать хороший анализ рынка и определить некоторый "коридор" цен или "коридор" как цены меняются каждый год.
В чем недостаток, например, метода хронологического возраста? В том, что стоимость меняется не прямопропорционально прожитым годам, а по некоторой кривой - быстрее в начале жизни и медленнее в конце. Поэтому, если мы делим один износ на другой, то получаем некоторое искажение действительности.
Мне тоже не понятно, зачем это нужно? (1-И)/(1-И) - необосновано занижает цену. Износ, на мой взгляд заложен в цене аналогов. Понятно, что когда затратником считается стоимость воспроизводства/замещения и затем, естесственно, надо учитывать износ, т.к. цена сильно выше аналогов. P.S. Тоже не буду больше использовать
То, что с формулой (1-Ио)/(1-Иа) не всё благополучно, это, как говорится, к бабке не ходи. Но так уж разом от неё отказываться.... А если Вы найдете всего три аналога, различающиеся друг от друга износом и ещё двумя факторами, то каким же таким анализом рынка Вы найдете поправку на износ? И вот тут сия формула, примененная с чувством меры, может быть весьма полезна. А если проверяющий что-то потив неё напишет, так можно на него председателю ЭС стукануть или в суд заказчика отправить, ибо методика известная, автор уважаемый, а то, что у эксперта есть частное мнение ....
Ну одно дело понимать, что нет у нас надежных методов, и другое, шашкой махать....
Проверяющий против этой формулы ничего написать не сможет, потому что оценщик сам выбирает методы, в том числе и неправильные. Эта дискуссия скорее для того, чтобы разобраться с этой формулой и с вычислениями в сравнительном подходе. Итак, ограничения тут следующие: 1) Аналог и объект оценки примерно одного возраста и состояния 2) Не допускаеся, чтобы кто то из них находился в состоянии "перед ремонтом" 3) Физический износ означает потерю стоимости, а не потерю физических свойств.
Итак, ограничения тут следующие: 1) Аналог и объект оценки примерно одного возраста и состояния 2) Не допускаеся, чтобы кто то из них находился в состоянии "перед ремонтом" 3) Физический износ означает потерю стоимости, а не потерю физических свойств.
А кто автор формулы?
Кто автор, не скажу, но все ссылаются на учебник Федотовой, может её и формула. Что до ограничений, то пусть их, будут, но если проверябщие начнут это резать, так итог Вы знаете: возраст соврут, про ремонт не скажут, про потерю стоимости пдробно напишут Вашими же словами и все довольны и толку никакого. Ну мы уже 12 лет идем по пути строгости и наказания, а куда пришли? Пора остановиться уже и не писать: оцещик должен .... А написать: вот я так сделал .... по-моему верно.
Ну и я не случайно не Вам ответил, коллега же забыть формулу решил, а это перебор.
Отправлено: 17.02.11 07:59. Заголовок: Основные ыформулы: ..
Основные формулы: - откуда берется этот самый износ объекта оценки и объекта сравнения; - как влияет определенный каким-либо путем износ на потерю стоимости.
Отправлено: 15.11.11 12:30. Заголовок: Корректировки на износ для сравнительного подхода
1. Формула должна выглядеть как (1-Pso)/(1-Psa), где Ps – потеря стоимости. При этом потеря стоимости активы должна рассчитываться как «совокупный износ» (по факторам – переход на вторичный рынок, экономическое влияние, срок жизни актива/средний срок эксплуатации этой группы активов, одна из частей функционального износа – отсутствие или наличие дополнительных функций) и, не входящая в него, другая часть функционального износа (по ценообразующим параметрам актива - например, мощность и т.д.). 2. Василий Григорьевич, я так в отчете и пишу для банков – потеря стоимости, и об износе стараюсь даже не упоминать, ни о каком. 3. Потеря стоимости за период со временем уменьшается в связи с ремонтами и капремонтами. Нужно писать предположение о поддержании актива в эксплуатационном состоянии, а значит какие-либо детали меняются, а на определенных этапах эксплуатации и целые агрегаты актива. Разных годов выпуска идентичные активы могут иметь равную потерю стоимости. 4. Оксана, нормальный анализ рынка может и не нужен, но оценщик должен понимать структуру рынка, влияющие факторы на рынках, если говорить об оборудовании, то и эксплуатационные характеристики, хотя бы, групп оборудования на разных этапах эксплуатации (в возрастной части), режимы эксплуатации оборудования по отраслям и видам оборудования.
Отправлено: 16.11.11 09:49. Заголовок: Kikinda пишет: Я вс..
Kikinda пишет:
цитата:
Я все больше и больше прихожу к выводу, что нужен нормальный анализ рынка, нормальное описание всех аналогов и потом выбор оценщиком стоимости. А эти корректировки +5 или -10 ну никак не отражают рынка. Можете говорить, что я износ неправильно начислила, но это не так. Я сделала все правильно.
А я давно на этой позиции стою, с тех пор, как стал сторонником КРА, который и есть, собственно, продвинутый способ анализа рынка.
1. Формула должна выглядеть как (1-Pso)/(1-Psa), где Ps – потеря стоимости. При этом потеря стоимости активы должна рассчитываться как «совокупный износ» (по факторам – переход на вторичный рынок, экономическое влияние, срок жизни актива/средний срок эксплуатации этой группы активов, одна из частей функционального износа – отсутствие или наличие дополнительных функций) и, не входящая в него, другая часть функционального износа (по ценообразующим параметрам актива - например, мощность и т.д.).
Эта идея лишь частично решает проблему Кикинды. Формула (1-Pso)/(1-Psa), как и (1-И)/(1-И) она выведена и выведена она из линейного характера Psa и И, соответственно, а мы знаем, что эти факторы меняются нелинейно, а по разным там логистическим кривым и т.п. А раз они меняются по всяким там кривым, то любой математик из кривой изменения износа или потери стоимости всегда Вам выведет фукцию коэффициента поправки, это простая математика. Просто это нужно делать, зная, как меняются цены, т.е. знать КРА-модель рынка, а зная КРА-модель рынка нам никакой износ не нужен, мы по модели и посчитаем.
Отправлено: 16.11.11 13:29. Заголовок: Мисовец пишет: Эта ..
Мисовец пишет:
цитата:
Эта идея лишь частично решает проблему Кикинды. Формула (1-Pso)/(1-Psa), как и (1-И)/(1-И) она выведена и выведена она из линейного характера Psa и И, соответственно, а мы знаем, что эти факторы меняются нелинейно, а по разным там логистическим кривым и т.п. А раз они меняются по всяким там кривым, то любой математик из кривой изменения износа или потери стоимости всегда Вам выведет фукцию коэффициента поправки, это простая математика. Просто это нужно делать, зная, как меняются цены, т.е. знать КРА-модель рынка, а зная КРА-модель рынка нам никакой износ не нужен, мы по модели и посчитаем.
Я считаю что формула верна, просто нужно корректно находить эти самые корректировки потерь стоимости Pso и Psa. Вот изменения этих коэффициентов не линейны, но на момент оценки каждый из них имеет свою величину.... Как расчитывать и с какой зависимостью - это принимает оценщик сам. Конечно все стараются упростить и упрощают да вида Ps = ФИ, как максимум совокупный износ, где все параметры определяются с потолка......
Совершенно точно про нелинейность. Нет на рынке никакой линейности. То есть получается, что у меня два графика, а точка рыночной стоимости где то посередине? Или нет? Мне пока сложно это представить. Как это можно изобразить? Перлин правильно пишет, что параметры определяются с потолка. Но ведь нет достаточных данных. Все данные и факторы, влияющие на стоимость мы просто не в состоянии учесть.
Отправлено: 18.11.11 08:16. Заголовок: Kikinda пишет: То е..
Kikinda пишет:
цитата:
То есть получается, что у меня два графика, а точка рыночной стоимости где то посередине? Или нет? Мне пока сложно это представить. Как это можно изобразить?
Ну, я бы посмотрел эти два графика, может быть что-то и сказал... Но примерно так: если у нас на неком графике есть точки, то мы пытаемся понять, какая гладкая кривая их связывает, эти точки. Гладкая потому, что обычно при небольшом изменении фактора результат меняется тоже плавно. Если мы говорим об износе, состоянии, во времени, то ясно, что это гладкая не возрастающая кривая, ну, т.е. и смотрим, связывает ли эти точки некая гладкая не возрастающая кривая. Если связывает, то на ней где-то и находится наш объект оценки. Ну, как-то так.
Отправлено: 18.11.11 11:26. Заголовок: Мисовец Если у мен..
Мисовец
Если у меня щесть аналогов и шесть износов, то что? То есть гораздо разумнее определить функцию и от функции уже определять стоимость. А корректировка (1-И) на каждый аналог будет весьма сомнительной. Но вопрос, почему? Я вижу каждый раз, когда делаю попытку использовать эту формулу. Так почему?
Если у меня щесть аналогов и шесть износов, то что? То есть гораздо разумнее определить функцию и от функции уже определять стоимость. А корректировка (1-И) на каждый аналог будет весьма сомнительной. Но вопрос, почему? Я вижу каждый раз, когда делаю попытку использовать эту формулу. Так почему?
Потому что аналоги для Вас это рынок, это реальность, она здесь и сейчас и Ваш объект оценки здесь и сейчас и они ОО и аналоги по предположению сравнительного подхода являются частью ген.совокупности, модель которой Вам и нужно построить. А формула выведена непонятно кем и непонятно как и уж точно не сегодня и не здесь, работает ли она никто не знает.
Отправлено: 23.11.11 17:17. Заголовок: При выборе аналогов ..
При выборе аналогов всегда стараюсь пользоваться принципом, в котором техническое состояние ОО и ОА должны отличаться не более чем на 10-15% в ту или иную сторону. Несоответствующие по такому критерию аналоги просто отбрасываются. Связано это с тем, что какую кривую не построй, на столь маленьком участке зависимость будет практически линейна. Исключение составляют пограничные значения для некоторых типов оборудования. При таком принципе отбора, вышеприведенные формулы вполне себе дают адекватный результат. Построение корреляционно-регрессионных зависимостей неправомерно. Чтобы это понять надо просто обратится к учебнику и посмотреть что это такое изначально и какие ограничения существуют. Если в подбор аналогов не удовлетворяет моим требованиям, сравнительный подход не делаю, а привожу его иллюстративно и то иногда. Все что из него в этом случае можно выжать, это понимание диапазона в котором может находится искомая рыночная стоимость.
Отправлено: 23.11.11 22:38. Заголовок: Юрич В общем то &#..
Юрич
В общем то "почти близкие аналоги" - это всегда выход. Но такой выход есть не всегда. Информации то у нас мало. Я информацию, которую ищу для сравнительного подхода использую в анализе рынка. Потому что на сравнительный подход можно нужного материала и не набрать. А то что набралось не выбрасывать же. Это может быть тоже вполне рабочий материал, дающий если не стоимость, то хотя бы диапазон цен.
Построение корреляционно-регрессионных зависимостей неправомерно. Чтобы это понять надо просто обратится к учебнику и посмотреть что это такое изначально и какие ограничения существуют.
Это типичное заблуждение. Ну пусть построение неправомерно, ну, там, нормальность, все дела. Но график то я могу построить, например, если думаю, что цены разные потому, что износ или возраст? Могу, разумеется. А если на графике цена с большим возрастом оказалась выше цены с меньшим возрастом? Могу я попробовать понять, почему цены так меняются? А когда понял, то тренд линейный или нелинейный построить на графике для наглядности решения?
И я уже брался опровергнуть любое прямое сравнение продаж если там есть не менее пяти аналогов, могу взяться вновь, предложите пример: расчетная таблица, т.е. мне даже обоснование поправок не нужно, просто, какие поправки и как вносились и 5 или более аналогов. Опровергну.
Мисовец Давайте обратимся к Марксу, КРА отрасль теоретической математики, раздел теория ЧИСЕЛ. Поэтому понятие цена, кг, тонны и прочие значения отсутствуют. Второе, одним из главных недостатков КРА является то, что внутри модели сопоставление чисел производится линейно, не надо путать с полученной результирующей моделью. Третье, КРА не имеет смысла если группы выбранных чисел оказывают влияние друг на друга (эффект взаимовлияния). Четвертое, какую бы Вы модель не выбрали, однофакторную или многофакторную, все сводится к одно или в лучшем случае к двухфакторной модели. Таким образом мы говорим о том, что на изменение стоимости влияет, один или два невзаимосвязанных фактора. Теоретически, для использования модели необходимо скорректировать все аналоги с использование прочих математических инструментов до состояния, когда останется только один или два влияющих фактора, в противном случае модель не имеет смысла. И главное, КРА не используется ни в одной из технических или прикладных отраслей, как и в военке. Данный анализ используется экономистами для предварительной оценки риска инвестиционного проекта, после чего используются другие инструменты. Если господин Перельман сможет найти прикладное решение КРА благодаря которому он будет использован в народном хозяйстве, он получит вторую Нобелевскую премию. В свое время, плотно изучал этот вопрос и нашел исследования одного из факультетов МАИ, в котором они пытались адаптировать данный анализ для использования в боевых целях. Попытка ребят из МАИ была направлена на математический учет влияния на модель случайных и неучтенных факторов, при которой полученный результат позволил бы определить положение и направление угрозы. Им к сожалению довести до ума этот анализ не удалось ввиду вышеописанных недостатков и ограничений. Но надо отметить, что при использовании КРА в виде теоретического подтверждения адекватности полученного итогового результата выглядит красиво. Да и еще один интересный классический факт, точность этого анализа теоретически не превышает 50%, так как сравниваются группы чисел и определяется зависимость между сочетаниями чисел, при том, что в реальности зависимости может не быть никакой, и наооборот. Попробуйте найти зависимость между фунциями sin и cos, и вы с удивлением обнаружите, что связь полностью отсутствует. Или найдите зависимость между количеством затмений солнца и и количеством тараканов в квартире, и не исключен тот факт, что зависимость будет очень тесная. Конечно КРА может облегчить жизнь оценщику, но когда твой отчет попадает на стол заказчику, который является простым академиком специализирующимся на определенных прикладных науках, начинаеш иметь бледный вид и неровную походку, потому как на вопрос "что вы тут за ф-ню понаписали" ответить ему нечем.
Отправлено: 25.11.11 08:04. Заголовок: Я вот не зря написал..
Я вот не зря написал, что берусь опровергнуть любое прямое сравнение продаж, где есть пять аналогов. Т.е. разговоры против КРА я и сам могу вести, а вот кто рискнет показать верный расчет методом прямого сравнения продаж, чтобы потом дальше писать про простых академиков?
Все даты в формате GMT
3 час. Хитов сегодня: 20
Права: смайлы да, картинки да, шрифты нет, голосования нет
аватары да, автозамена ссылок вкл, премодерация откл, правка нет
- участник сейчас на форуме
- участник вне форума