Отправлено: 18.01.11 00:26. Заголовок: Корректировки на износ для сравнительного подхода

Сегодня хотела использовать сравнительный подход. Набрала 6 аналогов и они в общем то отличались только физическим износом. И начислила износ как положено, потом по классической и давно известной формуле провела корректировку (1-И)/(1-И). И ничего у меня не получилось. Вернее, то что получилось настолько стояло далеко от рынка и от всех представлений о нормальности, что я решила, что это неправильно. На разных жизненных циклах оборудвания износ идет по разному (если смотреть на кривую, то с разным наклоном или с разной скоростью). Но вот вопрос - как корректировать?

Я все больше и больше прихожу к выводу, что нужен нормальный анализ рынка, нормальное описание всех аналогов и потом выбор оценщиком стоимости. А эти корректировки +5 или -10 ну никак не отражают рынка. Можете говорить, что я износ неправильно начислила, но это не так. Я сделала все правильно.

 Отправлено: 05.12.11 22:14. Заголовок: Добавлю свои пять ко..

Добавлю свои пять копеек.
Сколько бы у вас ни было данных, постройте по ним модель и сами увидите, какую точность она дает. А вот, не имея данных, сказать, сколько их нужно, чтобы получить заданную точность, нельзя. Речь может идти о другом: если в модели 5 неизвестных коэффициентов, то меньше, чем по 5 данным ее построить нельзя вообще. По 5 данным ее построить можно, но нельзя узнать, какую она дает точность (просто такая модель будет давать точное совпадение со всеми исходными данными, из чего экономисты и проверяющие, конечно, сделают вывод, что она абсолютно точная).
С другой стороны, грамотные оценщики давно заметили, что чем больше исходных данных, тем меньше точность, поскольку приходится расширять круг объектов (добавлять машины не совсем той же модели или не из того населенного пункта, или продаваемые в другие моменты времени) и в конечном счет модель будет относиться не совсем к оцениваемому объекту.

 Отправлено: 05.12.11 22:44. Заголовок: Сергей Абрамович, а ..

Сергей Абрамович, а что такое точность в контексте "рыночная стоимость"?

Мы тут общими усилиями пришли к выводу, что корректировки по привычным правилам могут не отражать рыночную стоимость и даже вводить в заблуждение и в руках умелый и тем более в руках неумелых оценщиков. Это же относится и к КРА. Я поддерживаю все сообщения Юрича кроме критики в адрес натуральных экономистов. Вот экономисты то как раз и стараются адкватно смотреть на мир, а не манипулировать с КРА.

Какая же альтернатива?

 Отправлено: 06.12.11 07:49. Заголовок: Сергей Абрамович явл..

Сергей Абрамович является постоянным критиком применения КРА в оценке и тем самым, объективно, является постоянным сторонником внесения ни на чем обычно не основанных произвольно применяемых так называемых обоснованных поправок. Однако оценщики с математическим прошлым КРА в оценке применяют, к противникам этого метода, по большому счету, никто уже особо не прислушивается, потому что если оценщик строит график, то он обычно это делает на основе имеющихся у него как раз экономических представлений, и если график получается красивый, то, тем самым, эти экономические представления получают достаточно весомое подтверждение. Это простая мысль: выдвинуть гипотезу, провести эксперимент для её проверки, сделать выводы. Это проще, чем: придумай поправку и заставь рынок ей следовать.

Противники КРА в любом случае лукавят, т.к. не предлагают никакой позитивной программы, кроме знания рынка. Но знание рынка никому не мешало, и построение моделей этого рынка этому знанию весьма способствует. Я сегодня в части КРА готов обсуждать модели только сравнительно, т.е. из двух или более различных моделей выбирать более обоснованную с разных точек зрения. Говорить же о том, что КРА для чего-то там не годится, смысла не вижу: оценщик сам выбирает методы оценки.

 Отправлено: 06.12.11 12:43. Заголовок: Мисовец Напомню о п..

Мисовец
Напомню о причинно следственной связи и о том какие выводы вы можете сделать из КРА.
1.Вполне вероятно, что выбранные Вами для сравнения аналоги, за некоторым исключением будут соответствовать допущениям которые Вы оговорите в модели, но Это Абсолютно не значит, что ваш объект оценки будет соответствовать построенной Вами модели.
2.Максиму, что Вы можете получить от КРА это двухфакторная модель, т.е. зависимость стоимости от двух составляющих - НЕБЫВАЕТ!!!.
3.Учесть случайные и несистемные факторы КРА не в состоянии.
4.Учесть взаимовлияющие факторы КРА не в состоянии.
5.При использовании КРА в теоретической части, с точность 0,7 Вы можете теоретически исследовать разные группы влияющих факторов на основе которых в дальнейшем вводить корректировки обычным способом.
Другого использования сам анализ даже теоретически не предусматривает.

 Отправлено: 06.12.11 12:49. Заголовок: Kikinda Напомнб зам..

Kikinda
Напомнб замечетельный анекдот про экономистов, которые для повышения прибыли и увеличения надоев в 2 раза поручили разработат доильный аппарат на 8 сосков.
В той отрасли где я работал, чтобы стать экономистом надо было отработать сначала в разных структурах ОКБ и производства не менее 5 лет, и лишь затем начать постигать, а точнее преобразовывать элементарные экономические предпосылки применительно к конкретной отрасли. По другому не получается. Без очень прочных отраслевых или смежных с этой отраслью областей подкрепленных производственной практикой, ценность экономических знаний не выше, чем школьного курса физики при проектировании самолета.

 Отправлено: 06.12.11 15:14. Заголовок: Мисовец Я противни..

Мисовец

Я противник и КРА и необоснованных поправок и особенно я против всеобщего тестирования оценщиков на задачах для студентов. Потому что такое тестирование ничего не дает ни для сути, ни для содержания. Если человек овладел алгеброй, это не значит, что он понял как идет ценообразование. В книге Сергея Абрамовича есть много очень интересных и ярких выводов по поводу формирования цен. И совершенно точно создается ощущение, что все факторы мы не можем учесть математически, а понимаем их разве что после проведения анализа рынка. А анализ рынка - это наблюдение. Я почему то несколько лет не могла понять, почему формулы дают сбой. Только сейчас дошло, что линейных поправок вообще нет и быть не может. А нелинейных тоже не может, потому что мало данных. ВСЕГДА!

Много раз наблюдала за оценщиками. Они сначала изучают рынок, смотрят разные сайты и объявления. Доходят до сут стоимости. А уже методы (в том числе и КРА) притягивают к результату, который они поняли.

 Отправлено: 06.12.11 17:49. Заголовок: Kikinda В свое врем..

Kikinda
В свое время попытался вместе с ребятами специализирующимися на создании математических моделей иммитации поведения ЛА в полете (зависимостей море включая переменные, случайные и граничные) математически описать все что относится к формировании стоимости имущества. После ряда попыток и осмысления происходящего, в процессе которого мне были заданы вопросы, на которые дать ответ можно по принципу 50/50 (или встречу динозавра или не встречу) или не исключено, был послан подальше, так как учесть все факторы, тем более переменные, нелинейные с различным реагированием при различной ситуации математика пока еще не способна.
На вопрос а как же КРА был забросан "шайками".

 Отправлено: 07.12.11 07:57. Заголовок: Юрич пишет: 1.Вполн..

Юрич пишет:

цитата:

1.Вполне вероятно, что выбранные Вами для сравнения аналоги, за некоторым исключением будут соответствовать допущениям которые Вы оговорите в модели, но Это Абсолютно не значит, что ваш объект оценки будет соответствовать построенной Вами модели. 2.Максиму, что Вы можете получить от КРА это двухфакторная модель, т.е. зависимость стоимости от двух составляющих - НЕБЫВАЕТ!!!. 3.Учесть случайные и несистемные факторы КРА не в состоянии. 4.Учесть взаимовлияющие факторы КРА не в состоянии. 5.При использовании КРА в теоретической части, с точность 0,7 Вы можете теоретически исследовать разные группы влияющих факторов на основе которых в дальнейшем вводить корректировки обычным способом.

1. Вполне вероятно, что выбранные и Вами для сравнения аналоги, за некоторыми исключениями, не будут соответствовать оцениваемому Вами объекту.
2. Максимум, что Вы можете получить от налогов без КРА, это цены, которые возникли по неизвестной причине, правда такую причину Вы можете придумать и попытаться навязать рынку.
3. Учесть случайные и не системные факторы прямое сравнение продаж не в состоянии.
4. Учесть взаимовлияющие факторы прямое сравнение не в состоянии, а вот КРА как раз может, весь вопрос в силе влияния.
5. Вводить корректировки обычным способом после получения модели ценообразования, конечно, можно, но зачем?

Я исхожу из того, что оценщик обычно не знает для большинства рынков как сформировались на этих рынках цены. Одним из немногих способов выяснения этого является регрессионный анализ собранных данных. От прямого сравнения продаж КРА отличается только одним: тут есть формальные способы проверки моделей, который в прямом сравнении нет.

Забрасывать кого-то шайками, много ума не нужно. Но мне кажется, что это не является хорошим методом ведения дискуссии.

 Отправлено: 07.12.11 16:19. Заголовок: Мисовец К сожелению..

Мисовец
К сожелению регрессионный анализ дает Вам в лучшем случае косвенные предпосылки, логику которых Вы должны доказать сами используя другие инструменты. Математическая модель дает вам только зависимость математическую одной группы чисел от другой и отражает математическую вероятность того, что не исключена возможность того что влияние есть при определенных допущениях. Даже при R=1 вероятность не превышает 50%.
С учетом нелинейных зависимостей ценость данного исследования снижается еще ниже, тем более говорить о точности модели вообще не приходится.
В этом и заключается основная ошибка при использовании инструментов теоретической математики не имеющих прикладного использования.
Это приблизительно тоже самое, что и проведения прочностного расчета на базе курса сопромата института.
Все просто и элементарно, до той поры пока вы не попадаете в отдел, где используются прикладные вычисления, и тут вы с ужасом обнаруживаете что ценность вашего расчета ноль. То что теоретически должно работать и не ломаться рассыпется сразу. Все знают что такое понятие "мах" - скорость звука в идеальной атмосфере. Теперь попробуйте ее найти в околоземном пространстве. Если ошибетесь то или сами разобъетесь или угробите кучу людей. А если ошибочно использовать КРА, то ничего страшного не произойдет.
Попробуйте подходить к свой работе с несколь друго й точки зрения, чем упрощение расчетов.
Использовать в теоретической части изучения рынка для понятия наличия и качества влияющих факторов можно, если вы о рынке не имеете никакого представления, как и об объекте оценки. Но я считаю, если не разбираешся и не собираешся вникать, лучше откажись или отдай тому кто в этом разбирается.

 Отправлено: 08.12.11 13:05. Заголовок: Ну, я думаю, тема се..

Ну, я думаю, тема себя исчерпала, Вы уже не отвечаете на сказанное, а повторяете лозунги. КРА я использовал, использую и дальше буду использовать. Знаю много специалистов в т.ч. математиков по образованию, которые тоже так делают.

 Отправлено: 08.12.11 16:42. Заголовок: Каждый остался при с..

Каждый остался при своих.

 Отправлено: 09.12.11 23:37. Заголовок: Мисовец пишет: Ну, ..

Мисовец пишет:

цитата:

Ну, я думаю, тема себя исчерпала, Вы уже не отвечаете на сказанное, а повторяете лозунги. КРА я использовал, использую и дальше буду использовать. Знаю много специалистов в т.ч. математиков по образованию, которые тоже так делают.

Василий Григорьевич.
Хочу вставить своих 5 копеек.
Кра иногда единственній способ получения результата, который хоть каким-то боком объясняет рыночную стоимость.
Типичный пример - имущественный комплекс на земельном участке в районном центре с населением 2-6 тыс. человек в депрессивном регионе, где предложений до 10 на всю область т.е максимум 1 районный центр - 1 объект.

А проверить качество модели вообще без проблем.
Если апроксимация 5-10% то какие могут быть вопросы.
И последнее - нельзя привязывать любые исследования в других сферах в т.ч. и в авиации к поведению цен на рынке недвижимости или оборудования.

 Отправлено: 10.12.11 11:31. Заголовок: Игорь г. Львов Разу..

Игорь г. Львов
Разумеется нельзя приязывать исследования из других областей, потому. что там ставка человеческая жизнь и такое понятие как апроксимация в теории не катит. Объясните потом погибшим что вы ошиблись. Здесь проще, ответ простой ну бывает.
Попробуйте в своих выводах, и созданиях моделей опиратся на принцип я сделал мост, я под него и встану когда поедет поезд, и если поезж рухнет вместе с мостом то на меня. Пока что все эти теоретические модели подставляют под возведенный Вами мост других.
Исследования с использованием КРА несомненно могут быть использованы в теоретической части, для выявления и анализа всего спектра ценообразующих факторов и их взаимовлияния. На базе этих исследований можно в дальнейшем решать вопрос о введении корректировок и их скорректированном размере. Да это долго, да это неудобно, но это правильно. Именно таким образом КРА и используется.

 Отправлено: 11.12.11 23:45. Заголовок: Юрич Мне жаль, что..

Юрич

Мне жаль, что Вы упорно не хотите понять - ЭТО НЕ АВИАЦИЯ И НЕ СТРОИТЕЛЬСТВО.
На рынке всегда есть разлет цен и такой параметр как интервал рыночных цен тоже.
А Вот КРА, конечно - же, более достоверно вписывает результат в этот интервал.
Ведь не лучше-же, на самом деле взять 3-5 аналогов пошаманить с поправками и получить результат.
А остальные данные где?
А может с водой выплеснули и дите?
И конечно-же с 3-5 аналогами удобнее решать минимум или максимум.
Это Вам не КРА, там есть массив, там сложнее решать заказуху. Все навиду.

 Отправлено: 12.12.11 14:00. Заголовок: Игорь г. Львов Жаль..

Игорь г. Львов
Жаль не поймете Вы с помощью КРА я сделаю любую заказуху даже если у меня аналоги будут практически на 100 совпадать с объектом оценки. Именно разлет цен и существующие нюансы КРА решить не может. Дело в том, что если вы построите поле аналогов то увидите, что в этом поле есть значительные вылеты. Поэтому задается вполне адекватный вопрос, ваш объект оценки приадлежит среднему значению или находится ближе именно к тем котороые находятся за его пределами. Вот на это КРА ответа не дает и дать не может даже теоретически. Нелинейность и многообразие факторов, для КРА непреодолимая преграда с чем связаны ограничения его использования как прикладного инструмента. В теоретической части он может быть использован, так как все выбранные вами аналоги будут соответствовать выведенной зависимости (математический факт), но что объект оценки будет принадлежать этой зависимости, есть исключительно Ваше субъективное мнение (математический факт). Просто КРА наукообразен и с ним не спорят, потому как не знают физики процессов происходящих в модели.
На моей практике была одна проверяющая из росимущества которая радостно верещела, "Мне так нравится КРА, подставляй разные аналоги и получай нужный результат". Это к вопросу о заказухе и ценности анализа.

 Отправлено: 12.12.11 16:59. Заголовок: Юрич Лучше же конеч..

Юрич
Лучше же конечно +5%, -10%, -15% ит.д. Это понято всем.
КРА как и многое другое лишь механизм, причем не из худших, а топором как-известно не только дрова рубят, но топор в этом не виноват.

 Отправлено: 12.12.11 17:20. Заголовок: Игорь г. Львов О ка..

Игорь г. Львов
О каком топоре говорим, колуне, плотницком или столярном?
Колуном делать мебель сложно, но теоретически возможно.
Плотницкий более универсален. А вот столярный годится только для столрки, и расколоть им что нибудь нельзя, потому как заточка близка к сабельной. Поэтому говоря о топоре тоже надо знать какой и для чего.
КРА это колун которым делают заготовки но чтобы получить изделие нужен столярный или на худой конец плотницкий.

 Отправлено: 13.12.11 10:27. Заголовок: Юрич пишет: О каком..

Юрич пишет:

цитата:

О каком топоре говорим, колуне, плотницком или столярном?

Вот Вы зачем-то уводите обсуждение в строну. Разве пример с топором не ясен без уточнения вида топора? Да, обманывать читателя отчета можно и в прямом сравнении и в КРА и в Монте-Карло, как не так давно Нейман делал для СОчи, и что теперь? Отнять у человека речь, раз сеё помощью можно обманывать? Вообще разговор ни о чем.

 Отправлено: 13.12.11 11:51. Заголовок: Мисовец Как раз при..

Мисовец
Как раз пример с топором показателем тем, что при помощи одного топора можно набить баклуши для ложек, а при помощи другого эту ложку сделать. Так вот баклуша это только заготовка. Так вот и КРА он может дать только заготовку для дальнейшей работы, но не больше, потому, что КРА это колун. Я не отрицаю КРА, просто это начальный грубый инструмент, который в состоянии в некоторых случаях дать Вам вполне пиличную заготовку. Но сделать им ложку нельзя, тем более индивидуальную какая в большинстве случае подлежит оценке.

 Отправлено: 14.12.11 09:57. Заголовок: Хороший слесарь и тр..

Хороший слесарь и треугольным напильником сделает круглое отверстие, а плохому танцору и ... мешают.