Решила посчитать оборудование доходным подходом. Столкнулась с необходимостью расчета коэффициента капитализации, но не по табличке с рисками, а рыночной экстракцией. У меня есть стоимость аренды, есть стоимость аналогичных объектов. Но не получится ли так, что мы снчала находим Кк=ЧОД/Стоимость, а потом Стоимость=ЧОД/Кк?
Проблема с самим ЧОД. Нужно ли из него исключать различные налоги? По логике вещей, получается, что нужно, но я читаю статьи и ни в одной не написано про налог на имущество и аналог на прибыль. И что делать с амортизацией? Имущество дорогое, срок службы всего 10 лет (по техпаспортам), так что сумма амортизации будет существенной. Как посчитать затраты, связанные с управлением объектами или они все уже сидят в арендной ставке?
Отправлено: 20.07.09 15:16. Заголовок: Kikinda пишет: Но н..
Kikinda пишет:
цитата:
Но не получится ли так, что мы снчала находим Кк=ЧОД/Стоимость, а потом Стоимость=ЧОД/Кк?
Насколько я понимаю, с экстракцией, так и получается. Только арендные ставки придется корректировать на тех состояние и пр.
Kikinda пишет:
цитата:
Нужно ли из него исключать различные налоги? По логике вещей, получается, что нужно, но я читаю статьи и ни в одной не написано про налог на имущество и аналог на прибыль. И что делать с амортизацией? Имущество дорогое, срок службы всего 10 лет (по техпаспортам), так что сумма амортизации будет существенной. Как посчитать затраты, связанные с управлением объектами или они все уже сидят в арендной ставке?
В случае с экстракцией "все" это уже будет учтено. Единственное от чего стоит очищать арендные ставки для получения ЧОД, так это от НДС.
Отправлено: 20.07.09 16:02. Заголовок: andrey Аренда от т..
andrey
Аренда от техсостояния не зависит. Я очень тщательно проанализировала рынок. В аренду сдаются исправные объекты, но от возраста вообще нет никаких зависимостей.
По поводу того, что "все будет учтено" у меня сомнения, так как сдача в аренду объекта - это бизнес. Бизнес подразумевает уплату налогов, в том числе налогов на прибыль. Про НДС опять же проблемы. НДС мы можем с итоговой суммы взять. А вот сами объекты в знаменателе брать с НДС или нет?
Отправлено: 20.07.09 16:11. Заголовок: Я всегда думала, что..
Я всегда думала, что для расчета Ккап методом рыночной экстракции необходимо аналоги, дающие нам РС очистить от скидки на торг. А арендные ставки аналогов, тоже как и полагается в доходном подходе довести до ЧОДа, т.е. с них снять предполагаемые незаполняемости, потери, затраты. И тогда уже можно считать Ккап методом экстракции.
Также думала, что касается налога на прибыль, то он не убирается (так как это результат от функционирования всего бизнеса, а не отдельного актива), а налог на имущество убирается. Ну и аналоги для расчета Ккап должны быть взяты не из сравнительного подхода и не из доходного подхода - это должны быть полностью независимые аналоги "со стороны".
Если говорить, о том, что "с экстракцией все это уже учтено", то мы так расчитываем не Ккап, а мультипликатор Ар.ставка/РС.
Отправлено: 20.07.09 16:32. Заголовок: Нет, не проваливаютс..
Нет, не проваливаются. Новые объекты можно сдавать 10 лет, объекты "в возрасте" - только 2 года. Я решила считать метод рыночной экстракции, так как у меня есть стоимость объектов, похожих на оцениваемые объекты. Они стоят другую стоимость, но арендная ставка ничем не отличается. Парадокс?
Отправлено: 20.07.09 17:59. Заголовок: Рогова Анна пишет: ..
Рогова Анна пишет:
цитата:
Ну и аналоги для расчета Ккап должны быть взяты не из сравнительного подхода и не из доходного подхода - это должны быть полностью независимые аналоги "со стороны"
Это с чего так? б ывают аналоги , где написано - цена продажи и стоимость аренды - классический случай для счета экстракции рынком.
Вроде бы внятно написано. Однако, нет ясности, если предприятие решит оказывать дополнительные услуги арендаторам, например, содержать буфет, то расходы на буфет - это операционные расходы или нет?
Аналогично разираюсь с прибылью. ПБУ 18/02
Без этих постановлений ни в жизнь ЧОД не посчитать. Или у меня уже ум за разум заходит
Отправлено: 21.07.09 00:59. Заголовок: Сообщаю, что статья ..
Сообщаю, что статья Фоменко А.Н. что то никак не работает. И я даже знаю почему. Надо было ему там указывать размер аренды в год, а не арендный платеж. Кроме того, коэффициент a2 непонятно откуда вышел. Посчитать его можно, стоимость к нему не чувствительна, но зачем он?
У Яскевича материал более рабочий, но опять не врубаюсь, зачем он написал про налог на прибыль? И откуда 0,9? И если есть налог на прибыль, почему нет налога на имущество?
Отправлено: 21.07.09 08:06. Заголовок: Оксана, у Яскевича, ..
Оксана, у Яскевича, если мне не изменяет память в статье идет разговор об оценке предприятий. Вот и налог на прибыль. 0,9 - это вроде как торг. В оценке же всегда различался учет налога на прибыль при оценке отдельных активов и предприятий, только очень вразумительных объяснений не было. Я и сама до сих пор не разобралась с этим до конца.
Отправлено: 21.07.09 09:39. Заголовок: Аня права, в оценке ..
Аня права, в оценке недвижимости принято (рекомендация МСО) считать ЧОД до налогообложения прибыли (дохода). Все остальные налоги - (кроме возмещаемых) относятся на издержки (расходы). И инвестиции считаются (в отличие от оценки инвестиционных проектов) только собственными, без всяких там процентов за кредит. В бизнесе - можно и до налогообложения и после, важно чтобы ставка дисконтирования (капитализации) была соответствующей - "до" или "после". И заемный капитал можно учитывать.
Искать тонкостей в ПБУ для оценщика - не лучший выход. Определение РС на то и "придумато" достаточно "искусственным", чтобы можно было получать соспоставимые оценки в разных условиях. Если же учитывать все бухгалтерские нюансы каждго случая - единой базы не получить никогда.
Но тут как всегда - идея понятна, но как быть в каждом конкретном случае - никто не скажет, все на ответственности оценщика.
Отправлено: 21.07.09 10:28. Заголовок: Рогова Анна Я бы с..
Рогова Анна
Я бы с Вами согласился, если бы мы считали недвижку. Давайте порассуждаем, т.к. расчет оборудования ДП встречается очень редко и опыта (наработок) очень мало.
Оборудование есть гораздо быстрее изнашиваемый актив по сравнению с недвижкой. То арендодатель просто вынужден перекладывать все операционные затраты на арендатора. Возможно потому и нет разницы в арендных ставках, которые нашла Оксана, при аренде нового и б/у оборудования. Также возможно что одинаковые арендные ставки позиционируют как предприятия специализирующиеся на этом бизнесе, так и предприятия у которых данный вид оборудования - малозадействованный актив. Тут сразу встает вопрос о том: учитывать или не учитывать налог на прибыль? Налог на имущество упустил, т.к. в наших степях его нет.
Есть предложение составить список затрат, которые будут учитываться при определении ДВД-ЧОД. Начну с ДВД: 1. НДС убираем однозначно. 2. Поправка на недоиспользование. Думаю что учитывать не стоит. Т.к. аренда оборудования не предполагает долгосрочные договорные отношения и не может приносить непрерывный доход, как в недвижке. Т.е. потери учтены арендодателем и включены в размер арендной ставки (например: оборудование, которое имеет сезонный характер эксплуатации).
Однако, нет ясности, если предприятие решит оказывать дополнительные услуги арендаторам, например, содержать буфет, то расходы на буфет - это операционные расходы или нет?
Тут ничего сложного нету. у нас есть объект недвижимости - например, офисный центр. Как формируется ЧОД ЧОД=ДВД-ОР = сумма всех ЧОДов от каждого вида деятельности, в каждой из которых свои ОР.
ДВД 1) сдача в аренду помещений 2) дополнительные доходы - плата за парковку (та же аренда, но парковочных мест) - плата за размещение рекламной информации клиентов (на фасаде, заборе, установка стендов рекламных внутри здания, размещение стойки с рекламными буклетами и т.д.) - доходы от функционирования кафе. - предоставление других услуг (например полиграфических, доступ в интернет, телефон, уборка помещений и т.д.)
ОР 1) все что оплачивает арендатор дополнительно (например, коммунальные услуги) - в ОР не входят, обычно остается - налог на имущество,платежи за земельный участок (аренда или налог), страхование, резерв на возмещение (отчисления на ремонтные работы капитального характера (типа кровлю починить и т.д., и косметического - места общего пользования или фасад покрасить). Сюда же относят расходы на управление объектом - это и зарплата персонала (бухгалтерия, охрана, технические сотрудники, реклама и т.д. и эксплуатационные расходы – содержание мест общего пользования и т.д). 2) - с парковской все тоже самое (см.п.1) - доп.услуги ЧОД=ДВД минус затраты на предоставление данной услуги собственником БЦ (надо просто запросить с собственника или калькуляцию или пусть напишут справку сколько они зарабатывают на том, что повесели растяжку рекламную на заборе). - кафе : - В подавляющем большинстве случаев, кафе – это такой же арендатор сторонний (или аффилитрованный, но который сидит по договору аренды и оплачивает ее и ведет свой бизнес, как обычный арендатор., тогда это п.1. - если это структура БЦ , тогда надо считать ЧОД от деятельности кафе – как для предприятий общепита (соответственно – там и ОР свои будут) – отдельной строкой. - доп.услуги – если БЦ не несет затрат - тогда ОР нету . Например уборка помещений – может входить в основной пакет арендной ставки – тогда это вписывается в расходы на управление объектов и эксплуатационные услуги. Как правило, всякие доп.услуги, такие услуги оказывают сторонние компании и БЦ, кроме как доходов по агентскому договору (например за каждого подключенного абонента интернета, провайдер может выплачивать бонус БЦ) не получают ничего.
Отправлено: 21.07.09 21:54. Заголовок: avg пишет: Тут ниче..
avg пишет:
цитата:
Тут ничего сложного нету. у нас есть объект недвижимости - например, офисный центр. Как формируется ЧОД ЧОД=ДВД-ОР = сумма всех ЧОДов от каждого вида деятельности, в каждой из которых свои ОР.
ДВД 1) сдача в аренду помещений 2) дополнительные доходы - плата за парковку (та же аренда, но парковочных мест) - плата за размещение рекламной информации клиентов (на фасаде, заборе, установка стендов рекламных внутри здания, размещение стойки с рекламными буклетами и т.д.) - доходы от функционирования кафе. - предоставление других услуг (например полиграфических, доступ в интернет, телефон, уборка помещений и т.д.)
Ворвался Андрюха и начал всех рубать!!! Путая ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ВАЛОВОЙ ДОХОД С ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ. Не взирая даже на то, что разговор велся о МиО. Скала!!!
Отправлено: 21.07.09 22:09. Заголовок: Блин, действительно ..
andrey Не взирая даже на то, что разговор велся о МиО.
Оксана спросила куда девать дополнительные расходы по кафе
кого - это я зарубил? и что это я попутал? ПВД - аренда ДВД = ПВД минус потери (недозагрузка, неплатежи т.д.) ЧОД=ПВД минус ОР или может ты что-то попутал??? изменилось в оценке что-то? иожет на Украине Ющенко у вас новые рекомендации выпустил по оценке? неужели не видно, что писал сразу про ДВД
Отправлено: 22.07.09 00:54. Заголовок: В коэфф. капитализац..
В коэфф. капитализации участвует ЧОД - что туда входит - для каждого объекта это свое. поэтому он отражает собственно именно, свой экономический смысл - отношение дохода к стоимости объекта. если ты посмотришь объявления , то чсто можно встретить - продается салон красоты - доход - 100 000 в месяц. И т.д. Просто сдача в аренду - это наиболее распространенный расчет счета ЧОД для ТЦ и БЦ. Для ресторанов он другой, для спортивных центров тоже другой, для частной стоматологической клиники тоже другой, для СТО тоже другой и т.д. Поэтому. если собственник ведет плохо свой бизнес - это проблемы собственника. Оценщик же ориентируется на арендные ставки рыночные. а не те которые контрактные, поэтому и если явно видно получение дополнительных доходов от эксплуатации объекта, то оценщик должен это учитывать.
Реклама участвует в ОР однозначно (как элемент затрат на управление объектов) - т.к. собственник несет затраты на привлечение арендаторов иначе у него недозагрузка может быть большая. Сейчас , УК (управляющие компании берут 5-10 % от ДВД) зато собственник не заботиться о поиске арендаторов и эксплуатации здания.
Отправлено: 22.07.09 08:57. Заголовок: avg Ну..., что уви..
avg
Ну..., что увидел, про то и написал. avg пишет:
цитата:
Украине Ющенко у вас новые рекомендации выпустил по оценке?
Он в такие дела не лезет, это для него скучно. Он все по Говерлам ползает, голодомором беспокоится, кумовьев заводит и прочей чепухой занимается. Недосуг ему делом заниматься.
Kikinda пишет:
цитата:
Андрей, реклама в операционных расходах точно не участвует. Это не расходы на эксплуатацию объекта.
В талмудах пишут, что затраты на рекламу для привлечения арендаторов входят в состав операционных расходов.
Цитирую Яскивича: 0,9 - экспертный поправочный коэффициент, учитывающий представление данных по прибыли предприятия со стороны Продавца. Т.е. подразумевается, что Продавец обычно немножко привирает, когда оценивает свои доход
Евгений Евстафьевич, конечно, молодец, снабжает по мере сил оценщиков свежими методиками, реально облегчающими им жизнь. Вот смотрите, где бы мы ещё нарыли ставку капитализации в размере 2.0? А со ссылкой на методику Яскевича пожалуйста...
Но вот насчет поправки в 0,9 в формуле у меня такое сомнение. Да, вполне возможно, что собственники размер дохода завышают, правда вряд ли именно на 10%. Но также вполне вероятно, что собственники, особенно сегодня, готовы и цену снизить хоть на те же 10%. Поэтому коэффициент 0,9 по-моему лишний, правда формула без него слишком простая, т.к. тут уже верно говорилось, что не надо учитывать налог на прибыль.
Получается формула: КК = (Прибыль * 12)/ Стоимость, ну а от 12 избавиться уже не сложно. :)
Отправлено: 22.07.09 12:50. Заголовок: Туда, туда, в кризис..
Туда, туда, в кризис ещё и не такое можно, правда, смотря какая тур-фирма, может эта тур-фирма только что партию туристов к чертям отправила, и пока они не вернулись, быстро ЧОД потратила и фирму продает. Купишь её за 1/2 от годового дохода, а потом три года будешь с долгами рассчитываться :)
Решено: турфирму покупать не буду! Даже если оная будет специализироваться на туристах из Бийска
Зря Вы так про Бийск. У меня сегодня сплошь положительные эмоции от него. Во-первых, всем понятно какой информационный поток идет оттуда (не показываю пальцем), во-вторых, дали на оценку рыболовецкие снасти, а в Бийске наряду с ракетами и поплавки делают; в третьих, какая-то школьница из Бийска супер-пупер мировую Олимпиаду по физике выиграла (в новостях сегодня показывали). Вот!
Решила посчитать оборудование доходным подходом. Столкнулась с необходимостью расчета коэффициента капитализации, но не по табличке с рисками, а рыночной экстракцией. У меня есть стоимость аренды, есть стоимость аналогичных объектов. Но не получится ли так, что мы снчала находим Кк=ЧОД/Стоимость, а потом Стоимость=ЧОД/Кк?
Проблема с самим ЧОД. Нужно ли из него исключать различные налоги? По логике вещей, получается, что нужно, но я читаю статьи и ни в одной не написано про налог на имущество и аналог на прибыль. И что делать с амортизацией? Имущество дорогое, срок службы всего 10 лет (по техпаспортам), так что сумма амортизации будет существенной. Как посчитать затраты, связанные с управлением объектами или они все уже сидят в арендной ставке?
Уважаемая Кикинда! Думаю, что такой способ в принципе можно применять. При этом можно учитывать все налоги, можно только некоторые, можно брать чистые доходы. можно только валовые и т.п. Просто в каждом случае будут свои мультипликаторы (отношения РС к доходу). Но есть небольшие тонкости, связанные с учетом возраста (износа). Скажем, перед самым концом срока службы доходы будут малы, а РС будет примерно равна утилизационной стоимости, так что мультипликатор будут большой и совсем не такой как для машины в новом состоянии. Мое предложение в самом простом варианте (более сложный изложен в моей книжке) такое. Надо вначале оценить утилизационную стоимость и считать мультипликатор как отношение стоимости аналога за вычетом утилизационной к доходу от аналога. Потом это соотношение применить к оцениваемой машине и к результату добавить утилизационную стоимость оцениваемой машины. Налог на прибыль, я думаю, в первом приближении можно не учитывать, а вот налог на имущество учесть желательно. При "точном" способе доход лучше брать чистый, т.е. за вычетом эксплуатационных расходов (включая и расходы на управление), однако можно обойтись и валовым доходом. Видимо, вы имеете в виду доход в виде арендной платы, а не стоимости работ, которые машины производит, тогда учтите, что за аренду очень старой и изношенной машины арендатор готов платить существенно меньше, чем за аренду машины в новом состоянии/мало изношенной.
Отправлено: 31.07.09 16:32. Заголовок: Смоляк Сергей пишет:..
Смоляк Сергей пишет:
цитата:
Надо вначале оценить утилизационную стоимость и считать мультипликатор как отношение стоимости аналога за вычетом утилизационной к доходу от аналога. Потом это соотношение применить к оцениваемой машине и к результату добавить утилизационную стоимость оцениваемой машины.
Я не понял - и как тут будет учтён жизненный цикл объекта ? Если оцениваемый объект близок к выводу из эксплуатации а аналог (генерирующий доход) до 1 кап ремонта ещё например. Разницей в доходах объекта оц и аналога ? Тогда зачем эти манипуляции со скрапом
Отправлено: 31.07.09 16:36. Заголовок: Я проанализировала д..
Я проанализировала достаточно большую выборку (более 60 предложений по аренде) и убедилась, что размер арендной ставки от возраста не зависит. Подтверждаю, что на рынке оцениваемое мною имущество возрастом 1 год и возрастом 6 лет сдается в аренду по единой ставке. Конечно, доходы будут уменьшаться из-за необходимости ремонтировать такое оборудование, но ставка аренды по моим наблюдениям не изменилась. Являются ли ремонты настолько дорогостоящими? У меня есть данные по стоимости текущих ремонтов. По сравнению со стоимостью оборудования - копейки. А мультипликатор это что такое? Это и есть Кк?
Про утилизационную стоимость соглагласна, но я ее не учитывала из-за того, что решила, что затраты на утилизацию сидят в размере арендной ставки. Под доходом понимала доход от арендной платы. Сергей Абрамович, спасибо за подсказку. В след. раз все по другому сделаю.
У меня такой парадоксальный вопрос. Не могу, мучаюсь. Если нам неизвестна стоимость оборудования, то как мы можем найти ставку капитализации? А если стоимость аналогичного оборудования известна, то зачем считать доходник, если можно сделать трезвый сравнительный?
Подтверждаю, что на рынке оцениваемое мною имущество возрастом 1 год и возрастом 6 лет сдается в аренду по единой ставке. Конечно, доходы будут уменьшаться из-за необходимости ремонтировать такое оборудование, но ставка аренды по моим наблюдениям не изменилась.
Kikinda пишет:
цитата:
Если нам неизвестна стоимость оборудования, то как мы можем найти ставку капитализации? А если стоимость аналогичного оборудования известна, то зачем считать доходник, если можно сделать трезвый сравнительный?
Отправлено: 01.08.09 09:22. Заголовок: если есть нормальный..
если есть нормальный СП для оценки МиО, то все другие подходы моветон. Во всяком случае ДП использовать - это просто - эротические воображения оценщика. Чтобы не написал - я такому оценщику - укажу на магазин - читай ценник на витрине и не придумывай отсебятины. Никто не заплатит больше и не купит меньше, чем это на рынке.
Отправлено: 03.08.09 08:21. Заголовок: Kikinda пишет: Я пр..
Kikinda пишет:
цитата:
Я проанализировала достаточно большую выборку (более 60 предложений по аренде) и убедилась, что размер арендной ставки от возраста не зависит. Подтверждаю, что на рынке оцениваемое мною имущество возрастом 1 год и возрастом 6 лет сдается в аренду по единой ставке. Конечно, доходы будут уменьшаться из-за необходимости ремонтировать такое оборудование, но ставка аренды по моим наблюдениям не изменилась. Являются ли ремонты настолько дорогостоящими?
Тут сморите какое дело, если ставка аренды постоянная, а расходы на ремонты незначительны, тогда имеем отношение Ставка аренды/Цена, но Цена то у изношенных меньше, значит либо расходы по ремонту будут значительны, либо ставка капитализации будет у изношенного и нового разная. Скорее всего будет и так и так. Поэтому логично считать, что ставка капитализации зависит от возраста, учитывать это в норме амортизации и не особо обращать внимание на ремонты.
Но доходник для оборудования это, конечно, либо вынужденно, либо из любви к искусству. Хотя вот Ольга Шербакова и Нейман четко говорят, что для АЗС доходник главный, а ведь там немалая доля оборудования, а недвижимость то хилая - будка оператора часто одна. Правда там ЗУ важен.
Отправлено: 02.10.10 18:11. Заголовок: Случайно зашел и вот что увидел.
Случайно зашел и вот что увидел.
Kikinda пишет:
цитата:
Сообщаю, что статья Фоменко А.Н. что то никак не работает. И я даже знаю почему. Надо было ему там указывать размер аренды в год, а не арендный платеж. Кроме того, коэффициент a2 непонятно откуда вышел. Посчитать его можно, стоимость к нему не чувствительна, но зачем он?
Конечно в статье речь идет о годовой арендной плате = ставке аренды. Об этом более подробно в другой статье, которая в списке литературы: «Фоменко А. Н. Метод расчета валового рентного множителя для объектов недвижимости. www.appraiser.ru, www.anf-ocenka.narod.ru»
Поэтому все работает, неоднократно сам пользовался.
А коэффициент а2 нужен для того, чтобы перейти от ставки аренды к ЧОД. А «вышел» он на основе рыночной аналитики или архивных данных оценщика по другим проектам. В крайнем случае по оцениваемому объекту (поскольку ЧОД для него определяется детально), полагая что он типичен для сегмента рынка.
Более детальный расчет предложен Лейфером Л.А. в Регистре оценщиков №2 от Бабенко М.В. Однако там не учтено то, что на основании осредненных данных происходит смещение величины коэффициента капитализации. Я с ним разговаривал, он обещал подумать на эту тему.
Отправлено: 03.10.10 12:45. Заголовок: Мисовец абсолютно пр..
Мисовец абсолютно прав: ставка капитализации зависит от возраста. Эту зависимость можно сделать "более гладкой", если вначале исключить скраповые стоимости. Но все равно ставки капитализации будут переменные и переносить их с аналога я бы не советовал. А доходы лучше брать за вычетом расходов арендатора. Затраты на КР могут быть большими - до 40% от стоимости машины в новом состоянии (но могут быть и 5-10% в зависимости от вида оборудования), так что ими тоже пренебрегать не следует.
Отправлено: 13.10.10 19:37. Заголовок: Чем объяснить...
Смоляк Сергей пишет:
цитата:
Мисовец абсолютно прав: ставка капитализации зависит от возраста.
Хотелось бы услышать, чем с точки зрения теории можно объяснить такой феномен, как рост коэффициента капитализации (ставки доходности).
Вполне очевидно, что например в первые 3…5 лет арендная плата и эксплуатационные расходы не меняются, а следовательно остается постоянным чистый доход на фоне снижающейся стоимости.
Хотелось бы услышать, чем с точки зрения теории можно объяснить такой феномен, как рост коэффициента капитализации (ставки доходности)
С точки зрения какой теории? С точки зрения кумулятивного построения теория говорит о том, что ставка капитализации это безрисковые вложения в ценные бумаги плюс какие-то риски в отношении МиО. Ну, когда мы из ЧОД получаем РС МиО, то риски как бы в строку, т.к. чем старее оборудование, тем меньше его цена, ну она и падает от роста ставки капитализации.... А вот когда мы ставку строим для амортизации цены в ставку аренды, то ясно, что если риски высокие (МиО старое), то это вовсе не повод задирать арендную плату. Ясно, что растущая ставка отвечает за почти постоянный ЧОД при падающей цене на МиО, но ясно также, что ставка капитализации случайна. Ясно, что когда обслуживанием МиО занимается арендодатель, тогда ему незачем снижать свтаку аренды на старое МиО. КС это просто отношение текущего ЧОД к текущей цене, каждый компонент формируется локально спросом/предложением, а их отношение есть случаная величина, безрисковая и риски тут ни при чем.
КС это просто отношение текущего ЧОД к текущей цене, каждый компонент формируется локально спросом/предложением, а их отношение есть случаная величина, безрисковая и риски тут ни при чем.
Значит ли это, что теория рисков в ставке доходности (ставке капитализации), по крайней мере для МиО, не работает?
Действительно, безрисковая ставка (ставка по облигациям) отражает закономерности «спекулятивного» рынка ценных бумаг. Например эта ставка зависит от того насколько информация об уровне безработицы в США на конкретную дату отличается от ожидаемой.
Ставка доходности рынка реальных активов (в частности МиО) характеризует достаточно консервативный рынок. Этому рынку в общем случае «наплевать» на насколько информация об уровне безработицы в США отличается от ожидаемой.
Отсюда вывод: мы пытаемся применить «устаревшую» теорию к изменившимся реалиям рынка. То есть, мы пытаемся сравнивать не сопоставимые между собой рынки.
Значит ли это, что теория рисков в ставке доходности (ставке капитализации), по крайней мере для МиО, не работает?
Для меня да, значит. Я думаю даже больше, теория рисков в ставке капитализации не работает и на большистве рынков недвижимости. Например, рынок квартир, тоговых или офисных помещений. Предпринматели и семьи хотят всегда иметь такие помещения в собственности, но берут их в аренду, если не могут себе позволить их купить, когда могут купить, покупают. Соотвественно, тут нет связи между рынком аренды и рынком купли продажи. Есть те, кто не может купить, они арендуют, есть те, кто может и хочет купить, им не важно, какие сегодня ставки аренды.
Конечно, если назначить ставку аренды, равную цене, то все, кто сможет, купят, а не станут арендовать, т.е. такая простая связь есть, что ставка аренды должна быть существенно меньше цены. Это накладывает некое ограничение на СК, типа СК меньше 1.
Предпринматели и семьи хотят всегда иметь такие помещения в собственности, но берут их в аренду, если не могут себе позволить их купить, когда могут купить, покупают. Соответственно, тут нет связи между рынком аренды и рынком купли продажи.
Позволю не согласиться. Просто упущен третий элемент - ставка по кредитам. Если платеж по кредиту меньше арендной платы, то выгодней купить. И есть конкретные примеры из жизни,когда люди так и рассуждают: "Зачем платить 25 т.р за аренду квартиры, если ежемесячный платеж по ипотеке за подобную квартиру 20 т.р." (цифры условны)
Кроме того. Собирание ставки "вручную" примерно соответствует логике, которая существует в реальном мире. Когда собственник говорит что мне нужна доходность 20% (условная цифра), потому что на депозите я получу 10%, 15% я могу получить эксплуатируя сам имущество, а тут риски - поэтому 20%.
Почему то когда берут формулу САРМ, то упускают, что тот же Шарп использует выражение "требуемая инвестором доходность". Не заданная кем то, а доходность, которая нужна конкретному инвестору в зависимости от склонности к риску.
Отправлено: 18.10.10 19:31. Заголовок: Дмитрий пишет: Позв..
Дмитрий пишет:
цитата:
Позволю не согласиться. Просто упущен третий элемент - ставка по кредитам. Если платеж по кредиту меньше арендной платы, то выгодней купить. И есть конкретные примеры из жизни,когда люди так и рассуждают: "Зачем платить 25 т.р за аренду квартиры, если ежемесячный платеж по ипотеке за подобную квартиру 20 т.р." (цифры условны)
С этим то я не спорю, но какая связь этого тезиса с кумулятивным построением ставки капитализации? Ведь сравнение ставки аренды и выплаты по кредиту за тот же срок не ведет к идее, что СК это безрисковая + какие то риски. Вот я сегодня знаю, что если идешь вдоль улицы в городе, то СК непрерывно меняется, если поднимаешься в лифте в доме, то тоже меняется, если в доме установлен счетчик тепла, то СК изменилась, если в доме провели ремонт, то тоже изменилась, от возраста зависит, от места зависит, проще сказать, от чего не зависит: от ОФЗ точно не зависит и от рисков тоже.
Отправлено: 19.10.10 16:03. Заголовок: Мисовец пишет: Вот ..
Мисовец пишет:
цитата:
Вот я сегодня знаю, что если идешь вдоль улицы в городе, то СК непрерывно меняется, если поднимаешься в лифте в доме, то тоже меняется, если в доме установлен счетчик тепла, то СК изменилась, если в доме провели ремонт, то тоже изменилась, от возраста зависит, от места зависит, проще сказать, от чего не зависит: от ОФЗ точно не зависит и от рисков тоже.
Это кажется только. Типа как кажется что Солнце вокруг земли вращается, а не наоборот. Не меняется она эта ставка. К тому же квартиры некорректный пример, когда хотя бы в Москве начнут строить доходные дома, тогда можно говорить об ставки капитализации для квартир.
А потом почему бы стоимости офиса не зависеть от ставки на рынке ОФЗ. Надо просто правильно логическую цепочку построить: ставка на рынке ОФЗ -> ставка не межбанке -> ставка по кредитам ->уровень спроса на недвижку -> стоимость недвижки.
А с другой стороны. Вот в физике твердого тела есть понятие "дырка" - место где должен быть электрон. а его там нет. И никого не смущает что нет такого тела (физическиц термин) "дырка", зато легко считается масса, скорость, импульс. Создан матаппарат, который позволяет предсказывать с точностью, которая соответствует точности экспериментальных методик, надо отметить с хорошей точностью, поведение физических свойств полупроводников и твердых тел. И эта дырка "движется" по структуре, позволяю работать транзисторам и лазерным диодам. Хотя понятно что дырка не может двигаться, что на самом деле это движение совокупности электронов (поэтому и скорость дырки всегда меньше скорости электрона). Поэтому можно сказать, что и коммулятивный способ построения ставки дисконтирования (капитализации) такой же матаппарат, который позволяет рассчитать "правильно" стоимость объекта.
Вот наши неумные экспериментаторы в оценке издадут закон, что нельзя использовать САРМ в оценке, и кому от этого станет лучше?
Отправлено: 19.10.10 17:38. Заголовок: Дмитрий пишет: А по..
Дмитрий пишет:
цитата:
А потом почему бы стоимости офиса не зависеть от ставки на рынке ОФЗ. Надо просто правильно логическую цепочку построить: ставка на рынке ОФЗ -> ставка не межбанке -> ставка по кредитам ->уровень спроса на недвижку -> стоимость недвижки.
Если начать строить цепочки, то можно очень далеко зайти.
Например, статистика в США (по безработице) оказалась хуже чем ожидали. Биржевые спекулянты переориентировали свой портфель и доходность казначейских обязательств, а за ними и ОФЗ изменилась за 1 день. Но на рынке недвижимости этих изменений не заметили, все осталось как прежде. Если справедливо кумулятивное построение, то снижение доходности ОФЗ должно компенсироваться ростом других составляющих (рисков). Какого из них?
ЭВРИКА! Есть цепочка! Снижение безработицы расширяет рынок труда. Появляется вероятность того, что охранники офиса могут потребовать повышения заработной платы, угрожая тем, что уволится и пойдут «торговать пирожками». Появилась дополнительная составляющая в управленческом риске, его величина выросла и ставка доходности для недвижимости не изменилась. Но завтра вышла негативная статистика по «нефтянке». Опять ОФЗ изменилось. Опять рынок недвижимости этого не заметил. Снова напрягаюсь и провожу цепочку к какому-то риску…
Поэтому нужно не цепочки строить, а разрабатывать новую теорию, которая отражала бы рыночную действительность. Не на рынок ценных бумаг нужно ориентироваться, который по своей природе спекулятивный. Нужно ориентироваться на показатели реальной экономики: ВВП, инфляцию и тд. То что какая-то корреляция между этими показателями есть продемонстрировал в своей статье Баринов Н.П.
А пока «титулованные экономисты» не снизошли до такой теории, то практикующим оценщикам остается лишь метод рыночной экстракции. В противном случае найдется очень много критиков построенных частных регрессионных зависимостей.
Биржевые спекулянты переориентировали свой портфель и доходность казначейских обязательств, а за ними и ОФЗ изменилась за 1 день. Но на рынке недвижимости этих изменений не заметили, все осталось как прежде.
Потому что есть такое понятие - "временной лаг".
АНФ пишет:
цитата:
Не на рынок ценных бумаг нужно ориентироваться, который по своей природе спекулятивный. Нужно ориентироваться на показатели реальной экономики: ВВП, инфляцию и тд. То что какая-то корреляция между этими показателями есть продемонстрировал в своей статье Баринов Н.П.
Есть много статей, где кривульки цен на квартиры "совпадают" с кривульками индекса РТС. И что? Будем по количеству зонтиков вычислять уровень осадков? Или даже более научно: объем продаж зонтиков, как показатель уровня осадков за период.
Отправлено: 20.10.10 10:19. Заголовок: Дмитрий пишет: Пото..
Дмитрий пишет:
цитата:
Потому что есть такое понятие - "временной лаг".
Тогда объясните почему безрисковую ставку по ОФЗ берут на дату оценки без какого-либо лага?
Если говорить о «лаге», то уместно заметить, что график доходности ОФЗ имеет «высокочастотную составляющую» - ежедневное изменение, и «низкочастотную составляющую» - плавное изменение осредненной линии. Возможно низкочастотная составляющая как-то и отражает изменение рисков в реальной экономики, хотя это тоже не бесспорно.
Поэтому «любителям кумулятивного построения», если они хотят хоть какой-то адекватности, нужно ориентироваться на осредненное значение доходности ОФЗ и лаг, величину которого определить не просто. Хотел бы я посмотреть, что напишет проверяющий на отчет, если оценщик последует приведенному совету. Однозначно отчет будет признан методологически ошибочным!
Отправлено: 20.10.10 14:17. Заголовок: Дмитрий пишет: Вот ..
Дмитрий пишет:
цитата:
Вот наши неумные экспериментаторы в оценке издадут закон, что нельзя использовать САРМ в оценке, и кому от этого станет лучше?
В том то и дело. Ясно, что кумулятивное построение, как и в целом доходный подход в оценке недвижимости и МиО, не являются методом оценки, способным дать верный результат тому, кто его заранее не знает. Ясно также, что и затратный подход, в котором приходится в одном регионе опираться на УПВС, а в другом на Ко-И и все равно подстраивать расчет под реальность ДКИ, МРР, ПП и Износом, также не является таким методом оценки. Мы это знаем, но и правда, вдруг запретят доходный и затратный подходы?
Не запретят. Все давно знают, что не работает, но не запретили и дальше не запретят.
Все даты в формате GMT
3 час. Хитов сегодня: 8
Права: смайлы да, картинки да, шрифты нет, голосования нет
аватары да, автозамена ссылок вкл, премодерация откл, правка нет
изменилось в оценке что-то? иожет на Украине Ющенко у вас новые рекомендации выпустил по оценке? 
- участник сейчас на форуме
- участник вне форума