Отправлено: 29.07.11 11:43. Заголовок: Последовательная корректировка

Многие оценщики пользуются методом последовательной корректировки. Т.е. находят 3-5 аналогов и потом по классике - "+" 10% и "-20" ну и так далее. НО!!! У меня такой странный вопрос. Допустим, оцещик выявил, что транспортировка удорожает "новый" объект на 10%. Потому он стоимость 100 тыс первого аналога и стоимость 300 тыс второго аналога умножает на 1,1. Получается, что чем дороже объект, тем дороже транспортировка. Хотя они могут быть одинаковыми, но просто в разном физическом состоянии.

Еще одна проблема. Например, наличие запасных частей. Опять такая же ситуация - чем дороже объект (чем в лучшем он состоянии), тем дороже на него запчасти. Но это же тоже неправильно.

Ну и третий вопрос - сам факт "последовательного" внесения корректировок ну и последовательного умножения. Мне кажется, что там что то не так.

 Отправлено: 04.08.11 17:08. Заголовок: Вот недавно делал оц..

Вот недавно делал оценку квартиры в новой фирме, по методике их..разработка..что-то типа и КРА и МАИ вместе
Аналоги я выбрал примерное одни и тоже и по площади и типу дома, по жилой площади и по площади кухни, и даже расстояние от метро примерное одинаковое, разве что этажность и отделка разная.
вот там в методе получается один балл...и сразу уже регрессия не та.....сиди и играй цифрами в результате что и кому из аналогов поставить
Хотя изначально уже знаешь что должно быть на выходе.без этих всяких таблиц

 Отправлено: 05.08.11 09:23. Заголовок: Вопрос с оценкой ква..

Вопрос с оценкой квартир актуален только для малых населенных пунктов и военных городков, т.е. там, где нет аналогов, ну, а рынок квартир в обласных центрах, а тем более в Москве, достаточно развит для применения простого сравнения без заморочек. И никаких коэффициентов. В типичном случае они попросту не нужны.
Другое дело рынок МИО аналогов мало и удача когда можно вообще что-то придумать для парного сравнения. Здесь зачастую Кра единственный объяснимый вариант решения задачи. Вели метки признаков, провели их оптимизацию с помощью компа и получили модель описывающих поведение цены от ценообразующих показателей. Делов-то.

 Отправлено: 05.08.11 11:08. Заголовок: Игорь г. Львов Эт..

Игорь г. Львов


Это только видимость, что рынок развит настолько, чтобы находить пару, отличающуюся одним параметром. Я иногда оцнеиваю московские квартиры. Поверьте мне. Вроде бы на сайте или даже в риэлторской базе данных квартир множество, но как начинаешь выбирать тип дома, район, расположение от метро и так далее, то нет ничего. А про рынок оборудования и говорить нечего. Там бы один аналог найти. А может вообще вводить субъективное мнение типа "лучше" и "хуже". Мне кажется, что так более достоверно, чем высчитывать какие то поправки через пары сравнения?

 Отправлено: 05.08.11 14:16. Заголовок: Оксан. я с тобой сог..

Оксан. я с тобой согласен..
Придумывать в КРА и МАИ какие-то бальные системы с неба взятые, это не лучше чем волшебные таблички и т.д.
Вот я квартиру оценивал... там жилая площадь у объект и у аналогов от 32 до 34 м2. ..понятно, что это не главное при оценке квартиры...но если записать балл сразу начинается...игра цифрами

 Отправлено: 08.08.11 22:21. Заголовок: avg пишет: Хотя изн..

avg пишет:

цитата:

Хотя изначально уже знаешь что должно быть на выходе.без этих всяких таблиц

О!

И взгляд орлиный и жесть в голосе. Как будто - совсем другой человек недавно канючил на всех форумах как ему ложки оценить

 Отправлено: 09.08.11 04:23. Заголовок: Kikinda Скажи честн..

Kikinda
Скажи честно: вы, пили?
Рекламируеая статья ... мягко говоря - глупость!

 Отправлено: 09.08.11 10:54. Заголовок: andrey Мы не пили,..

andrey

Мы не пили, не курили. И Карлос Кастанеда, прочитанный мною от корки до корки, спокойно стоит у меня на книжной полке. Дожидаеся моего отпуска и повторного чтения.

Если глупость, обоснуй. Ты же знаешь, что любая критика принимается, только ее надо обосновать. Ну а мы потом ответим. Суть этой статьи в том, что в настоящих условиях расчет поправок нельзя требовать. Обоснованый расчет чаще всего невозможен. А если кто то его все же делает, то это не значит, что делатель не уходит в сторону. У тебя есть другое мнение? И была предложена некоторая альтернатива по Карлосу Кастанеде - не считать, а наблюдать за тем, что происходит на рынке и какие там есть цены и как их можно понимать. Показали очень простой пример. Однако, я уверена, что он не глупый и совершенно точно поправок, взятых из статей, учебников прошлого века или придуманных неизвестным автором.

Сейчас я пытаюсь понять что такое последовательные корректировки. По моему тоже Wrong Way!

 Отправлено: 09.08.11 16:59. Заголовок: andrey пишет: Рекла..

andrey пишет:

цитата:

Рекламируеая статья ... мягко говоря - глупость!

Kikinda пишет:

цитата:

И Карлос Кастанеда

Почитай переписку Гессе, занимательная вещь, кстати. (у меня было в издании со "Степной волк")
Для оценщик главное – уметь понимать рынок.
Ты (Вы) предлагаешь (те) альтернативу корректировкам, но я этой альтернативы не увидел. Статья... Где выводы? Обоснования? Вот чего не нашел. Что видим: наблюдения, но они основаны на некачественной информации.
Очень сомнительно выглядит кол-во предложений на город до полу-миллиона жителей (исходя из инфы сайта). Лучше пользоваться печатными изданиями, чтобы не накладывалась-множилась инфа. Сравни Питер и Калининград в таблице 1 и брось взгляд на кол-во предложений в табл. 2. Пусть это только 1-комнатные (кстати пожожие цифры для моего полумиллионника), но масштабы расхождений!!!

Опять-же предлагается рассмотреть рынок Калининграда, а в табличке 1 намешано... зачем? Тем более с противоречиями и не качественным отбором информации. Сравнивать портовый город со Смоленском и Тулой? Ради чего?

 Отправлено: 09.08.11 17:06. Заголовок: Kikinda пишет: Сейч..

Kikinda пишет:

цитата:

Сейчас я пытаюсь понять что такое последовательные корректировки. По моему тоже Wrong Way!

Почему? Сделай качественную выборку (не в 8500 аналогов ) и тебе станет ясно, что корректировать коэффициентами. А в каком порядке они будут - какая разница? Абсолютные корректировки - от безысходности и при железных доказательствах, ИМХО.

 Отправлено: 09.08.11 21:50. Заголовок: andrey пишет: Почит..

andrey пишет:

цитата:

Почитай переписку Гессе, занимательная вещь, кстати. (у меня было в издании со "Степной волк") Для оценщик главное – уметь понимать рынок.

У оценщика настольной книгой должно быть эссе последнего мастера игры стеклянных бус. ИМХО.

 Отправлено: 09.08.11 22:50. Заголовок: andrey Гессе - оди..

andrey

Гессе - один из моих любимых авторов. Больше всего нравится книга Нарцисс и Гольмунд. Хотя конечно, Сидхартха и Степной волк тоже в свое время меня впечатлили. Нарцисс увидел свое творение и офигел. У нас, конечно, не так. Все же мы по Кастанеде, не творили, а наблюдали. Наблюдают ли за рынком авторы корректировок 10 летней давности? И тот ли это рынок и подходят ли московские корректировки для Луганска? Большой вопрос. Мне очень понравилось одно наблюдение из книги "Парфюмер" Патрика Зюскинда. Главный герой, то есть тот самый гениальный извращенец совсем никак не оценивал запахи по признакам "плохо" или "хорошо". Он просто их нюхал и без разницы что - тухлый рыбий рынок или аромат прекрасной девушки. В общем то и с информации так же. У информации нет такого критерия как "плохая". Информация - это информация и мы должны и обязаны ею пользоваться, если хотим получить что то достоверное. А если выбирать только запахи главных парфюмеров, то от настоящей картины миры останется только маленькое зернышко.

Если нет 8500 аналогов, значит их нет и значит надо строить выводы на информации, которая есть. Продавцы же не имеют оценочных журналов, сборников и методик и как то назначают цены.

Ну так как корректировки?

 Отправлено: 10.08.11 06:26. Заголовок: Kikinda пишет: У ин..

Kikinda пишет:

цитата:

У информации нет такого критерия как "плохая". Информация - это информация и мы должны и обязаны ею пользоваться, если хотим получить что то достоверное. А если выбирать только запахи главных парфюмеров, то от настоящей картины миры останется только маленькое зернышко.

Ну, вот агентство S&P решилось понизить кредитный рейтинг США с ААА до АА+ и в итоге у меня на неделю зависили акции сбербанка в количестве почти 300 лотов.... Вот это для меня была плохая информация, но рынок вчера снова начал расти, вот это для меня хорошая информация, хотя для тех, кто был в кэше и первая была хорошая и вторая :) Всё относительно. А парфюмер, хотя и нюхал всё подряд, но убивать старался все-таки тех, кто хорошо пахнет :)

 Отправлено: 10.08.11 10:44. Заголовок: Мисовец Для тех кт..

Мисовец

Для тех кто независимо определяет стоимость и наблюдает за рынком информации плохой быть не может. Она просто есть.

 Отправлено: 11.08.11 05:54. Заголовок: Kikinda пишет: Для ..

Kikinda пишет:

цитата:

Для тех кто независимо определяет стоимость и наблюдает за рынком информации плохой быть не может. Она просто есть.

Ну, этим уважаемым гражданам самим виднее, безусловно, может у них быть плохой информация или нет, тут я с ними спорить не стану :)

 Отправлено: 11.08.11 20:27. Заголовок: Kikinda Разве я пис..

Kikinda
Разве я писал о ПЛОХОЙ информации? Не передергивай.
Я писал о некачественной информации. Думаю разница понятна. В учебниках по статистике, маркетингу - уйма примеров.
Kornilov пишет:

цитата:

У оценщика настольной книгой должно быть эссе последнего мастера игры стеклянных бус. ИМХО.

Товарищ Кнехт - родоначальник оценки?

 Отправлено: 12.08.11 08:49. Заголовок: В море корректировок..

В море корректировок утонула моя попытка обратить Ваше всех внимание на вариабельность рынка.

Есть диапазон цен даже в одном доме.

Kikinda пишет:

цитата:

иногда оцениваю московские квартиры. Поверьте мне. Вроде бы на сайте или даже в риэлторской базе данных квартир множество, но как начинаешь выбирать тип дома, район, расположение от метро и так далее, то нет ничего.

Я не думаю, что ВСЕ такого типа различия играют судьбоносную роль в формировании цены. Ведь речь идет о "среднем по палате".

При хорошем наполнении инфой есть смысл провести сегментацию и тогда отпадет необходимостьвводить поправки.
И еще почему не нравится КРА?